אכיפת רישום זכויות

פסק דין נתוני רקע 1. בתאריך 30/9/96 נערך הסכם מכר בין התובע לבין הנתבע (להלן, גם "רימר"). בגדרו של ההסכם הנ"ל מכר רימר לתובע את בית המגורים שלו בקיסריה (להלן-"הנכס"). ההסכם נערך ע"י צד ג' (להלן, גם "עו"ד גרינברג"). לטענת התובע הפר רימר את חובתו לרשום את זכויות המקרקעין בבית הנ"ל עד ליום 28/2/97. רישום הזכויות נעשה ביום 9/3/98. לנוכח זאת הפר רימר את ההסכם הפרה יסודית. בגין הפרה יסודית זו, ומכוח ההסכם, תבע רימר תשלום פיצויים מוסכמים בסך של 50,000 דולר. 2. תחילה הוגשה התביעה לביהמ"ש המחוזי בחיפה והיא כללה אף את סעד האכיפה של רישום הזכויות. לאחר שרישום הזכויות הושלם כאמור, ולנוכח העובדה שנותרה אך התובענה לסעד כספי, הועבר הדיון לבימ"ש השלום בחיפה, ונדון בפניי. 3. בעלי הדין נצטוו להגיש תצהירי עדויות ראשיות. התובע ועו"ד גרינברג הגישו תצהירים כאמור. מטעם רימר הוגש תצהיר עדות של אחיו, מר יוסף רימר (להלן-"יוסף"). דומה שיוסף טיפל בכל הקשור לעסקה זו. הנתבע לא מסר תצהיר ואף לא העיד. 4. לאחר שמיעת ראיות הצדדים הוגשו בפניי סיכומי טענותיהם. התובע, כאמור, תבע מרימר תשלום הפיצויים המוסכמים. רימר כפר בתביעת התובע, הן משפטית והן עובדתית. עם זאת הגיש רימר הודעת צד ג' כנגד עו"ד גרינברג. בגדרה של הודעה זו הוא טען כי ככל שיחויב בדינו, חייב עו"ד גרינברג לשפות אותו בגין כל נזק צפוי וזאת לנוכח רשלנותו המקצועית הנטענת. הפרשה שבפניי חובקת סוגיות שונות. אדרש תחילה לסוגיות המתעוררות לעניין התביעה העיקרית. לאחר מכן אדרש לעניין ההודעה לצד ג'. 5. טרם שאדרש לסוגיות האמורות, ומפאת חשיבותן המפליגה, בדעתי להביא מובאות חשובות מן ההסכם הנ"ל. סעיף 7 להסכם הסדיר את סוגיית התמורה. הותנה כי מחיר הבית הוא 800,000 דולר. 750,000 דולר אמורים היו להשתלם לסילוק חוב שהגיע לבנק המזרחי והסרת המשכנתא על הנכס. באשר ליתרה בסך 50,000 דולר הורה סעיף 7(ב) להסכם כי הוא ישולם "ע"י הקונה (הוא התובע - ש.ל.) למוכר (הוא רימר - ש.ל.) במעמד רישום הדירה בלשכת רישום המקרקעין על שם הקונה וזאת עד ליום 28/2/97 וכפוף לביצוע כל התיקונים המצוינים בסעיף 3 דלעיל". סעיף 16 להסכם הורה כי "כל צד אשר יפר הסכם זה הפרה יסודית, לאחר שנשלחה לו הודעה מוקדמת 10 ימים מראש בנוגע להפרה ולא תיקן הפרה זו בפרק זמן זה ישלם לצד המקיים סך של 50,000 דולר... כפיצויים מוערכים ומוסכמים מראש ע"י שני הצדדים כסבירים לאור התוצאה הצפויה של ההפרה כאמור, וזאת מבלי צורך לתבוע ולהוכיח נזק זה בפועל... על אף האמור לעיל, איחור שלא יעלה על 7 ימים בביצוע תשלום כלשהו במסירת החזקה בנכס או ברישום הזכויות בנכס על שם הקונה בלשכת רישום המקרקעין לא יהווה הפרה של הוראות הסכם זה". ההסכם, כמבואר, דן בתיקונים וליקויים בנכס. אלו הסדירו הצדדים בסעיפים 3 ו4- להסכם כדלקמן: "3. הקונה מצהיר כי ראה את הנכס בדק אותו ואת מצבו בעיני קונה מכל בחינה שהיא ומצא אותו מתאים למטרותיו פרט לאמור כדלקמן: א. משאבות הג'קוזי מנותקות. ב. ארון החשמל בכניסה לבית שבור. ג. דלתות ארון המשאבות שבורות. ד. השלמת המטבח. ה. חריגות שונות בבניה על פי המצוין בדוחות של מחלקת ההנדסה של החברה לפיתוח קיסריה. 4. המוכר מתחייב לתקן את כל הליקויים המצויינים בסעיף 3 לעיל וזאת תוך 15 יום מיום החתימה עד להסכם זה". האם נקבע מועד לרישום הזכויות? 6. טענתו הראשונה של רימר היא כי ההסכם לא הצביע על כל מועד קונקרטי לרישום הזכויות. לנוכח העובדה שאין כל מועד כאמור, ממילא לא יכולה הייתה להיות כל הפרה בגין אי העברת הזכויות במועד פלוני. וזאת הכיצד? כאמור סעיף 7(ב) להסכם הורה כי "סך של 50,000 דולר... ישולם ע"י הקונה למוכר במעמד רישום הדירה בלשכת רישום המקרקעין על שם הקונה וזאת עד ליום 28/2/97 וכפוף לביצוע כל התיקונים המצוינים בסעיף 3 דלעיל". מכאן, כך טענת רימר, ההסכם לא הורה, בהוראה מפורשת המיוחדת לכך בסעיף נפרד, על מועד קונקרטי לביצוע רישום הזכויות בלשכת רישום המקרקעין. עניין המועד של ה28/2/97- אוזכר, באורח אגבי ואיזוטרי, ובמובלע, בסעיף הנ"ל הדן בתשלום. כוונת הצדדים הייתה להבטיח כי התשלום בסך 50,000 דולר ייעשה כנגד רישום הבית בלשכת רישום המקרקעין. לא ניתן להסיק על תניה מפורשת באשר למועד, מהוראה מובלעת זו. רימר מודע לכך שיש לקבוע מועד קונקרטי להשלמת רישום הזכויות. לשיטתו, ובהעדר הוראה מפורשת בהסכם, מועד זה חייב להיות "זמן סביר" כמשמעותי בסעיף 41 לחוק החוזים (חלק כללי) תשל"ג - 1973 (להלן-"חוק החוזים"). לטעמו רישום הזכויות, מכל מקום, נעשה "בזמן סביר" כאמור. 7. בחנתי טענה זו של רימר והנני רואה לדחותה. אכן ראוי היה כי עו"ד גרינברג, נסח ההסכם, יראה לציין הוראה מפורשת לעניין מועד רישום הזכויות בנכס בלשכת רישום המקרקעין. עם זאת פרשנות ראויה מעלה בעליל כי הצדדים נתנו דעתם לעניין זה, בסעיף 7(ב) הנ"ל. אין כל אפשרות אחרת לפרש את הביטוי "עד ליום 28/2/97". אם אכן, כשיטת רימר, נושא מועד רישום הזכויות לא היה בעל חשיבות, לא היו הצדדים טורחים ורושמים מועד זה. עיון בהסכם מעלה כי הוכנסו בו, עובר לחתימתו, שני תיקונים בכתב יד. אחד התיקונים נסב לעניין התאריך. בתחילה נרשם המועד של 31/12/96. לאחר מכן ראו הצדדים לשנותו ל28/2/97-. עצם העובדה שהצדדים טרחו, מן הסתם לדרישתו של רימר, לשנות את המועד ולדחותו, מלמדת על כך כי עניין זה לא היה שולי ואיזוטרי אלא היה בבחינת נתון מרכזי שהצריך מו"מ ואף שינוי בכתב יד של ההוראה הקונקרטית. האם הפרת ההוראה היא הפרה יסודית או שמא הפרה רגילה? 8. רימר טוען כי ככל שהופרה הוראת ההסכם ברישום הזכויות עד ליום 28/2/97, הרי לא מדובר בהפרה יסודית אלא מדובר בהפרה רגילה. לעניין סיווגה של ההפרה כהפרה יסודית או רגילה נודעת חשיבות מפליגה. סעיף 16 להסכם מתנה, כידוע, את תשלום הפיצויים המוסכמים כנגד "כל צד אשר יפר הסכם זה הפרה יסודית...". ההסכם אינו קובע רשימה של הפרות יסודיות. אף עיון פרטני בהוראותיו לא מצביע על כך שהצדדים ראו, לגבי הפרה כלשהי, להכתירה כהפרה יסודית. ואולם תמיכה לכאורית לתפיסתו זו של רימר מצויה בהמשך סעיף 16, שהובא לעיל. כזכור נרשם בו כי "איחור שלא יעלה על שבעה ימים... ברישום הזכויות בנכס על שם הקונה... לא יהווה הפרה של הוראות הסכם זה". משמע, כך טענת רימר, ההסכם מורה, מקרא מפורש, כי עסקינן בהפרה רגילה ולא בהפרה יסודית של ההסכם. 9. אף בעניין זה, כך השקפתי, נקט נסח ההסכם ברשלנות, כבעניין ניסוח הוראת החיוב באשר למועד רישום הזכויות בלשכת רישום המקרקעין. עם זאת, וחרף זאת, אין לי ספק כי ההפרה הנדונה היא הפרה יסודית. סעיף 6 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א - 1970 (להלן-"חוק התרופות") מגדיר "הפרה יסודית" כ"הפרה שניתן להניח לגביה שאדם סביר לא היה מתקשר באותו חוזה אילו ראה מראש את ההפרה ותוצאותיה, או הפרה שהוסכם עליה בחוזה שתיחשב כיסודית; תניה גורפת בחוזה העושה הפרות להפרות יסודיות ללא אבחנה ביניהן, אין לה תוקף אלא אם הייתה סבירה בעת כריתת החוזה". סעיף 6 הנ"ל משמיענו, איפוא, שתי חלופות. החלופה האחת היא הכתרתה של הפרה כ"יסודית" בגוף החוזה. ברי כי לחלופה זו אין נפקות בנדוננו. החלופה השניה היא בגין מבחן היסודיות המסתברת. אשר אליה מורה אותנו פרופ' גבריאלה שלו, בספרה "דיני חוזים" מהדורה שניה, תשנ"ה (להלן-"שלו"), כי "מבחן היסודיות המסתברת הוא מבחן אובייקטיבי. כדי להחילו אנו מתבוננים - כחכמים לאחר מעשה - בהפרה שארעה ובתוצאותיה. לאחר מכן אנו חוזרים בעיני רוחנו אל מעמד עריכת החוזה ומעניקים לאדם הסביר - הניצב בנעלי הנפגע - ידיעה נבואית אודות ההפרה העתידה להתרחש ותוצאותיה; ואז אנו מקשים: האם אתה, האדם הסביר, היית מתקשר בחוזה נוכח ראיה מראש של ההפרה ותוצאותיה? כאשר התשובה ההיפוטתית לשאלה היפוטתית זו היא שלילית, בפנינו הפרה יסודית" (שם, עמ' 548). לנוכח השיקולים האמורים, ולנוכח מכלול הראיות והטענות, הנני קובע כי ההפרה הנדונה היא הפרה יסודית מסתברת. להלן אביא הטעמים לכך. 10. סעיף 16 סיפא, שהובא לעיל, אכן נוקט בלשון "הפרה" ולא "הפרה יסודית". ואולם, כאמור, מדובר בסיפא לסעיף שמגדיר, ברישא שלו, את עניין ה"הפרה יסודית". משמע, בעלי הדין הניחו כי קיימות בהסכם תניות שהפרתן היא בבחינת "הפרה יסודית". לנוכח זאת, אמור היה רימר להציג בפניי אופציה פרשנית מהן, ולו לדידו, ה"הפרות היסודיות" אליהן מכוון סעיף 16 רישא, בגינן ראו בעלי החוזה להורות על פיצוי לא מבוטל בשיעור של 50,000 דולר, שאינן אותן הפרות הנקובות בסעיף 16 סיפא? כשלעצמי, בחנתי את הוראות ההסכם, ולא נמצאה לי אופציה סבירה כאמור. 11. לעומת זאת, סעיף 16 סיפא נוקב בהפרת הוראות ההסכם, שעל יסוד כל אמת-מידה סבירה, הן לב-לבו של ההסכם. הן, קלאסית, משמשות, בנוהג של עולם, תניות יסודיות. נחזור ונזכיר כי סעיף 16 סיפא דן בנושא התשלומים, נושא מסירת החזקה ונושא רישום הזכויות בנכס. אכן כן, יכול רימר להישמע בטענה כי אכן נושא רישום זכויות המקרקעין הוא בבחינת תנאי יסודי, ואולם הוא מנותק ממועד פלוני. ככל שטענה זו תישמע, נקל להדוף אותה. ראשית, כבר ראיתי להרחיב את הדיבור באשר לפרשנות הראויה של סעיף 7(ב) להסכם. שנית, אין כל משמעות להוראת סעיף 16 סיפא על איחור של "7 ימים", אלא כשהוא צמוד, דווקא, למועד קונקרטי. ה28/2/97-, הוא אכן מועד קונקרטי כאמור. 12. על יסוד הנתונים האמורים הנני קובע כי הפרת התחייבותו של רימר להשלים את רישום הזכויות בלשכת רישום המקרקעין ב28/2/97- היא בבחינת הפרה יסודית. חשיבות מועד רישום הזכויות וטענת חוסר תום לב במו"מ ובשימוש בזכויות 13. רימר טוען כי פרשנותו הראויה של ההסכם מוליכה למסקנה כי הצדדים לא ייחסו כל חשיבות, במועד כריתת ההסכם, למועד רישום זכויות התובע ולמצב רישום הזכויות בנכס, כל עיקר. הוא למד זאת הן מלשונו של סעיף 7(ב) להסכם, שנדונה להלן. הפעם הוא מבקש ללמוד מנוסחו של סעיף זה, שממנו מועד רישום הזכויות הוא בבחינת תנאי מובלע, כי בעלי הדין לא ייחסו חשיבות למועד רישום הזכויות אלא עיקר מעייניהם היה נתון לנושא ביצוע התשלומים, מסירת החזקה והתנאת ביצוע התשלום האחרון רק עם ביצוע רישום הזכויות בנכס. 14. הנני דוחה טענה זו. לכאורה, היא אינה דרושה לפנים משעה שקבעתי, לעיל, כי עסקינן בתנאי יסודי. פשיטא, לא ניתן להעלות על הדעת תנאי יסודי, כתנאי שהצדדים לא מייחסים לו חשיבות. אחזור ואציין כי לעניינו של המועד, "חסר החשיבות" לדידו של רימר, טרחו בעלי הדין וראו לשנותו, מן הסתם לדרישתו של רימר דווקא. 15. עוד מלא רימר טענות כרימון ככל שעסקינן בהעדר תום לב המיוחס לתובע. באשר לחוסר תום הלב במו"מ לקראת כריתתו של ההסכם, הטענה משולבת עם הדיון בהודעת צד ג'. אדרש לכך בהמשך. אתמקד עתה בטענתו של רימר, בהתאם לסעיף 39 לחוק החוזים, כי עצם הגשת התביעה, היא בבחינת הפרה של החובה לנהוג בתום לב אף באשר לגבי "שימוש בזכות הנובעת מחוזה", דהיינו הגשת התביעה בגין הפרתו. לעניין זה טוען רימר כי בסופו של דבר מטרת ההסכם בוצעה בשלמותה. לא נגרמו לרימר כל נזקים בגין הפרת ההסכם האמורה. במצב דברים זה עמידתו של רימר על קיומו הדווקני של ההסכם מלמדת על חוסר תום לב ועל ניסיון לעשות הון ממחדל חסר משמעות. 16. טענה זו של רימר ראויה להידחות, ולו לנוכח עצם קיומו, הסטטוטורי, של המוסד אודות "פיצויים מוסכמים". המחוקק הכיר, מראש, בקיומו של מוסד הפיצויים המוסכמים. רימר אמור היה, איפוא, לקחת בחשבון את "הסיכונים" המובנים בו. כך הורתה כב' השופטת נתניהו, ב-ע"א 126/84 יצחקי נ' שור פ"ד לח(3) 622, כי מקום שעסקינן בפיצוי מוסכם הרי "המבחן לא ייעשה עפ"י הנזק, אשר נגרם בפועל ובדיעבד עקב ההפרה. ואין זה מעלה ואינו מוריד, אם בפועל לא נגרם כל נזק שהוא, או אם נגרם נזק, ששיעורו עולה מאה מונים על שיעור הפיצוי המוסכם" (עמ' 627). בעלי הדין רשאים להתנות על פיצוי מוסכם; הם רשאים שלא להתנות על פיצוי מוסכם. ואולם העובדה שהפעלתו של הסעד פוגעת ברימר דווקא, היא מקרית גרידא. נשווה בדעתנו, דרך משל, כי התובע היה מפגר בתשלום פלוני, ימים ספורים, שמא יום אחד, בעקבות שבעת ימי החסד הנקובים בסעיף 16 סיפא להסכם. לכאורה, לא נגרם לרימר כל נזק. ואולם, הצדדים הסכימו כי באשר להפרה כאמור, משום יסודיותה, ישלם הקונה, הוא התובע, סכום של 50,000 דולר. לעניין זה לא מעלה ולא מורידה, כהוא-זה, השאלה אם נגרם נזק, במקרה זה לרימר, אם לאו, ומה שיעורו. זה רצון הצדדים. על ביהמ"ש לכבדו. לנוכח זאת, לא יעלה על הדעת כי מקום שקרה המקרה המזכה את המקיים בקבלת הפיצוי המוסכם, יוכל המפר לגלגל את עיניו השמימה ולטעון כנגד המקיים, כי הוא נוקט כלפיו דרך של העדר תום לב. השמעת טענה זו אודות חוסר תום לב, היא עצמה, חסרת תום לב. אכן, בעניין זה מורה אותנו שלו כי "העמידה על הזכות לפיצוי מוסכם, ככל עמידה על זכות חוזית, אינה מהווה כשלעצמה התנהגות בחוסר תום לב, וזאת אף כשסכום הפיצוי המוסכם הוא גבוה" (שם, עמ' 592). הפחתת הפיצוי המוסכם 17. סעיף 15(א) לחוק התרופות קובע, כי אם "הסכימו הצדדים מראש על שיעור פיצויים (להלן-פיצויים מוסכמים), יהיו הפיצויים כמוסכם, ללא הוכחת נזק; ואולם רשאי בית-המשפט להפחיתם אם מצא כי הפיצויים נקבעו ללא כל יחס סביר לנזק שניתן היה לראותו מראש בעת כריתת החוזה כתוצאה מסתברת של ההפרה". רימר מבקש מביהמ"ש לעשות שימוש בסמכות זו של הפחתה מן הפיצוי המוסכם. 18. טענתו הראשונה של רימר היא כי על ביהמ"ש לעשות כן משום לשונו הגורפת של סעיף 16 להסכם הקובע פיצוי אחיד ושווה בגין כל הפרה יסודית של החוזה. איני מקבל טענה זו של רימר. סמכותו של ביהמ"ש לעניין זה מופעלת מקום ששיעור הפיצויים עולה מתניה גורפת שאינה מאבחנת בין הפרה קלה להפרה חמורה. כב' השופטת נתניהו, בפרשת יצחקי הנ"ל, דנה אף בסוגיה זו באשר היא מאבחנת בין טענת "גריפה" המתייחסת להגדרת הפרות כהפרות יסודיות, לבין תניה גורפת באשר לפיצויים מוסכמים (וראה לעניין זה אף שלו, עמ' 596). אני סבור כי התניה האמורה, דנה אך בשלוש הוראות חוזיות. משום כך, "כמותית", קשה להעלות עליה כי היא "גורפת". איני רואה כל חוסר סבירות בכך שבעלי הדין קבעו, לעניינן של שלוש הוראות יסודיות אלו, תניה של פיצוי מוסכם אחיד של 50,000 דולר. הסבירות לעניין זה אף מסתייעת בכך שהסכום של 50,000 דולר הוא אף הסכום של התשלום האחרון שאמור היה התובע לשלם לרימר. דומה שמדובר, איפוא, באמת מבחן, לשיטתם של בעלי החוזה, שנראית סבירה והגיונית. 19. נקודת המוצא שצריכה לעמוד לנגד עיני ביהמ"ש היא שיש לכבד את תנית הפיצוי המוסכם. גם מקום שביהמ"ש רואה לעשות שימוש בסמכותו ראוי שהוא יורה על הפחתת סכום הפיצויים ולא על ביטולם. אין ספק כי על המבקש לתקוף תניה זו מוטל נטל, הן של טיעון והן של ראיה. ספק רב בעיניי, למקרא תצהירו של יוסף, איזו תשתית ראייתית הוצגה לנגד עיניי, על-מנת לעשות שימוש בסמכות חריגה זו של ביהמ"ש. אף לעניינו של הפיצוי המוסכם, כלעניינה של קביעת ההפרה היסודית המסתברת, הרי "כאשר ניגש ביהמ"ש לבחון את השאלה אם יש להפחית את הפיצויים המוסכמים, הוא מעמת את הפיצוי המוסכם על ההפרה הקונקרטית עם הנזק שהיה צפוי בעת כריתת החוזה. השאלה שביהמ"ש מציג בהקשר זה היא כלהלן: האם מלכתחילה, בעת כריתת החוזה, הצדדים היו עשויים לראות את הפיצויים המוסכמים כמשקפים לפי קנה מידה סביר את הנזק העשוי להיגרם מן ההפרה שהתרחשה בפועל". משמע "הנזק שביחס אליו נבחנת תניית הפיצויים המוסכמים היא איפוא הנזק שהיה ניתן לראותו מראש בעת כריתת החוזה כתוצאה מסתברת של ההפרה, ולא הנזק שנגרם בפועל" (שלו, עמ' 593 - 594). 20. כאשר אני בוחן את סבירות הפיצוי המוסכם, לנוכח השיקולים האמורים, איני סבור כי יש שיקול כלשהו היכול להניעני להורות על הפחתת הפיצוי המוסכם, בשיעור כלשהו. ראשית, כבר קבעתי כי הפיצוי המוסכם נועד אך לעניין שלוש הפרות פוטנציאליות, שכולן יסודיות בעיני כל אדם סביר ורגיל. משמע, אין בפניי מצב של קלות דעת בו בעלי החוזה "קונסים" את עצמם, בגין כל הפרה, רגילה כיסודית, קלה כחמורה. שנית, נכונותו של ביהמ"ש להפחית את שיעור הפיצוי המוסכם, ממילא, הולכת ופוחתת, ככל שעסקינן בהפרה יסודית. הפרה כאמור, מיניה וביה, מלמדת על חומרתה. שלישית, שיעור הפיצוי המוסכם מהווה 5.9% משווי העסקה. בתי-המשפט ראו כסבירים שיעורי פיצוי מוסכם שבין 10% עד 35% (שלו, עמ' 595). אף על יסוד מבחן זה נראה לי שיעור הפיצוי המוסכם כסביר ורגיל. רביעית, החוזה הוא כמעט "עסקת מזומנים". בשלב מיידי שילם התובע, הגם לשם הסרת משכנתא, סך 750,000 דולר. מיתרת 50,000 דולר הוא נפרד והפקיד בידיו הנאמנות של בא-כוחו של רימר. במצב דברים זה הצורך "לאזן" את "סיכונו" של התובע, נראה אף הוא סביר ביותר. 21. איני מאמין לטענת התובע כי הוא רכש את הנכס "למטרת מימוש רווחים מהיר ולא לצורך מגורים" (סעיף 9(ו) לתצהירו, ת1/). אף איני מאמין לשיקוליו כי היה ידוע לו, בעת כריתת ההסכם, כי הנכס טרם רשום על שם רימר וכי מוטלים עליו עיקולים וחריגות בניה, וכי אף דבר זה הצדיק את סכום הפיצוי המוסכם. התובע רכש את הנכס על-מנת להשכירו לאחר. אני בספק אם עובר לכריתת ההסכם היה התובע מודע לעיקולים שרבצו על הנכס ועל המצב המדויק של רישום הזכויות בו. ואולם, אין בחוסר אמון שלי זה בתובע ולא כלום, לעניין מסקנותיי. רצונו של רוכש נכס, המשקיע בו את מיטב ממונו, כי הנכס יהיה רשום על שמו במועד פלוני, איננו בבחינת גחמה, ודבר של מה בכך. לא ניתן להעלות כלפי התובע את הטענה המושמעת ע"י רימר, לאמור: מה אכפת לך מתי רשום הנכס על שמך, כל עוד אין לך צורך לעשות שימוש ברישום זה, אם משום הרצון למכור את הנכס או לעשות בו דיספוזיציה אחרת? תשובתו של קונה סביר, אף תשובתו של התובע, בפשטות, היא: תמורת כך שהתקשרתי בהסכם, בגדרו שילמתי סכום כסף נכבד טבין ותקילין, דורש אני כי הוא יהיה רשום על שמי, ובמועד פלוני דווקא. איני צריך לתת הסברים ונימוקים לכך. זה רצוני. לטעמי, אין לגיטימית יותר מתשובה זו. רוכש נכס המבקש שהוא יהיה רשום על שמו במועד פלוני, אינו צריך להצטדק ולספק הסברים לרצון טבעי זה. 22. הנה כי כן, בדעתי להיענות לתביעתו של התובע. הוא זכאי כי הנתבע ישלם לו את הפיצוי המוסכם בסך 50,000 דולר. ערכו השקלי של פיצוי זה, כעולה מן הרשום בכתב התביעה ולא נסתר, עולה לסך של 170,150 ש"ח נכון ליום 15/4/97. אדרש עתה לסוגיות המתעוררות לעניינה של ההודעה לצד ג' כנגד עו"ד גרינברג. האם עו"ד גרינברג שימש אף עורך-דינו של רימר? 23. עו"ד גרינברג שימש, לכל הדעות, כפרקליטו של התובע. דומה שהם מכירים זה מכבר. ייצוגו של עו"ד גרינברג את התובע במקרה זה לא נעשה בפעם הראשונה. לגרסתו של רימר, בעסקה הנדונה, שימש עו"ד גרינברג אף כעורך-דינו. אין צריך לומר כי בעסקאות מקרקעין תיתכן בהחלט האפשרות שעו"ד אחד מטפל בעסקה ומייצג את שני בעלי החוזה. מובן כי במקרה זה מוטלת עליו חובת נאמנות וזהירות לשני בעלי החוזה, הם שני לקוחותיו. אכן רימר מודה בכך שהוא לא שילם לעו"ד גרינברג שכ"ט עו"ד. שיקול זה, כשלעצמו, אינו צריך להיות שיקול מכריע. דבר גלוי וידוע הוא כי בגדר ההסכמות בין בעלי החוזה, כאשר מתנים באשר להקצאת תשלומים זו או אחרת, יכולים הם, ביניהם, להחליט כי רק אחד מהם יישא בתשלום שכ"ט עו"ד. רימר טוען כי לכל אורך הדרך היה ברור לו לחלוטין כי עו"ד גרינברג מייצג אף אותו. הוא הרשים אותו מבחינה מקצועית. הוא סמך עליו עקב כך. רק בשלב מאוחר ביותר התחוור לו כי עו"ד גרינברג אינו משמש כפרקליטו. עקב כך נדרש הוא, ופרקליטו מאותה עת, לטפל בסוגיות הכרוכות בהעברת ורישום הנכס על שמו של התובע. 24. בחנתי חומר הראיות והטענות. איני מאמין לגרסתו של רימר. נהיר לי כי רימר ידע, ומכל מקום בשלבים מוקדמים ביותר, כי בעסקה הנדונה לא מייצג אותו עו"ד גרינברג. 25. הוכח לי כי טרם המפגש שהיה בין התובע לבין רימר ויוסף, במשרדו של עו"ד גרינברג, שיגר לו עו"ד גרינברג את טיוטת ההסכם. רימר טוען כי הדבר נודע לו בדיעבד. רק לאחר שההסכם נחתם, בשעות אחה"צ המוקדמות, הסתבר לו כי בשעות הצהריים נשלחה למשרדו בפקס טיוטת ההסכם. ואולם, עיקר הוא בעיניי, שאין חולק שעו"ד גרינברג שיגר את טיוטת ההסכם. לשם כך הוא צריך היה לקבל את מספר הפקס של רימר או של יוסף. פשיטא, הוא שיגר בפקס את ההסכם רק משום שהוא נתבקש לעשות זאת ע"י יוסף. יוסף הוא איש עסקים ממולח ויודע הוויות עולם. משלוח הפקס, אף ניהול המו"מ והכנסת שינויים בכתב יד בנוסחו של ההסכם, מלמד על כך כי היה נהיר לו שיש לו צורך לעיין בהסכם, אם על-מנת להיוועץ בעו"ד, ואם על-מנת לעשות כן בעצמו. איש לא כפה אותו לחתום את ההסכם במועד בו הוא נחתם. חזקה עליו שעשה כן לאחר שהיו ברורים לו הוראותיו ותנאיו. 26. ההסכם נחתם ביום 30/9/96. כבר ביום 8/10/96 משגר עו"ד גרינברג מכתב לרימר. נוסחו של מכתב זה הוא פורמאלי. מספר פעמים בהסכם מציג עצמו עו"ד גרינברג כמי שכותב את המכתב "בשם מרשי מר אילן שינהרץ". במכתב זה מתעד עו"ד גרינברג את רצונו של רימר לבטל את ההסכם ותגובתו של התובע, מפי עו"ד גרינברג, "כי מרשי מסרב לבטל את ההסכם והוא דורש כי תודיע לו מתי וכיצד יוכל להפקיד את הכספים... כמוסכם ביניכם". לתצהירו של עו"ד גרינברג צורפו שורה של מכתבי דרישה, המופנים אל רימר, ובגינם נוקט עו"ד גרינברג בלשון תקיפה, בגין הפרות נטענות שונות. בגין אף אחד מהמכתבים לא ראה רימר להגיב, מעבר לגוף העניין, הכיצד פונה אליו פרקליטו בלשון שאינה הולמת דבר עו"ד אל לקוחו אלא דבר עו"ד אל יריבו של לקוחו. הלכה למעשה, עד שנפתחו ההליכים בביהמ"ש, לא הושמעה טענה כאמור כלפי עו"ד גרינברג. היא נולדה, איפוא, רק בגינה של התביעה שהוגשה ע"י התובע. 27. רימר אמור היה להפקיד סכום של 50,000 דולר בידיים נאמנות של עו"ד. סכום זה הופקד, בסופו של דבר, אצל עו"ד פיגנבוים, פרקליטו משכבר הימים, ועורך-דינו בתיק שבפניי. אם אכן עו"ד גרינברג שימש אף עורך-דינו של רימר, על שום מה טרח רימר ודרש כי הכסף יופקד שלא בידי עו"ד גרינברג? תשובתו של יוסף לכך היא שהדבר נעשה מטעמי נוחות טכנית. טענה זו היא חסרת שחר. מן החומר שבפניי אני למד כי רימר טרח לשלם לעו"ד גרינברג, שמשרדו בתל-אביב, סך 50,000 דולר. הוא הצטייד באישור חגיגי של עו"ד גרינברג המבטיח להעביר את הסך הנ"ל לעו"ד שינקוב בו רימר. כך אכן קרה. בעקבות זאת הועבר הכסף לידיו הנאמנות של עו"ד פיגנבוים, שמשרדו בחדרה. כך לא נוהג לקוח כלפי עורך-דינו. כך נוהג בעל חוזה סביר וזהיר כלפי מי שמשמש אך עו"ד של בעל החוזה האחר. 28. אינני מאמין, איפוא, לטענת רימר על אודות כך שהוא ידע שעו"ד גרינברג משמש כעורך-דינו. ואולם לא ניתן לנתק קביעה זו, מהקשרה הכולל של המסכת שבפניי. יש הגיון בגרסתו הכוזבת של רימר, מבחינתו. אכן, לכל אורך הדרך הוא הפר הוראות מהותיות של ההסכם. בהגיע עת פקודה, ושעה שהוא ניצב בפני חיוב בפיצויים מוסכמים לתובע, שומה עליו לנסות לגלגל את מחדליו לכיוון אחר. עו"ד גרינברג משמש, לעניין זה, ככתובת טבעית. זו השעה, איפוא, להידרש להיבטים עובדתיים מסוימים המתייחסים למסכת היחסים בין בעלי הדין בפרשה זו. 29. רימר לא העביר את הזכויות בנכס עד ליום 28/2/97. לא נותר לו, איפוא, אלא לטעון כלפי עו"ד גרינברג כי הוא היה זה שקבע מועד זה, ובאורח רשלני ולא מעשי. אכן, טענה זו היא הפתרון היחיד שיכול להיות לרימר. הדרך היחידה להיחלץ ממלתעותיה של הוראה חוזית זו, היא השמעת הטענה כי עו"ד גרינברג, כמי ששימש עורך-דינם של השניים, היה זה שקבע את המועד האמור והשניים, ובהם רימר, הלכו אחריו כסומא בארובה. אין שחר לטענה זו. כבר הדגשתי את העובדה כי מועד רישום הזכויות היה אחד הנושאים הבודדים שתוקן בכתב יד. 30. ועל שום מה לא הועברו הזכויות עד ליום 28/2/97? כבר למדנו מן ההסכם כי בנכס היו חריגות בניה. לא ניתן היה להשלים את העברת הזכויות מבלי לקבל את הסכמתה של החברה לפיתוח קיסריה. זו סירבה ליתן אישור כאמור, לפני שיוסרו חריגות הבניה. לנוכח זאת, כאמור, התחייב רימר להסיר את חריגות הבניה תוך 15 יום מיום החתימה על ההסכם. אף כדי להיחלץ ולתרץ מחדלו של רימר לעשות כן, הוא מבקש לבוא חשבון עם עו"ד גרינברג. לעניין זה טוען רימר כי יש להבחין בין הפרות להפרות. ככל שעסקינן בהפרות הנקובות בפסקאות משנה א' - ד' לסעיף 3, שעניינן ג'קוזי, ארון חשמל, דלתות ארון משאבות ומטבח, הן הפרות קלות. רק בקשר אליהן הוא התחייב לתקן את ההפרות תוך 15 יום. ככל שעסקינן בהפרות האמורות בפסקת משנה ה', דהיינו "חריגות שונות בבניה עפ"י המצוין בדוחות של מחלקת ההנדסה של החברה לפיתוח קיסריה", עסקינן בהפרות חמורות. לא ניתן, אף בלתי אפשרי, לגרום לתיקונן תוך 15 יום. עו"ד גרינברג, איפוא, ברשלנותו, לא רשם כהלכה את האבחנה האמורה בין הפרה להפרה. הנני דוחה טענה זו של רימר. כשלעצמי, וכשאני מעיין בהסכם, כלל לא מתבקשת המסקנה הנדרשת מפי רימר. לטעמי, ייתכן והביטוי "השלמת המטבח" או "משאבות הג'קוזי מנותקות" משמיע שמדובר בהפרות חמורות שלא ניתן לתקנן תוך 15 יום. מנגד, הביטוי "חריגות שונות... עפ"י המצוין בדוחות של מחלקת ההנדסה...", היא כשלעצמה, אינה מלמדת על חומרה דווקא. אם כך, ואם אחרת, לשונו של ההסכם ברורה ונחרצת. יש לתקן את כל ההפרות תוך 15 יום. תיקון הפרה כאמור יכול היה, על יסוד היבט זה, לגרום לכך שב28/2/97-, דהיינו חודשים רבים לאחר מכן, ניתן יהיה להשלים את העברת הזכויות. מעדותו של יוסף בפניי למדתי כי המניעה היחידה שגרמה לאי רישום הזכויות הייתה בנושא חריגות הבניה. "זה נכון שעיכוב הבעלות היו פועל יוצא של חריגות הבניה והתובע ידע מהן. עם יתר הדברים לא הייתה בעיה" (עמ' 15 לפרוטוקול). רק מחקירתו הנגדית של עו"ד גרינברג עלה כי ישנן טענות אף בנושא עיקולים ומס שבח. התרתי השמעת שאלה בכיוון זה הגם שנהיר שמשקלה פחות ביותר. מכל מקום, עד תום הראיות, לא המציא רימר כל ראיה, הנכונה עובר למועד לכריתת ההסכם, ממנה ניתן היה ללמוד על חומרת חריגות הבניה הנטענת על-ידו, כבלתי ניתנת לפתרון במשך 15 יום. 31. מסתבר כי על הנכס רבצו עיקולים. עיקולים אלו אמורים היו להיות מוסרים ועקב תקלה כלשהי הדבר לא נעשה. אין לי ספק כי נתון זה הוא שולי וזניח. לא הוא גרם באופן סביר לאי העברת הנכס עד למועד החוזי המוסכם. על-מנת להשלים את העברת הזכויות היה צורך בדיווח למס שבח מקרקעין. רימר לא שיתף פעולה בעניין זה. נשלחה לו תזכורת על כך ביום 21/10/96 (נספח א'1 לתצהירו של עו"ד גרינברג). אין בפניי כל ראיה על התייחסות כלשהי למכתב זה, שנשלח במועד מוקדם ביותר. 32. ביום 24/2/97, דהיינו ארבעה ימים לפני מועד העברת הזכויות, משגר רימר מכתב לעו"ד גרינברג (נספח א'6 לתצהירו). במכתב זה מבאר רימר, לשיטתו, מדוע לא ניתן יהיה להעביר את רישום הנכס עד 28/2/97 וזאת עקב אי תשלום מיסים ועקב אי העברת מונה של חברת החשמל. מכאן, ולו לשיטת הנתבע, אלו, ואלו בלבד, הן הסיבות שמנעו את עיכוב העברת הזכויות. סופו של דבר, וכעולה ממכתב תשובה של עו"ד גרינברג מאותו יום, נדחו הטענות, הן לעניין תשלום המיסים והן לעניין רישום המונה של חברת החשמל. ואולם אף בחליפת מכתבים זו לא השמיע רימר כל טענה כנגד עו"ד גרינברג, מסוג אלו הנשמעות בגדר הודעת צד ג', לעניין קביעת מועד לא סביר לרישום הזכויות, אי טיפול במס שבח מקרקעין, אי הגדרה נכונה של חריגות הבניה והסיווג שלהן וכל כיוצא באלה. 33. כל הנתונים האמורים, ככל הם מתייחסים לתביעת התובע, אינם בעלי משמעות כה מפליגה. ראיתי לפרוס אותם רק על-מנת להוכיח את חוסר הממש בגרסת רימר אודות כך שעו"ד גרינברג, אי-פעם, שימש כעורך-דינו. 34. ועל-מנת לחתום פרק זה, לא למותר לאזכר כי לאחר חתימת ההסכם ביקש רימר לבטלו. עפ"י עדותו של התובע, שלא נסתרה, הרי משסירב להסכים לביטולו של ההסכם, התקשר אליו אדם בעל מבטא רוסי ואיים עליו להסתלק מן העסקה. לא מן הנמנע, איפוא, כי יש רגליים לטענת התובע כי הוא היה נתון לאיומים כי הנכס שייך ל"מאפיה הרוסית". לא שמעתי כל התייחסות מכחישה לעניין זה בעדותו של יוסף. היא מטילה על מכלול גרסתו צל כבד. חובת אמונים של עו"ד, דרך כלל. חובת האמונים של עו"ד גרינברג כלפי רימר 35. אין חולק, אף פרקליטו של עו"ד גרינברג מודה, כי גם אם עו"ד גרינברג לא שימש כפרקליטו של רימר, הוא חב לו חובת אמונים. פסיקה של ביהמ"ש העליון מורה אותנו לעניין זה. כך, ב-ע"א 1170/91 בכור נ' יחיאל, פד"י מח(3) 207, נקבע כי "חובת הזהירות והפעלת המיומנות המקצועית אינן קמות כלפי מרשהו של עורך הדין בלבד אלא גם כלפי יריבו וכלפי הציבור. בדרך קל וחומר, אמורים הדברים כאשר לא מדובר ביריב אלא בצד להסכם שעורך הדין נטל עליו את רישום זכויותיו" (שם, עמ' 214). 36. מכאן, גם לנוכח העובדה שעו"ד גרינברג לא שימש פרקליטו של רימר, הוא נושא כלפיו בחובת אמונים וחובה מקצועית לנקוט בדרך סבירה וראויה. אכן, ניסיונו העיקש של עו"ד גרינברג, הגם שהצליח, להוכיח כי הוא לא שימש פרקליטו של רימר, מעלה עליו את החשד שסבר, בדרך שגויה, כי לא מוטלת עליו, דרך עיקרון, כל חובה שהיא כלפי רימר. 37. ואכן, מחומר הראיות עולה כי עו"ד גרינברג לא נהג, ולו בחלק מן המקרים, בחובת הזהירות המספקת. ואולם, ככל שאני בוחן את חומר הראיות, נהיר כי מחדלים אלו יכולים היו לשמש, אולי, כר להגשת תביעה ע"י התובע כנגד עו"ד גרינברג ולא ע"י רימר כנגד עו"ד גרינברג. כך, בהסכם רשום כי רימר הוא הבעלים הרשום של הנכס. נהיר כי הדבר אינו נכון. רימר היה זכאי לרישום. הדבר אף הסתבר בבירור טלפוני של עו"ד גרינברג עם החברה לפיתוח קיסריה. ואולם, במה רימר יכול לבוא בטענות כלפי עו"ד גרינברג? האם רימר אינו יודע שהנכס אינו רשום על שמו עדיין? האם בנתון זה לא חייב רימר לצייד את עו"ד גרינברג? כך, עו"ד גרינברג לא ידע כי על הנכס רבצו עיקולים. אף בעניין זה אין בין רשלנותו של עו"ד גרינברג למסכת שבפניי, ולא כלום. אכן אילו היה מדובר בעיקולים ממשיים, לא בעיקולים "רשומים" גרידא שאכן הוסרו כשהיה צורך בכך, יכול שלתובע יכולה הייתה להיות עילת תביעה כנגד עו"ד גרינברג. כך, לעניין חריגות הבניה והסיווג שלהן. דבר זה הוא דבר מובהק שאמור להיות נחלת ידיעתו המוחלטת של רימר. שומה עליו, ובאורח יזום, להמציא מידע כאמור הן לתובע והן לעו"ד גרינברג. 38. סוגיה דומה נדונה בפסק-דינה של כב' השופטת יהודית שבח, בבימ"ש השלום בתל אביב-יפו, ב-ת.א. 83332/96 גלעד בדולח נ' גרי אלון שפיר ואח', שהעתקו צורף לסיכומי ב"כ צד ג'. כב' השופטת שבח מורה, ובכל הכבוד בצדק רב, כי "יש להבין כי קיים שוני בסיסי בין חובותיו של עו"ד המייצג את הרוכש בעסקת מכר לבין חובותיו של עו"ד המייצג את המוכר בעסקת מכר". כאשר מדובר בייצוג רוכש "הדירה הנרכשת הינה זרה לרוכש והוא איננו יודע את מצבה המשפטי ואת מצבה התכנוני-הנדסי. מחובתו של עוה"ד לבדוק את המצב המשפטי... מחובתו של עוה"ד לבדוק במקרה כזה גם את מצבה ההנדסי של הדירה, דהיינו האם נבנתה בהיתר, האם הבניה בפועל חופפת להיתר הבניה, האם נבנו חלקים ללא היתר, האם הוצאו צווי הריסה וכו'" (שם, עמ' 16). כשעסקינן בעו"ד המייצג את מוכר הדירה שונים הם פני הדברים. שהרי מוכר הדירה מכיר "את דירתו טוב יותר מעוה"ד המייצג אותו. אין מדובר בנכס חדש שהוא עומד לקנות ואשר עורך-דינו אמור להאיר את עיניו באשר לתכונותיו כי אם בנכס שהיה בחזקתו ואשר תכונותיו, חסרונות ויתרונות - מוכרות לו... כאשר מוכר נכס אומר לבא-כוחו כי הנכס נשוא הממכר נטול בעיות מיוחדות וכי אין בו שום חלק שנבנה ללא היתר - לא נדרש מבא-כוחו לפקפק בדברי מרשו שמא לא דיבר אמת. אין להפוך את עוה"ד לגנב בלילה האמור לבלוש אחר לקוחו ולאמת כל הצהרה ודיבור שניתנו על-ידו" (שם, עמ' 17). ומסכמת כב' השופטת וקובעת כי "עורך-הדין איננו קוסם, אף לא מלאך שרת והטלת חובת אחריות רחבה מדי אשר איננה מתיישבת עם הנסיבות העובדתיות המיוחדות המאפיינות את העסקה נשוא העניין - תהווה גזירה שאין הציבור יכול לעמוד בה" (שם, עמ' 18). 39. אכן כן, אילו היה מבקש התובע להגיש תביעה כנגד עו"ד גרינברג, בנתונים מסוימים שנחשפו בפרשה, יכול שהייתה לו עילה טובה לכך. כבר דיברתי על ניסוחו הלא זהיר של ההסכם. כבר הזכרתי בדיקה לא מספקת בחברה לפיתוח קיסריה. ואולם ניסיונו של רימר לעשות הון מעניין זה, לא יצלח. אכן הוא מנסה לדוג במים עכורים. עילת התביעה האפשרית של התובע, אינה עומדת מאליה, מעשה מוכני, לזכותו של רימר. 40. כשאני בוחן את מסכת היחסים שבין עו"ד גרינברג לבין רימר, איני יכול למצוא כל ממש בטענותיו של רימר כלפי עו"ד גרינברג. לרימר היה ידוע, לפחות 9 ימים לאחר כריתת ההסכם, כי עו"ד גרינברג לא מייצג אותו. רימר לא שיתף פעולה עם עו"ד גרינברג לעניין הדיווח למס שבח מקרקעין. רימר לא פעל בשקידה ראויה להסרת חריגות הבניה. אין בין כך לבין פועלו של עו"ד גרינברג ולא כלום. רימר קיבל מכתבי דרישה והתראה לרוב מעו"ד גרינברג, שמכל מקום אמורים היו להעמידו על המשמר. ככל שרימר חטא כלפי התובע, וכך קבעתי, נופלת האחריות בגין כך עליו, ועליו בלבד. סוף דבר 41. לפיכך, הנני מחייב את הנתבע לשלם לתובע סך של 170,150 ש"ח בצירוף ריבית והפרשי הצמדה כדין מיום 15/4/97 ועד מועד התשלום המלא בפועל, מלוא הוצאות המשפט ושכ"ט עו"ד בסך 13,000 ש"ח בצירוף מע"מ ובצירוף ריבית והפרשי הצמדה כדין מהיום ועד מועד התשלום המלא בפועל. 42. הנני דוחה את ההודעה לצד ג'. הנני מחייב את הנתבע לשלם לצד ג' שכ"ט עו"ד בסך 13,000 ש"ח בצירוף מע"מ ובצירוף ריבית והפרשי הצמדה כדין מהיום ועד מועד התשלום המלא בפועל. רישום זכויות