פסק דין השופט ש. פינקלמן, סגן נשיא: 1. מחלוקת בדבר סמכותו של מפקח, כהגדרתו בחוק המקרקעין תשכ"ט - 1969. לאמור: האם מוסמך המפקח, ענינית, להזקק להודעה לצד שלישי וגם או לתביעה שכנגד, במסגרת של תביעה המוגשת לפניו כדין. 2. עובדות. המערערת הינה חברה שבנתה את הבית הידוע כרח' המסילה 22, נשר. בהמשך עמדה ומכרה או השכירה יחידות בבית, לרוכשים או שוכרים שונים. המשיב הגיש נגד המערערת תביעה בה עתר לחייב את המערערת בתשלום מיסי ועד הבית בסך כולל של 60,480 ש"ח, וזאת בהתיחס ליחידות בבית, אשר לטענת המשיב, המערערת היא הבעלים והמחזיק בהן (במ 284/98). התביעה הוגשה למפקח במסגרת סמכותו לפי חוק המקרקעין. בכתב הגנתה דהתם טענה המערערת, כי חלק מן היחידות שבגינן היא נדרשת לשלם מיסי ועד בית, מוחזקות בידי דיירים אשר שכרו יחידות מן המערערת, ואשר על פי הסכמי השכירות והניהול שלהן, התחייבו הם לשאת במיסי ועד הבית. במקביל ביקשה המערערת לשלוח לרוכשים וכן לשוכרים של אותן יחידות, הודעות לצדדים שלישיים. באותן הודעות עמדה המערערת וטענה כי היא זכאית להשתתפות או לשיפוי בשל כל סעד שיפסק לחובתה בתביעה העיקרית, התלויה ועומדת ביחסים שבין המשיבה למערערת. עוד ביקשה להגיש כנגד המשיב וכן כנגד מחזיקים שונים של יחידות בבית, תביעה שכנגד. 3. דיון מקדמי בפני המפקחת. כב' המפקחת הורתה לדון תחילה בשאלת הסמכות הענינית אם יש לה, להזקק להודעה לצד שלישי וכן לתביעות שכנגד. כב' המפקחת קבעה כי עילת התביעה נגד הנתבעים בתביעה שכנגד: "נסמכת על חוזי מכר או חוזי שכירות, כל מקרה ונסיבותיו, שהכילו גם חוזה לניהול הבנין (הבית) וטוענת להפרת החוזים הללו. עולה מכאן כי התביעה שכנגד נטועה בדיני החוזים". על פי סעיף 72 לחוק המקרקעין, כך הוסיפה כב' המפקחת וקבעה, מוסמך המפקח על רישום מקרקעין לדון בסכסוכים אלה: "סכסוך בין בעלי דירות בבית משותף בדבר זכויותיהם או חובותיהם לפי התקנון או לפי סעיף 58...". על אלה מוסיף סעיף 73 ומורה כי הזכאים להביא סכסוך להכרעת המפקח הם כל בעל דירה או צד אחר לסכסוך, כמוגדר בסעיף 72, וכן נציגות בית משותף. 4. והפועל היוצא, כך על פי עמדת כב' המפקחת ובלשונה, תנאים בילתם אין להקנית סמכות שיפוטית למפקחת, הם אלה: א. הסכסוך צריך שיהיה בין בעלי דירות בינם לבין עצמם. ב. צריך שהמחלוקת תתייחס לזכות או חובה הנובעים מסעיף 58 (שהוא הרלבנטי במקרה דנן) או מהתקנון. בהעדר תקנון מוסכם לבית המשותף, לפחות כל עוד הבית לא נרשם כבית משותף, חל עליו התקנון המצוי. גם הוראת דין זו חלה רק בין בעלי דירות בינם לבין עצמם. אין איפוא שום הוראת דין, כך עמדת כב' המפקחת, מכחה מוקנית למפקח סמכות לדון בתביעות משפטיות בין בעלי דירות לבין מחזיקים מטעמם, שעילתן זכויות וחובות שמקורן בדיני חוזים. 5. בשים לב לכל אלה עמדה כב' המפקחת וקבעה כי המפקח לפי חוק המקרקעין אינו מוסמך לדון בתביעה שכנגד אותה הגישה המערערת, הנתבעת דהתם, נגד הנתבעים שכנגד 2 עד 10, בעילה של הפרת חוזים, בין אם חוזה מכר ובין אם חוזה שכירות. בשל אותם טעמים עמדה ומחקה הן את ההודעה לצד שלישי והן את התביעה הנגדית. 6. מכאן הערעור שבפנינו. 7. יאמר מיד. חלוק אני, בכל הכבוד, על עמדת כב' המפקחת בכל המתיחס ל"הודעה לצד שלישי", מה שאין כן בכל המתיחס ל"תביעה שכנגד", כפי זו המונחת בפנינו. אנמק עמדתי זו בקצירת האומר. 8. "בעל דירה" - פעמים מספר עמד המחוקק והגדיר את המונח "בעל דירה", ובכל פעם לענין שהוא צריך לו. תחילה בסעיף 52 לחוק המקרקעין שם נרשם: "בעל דירה - לגבי דירה שהוחכרה לדורות - החוכר לדורות או חוכר משנה לדורות, לפי הענין, זולת אם נקבע בחוזה החכירה שלענין פרק זה לא יראו אותם כבעלי דירה". מונח זה, כעולה מתוך הפרק שנרשם בו, מצוי במסגרת של בית שנרשם כבר כבית משותף. אותו מונח מוגדר פעם נוספת בסעיף 77 א לחוק המקרקעין (בתים שאינם רשומים כבתים משותפים) ובלשונו: "בעל דירה - מי שעל פי הסכם בכתב זכאי להרשם כבעל דירה בבית או שהוא רשום או זכאי על פי הסכם בכתב להירשם כחוכר לדורות או כחוכר משנה לדורות; כל מחזיק בדירה בבית יראוהו לענין פרק זה כבעל דירה, כל עוד לא הוכיח שאינו כך". אדגיש כאן ומיד את הסיפא של אותה הגדרה, זו הקובעת כי "כל מחזיק בדירה בבית יראוהו לענין פרק זה כבעל דירה, כל עוד לא הוכיח שאינו כך". הגדרה נוספת אנו מוצאים בתקנון המצוי של בעלי הדירות בבית משותף. 9. סמכותו של המפקח, בפרק זה הצריך לעניננו, עולה מכח סעיף 72 לחוק המקרקעין ובמקביל לו מכח סעיף 77 ב לחוק, בהתיחס לבתים שאינם רשומים כבתים משותפים. וזה לשון סעיף 72 לחוק: "(א) סכסוך בין בעלי דירות בבית משותף בדבר זכויותיהם או חובותיהם לפי התקנון או לפי סעיפים 58, 59, 59א עד 59ו או לפי סעיף 6כט לחוק הבזק, התשמ"ב - 1982, יכריע בו המפקח. (ב) סכסוך בין בעלי דירות בבית משותף בדבר הסגת גבול מצד בעל דירה לגבי דירה אחרת או לגבי הרכוש המשותף, רשאי התובע להביאו, לפי בחירתו, לפני בית-משפט מוסמך או לפני המפקח. (ג) האמור בסעיפים קטנים (א) ו-(ב) יחול גם במקרה שמחזיק הדירה מטעם בעל הדירה הוא צד לסכסוך, ואם היתה דירה מוחכרת בחכירה לדורות או בחכירת-משנה לדורות - גם אם צד לסכסוך הוא המחכיר לדורות או מחכיר- המשנה לדורות". גם כאן יודגשו על אתר לא רק דברים שנרשמו בפסקא (א) רישא, קרי: "סכסוך בין בעלי דירות בבית משותף" אלא גם דברים שנרשמו בפסקא (ג) רישא של אותו סעיף, קרי: "האמור בסעיפים קטנים (א) ו- (ב) יחול גם במקרה שמחזיק הדירה מטעם בעל הדירה, הוא צד לסכסוך". 10. צא ואמור: "בעל דירה" איננו רק זה שהוא בעלים או חוכר לדורות של דירה, אלא גם מי שעל פי הסכם בכתב זכאי להרשם כבעל דירה. יתר על כן. "כל מחזיק בדירה בבית יראוהו לענין פרק ו1 כבעל דירה, כל עוד לא הוכח שאינו כך". ובמקביל לו, מכח סעיף 72 לחוק, "מחזיק הדירה מטעם בעל הדירה הוא צד לסכסוך". זכות וחובה של "בעל דירה", במובן הרחב של מונח זה כאמור, יכול שיעלו גם מתוך חוזים בכתב ביחסים שבין קבלן לבין מי שרכש דירה הימנו או בין מוכר או משכיר לבין מי שרכש או שכר דירה הימנו. המגבלה האחת בהקשר זה היא, "שמחזיק הדירה מטעם בעל הדירה, הוא צד לסכסוך". 11. סמכותו הענינית של המפקח. במסגרת של ישוב סכסוכים בין "בעלי דירות" יהיו למפקח כל הסמכויות שיש לשופט בית משפט שלום הדן בתביעה אזרחית (סעיף 74 לחוק המקרקעין). חלקן ייחודיות וחלקן מקבילות, הכל כמפורט בחוק המקרקעין. ובאותו הקשר מתוך תקנה 71 לתקנות המקרקעין (ניהול ורישום), תש"ל - 1969: "71. החלת סדר הדין האזרחי. תקנות סדר הדין האזרחי, תשכ"ג - 1963, יחולו, בשינויים המחוייבים, על סדרי הדין בהליך לפי סימן זה, בכל ענין שלא נקבעה לגביו הוראה אחרת בחוק או בתקנות אלה". במסגרת זו, ביחסים שבין תובע לנתבע, יש להוסיף כי למפקח יש סמכות לדון, כענין שבגררא, גם בנושאים שהם בסמכותו הייחודית של בית משפט מחוזי. ראה י. וייסמן "דיני קנין" חלק שני עמ' 478 הערת שוליים 26. 12. מכאן לתקנות סדר הדין האזרחי תשמ"ד - 1984, בפרקים של הודעה לצד שלישי וגם או תביעה שכנגד: " 216. הודעה לצד שלישי בתובענות מסויימות. בתובענה שנפתחה במסירת כתב תביעה והוגש בה כתב הגנה, רשאי נתבע ליתן לכל אדם, לרבות אדם שהוא בעל דין בתובענה, הודעה לצד שלישי במקרים אלה: (1) כשהנתבע טוען נגד הצד השלישי שהוא זכאי להשתתפות או לשיפוי ממנו בשל כל סעד שייפסק נגדו בתובענה; (2) כשהנתבע טוען נגד הצד השלישי שהוא זכאי כלפיו לסעד הכרוך בנושא התובענה והוא בעיקרו כסעד שמבקש התובע; (3) כששאלה או פלוגתה בין הנתבע לצד השלישי הכרוכה בנושא התובענה היא בעיקרה כזו השנויה במחלוקת בין התובע לנתבע, ומן הראוי שתפתר גם ביניהם לבין הצד השלישי". 13. אשר לתביעה שכנגד: 52. רשות הנתבע לקיזוז ולתביעה שכנגד. נתבע רשאי לקזז כל זכות ותביעה שלו כנגד תביעתו של התובע, או להגיש אותן בתביעה שכנגד, בין שהן על נזק ממון ובין אם לאו; כוחם של הקיזוז או התביעה שכנגד ככוח תובענה שכנגד, ובית המשפט יכול ליתן בהם פסק דין סופי הן על התביעה המקורית והן על התביעה שכנגד". 14. הודעה לצד שלישי בונה שתי מסגרות לאותה תביעה. רק הצדדים לה או חלק מהם יכולים להיות שונים. תוכנה של המסגרת האחת, זו שבין התובע לבין הנתבע זהה תמיד, כולה או בחלקה, עם תוכן המסגרת השניה, זו שבין הנתבע לבין צד שלישי. בענין זה אנו מוצאים בבר"ע 457/83 (אוהיו מדיקל נ' קופ"ח של ההסתדרות הכללית פד"י לז (4) 309) לאמור: "1. הודעה לצד שלישי יכול שתהיה בזכות (תקנה 283 לתקנות סדר הדין האזרחי, תשכ"ג - 1963) ויכול שתהיה ברשות (תקנה 284 לתקנות האמורות), אך מטרתה העיקרית בכל מקרה אחת, והיא, כי התדיינויות על כל הסתעפויותיהן בשל אותה עילה או בשל עילות הצומחות ממערכת עובדות אחת, יתקיימו, ככל האפשר, בצוותא חדא. כך ייחסך זמנם של בעלי הדין, של העדים ושל בתי המשפט, כי אלו הראשונים יצטרכו להתייצב למשפט או לעדות רק פעם אחת, ובית המשפט יכול לקבוע מימצאים שיחבקו את כל הפרשה ויחייבו את כל בעלי הדין ולהכריע בדיון אחד בכל השלכותיה המשפטיות של פרשה נתונה. ההכרעה במחלוקת בין התובע לנתבע העיקריים תיפול אז בדיון בו נטל חלק גם הצד השלישי שצורף למשפט. לכך חשיבות לא רק מבחינת העילות אלא גם מבחינת עשיית הצדק, כי אך במובן, כל מה שנקבע בדיון, בו יכול היה הצד השלישי לטעון ולחקור, ישמש ממילא גם כיסוד להכרעה בינו לבין בעל הדין, שבעטיו צורף. כפועל יוצא מכך גם ימנעו החלטות סותרות של ערכאות שונות בקשר לאותה מערכת נסיבתית. בשל כל הטעמים הללו גם הרחיב מתקין התקנות ואיפשר למקבל הודעה לצד שלישי לנהוג כבעל הדין המקורי ולשלוח גם הודעה נוספת כנ"ל מטעמו (תקנה 285 לתקנות הנ"ל)". 15. מפקח הדן בסכסוך רשאי לסטות מדיני הראיות ומסדרי הדין הנוהגים בבתי משפט, אם היה משוכנע שהדבר יואיל לגילוי האמת ולעשיית צדק (סעיף 75 לחוק). הדעת אינה נותנת הפרדה בין תביעה עיקרית לבין תביעה באותו נושא במסגרת של הודעה לצד שלישי. שאם אין אתה אומר כן, נמצאת מפלה בין בעלי דירות, אלה המתדיינים באותו נושא בפני המפקח ואלה המתדיינים באותו נושא בבית המשפט המוסמך, על פי סדרי דין מקובלים לזכות או לחובה. ואפילו רק מטעם זה הייתי קובע כי דין הוא וגם צדק יעשה אם תביעה והודעה לצד שלישי יתבררו כאחת. 16. לא כן בכל המתיחס לתביעה שכנגד כפי זו המונחת בפנינו. תוכנה של המסגרת השניה, זו שביחסים שבין הנתבע, הלא הוא התובע שכנגד, לבין הנתבע שכנגד ואחרים, איננו זהה לתוכן התביעה העיקרית. שבידוע הוא כי תביעה שכנגד יכולה להתפרס לנושאים שונים, בעילות שונות, לאו דוקא זהות למחלוקת שבתביעה העיקרית. תביעה שכנגד תיתכן רק אם הנושא הנדון במסגרת השניה, זו בין הנתבע-התובע שכנגד לבין הנתבע שכנגד, מצוי כולו במסגרת סמכותו הענינית של המפקח, צדדים ומהות. טול לדוגמא תביעה של נציגות הבית המשותף לשיפוץ חדר המדרגות. כגון סיוד וצביעה. הנתבעים, בעלי הדירות של הקומה העליונה, מבקשים לכרוך את תביעת נציגות הבית המשותף עם תביעה שלהם לשיפוץ הגג, כגון זיפות ומעקה. אלה בכה ואלה בכה. בנסיבות שכאלה יתיר המפקח לבעלי הדירות שבקומה העליונה להגיש תביעה שכנגד, באופן שכל המחלוקות, שכולן בסמכותו, יתבררו כאחת. 17. המחוקק קבע את סמכויותיו של המפקח. חלקן יחודיות לו וחלקן מקבילות לסמכותו של בית משפט שלום. עד כאן ולא מעבר לזה. בהעדר הרשאה מפורשת בדין, אין המסגרת הראשונה, זו שביחסים שבין התובע לנתבע יכולה להרחיב את גבולות המסגרת השניה, זו שענינה ביחסים שבין התובע שכנגד לנתבע שכנגד. 18. זה הכלל. אם קנה המפקח סמכות לדון בתביעה העיקרית שבאה בפניו, קנה גם סמכות לדון בהודעה לצד שלישי, שכן המהות זהה. לא כן בתביעה שכנגד. זו אינה קשורה מאליה לתביעה העיקרית. ענינה בסכסוך אחר או סכסוכים אחרים. יכול רק בין אותם צדדים ויכול גם בין צדדים נוספים ואחרים. תביעה שכנגד תתכן רק אם גם היא מצויה בתחום סמכותו של המפקח. 19. סוף דבר. אציע לחברי לקבל את הערעור בחלקו. קרי: הודעה לצד שלישי - הן. תביעה שכנגד, בעניננו - לאו. ש. פינקלמן שופט, סגן נשיא אב"ד השופטת ש. שטמר: 1. מסכימה אני לפסק דינו של עמיתי, כב' סגן הנשיא, השופט פינקלמן, אב"ד, ככל שהוא מתייחס לסמכותה של המפקחת לדון גם בהודעות לצד ג'. כמו כן מסכימה אני כי במקרה שלפנינו, דין התביעה שכנגד להמחק על הסף, אולם לעניין זה הגעתי למסקנתו של עמיתי, שלא מטעמיו. 2. שלא כעמיתי, דעתי היא שיש למפקחת סמכות לדון בתביעה שכנגד, אם מתמלאים הוראותיו של סעיף 51 לחוק בתי המשפט [נוסח משולב] התשמ"ד1984-, הקובע את סמכותו הענינית של בית משפט השלום, בין היתר בתביעה שכנגד: "(4) תביעה-שכנגד לתביעה אזרחית שנושאן אחד או שהן נובעות מאותן הנסיבות, יהיה שוויו של נושא התביעה-שכנגד אשר יהיה". בסעיף 74 לחוק המקרקעין, הושוו סמכויותיו של המפקח לסמכויותיו של בית משפט השלום: "74. סמכויות המפקח למפקח הדן בסכסוך יהיו כל הסמכויות שיש לשופט בית-משפט שלום הדן בתביעה אזרחית". משמע מכאן, כי למפקח יש אותן הסמכויות לדון בתביעות שכנגד כמו לבית משפט השלום. אינני רואה טעם להבחין לעניין הסמכות לדון בתביעה שכנגד בין סמכותו של בית משפט השלום לסמכות המפקח, מה גם שסמכות בית משפט שלום מוגבלת לתובענות שנושאן אחד או שהן נובעות מאותן הנסיבות, כך שאם תעמוד תביעה שכנגד לפני המפקח, היא תתיחס לנושאים ולעילות שאינם זרים למפקח. 3. מבחינה של כתב התביעה שכנגד עולה, כי למערערת היו שתי עילות תביעה: האחת על פי חוזה הניהול, ועילה זו אינה בסמכותו של המפקח, והשניה, הכתובה בסעיף 11 לתביעה שכנגד ונוסחה כדלקמן: "הנתבעת תטען כי תשלומים אלה הנם בגין שירותים אשר עפ"י חוק המקרקעין, תשכ"ט1969- (פרק ו' בתים משותפים), נמצאים בתחום אחריותה של נציגות הבית המשותף". עילה זו היא בתחום סמכותה של המפקחת על פי סעיפים 58 ו72- לחוק המקרקעין. סעיף 58 לחוק המקרקעין, שכותרתו "נשיאת הוצאות", קובע כי: (א) בעל דירה חייב להשתתף בהוצאות הדרושות להחזקתו התקינה ולניהולו של הרכוש המשותף ולהבטחת השירותים המחוייבים על פי דין או המקובלים על פי הנוהג, הכל בהתאם לחלקו ברכוש המשותף, זולת אם נקבע בתקנון שיעור-השתתפות אחר. לענין זה "החזקה תקינה" - שמירה על מצבו של הרכוש המשותף כפי שהיה בעת גמר הבניה, לרבות שיפורים שבוצעו בו לאחר מכן בהסכמת בעלי הדירות". סעיף 72 לחוק המקרקעין קובע כי: "(א) סכסוך בין בעלי דירות בבית משותף בדבר זכויותיהם או חובותיהם לפי התקנון או לפי סעיף 58… יכריע בו המפקח". לדעתי, עילת התביעה של המערערת, כפי שנוסחה בסעיף 11 לכתב התביעה שכנגד, משמעותה שהמערערת טוענת, כי מגיע לה תשלום עבור שירותים שנתנה במקום נציגת הבית המשותף. דעתי היא שהיא זכאית לתבוע, במסגרת תביעה שכנגד, שכר עבור שירותים אלה בין שהם נכנסים לגדרו של סעיף 58 הנ"ל, דהיינו, בין אם ההוצאות היו כאלה הדרושות להחזקה תקינה של הבית, או שהשירותים שנתנה הם שירותים המחוייבים על פי הדין או על פי הנוהג, ובין אם השירותים שנתנה באים מכוחו של חוזה הניהול: אם יש בחוזה הניהול הסכמה של בעלי היחידות או של מחזיקיהן, לשלם למערערת עבור שירותים נוספים, שאינם נכללים בסעיף 58 לחוק המקרקעין, זכאית המערערת לתבוע תמורתם בתביעה שכנגד לפני המפקחת, שכן שירותים נוספים אלה נובעים מאותן הנסיבות, שמהן נובעת התביעה האזרחית כהוראתו של סעיף 51 לחוק בתי המשפט הנ"ל. 4. נותר לי לדון בשאלה אם המערערת זכאית לתבוע בתביעה שכנגד הן את הנציגות והן את בעלי היחידות, שלטענתה נותרו חייבים לה כספים, או שהיא זכאית לתבוע רק את בעלי היחידות. לדעתי, במקרה שלפנינו אין להתיר למערערת לתבוע את הנציגות. הנציגות מייצגת את כלל בעלי היחידות. המערערת סיפקה את השירותים לבעלי היחידות ולא לנציגות. לא כל בעלי היחידות נותרו חייבים לה כספים. הנציגות איננה אחראית ביחד ולחוד עם בעלי היחידות לשלם למערערת את חובותיהם של מקצת מבעלי היחידות. כאמור, המערערת לא היתה זכאית לתבוע את הנציגות בתביעה שכנגד. אין מקום להתיר למערערת להוסיף נתבעים לתביעתה שכנגד, שאינם צד בתביעה, כאשר אין לה עילה לתבוע את התובעת בתביעה שכנגד (וראה בספרו של זוסמן "סדרי הדין האזרחי" מהדורה שביעית בעמ' 289). 5. אשר על כן, דעתי היא שיש לקבל את הערעור בחלקו, כפי שקבע גם אב"ד, כב' השופט פינקלמן, באופן שההודעה לצד ג' תעמוד על כנה, ואילו התביעה שכנגד תימחק על הסף. ש. שטמר, שופטת השופט ר. ג'רג'ורה: 1. תחילתו של ההליך נשוא הערעור בתביעה כספית שהגיש המשיב, להלן: "הועד", בפני המפקחת על רישום המקרקעין בחיפה, להלן: "המפקחת", נגד המערערת, חברה קבלנית, להלן: "החברה", אשר הקימה את הבית ברח' המסילה 22 בנשר, להלן: "הבית", כדי לחייב את בעלי הדירות, לרבות החברה, "בתשלום מיסי ועד בית והשתתפות בהוצאות אחזקת הרכוש המשותף", על פי מפתח שנקבע באסיפת הדיירים. 2. החברה הגישה כתב הגנה, הודתה כי היא בעלת יחידות בבית, אך טענה, בין היתר, כי על פי הסכם ניהול בינה לבין רוכשי או שוכרי הדירות, להלן: "ההסכם", היא ניהלה את הבית וסיפקה את השירותים, שעל פי פרק ו' לחוק המקרקעין, תשכ"ט- 1969 , להלן: "החוק", חובת הספקתם מוטלת על נציגות הבית המשותף. על פי חשבון שערכה ופירטה בכתב ההגנה טענה החברה כי "היא זכאית לקזז סכומים אלה, (ששילמה לפי ההסכם), מכל סכום אשר היא חבה בגין מיסי ועד הבית במידה והיא חבה סכום כלשהו". יחד עם כתב ההגנה הגישה החברה תביעה שכנגד נגד הועד ונגד הדיירים שעבורם היא שילמה כספים על פי ההסכם. החברה ביקשה שהועד והנתבעים בתביעה שכנגד ישלמו לה את אשר שילמה החברה בהתאם להסכם. בנוסף לתביעה שכנגד שלחה החברה הודעה לצד שלישי, להם השכירה החברה יחידות בבית, להלן: "השוכרים". לטענתה, על פי הסכם השכירות בינה לבין השוכרים, התחייבו השוכרים לשלם לה דמי ניהול, אך הועד תבע את החברה בתשלום מיסי ועד הבית, מבקשת החברה מהמפקחת לחייב את השוכרים לשלם לה את מיסי ועד הבית שהחברה תחוייב בהם. אנתח להלן את טענות באי כוח הצדדים. ההדגשות בחוות דעתי הן שלי אלא אם נאמר אחרת. 3. כב' המפקחת החליטה למחוק את התביעה שכנגד ואת ההודעה לצד "ג" מחוסר סמכות עניינית לדון בתביעה שכנגד ובהודעה לצד "ג". בהסתמכה על ס' 72 וס' 73 לחוק קבעה המפקחת כי התנאים המקנים סמכות למפקחת הם שניים: 1) הסכסוך צריך להיות בין בעלי דירות, בינם לבין עצמם; 2) צריך שהמחלוקת תהיה לזכות או לחובה הנובעים מס' 58 לחוק או מהתקנון. עוד קבעה כב' המפקחת כי: "בהעדר תקנון מוסכם... חל התקנון המצוי. גם הוראת דין זה חלה רק בין בעלי דירות בינם לבין עצמם". כב' המפקחת מנמקת את מסקנותיה בכך ש"אין הוראת דין המאוזכרת בס' 72 מכוחה מוקנית למפקחת סמכות לדון בתביעות משפטיות בין בעלי דירות לבין מחזיקים מטעמם שעילתן זכויות וחובות שמקורן בדיני חוזים". על החלטות ומסקנות אלה חולקת המערערת והגישה ערעור זה. 4. המסקנה אליה הגיעה כב' המפקחת כי איננה מוסמכת לדון בתביעה שכנגד שהגישה החברה, בהיותה חברת ניהול נגד הנתבעים שכנגד בעילה של הפרת חוזים, בין אם חוזי מכר וניהול ובין אם חוזי שכירות, עם כל הכבוד, מקובלת עלי. מסקנתה הנוספת שיש למחוק את הודעת צד "ג" אף היא מקובלת עלי ומנימוקיה - הודעת צד "ג" מתייחסת למערכת היחסים בין החברה והשכורים ולפי ס' 58 לחוק, למפקחת אין סמכות לדון ביחסים החוזים בין בעל דירה ושוכר או מחזיק מטעמו. מסקנותיה ונימוקיה של כב' המפקחת, על פי העובדות שהועלו בכתבי הטענות שבפניה, מעוגנים ונסמכים בהוראות הרלוונטיות בחוק עליהן הצביעה המקפחת. 5. לפי סימן "ד" בפרק "ו" לחוק, שכותרתו "יישוב סכסוכים בין בעלי דירות", הוקם מנגנון מיוחד ליישוב סכסוכים בין בעלי דירות בבית משותף בדבר זכויותיהם או חובותיהם לפי התקנון או לפי ס' 58 וסעיפים אחרים שפורטו בס' 72 (א) לחוק. סמכויות המפקח נקבעו בס' 72 לחוק. על היקף ומהות סמכותו של המפקח ראה ספרו של פרופ' ויסמן, "דיני קניין - בעלות ושיתוף", בעמ' 477-478. "למפקח סמכות ייחודית לדון בסכסוכים שבין בעלי הדירות (כולל המחזיקים בדירות מטעם בעלי הדירות), בדבר זכויותיהם וחובותיהם לפי תקנון הבית בנושאים אלה: השתתפות בהוצאות הבית..... כן יש למפקח סמכות מקבילה לדון בסכסוך שבין בעלי הדירות, ובכלל זה בין המחזיקים מטעמם, כדבר הסגת גבול בדירה או ברכוש המשותף ע"י בעל דירה.... . בדונו בנושאים שבתחום סמכותו יש למפקח סמכויות כשל שופט של בית משפט שלום, בדונו בתביעות אזרחיות. לפי זה הוא מוסמך לתת צווי ביניים, החלטות הצהרתיות, צו עשה, צו לא תעשה, צו ביצוע בעין, וכל סעד אחר ככל שייראה לו נכון בנסיבות שבפניו.... . למפקח סמכות לדון בעניין שבגררה, גם בנושאים שהם בסמכותו הייחודית של בית משפט אחר, כגון בתביעה קניינית שהיא בתחום סמכותו הייחודית של בית משפט מחוזי.... . המקורות המשפטיים לזכויותיו וחובותיו של בעל דירה בבית משותף מצויים בהוראות חוק המקרקעין בדבר בתים משותפים, בתקנון הבית המשותף ובהחלטות המתקבלות על ידי האסיפה הכללית של בעלי הדירות, על ידי הנציגות ועל ידי המפקח....". לדעתי יש לבחון את הסמכויות של המפקחת על פי הקריטריונים הנ"ל. בחינה זו מעלה שאין למפקחת סמכות לדון בסכסוכים כספיים בין בעלי הבתים לבין המחזיקים מטעמם בבתים אלה. מאחר ומדובר במנגנון מיוחד, עם סמכויות מוגדרות לפתרון סכסוכים מיוחדים, סבורני שאין להרחיב את הסמכויות של המפקח לדון בסכסוכים בין בעל הדירה, מצד אחד, ושוכר או מחזיק מטעמו, מצד שני, בעניינים הנובעים מהמסגרת החוזית ביניהם, כך למשל אם בעל דירה משכיר את דירתו לשוכר והשוכר אינו משלם את דמי השכירות או כל תשלום אחר לפי ההסכם, אין למפקח סמכות לדון בסכסוכים אלה ולהחליט בהם. בהודעת צד "ג" ששלחה החברה לשוכרים מדובר בסכסוך כספי ביניהם, שלדעתי, אין למפקח סמכות לדון בו. 6. סבורני, כי פסק הדין שניתן בע"א 698/85 צור ואח' נ' ששון ואח', פס"ד מא' (3) ע' 144, בעמ' 150, אליו מפנה ב"כ החברה, אינו יכול לעזור לחברה. בענין זה נדונה זכותו של מחזיק, מכוח בעלים, להשתמש ברכוש המשותף וההגבלות על שמוש זה, וזה בודאי בסמכותו של המפקח. לדעתי, גם ס' 72 (ג) לחוק אינו יכול לעזור לחברה. למפקח סמכות לדון בסכסוך בו צד מחזיק מטעם הבעלים רק אם הסכסוך מתייחס לאחת העילות המפורטות בס' 58 או 72 לחוק. 7. סבורני כי אין מקום להחיל את תקנות סדר הדין האזרחי, תשמ"ד - 1984, "תקנות סדר הדין", באופן גורף על ההליכים המתנהלים בפני המפקחת. גם המחוקק לא התכוון לכך וחוקק את תקנה 7 לתקנות המקרקעין (ניהול ורישום) תש"ל- 1969, להלן: "התקנות". המחוקק הגביל את החלת תקנות סדרי הדין על תביעות בפני המפקחת "בשינויים המחוייבים" והכוונה, לדעתי, שתקנות סדר הדין יחולו על עניינים שבסמכותה העניינית של המפקחת. חיזוק לענין זה מוצא אני בתקנה 75 לתקנות שהוספה בשנת 1978 הקובעת: "מיזוג המפקח רשאי למזג תביעות התלויות ועומדות נגדו, לדון בהן במשותף ולתת החלטה אחת בכולן...." אם כל תקנות סדר הדין חלות על ההליך בפני המפקח, מה מצא המחוקק טעם להוסיף את תקנה 75, והרי ממילא בית משפט השלום מוסמך, לפי ומכוח תקנות סדר הדין לאחד דיונים ולתת החלטה אחת במספר תביעות. 8. עמיתי כב' אב בית הדין וכב' השופטת שטמר, הגיעו למסקנה, כל אחד מנימוקיו, כי המפקחת מוסמכת לדון בהודעה לצד השלישי אך אינה מוסמכת לדון בתביעה שכנגד. לאחר שעיינתי עיון מעמיק בחוות דעתם של עמיתי המכובדים, צר לי שאינני יכול להצטרף למסקנות אליהן הגיע כל אחד, ככל שהדבר מתייחס להודעת צד "ג". מצד שני, מסכים אני כי למפקחת אין סמכות לדון בתביעה שכנגד מהנימוקים המפורטים לעיל. 9. כב' אב בית הדין סוקר בחוות דעתו את ההגדרה של "בעל דירה" בסעיפים שונים בחוק ובתקנון המצוי. בתקנון המצוי ההגדרה של דירה זהה להגדרה בס' 52 לחוק. בס' 77א לחוק מוצאים אנו הגדרה נוספת: "בעל דירה - מי שלפי הסכם בכתב זכאי להירשם כבעל דירה... או כחוכר לדירות... כל מחזיק בדירה בבית יראוהו לענין פרק זה כבעל דירה, כל עוד לא הוכיח שאינו כך". ידוע הדבר כי הרבה בתים שנבנו במתקונת של בתים משותפים טרם נרשמו בתור שכזה. ס' 77א' לחוק מתייחס לבתים אלה. המטרה של חוק הבתים המשותפים, המהווה היום חלק מהחוק, להסדיר מערכת היחסים בין בעלי הבתים המשותפים, או הניתנים לרישום כבית משותף. לדעתי, ס' 77 א' יוצר הנחה הניתנת לסתירה, לפיה כל המחזיק בדירה על פי הסכם בכתב, הזכאי להירשם בתור בעל דירה, רואים אותו, לצורך מילוי החובות הקבועות בחוק והמוטלות על בעל דירה, כבעל דירה, למרות שבעלותו או זכות החכירה לדירות שיש לו טרם נרשמה. ראה גם ההגדרה של חוכר בס' 1 לחוק וההבחנה בין חוכר לשוכר סתם. מסקנתו של עמיתי אב בית הדין כי לאור האמור בסעיפים 77א' ו72- (ג) לחוק כי "זכות וחובה" של 'בעל דירה' במובן הרחב של מונח זה יכול שיעלה גם מתוך חוזים בכתב ביחסים שבין קבלן לבין מי שרכש דירה הימנו או בין מוכר או משכיר לבין מי שרכש ממנו", אינה, עם כל הכבוד, מתיישבת עם המטרה של החוק. הצירוף "שמחזיק הדירה מטעם בעל הדירה, הוא צד לסכסוך", משמעותו, לדעתי, רק לסכסוכים הנובעים מעצם השמוש בדירה או ברכוש המשותף ואינה מגיעה לתחום סכסוכים הנובעים ממערכת חוזית בין בעל הדירה לבין שוכרים מטעמו. 10. "סמכויות המפקח - ס' 74 לחוק קובע: "למפקח הדן בסכסוך יהיו כל הסמכויות שיש לשופט בית משפט שלום הדן בתביעה אזרחית". תקנה 71 לתקנות המקרקעין (ניהול ורישום) תש"ל - 1970 קובעת: 'תקנות סדר הדין האזרחי, תשכ"ג- 1963, (1984 - ר.ג'), יחולו, בשינויים המחוייבים, על סדרי הדין בהליך לפי סימן זה, בכל עניין שלא נקבעה לגביו הוראה אחרת בחוק או בתקנות אלה'. לדעתי שתי הוראות אלה אינן מכוונות להרחבת הסמכויות של המפקח אלא להעניק לו רק סמכויות "ביצוע" כגון הוצאת צו עשה, צו מניעה, הזמנת עדים וכו', ככל שהדבר מתייחס לסמכויות המפקח כפי שהגודרו בחוק, אך אינן מיועדות להעניק למפקח סמכויות של שופט שלום החורגות מהסמכות העניינית שניתנה למפקח על פי החוק. 11. סוף דבר: אני מציע לדחות את הערעור ולחייב את המערערת בהוצאות ושכ"ט עו"ד בסכום של 5,000 ש"ח להיום ועוד מע"מ כחוק. ר. ג'רג'ורה, שופט הוחלט ברב דיעות כי ההודעה לצד שלישי תשאר על כנה ואילו התביעה שכנגד תמחק על הסף. בנסיבות לא ניתן צו להוצאות. שאלות משפטיותמקרקעיןהמפקח על רישום מקרקעין (בתים משותפים)בתים משותפיםרישום מקרקעין