תביעה על מחיר יחידות דיור

החלטה העובדות 1. ביום 27.3.91 פרסם משרד הבינוי והשיכון (להלן: המשרד או המדינה) הזמנה להשתתף במכרז מס' 10005/91 (מוצג ג' למוצגי התובעת). בהזמנה צוין שהמשרד מזמין הצעות לבניית 635 יחידות דיור בשני מבנים בעפולה, בשכונת גבעת המורה, לשם מכירתן ישירות על ידי המציע למשתכנים. כל מציע התבקש להציע הצעת מחיר לרכישת יחידות דיור על ידי המשרד במקרה של מימוש התחייבות רכישה על ידיו, כמפורט להלן. ההצעות היו אמורות להיות אחוז נקוב לתוספת או להפחתה ממחיר המחירון, כמפורט להלן. דף ההסבר 2. בסעיף 2.1 לדף ההסבר (שצורף למוצג ג', הפניה להציע הצעות), נאמר: "הבסיס לקביעת מחיר הבנייה ליחידת דיור אשר ירכוש המשרד במקרה של מימוש התחייבות רכישה בהתאם לתנאים הקבועים בחוזה הפרוגרמה 1990 יהיה המחיר ליחידת דיור המתקבל על פי 'המחירון לעבודות בנייה ופיתוח חצר בבניית חברות וקבלנים בשנת 1989' שבנספח מס' 9 (להלן: 'מחיר המחירון')". בסעיף 2.2 לדף ההסבר נאמר, בין היתר: "מבלי לפגוע בכלליות האמור לעיל, יכלל מחיר הבנייה ליחידת דיור בין השאר... עבודות פיתוח החצר". בסעיף 2.4 לדף ההסבר נאמר: "מחיר יחידת דיור שירכוש המשרד במקרה של מימוש התחיבות רכישה יכלול את מחיר הבנייה ליחידת דיור כאמור לעיל ואת ההוצאות בפועל של הזוכה במכרז ובלבד שההוצאות הם (?) מהמרכיבים הבאים: מחיר קרקע בהתאם לקביעת ממ"י, מחיר פיתוח כללי בהתאם לקביעת המשרד, הוצאות חיבורים, אגרות, היטלים, מס רכוש ומס רכישה שישולמו בנפרד לרשויות המדינה ו/או לרשות המקומית ו/או לחברת חשמל בגין בניית יחידות הדיור שבמכרז זה...". תחת הכותרת מימון חלקי נאמר שם: "לא יינתן מימון חלקי". בסעיף 10.1, העוסק בהתחייבות רכישה, נאמר: "המשרד מתחייב לרכוש מן הזוכה יחידות דיור בכל בניין שנבנה על ידי החברה, במסגרת מכרז זה, בשיעור של 100%...". בחלק, שכותרתו הוראות כלליות, סעיף 11.2 נאמר: "הסעיפים הבאים במחירון לעבודות בנייה ופיתוח חצר שבנספח 9 מבוטלים: פרק ו' סעיף 4 הערה ב'...". המחירון 3. בסעיף 4, הערה ב' לפרק ו' למחירון המשרד לעבודות בנייה ופיתוח חצר בבניית חברות וקבלנים 1990, מיום 9.1.91 (מוצג ד'), שאליה מתייחס סעיף 11.2, נאמר: "בשיפועים גדולים יותר מ- 20% ניתן למחוז לאשר תוספת למחיר פיתוח החצר שלא תעלה על 30% מהסכומים המופיעים בטבלה דלעיל, עמודות 3; 5... וזאת לאחר תחשיב הנדסי שיערך על בסיס כמויות שיש לבצע בפועל ומחירי יחידה לפי המחירון לעבודות פיתוח של משהב"ש". בתחילת פרק ו' למחירון נאמר, באשר לפיתוח החצר והחניות: "1. מחיר פיתוח חצר כולל: (1) כל העבודות המבוצעות בתחום שטח המגרש הפרטי של המבנה (המגרש הפרטי כמוגדר בתכנית בנין ערים)... (4) קירות תומכים, הדרושים לתמיכת הבית החצר והחניות". בפרק י', שכותרתו "העדר תביעות", נאמר: "עבור הוצאות בלתי נראות מראש ועבור העדר תביעות כספיות מצד החברה ישלם משב"ש תוספת העדר תביעות כמפורט במחיר הבנייה הבסיסי. עבור העדר תביעות להארכת תקופת ביצוע מסיבות כלשהן, מאשר משב"ש הארכת תקופת הביצוע... במידה ויש תביעה באחד הסעיפים הנ"ל - תבוטל התוספת להעדר תביעות באותו סעיף". סיור הקבלנים 4. לאחר פרסום המכרז, נערך ביום 7.4.91 סיור קבלנים (מוצג ה'). התובעת לא השתתפה בסיור. בתרשומות שנעשו בעת הסיור נרשמו הדברים הבאים: "ניתן הסבר על מהות העבודה ומיקום האתר. צוין כי משהב"ש מבצע את פריצת הכבישים כולל קירות תומכים, כאשר שיפוע הקרקע 30% - 40%... ש. הסבר על הדירות להגדלה. ת. יש לתכנן כך ש- 50% מהדירות ניתן יהיה להגדילן בעתיד". חוזה הפרוגרמה 5. התובעת (להלן: פזל) הציעה ביום 24.3.91 מחיר למימוש ההתחייבות לרכישה בסכום הנופל ב- 5% ממחיר המחירון. לאחר שזכתה במכרז לבניית 220 יחידות דיור, נחתם עמה ביום 30.4.91 חוזה פרוגרמה. זהו חוזה מסגרת שמצורפים לו בנספחיו חוזים נוספים. בחלק הדן בהגדרות ופרשנות נאמר לענייננו בסעיף 1(א): "המבוא לחוזה זה וכל הנספחים לו לרבות נספחים שיצורפו לאחר חתימתו, מהווים חלק בלתי נפרד ממנו". בסעיף 1(ד) לחוזה הפרוגרמה נאמר: "בכל מקרה של סתירה בין הוראות חוזה זה לבין הוראה מהוראות החוזה הספציפי, חוזה הרכישה, החוזה הקבלני או כל הוראה אחרת בנספחים לחוזה זה, יגברו הוראות חוזה זה". בסעיף 2 לחוזה הפרוגרמה מוגדר חוזה ספציפי כך: "חוזה שיחתם בסמוך להתחלת הבנייה בין החברה (פזל - מ' ר') לבין המשרד לגבי כל אתר הנזכר בדף הפירוט בנוסח המצורף בנספח ב'..." (ראו גם סעיף 5 לחוזה הפרוגרמה). מחירון מוגדר כהי לישנא (שם): "מחירון משרד הבינוי והשיכון לעבודות בנייה ופיתוח חצר בבניית חברות וקבלנים". בסעיף 6 לחוזה הפרוגרמה מתחייב המשרד לרכוש מפזל דירות בבניין שנבנה על ידה. במקרה כזה, פזל תבקש מהמשרד לרכוש את הדירות ולאחר שהמשרד יאשר שפזל עמדה בכל התנאים לפי חוזה זה, ייחתם בין הצדדים חוזה רכישה שנוסחו מופיע בנספח ב' לחוזה הפרוגרמה. מחיר יחידת דיור מפורט בסעיף 6(ו) לחוזה הפרוגרמה: "(1) בגין הבנייה ופיתוח החצר ישולם הסכום בהתאם למחירון המשרד שבתוקף בעת הפעלת הבנייה של בנין בפרוייקט... למחיר זה יתווסף סכום בשיעור 5% כהוצאות החברה. (2) לגבי קרקע שהוקצתה לחברה לפי המלצת המשרד - בהתאם לתשלומים בפועל ששילמה החברה למינהל מקרקעי ישראל בגין הקרקע... (3) החזרי הפיתוח הכללי יחולו רק לגבי קרקע שהוקצתה לחברה בהתאם להמלצת המשרד, לפי תשלומים ששילמה החברה בפועל למשרד בגין פיתוח כללי שבוצע על ידו... (4) תשלומים לרשות המקומית, לחברת חשמל ולמס רכוש ישולמו לחברה....". בסעיף 17 לחוזה הפרוגרמה נאמר: "החברה מתחייבת לגבי כל הדירות, לבצע ולרשום בלשכת רישום המקרקעין, כאשר תהיה אפשרות משפטית לכך פרצלציה על המקרקעין... ותדאג לרישום כבית משותף ע"פ חוק המקרקעין... החברה תכסה את ההוצאות הכרוכות בביצוע הפרצלציה והרישום כאמור". נספח א' לחוזה הפרוגרמה, שהוא דף פירוט לחוזה מסגרת (חוזה הפרוגרמה), קובע שלא יינתן מימון חלקי. נספח ב' כולל את החוזה הספציפי (ראו מוצג ו'). 6. בדף הפירוט לחוזה המסגרת (מוצג ב') נאמר, בהתייחס למימון חלקי: "מימון חלקי: לא יינתן מימון חלקי". חוזה הרכישה 7. חוזה הרכישה שנעשה בין המשרד לבין פזל ביום 13.9.92 והנזכר בסעיף 6 לחוזה הפרוגרמה (מוצג א' לתצהירו של אמנון בר לוי), נושא את הכותרת "חוזה רכישת דירות שבמימון חלקי על ידי משרד הבינוי והשיכון". בסעיף 14 לחוזה הרכישה נאמר: "נבנו הדירות במימון חלקי שבהכוונת משרד הבינוי והשיכון, יקזז המשרד את ההלוואה מכל תשלום שיגיע למוכר בגין רכישת הדירות לפי חוזה זה ו/או בגין מענקים...". בסעיף 16 לחוזה הרכישה נאמר: (א) "המוכר מתחייב לבצע ולרשום בלשכת רישום המקרקעין - פרצלציה של המקרקעין ויחוד חלקות... לדאוג לרישום המבנה כבית משותף על פי חוק המקרקעין... (ב) ויתר משרד הבינוי והשיכון על חובת המוכר לבצע את התחייבותו לפי סעיף קטן א' דלעיל, מתחייב המוכר להגיש למשרד הבינוי והשיכון במועד מסירתן של הדירות את כל המסמכים הדרושים לשם אישור תכניות בנין ערים ורישום פרצלציה וכן תשריטים לשם רישום הבניינים בפנקסי המקרקעין ולהשיב למשרד הבינוי והשיכון כל ההוצאות והתשלומים עקב ביצוע הרישום כאמור". באותו יום שבו נחתם הסכם זה, רכש המשרד 123 יחידות דיור (מוצג ט'). יתר הדירות נרכשו על ידי המשרד בתקופה שעד לאמצע שנת 1993 (ראו מוצגים יא'). חוזה המדף 8. החוזה האחרון שעליו חתמו הצדדים הוא חוזה מדף (מוצג י'), שהוא חוזה קבלני סטנדרטי. חוזה זה נחתם מכוח האמור בסעיף 6(ה) סיפא לחוזה הפרוגרמה. בסעיף 5(1) לחוזה המדף נאמר: "בכל מקרה של סתירה בין הוראה מהוראות תנאים אלה לבין הוראה ברורה ומפורשת במסמך אחר מהמסמכים המהווים את החוזה - כוחה של זו האחרונה, עדיף על כוחה של ההוראה האמורה בתנאים אלה". בסעיף 57(1) לחוזה זה נאמר: "ערכו של כל שינוי שבוצע בהתאם לפקודת שינויים כשערכו אינו עולה על 25% מסכום החוזה או שלא גדל בלמעלה מ- 50% מערך כל סעיף וסעיף שבכתב הכמויות, כאמור בסעיף 56, יקבע לפי מחירי היחידות הנקובים בכתב הכמויות". שינויים בחוזה הרכישה 9. שינויים נוספים שנעשו בחוזה הרכישה, בנוסף לקניית דירות על ידי המשרד, הם אלה: מוצג יא'4 שבו נאמר: "החזר תשלומים בגין מס רכוש אגרות בנייה ופיתוח כללי... והוא סופי". מוצג יא'7, עוסק בהחזר נוסף של מס רכוש ותשלומי חשמל. גם בו נאמר שהוא סופי ושהתשלום חד פעמי. מוצג יא'5 דן בהגדלת ערך החוזה עקב רכישת מחסנים. הגדלה נוספת של ערך החוזה היא בגין תשלום עבור תוספת למבנים עם מעטפת - 52 יחידות - בסכום חד פעמי. בהערות נאמר שההגדלה היא באישור ועדת מכרזים עליונה (יא'8). במוצג יא'9 ניתנה הארכת תקופת ביצוע. אורכה דומה ניתנה במוצג יא'11. המוצג יא'10 מגדיל את ערך החוזה בגין תשלום עבור עבודות נוספות. ולבסוף, במוצג יא12 הוגדל ערך החוזה בשל תשלום עבור שמירת מבנים. 10. מאחר ונותרו מחלוקות בין הצדדים שלא נפתרו, הגישה פזל תביעה נגד המדינה ובה תבעה תשלומים מתשלומים שונים. המדינה כפרה בחבותה לשלם, טענה שאינה חייבת מאומה לפזל והגישה מצידה תביעה שכנגד. לטענתה, פזל חייבת על פי תנאי ההסכם להחזיר את הנחת העדר תביעות שבה זכתה. פזל חולקת על כך וטוענת שהיא זכאית לתשלום זה משום שתביעתה היא בגין עבודות נוספות שעשתה, מעבר לחוזה. פסק הדין החלקי 11. לאחר הגשת כתבי הטענות, התצהירים, הגיעו הצדדים להסדר חלקי ביחס לחלק מתביעות פזל וזאת מבלי שצד אחד יודה בטענות משנהו. ביום 30.11.99 נתתי להסדר חלקי זה תוקף של פסק דין. מכוח פסק דין חלקי זה, שילמה המדינה לפזל סך של ששה מיליון ₪ בצירוף ריבית והפרשי הצמדה מיום הגשת התביעה בקיזוז 1,562,443 ₪ על חשבון התביעה שכנגד. 12. השאלות שנותרו על המדוכה ושעלי להכריע בהן על פי הסכם הפשרה, הן אלה: "א. תשלום עבור ביצוע עבודות בשיפועים תלולים (סעיף 23 לכתב התביעה; ב. תשלום עבור מבני מעטפת (סעיף 24 לכתב התביעה); ג. תשלום בגין ביצוע פרצלציה (סעיף 25 לכתב התביעה); ד. תשלום בגין רישום בתים משותפים (סעיף 25א' לכתב התביעה); ה. הוצאות עבור החזקת דירות... ביטוחים... ניהול מתמשך של הפרוייקט... והוצאות בגין ערבויות... ו. התביעה שכנגד". בהחלטה שנתתי ביום 30.11.00, קבעתי שאדון בשאלות החבות בפריטים א' - ד' ו- ו' דלעיל. בפלוגתא שנזכרת בפסקה ה' לא אדון בשלב זה. המצהירים נחקרו קצרות על התצהירים שהגישו וב"כ הצדדים סיכמו בכתב את טענותיהם. טענות ב"כ הצדדים אופן חישוב מחיר הדירות שרכש המשרד טענות פזל 13. (א) התשלומים בגין רכישת דירות על ידי המשרד, התשלום עבור מבני המעטפת והעבודות בשיפועים התלולים, הן בגין עבודות נוספות, שיש לשלם עבורן כאמור בסעיף 57(3) לחוזה המדף, הקובע שיש לשלם את העלויות, בתוספת הוצאות המימון, הוצאות פזל ורווח קבלני. במילים אחרות, התשלום הוא בשיטת קוסט פלוס. לא ניתן לדעת פזל לקבוע מראש מחיר לדירה שטרם תוכננה או לעבודות הנוספות שטרם נעשו. אין בהעלאת טענה זו משום שינוי חזית מפני שהטענה שהמדובר במחיר של קוסט פלוס מופיעה בסעיף 34 לתצהירו של העד אהרון בן אריה. (ב) לפי סעיף 6(ו) לחוזה הפרוגרמה התשלום עבור רכישת הדירות אף הוא נעשה בשיטת קוסט פלוס. הדבר עולה בקנה אחד עם תצהיריהם של מרדכי אריאל (סעיף 6) וקרול בלאו (סעיף 6) ועדות דלית בצלאל (עמ' 12). (ג) חוזה הפרוגרמה והחוזים הנלווים אליו מתייחסים לשיטת קביעת המחירים ולא לקביעת המחיר הספציפי ליחידת דיור. טענות המדינה 14. המדינה כופרת בטענות אלה. (א) הטענה ששיטת התשלום היא קוסט פלוס הועלתה לראשונה בסיכומי פזל ואינה מופיעה בכתב התביעה המקורי או בכתב התביעה המתוקן והדבר מהווה שינוי חזית, שלו מתנגדת המדינה. (ב) סעיף 6(ו) לחוזה הפרוגרמה אינו עשוי מקשה אחת. אכן, סעיפי המשנה שלו (2), (3) ו-(4), שדנים בהחזר הוצאות פזל, אופן החישוב הוא קוסט פלוס, כלומר החזר ההוצאות בפועל בצירוף ריבית או הצמדה. ברם, בכל הנוגע למחיר הרכישה של יחידות דיור, מחיר הבנייה ופיתוח החצר הוא קבוע וידוע מראש - מחיר המחירון בצירוף 5% הוצאות החברה. במלים אחרות, מדובר במחיר ידוע, שנקבע מראש בין הצדדים. (ג) אין מקום להסתמך על חוזה המדף וסעיף 57 שבו, משום שהחוזה האחרון נועד רק למקרים שבהם ביצעה פזל עבודות נוספות שלא הוסכם עליהן מראש ואשר לא נקבע לגביהן דבר בחוזה הפרוגרמה ובחוזה הרכישה. מאחר ובחוזה הפרוגרמה יש התייחסות למחיר עבור הבנייה והפיתוח, הרי נדחות הוראות חוזה המדף בפני הוראות חוזה הפרוגרמה (סעיף 1(ד) לחוזה הפרוגרמה). (ד) אין מקום להסתמך על עדותה של דלית בצלאל, שהעידה על "עלות הבנייה", בעוד שסעיף 6(ו) לחוזה הפרוגרמה דן ב"מחירון המשרד". אין עדותה של דלית בצלאל יכולה לסתור את חוזה הפרוגרמה. גם במוצג ג', דף הסבר למשתתפים במכרז, בסעיף 2(1), נאמר שהבסיס לקביעת מחיר הבניה ליחידת דיור, הוא המחירון לעבודות בניה ופיתוח חצר בבניית חברות וקבלנים. בנוסף לכך, מדובר בפרשנות הסכם, שזו שאלה משפטית מובהקת המסורה לבית המשפט. גם עדי פזל, מרדכי אריאל וקרול בלאו, חוזרים בתצהיריהם על טענת המדינה, משום שהם חוזרים על האמור בחוזה הפרוגרמה. (ה) אם לטענת פזל על המדינה לשלם עבור הבנייה והפיתוח בשיטת קוסט פלוס, אזי מדוע טוענת פזל, בנשימה אחת, שהעבודה בשיפועים התלולים, הקמת קירות תומכים ובניית מבני המעטפת הן עבודות נוספות. אם השיטה לתשלום היא לפי עלויות בפועל, אין להיזקק לטענה של עבודות נוספות. העבודות בשיפועים התלולים ובניית קירות תומכים גבוהים במיוחד טענות פזל 15. (א) תנאי השטח במקום שבו זכתה פזל במכרז הינם קשים במיוחד. שיפועי הקרקע מגיעים ל- 30% - 40%. נתונים אלה חייבו את פזל לבנות קירות תומכים גבוהים ביותר. המדינה היא שחבה בעלויות הבנייה של קירות אלו. (ב) נכון שבדרך כלל המשרד הוא שאחראי לבניית קירות תומכי שטח ציבורי וכבישים והחברה מבצעת קירות תומכי שטח בחצרות שבתחום מגרשה. לכלל זה יש יוצאים מהכלל. אין מחלוקת שפזל בנתה קירות תומכים בהיקף גדול עקב השיפוע הגבוה של הקרקע. גם המשרד בנה, מאותה סיבה, קירות תומכים גבוהים. אף לא אחד מעדי המדינה לא יכל להצהיר מידיעתו בנושא התשלום עבור קירות אלה. (ג) בסיור שערך המשרד לקבלנים המעונינים במכרז, נשאלה שאלה והתשובה שנרשמה היתה: "משה"ש מבצע פריצת הכבישים כולל קירות תומכים כאשר שיפועי הקרקע 30% - 40%". לא היה צורך לרשום שהמשרד מבצע פריצת כבישים כולל קירות תומכים כי זה דבר מקובל, כפי שגם הצהירו עדי פזל, משה אדם ואהרון בן אריה. כדי לתת משמעות לטקסט שנרשם בסיור קבלנים, יש לפרשו כך שהמדינה תבנה גם קירות תומכים בחצרותיה הפרטיות ולא רק בשטח הציבורי, כאשר שיפועי הקרקע הם 30% - 40%. (ד) גם הצעת הרכישה הנופלת ב- 5% ממחיר המחירון שהגישה פזל, התבססה על ההצהרה שנרשמה בסיור קבלנים (סעיף 26 תצהירו של אהרון בן אריה). הצהרה זו היא חלק ממסמכי המכרז ולכן יש לראות בה הצהרה מחייבת. (ה) חוזרי סורוקה (מי שהיה מנכ"ל משרד השיכון), כוללים הנחיות מיום 29.9.82 (מוצג ס"ט) וההנחיות מיום 15.12.84 (מוצג ע"ב). ההנחיות משנת 1982 משמשות את המשרד במקרים בהם מבוצעת עבודת עפר יקרה, מעבר לרמה הסטנדרטית הקבועה, שאז משלם המשרד את ההפרש שבין ההוצאה בפועל שנקבעת על פי כתבי הכמויות ומחירי המחירון של המשרד, בניכוי העלות הסטנדרטית. ההנחיות משנת 1984 נקראות "הנחיות לפיצוי חברות בנייה עבור הוצאות פיתוח חצר גדולות במיוחד לבנייה במימון חלקי בלבד". הנחיות אלו הוצאו, משום שהמשרד מכיר מזה שנים, שתנאי שטח קשים במיוחד, עלולים לגרום לחברות הבנייה הוצאות גבוהות במיוחד. מן ההנחיות לפיתוח החצר עולה, כי עבור בניית קירות תומכים בשטח העולה על 4 מ"ר, באזור ההר, ישולם פיצוי לחברה הבונה, כאמור בהנחיות פיתוח חצר. המשרד פעל בהתאם להנחיות עבודות העפר ושילם לפזל עבור העבודות שנעשו על ידה (ראו סעיף 22(2) לכתב ההגנה), אך לא פעל בהתאם להנחיות פיתוח חצר. (ו) דלית בצלאל העידה שאין היא מכירה את ההנחיות משנת 1984, אך היא מכירה את ההנחיות משנת 1982 (ראו דבריה בעמ' 15). טענת המדינה, שאינה פועלת על פי הנחיות סורוקה באשר לעבודות פיתוח החצר, מסתמכת על עדותה של דלית בצלאל, שכל מה שהעידה היה שאינה מכירה הנחיות אלו. בכך לא סגי. (ז) בסעיף 23(7) לכתב ההגנה טענה המדינה כי ההנחיות משנת 1984 אינן חלות במקרה זה, יען כי הן עוסקות בחוזים שבמימון חלקי בלבד, כפי ששמן מעיד עליהן: "הנחיות לפיצוי חברות בנייה עבור הוצאות פיתוח חצר גדולות במיוחד במימון חלקי בלבד". חרף זאת צרפה המדינה את מוצג א' לתצהירו של אמנון בר-לוי, שהוא "חוזה רכישת דירות שבמימון חלקי", אשר נחתם בין פזל למשרד. עדת התביעה, דלית בצלאל אישרה שנספח זה, החוזה שבמימון חלקי, הוא חלק מחוזה הרכישה. מאחר והחוזה שבמימון חלקי הינו חלק מחוזה הרכישה, הרי שפזל זכאית, גם מטעם זה, לקבל פיצוי עבור ביצוע העבודות של הקירות התומכים. (ח) חוזה הרכישה (נספח א' לתצהירו של אמנון בר-לוי), עוסק בכל סוגי הרכישות על ידי המדינה, גם פרוייקטים שבמימון חלקי וגם פרוייקטים שהמימון החלקי בהם הוא אפס, כעולה מהרישא לסעיף 14 למוצג זה, שבו נאמר: "נבנו הדירות במימון חלקי שבהכוונת משרד הבינוי והשיכון, יקזז המשרד את ההלוואה...". מכאן אתה למד שאם הדירות לא נבנו במימון חלקי, אזי יתקיימו שאר תנאי חוזה הרכישה, למעט סעיף 14. (ט) תביעתה של פזל אינה בגין העלות הכוללת של הקירות התומכים אלא בגין ההפרש בין מחיר קיר תומך, כעלותו בפועל, למחיר הקיר התומך הסטנדרטי המבוטא במחיר פיתוח החצר שבמחירון. (י) פרשנות המדינה לאמור בסיור הקבלנים, עלה לראשונה רק בסיכומיה. אף לא אחד מעדי המדינה תמך בפרשנות זו. (יא) לא היה צורך בחוזה נפרד לבניית הקירות התומכים כטענת המדינה, מפני שהמסמך שכותרתו "מפגש קבלנים", מהווה חלק אינטגרלי ממערכת החוזים שבין הצדדים. על פי החוזה היה על פזל לבנות קירות תומכים סטנדרטיים, אלא שתנאי השטח הכתיבו קירות תומכים גדולים בהרבה. בד בבד עם טענה זו טוענת פזל שהמדינה לא עמדה בהבטחתה להקים את הקירות התומכים. אי עמידת המדינה במחויבויותיה, אילצה את פזל לבצע מטלות של המדינה, לרבות בניית הקירות התומכים. טענות המדינה 16. (א) אין חולק שבמתחם שבו בנתה פזל, היו שיפועי קרקע שהגיעו לכ- 30% והדבר היה גלוי לעין. גם אין חולק שהטופוגרפיה ותנאי השטח חייבו בניית קירות תומכים. היו שני סוגי קירות תומכים באתר: אלה שמחוץ לתחום המגרש הפרטי של המבנה - קירות אלה נבנו לצורך תמיכה בכבישים, שטחים ציבוריים וכו'. קירות אלה הם חלק מהפיתוח הכללי שבאחריות המדינה, והיא שנושאת בעלותן. הקירות האחרים מצויים בתחום המגרש שהוקצה לפזל, והם הוקמו לשם תמיכה של הבניינים הבנויים עליו. בניית קירות אלה כלולה בעבודות הפיתוח של החצר שעלותן חלה על פזל. (ב) כזכור, במוצג ד', פרק ו', סעיף 1(4), נקבע שמחיר הפיתוח כולל "קירות תומכים, הדרושים לתמיכת הבית, החצר והחניות". (ג) בסעיף 6(ו)(1) לחוזה הפרוגרמה נאמר שהמשרד ירכוש את הדירות שעליהן חלה התחייבות הרכישה במחיר שאחד ממרכיביו הוא הבנייה ופיתוח החצר, לפי מחירון המשרד. מאחר ובמחיר פיתוח החצר, כהגדרתו בסעיף 1.6.(4) לפרק ו' של המחירון, נכללים כאמור קירות תומכים, מובן כי הקמת הקירות התומכים כלולה במחיר ליחידת דיור שהמדינה שלמה לפזל במסגרת מימוש התחייבות הרכישה. נמצא, שאין מדובר בעבודה נוספת ופזל אינה זכאית לתשלום נוסף. (ד) הוראות חוזה הפרוגרמה עדיפות על כל מסמך משפטי אחר, לפי האמור בסעיף 1(ד) לחוזה הפרוגרמה. (ה) משה אדם הובא לעדות כדי להראות שהקירות התומכים נבנו בתחום המגרש שהוקצה לפזל. הוא העיד היכן נמצאים הקירות התומכים ומה הם תנאי השטח שחייבו הקמת קירות תומכים. (ו) למדינה פרשנות שונה למשפט (שבמוצג ה': סיור קבלנים): "צויין כי משהב"ש מבצע פריצת הכבישים כולל קירות תומכים, כאשר שיפועי הקרקע 30% - 40%". הכתוב מדבר בלשון הווה ואין כל התחייבות לביצוע עתידי. הפרשנות הנכונה היא, כי המדינה מבצעת פריצת כבישים, והקירות התומכים, שבהם מדובר, הם אלה התומכים כבישים. הסיפא של המשפט האמור מטרתה ליתן אומדן לקבלנים על אחוז השיפועים הקיימים באתר. היה ברור למי שהשתתף בסיור שהשיפועים התלולים משפיעים על סוג עבודות פיתוח החצר שיש לבצע ועל עלותן. הסיור נערך בטרם שהוגשו הצעות להשתתף במכרז. מטרת הסיור היתה לאפשר למציעים בכוח להתרשם מהשטח ולשאול שאלות. השיפועים בשטח נראו למשתתפים, אך הם לא ידעו בוודאות מהי מידת השיפוע. את המידע הם קיבלו בעת הסיור. הניסוח של המשפט שנרשם בדף לא נעשה בידי משפטן ולכן יש להבינו כך: המשרד מבצע פריצת כבישים, כולל קירות תומכים לכבישים ושיפועי הקרקע הם 30% - 40%. (ז) אילו התכוון המשרד ליטול על עצמו את ביצוע הקירות התומכים במגרש הפרטי, הוא היה דואג שהדבר ימצא את ביטויו בחוזה. לא יעלה על הדעת ששינוי כזה, שהינו כה משמעותי, נעשה בדרך זו של הצהרה סתמית ולכן אין להסיק ממנו שהוא מקים התחייבות של המשרד בנושא זה. (ח) אין דופי בכך שעדי המדינה לא ידעו את הסיבה למה שנאמר בעת סיור הקבלנים, שכן למעט משה אדם, אף אחד לא נכח בסיור. גם אין לצפות ממשה אדם שיזכור אחרי תשע שנים מה נאמר בעת הסיור. (ט) אם המשרד נטל על עצמו התחייבות לבצע את הקירות התומכים בחצר, מדוע ביצעה זאת פזל?! אין זה הגיוני שפזל תבצע את בניית הקירות מבלי ליטול התחייבות בכתב מהמשרד. כאשר נעשה הסכם בין המשרד לפזל לביצוע עבודות פיתוח, נעשה לשם כך חוזה נפרד, שמספרו שונה ממספרי החוזים שנחתמו בין הצדדים (ראו מוצג כב' המצורף לסיכומי המדינה). (י) אם פזל טעתה באשר לשאלה מי ישא בעלות הבניה, או מי יבנה את הקירות בחצר, הרי טעותה היא טעות בכדאיות העסקה. לו פזל היתה משתתפת בסיור הקבלנים, היתה בודאי שואלת שאלות המתייחסות לקירות התומכים ואז האפשרות שתטעה היתה קטנה יותר. בכך שפזל לא השתתפה בסיור היא נטלה על עצמה סיכון שתטעה בפרשנות מסמכי המכרז. (יא) המדינה אינה טוענת שהמוצג ע"ב אינו קיים. טענת המדינה שהיא לא פעלה על פי מוצג זה (סעיף 23.7 לכתב ההגנה), משום שאין מדובר בבנייה במימון חלקי כפי שנאמר בהנחיה (ראו חלק כללי, סעיף 2 להנחיה) ומשום שמשנת 1985 אין פועלים על פי מסמך ע"ב, כי אם על פי המחירון. פזל היא שהיתה צריכה להראות שנעשה שימוש בהנחיות, וזאת היא לא עשתה. אילו הנחיות אלו היו בשימוש אזי הם היו מוכרים גם לדלית בצלאל. (יב) בחלק הכללי של ההנחיות לפיצוי שבמוצג ע"ב נאמר, בין היתר: "במקרים קיצוניים עלול מחיר פיתוח החצר להגיע לסכום גדול במידה משמעותית מהמחיר שנקבע במחירון. עובדה זו מייקרת את הדירות... ביחס ליתר הבנייה באותו אזור. על מנת להקטין את הסיכון הכספי של החברה, הוחלט שמשהב"ש יפצה את החברות הבונות במימון חלקי והבונות מבננים עם פיתוח חצר יקר במיוחד, בסעיפי עבודות עפר, קירות תומכים ושטח מפותח נטו הנובע מתנאי השטח". בפרוייקט נשוא תיק זה קיימת התחייבות של המשרד לרכוש את כל הדירות, כך שיסוד הסיכון העסקי שבבנייה עוקר לחלוטין ואין מקום להחלת הנחיות אלו. (יג) אין המדינה חולקת שבכותרתו של החוזה הרכישה (נספח ד' לחוזה הפרוגרמה ומוצג א' לתצהירו של אמנון בר-לוי) נאמר שהמדובר בחוזה רכישה במימון חלקי, אך ניתן להתעלם מאי התאמה זו, נוכח ההוראה הנזכרת בסעיף 1(ד) לחוזה הפרוגרמה שמקנה עדיפות להוראותיו, אם קיימת סתירה בינו לבין הוראות חוזה הרכישה. מחירון המשרד טענות פזל 17. (א) פרק ו' למחירון (מוצג ד'), המתייחס לתשלום עבור פיתוח חצר וחניות, כולל טבלה (בעמ' 9), שבה מפורטים מחירי הפיתוח לפי סוגי עבודות הפיתוח, האזורים הגיאוגרפיים בהם מדובר ושיפועי הקרקע. המחירון מכיר בהפרשי עלויות הנובעים מבנייה בשיפועים תלולים. הטבלה מבחינה בין קרקעות בשיפועים עד 12% לבין קרקעות בשיפועים שבין 12% ל- 20%, וקובעת תמורה גבוהה בהרבה לקרקעות ששיפוען תלול יותר. הטבלה אינה קובעת מחירים סופיים עבור פיתוח חצר וחניות בשיפועים העולים על 20%. בהערה (ב) שמתחת לטבלה נאמר כי למשרד המחוז תהא סמכות לאשר תוספות של עד 30% לסכומים המופיעים בטבלה, עבור בנייה בשיפועים העולים על 20%, לפי תחשיב הנדסי שייערך על בסיס "כמויות שיש לבצע בפועל". בדף ההסבר (עמוד 8 למוצג ג') נכלל סעיף הקובע שהוראה זו מבוטלת. ברם, המחירון שהועבר לעיון המשתתפים עם מסמכי המכרז כלל את כל הסעיפים בנוסחם המלא, כולל ההערה שקבעה מנגנון לקביעת הפיצוי או התמורה הנוספת, בלא שהוטבע סימון כלשהו שהוראה זו מבוטלת. (ב) אין לראות בהוראה שבדף ההסבר שלילת הזכות לקבלת התמורה. משמעות המחיקה היא, שהתשלום בגין עבודות בשיפועים אינו מוגבל לגג של 30% ושהסמכות לאישור נשללה ממשרדי המחוז של המשרד והועברה לדרג בכיר יותר. (ג) לחילופין, אם התכוונה המדינה לשלול מפזל תוספת תשלום עבור עבודות בשיפועים תלולים, אין ספק שכוונה זו לא הובאה לידיעת הצד השני בבהירות הנדרשת כמתחייב מדיני חוזים. אף מתקשר סביר לא היה מסכים להתקשר בהסכם שבו קיימת תניה השוללת ממנו תמורה בגין עבודתו ומטילה עליו חיובים אדירים. (ד) המדינה קיבלה עבודה שעשתה פזל עבורה ולא שילמה את תמורתה וזאת תוך הפרת החוזה. פזל זכאית לפי סעיף 1(א) לחוק עשיית עושר ולא במשפט, התשל"ט - 1979, לקבל את התמורה המגיעה לה, כדי למנוע התעשרות בלתי צודקת של המדינה, שנהנתה מעבודתה של פזל. (ה) למצער, היה על המדינה לשלם לפזל עבור בניית קירות בשטחים ציבוריים (עדות משה אדם (עמ' 19). טענות המדינה 18. (א) במוצג ג', שהוא דף הסבר למציע פוטנציאלי, נאמר במפורש שהאמור בפרק ו' סעיף 4 הערה ב', במחירון לעבודות בנייה ופיתוח חצר - בטל. המשמעות של הביטול היא ברורה: אם השיפועים יהיו גדולים מ- 20%, כפי שאכן היה המציאות, לא תהיה אפשרות לאשר תוספת מעבר לסכומים המופיעים בטבלה. כך הוסכם מראש בין הצדדים וכך נהג המשרד. (ב) פרשנותה של פזל, שהביטול מקנה לה זכות לקבל פיצוי בגין עבודות בשיפועים מעל 30% ושהסמכות לאשר פיצוי ניטלה ממשרדי המחוז והועברה לדרגים בכירים יותר במשרד, אין לה שחר. אין לפרשנות זו עוגן מילולי. לו חפץ המשרד להגיע לתוצאה זו, הדבר היה נרשם בלשון פשוטה. (ג) המחירון שלפיו שלם המשרד אינו מתחשב בעלויות בפועל. המדינה לא הזמינה קירות תומכים. המדינה ביקשה הצעות להקמת 220 יחידות דיור, באתר שהתנאים הטופוגרפיים היו ידועים מראש והם אף הוצגו לפני מי שביקש לראותם. היה ידוע שבשטח הציבורי הוקמו באותה עת קירות לתמיכה בכבישים שנפרצו. פזל, כחברת בנייה סבירה, היתה אמורה לדעת שתנאי השטח יחייבו גם בניית קירות תומכים לתמיכה בבתים. היה עליה להעריך מראש מהי עלות הקמתם ולהביא נתונים אלה בחשבון, כשהגישה את הצעתה למכרז. ביטול ההערה בדף הסבר למציע, רק חידד את נושא השיפועים. נראה שפזל לא הכינה שיעורי בית והיא לא הבינה, כשהגישה את הצעתה, שעלות הקמת הקירות תהיה גבוהה. מטעם זה כנראה, היא הגישה הצעת מחיר נמוכה ועכשיו היא מנסה לתקן את טעותה. (ד) פרשנותה של פזל יוצרת אי בהירות. לפי פרשנות זו אין יודעים אם פזל תקבל תוספת ואם כן, היא עלולה לנוע בין 1% ל- 100%. לפי פרשנות זו, גם אין יודע מי הגורם המוסמך לאשר את התוספת ולפי אילו שיקולים או אמות מידה הוא יפעל. לכן, לפי גישה זו, מי שמציע הצעות במכרז מהמר כי אינו יודע בסופו של יום כמה יקבל. (ה) גם אם הבנייה של יחידות הדיור עלתה לפזל יותר מהמחיר שעליו הוסכם כמחיר רכישה, אין בכך לבסס עילה כלשהי, משום שלא הובטח לפזל שתקבל את עלויותיה בפועל. (ו) המשרד לא הפר את החוזה עם פזל ולכן אין תחולה לדיני עשיית עושר ולא במשפט. המדינה קיבלה טובת הנאה על פי החוזה ולכן "על פי זכות שבדין". (ז) העובדה שנערכו דיונים מקצועיים בין מהנדס פזל לאדריכלית של המשרד ושהמשרד אישר תוכניות שהקלו על פזל מבחינה כספית, אין בינה לבין השאלה שעל המדוכה - על מי מוטל לשאת בעלות הקירות התומכים. תשלום עבור הוספת מבני מעטפת טענות פזל 19. (א) במוצג ה', שהוא סיור הקבלנים, נאמר, כזכור, שיש לתכנן את הדירות כך שניתן יהיה להגדיל 50% מהדירות בעתיד. מבני המעטפת, אותם חויבה פזל לבנות, היו בשטח גדול של כ- 55 מ"ר. בהקמתם הושקעה עבודת רבה ואף המדינה מודה בכך (סעיף 24(2) לכתב ההגנה). (ב) בניית המעטפת היא עבודה נוספת שעליה חל סעיף 57(3) לחוזה המדף, משום שמדובר בעבודה שאינה מנויה במחירון (מוצג ד'). בסעיף 28 למחירון (עמ' 3) נאמר: "דרישות של הוועדות הסטטוטוריות כתנאי לאישור היתר הבנייה (ובלבד שמשהב"ש אישר מראש תשלום עבורם) ישולמו לפי תחשיב הנדסי". המדינה מודה שהיתה דרישה של הועדה המקומית, עפולה, שהיא ועדה סטטוטורית לבניית המעטפות. המדינה אף ביקשה מפזל למסור לה את תחשיביה לעלות מבני המעטפת. פזל עשתה כן, אך המדינה, באופן שרירותי ובניגוד לחוזה, לא שילמה על פי התחשיבים הללו. התשלום נעשה לא לפי חישוב הנדסי, אלא לפי החלטת ועדת ביצוע עליונה, תוך התעלמות מהתחשיבים שערכה פזל. הועדה קבעה באורח חד צדדי ושרירותי, לשלם לפזל סכום של 11,348 ₪, לפי מחיר שנקבע בפרוייקט גפני בירוחם (מוצג פ"ב ומוצג פ"ד1). אין כל דמיון בין המעטפות שנבנו בגפני לבין המעטפות בפרוייקט הנדון, שבו כל מעטפת תוכננה אחרת על פי המבנים הספציפיים שנבנו. (ג) החלטת ועדת מכרזים עליונה אינה יכולה לכפות מחירי ביצוע על פזל ולו מן הטעם שהוועדה אינה מופיעה, בשום הסכם שנחתם בין הצדדים, כוועדה מכרעת, שיכולה לחייב את פזל. (ד) המשרד כפה על פזל תשלום שרירותי לאחר שזו כבר השלימה את עבודות המעטפת. פזל לא הסכימה לראות בתשלום האמור ששולם לה כתשלום סופי. סופיות התשלום נקבעת לאחר החתימה על טופס "שכר חוזה לסילוק תביעות". (ה) כאשר השינויים שנעשו בחוזה הרכישה היו סופיים, דאגה המדינה לציין זאת במפורש (ראו מוצגים י"א4 וי"א7, שם נאמר שהסכום הוא "סופי" ו"חד פעמי". במוצג י"א8, שהוא אישור תשלום עבור עבודות המעטפת, נאמר שהסכום ששולם הוא "חד פעמי". לא נאמר שהוא "סופי" (ראו גם עדות דלית בצלאל בעמ' 13). כך גם לגבי עבודות נוספות שעשתה פזל (י"א10). אף כאן, כמו בי"א8, לא נרשם "סופי", זאת משום שפזל ראתה בשני שינויים אלה תשלומים "על חשבון". יצוין, שפזל הגישה ביום 30.9.96, חשבון סופי, שבו תבעה, בין היתר, עבור "מעטפות - הפרשים" (מוצג י"ד). (ו) הטענה שעבודות המעטפת אינן עבודות נוספות מהווה שינוי חזית, כי בכתב ההגנה, בסעיף 24(3) הודתה המדינה שהמחירון אינו כולל קריטריון לתמורה עבור מבני המעטפת וכי פזל זכאית לתמורה הולמת עבור ביצועם. (ז) השאלה כמה מעטפות נבנו - על 52 או על 54 יחידות דיור - אמורה להתברר בשלב זה, של שאלת החבות. פזל טוענת כי נבנו 54 מעטפות ומפנה לסעיף 111 לתצהיר מרדכי אריאל ולמוצג יד9. (ח) אין להסתמך על דבריו של קרול בלאו, שאמר שהתשלום לפזל הוא לפנים משורת הדין, משום שהוא עובד המשרד ומשום שהוא העיד (עמ' 3) שהוא לא היה שותף לקביעת המחיר שהמשרד שילם ולא להחלטות באשר לעצם התשלום. טענות המדינה 20. (א) אין חולק שפזל בנתה מבני מעטפת גם לפי דרישת הוועדה המקומית ושהתכניות אושרו על ידי הגורמים המקצועיים במשרד. גם אין חולק שבסיור הקבלנים נמסר שהזוכה במכרז אמור לתכנן 50% מהדירות, כך שניתן יהיה להגדילן בעתיד. לכן, אין לומר שזו עבודה נוספת, משום שבניית מבני המעטפת כלולה במחיר בנייה ופיתוח חצר שבמחירון. התמורה עבור מבני המעטפת כלולה במחיר בנייה ופיתוח חצר. במחירון אין התייחסות ספציפית לפרוט של מבנה מעטפת, כי המחירון מעצם מהותו אינו משקף עלויות בפועל. במציאות העלות יכולה לעלות על הסכומים שבמחירון או לרדת מהם. (ב) השאלה האם המעטפת היא עבודה נוספת, היא שאלה משפטית שהתשובה עליה אינה יכולה לבוא מפי משה אדם. מאחר וכאמור אין זו עבודה נוספת, אין לשעות לסעיף 57(3) לחוזה המדף. (ג) העובדה ששולם לפזל - כמו גם לחברות נוספות - תמורה נוספת עבור מבני המעטפת, אין פירושה שהמדינה קיבלה את עמדת פזל והסכימה שמדובר בעבודה נוספת. התמורה שולמה לפנים משורת הדין, לפי החלטה של ועדת מכרזים עליונה (כך גם העיד קרול בלאו, עובד המשרד לשעבר, שהובא לעדות מטעם פזל (עמ' 3)). אילו סבר המשרד שפזל זכאית לתשלום על פי החוזה, היא לא היתה נזקקת לאישור או החלטה של וועדת המכרזים. (ד) מאחר ומדובר בתשלום לפנים משורת הדין, אך מובן הוא, כי התשלום אינו אמור לכסות את העלויות שהיו לפזל בגין הקמת מבני המעטפת. לכן, גם אין דופי שהתשלום שנעשה לכל החברות היה אחיד, ללא קשר לעלויות העבודה בפועל. משום שמדובר בתשלום לפנים משורת הדין, גם אין פסול בכך שהועדה שקלה גם שיקולים תקציביים. ולבסוף, אין פסול בגישת הועדה שאם ההוצאות שהוצאו בפועל להקמת מבני המעטפת היו נמוכות מהסכום שעליו החליטה ועדת המכרזים העליונה, ישולם הסכום שהוצא בפועל. מטרת ההחלטה לא היתה לגרום לחברה זו או אחרת להתעשר. (ה) התשלום ששולם לפזל עבור מבני המעטפת היה סופי, שכן במוצג י"א8 נאמר שהתשלום עבור תוספת למבנים עם מעטפת הוא "בסכום חד פעמי". פזל אישרה בחתימתה את קבלת הסכום ולא העלתה טענה בעניין זה. המילים "בסכום חד פעמי" הינן ברורות. הכוונה לסכום המשתלם פעם אחת וכי לא יהיה תשלום נוסף. גם אהרון בן אריה העיד (בעמ' 6) שתשלום חד פעמי הוא תשלום שמשתלם פעם אחת. הוא גם אישר שלא כתוב בתצהירו שמחה על קבלת הסכום הנזכר בי"א8. (ו) נכון שבחלק מהמוצגים, שמתייחסים לשינוי החוזה, נאמר "הסכום סופי", אך לא נראה שיש משמעות משפטית להבדלים סגנוניים אלה. אם התשלום משולם פעם אחת ודאי שהוא סופי. (ז) מאחר ופזל חתמה על י"א8, יש לראותה כמי שהסכימה לכך שהסכום החד פעמי ששולם לה הוא הסכום שהיא זכאית לקבל ולכן היא מנועה מלתבוע סכום נוסף. גם אין לקבל את הטענה של אהרון בן אריה, כי נוכח קשייה של פזל הוא אולץ לקבל את הסכום של 784,970 ש"ח. כאמור אין בתצהירו אמירה שהסכום נתקבל תחת מחאה. גם לא הוצג לבית המשפט מכתב שבו מחתה פזל על קבלת סכום זה לכיסוי תביעותיה עבור עבודות המעטפת. (ח) את המחלוקת כמה מבני מעטפת נעשו יש לדחות לשלב הבא של המשפט. פרצלציה ורישום בתים משותפים טענות פזל 21. (א) לפי סעיף 17 לחוזה הפרוגרמה, על פזל לבצע רישום במשרדי רישום המקרקעין. המדינה הכתיבה לפזל כי היא תבצע את הרישום בעבור פזל, תוך שהיא מחייבת אותה בתשלום עבור ביצוע הרישום. במכתב מיום 4.8.92 (מוצג ח'1) פרטה המדינה לפזל מה עליה לעשות כדי לממש את רכישת הדירות על ידה, ובין היתר, להמציא אישור על "הסדרת אישור ורישום הפרצלציה". בסיפא למכתב נאמר, כי "הטיפול בהכנת חוזה רכישה יחל רק לאחר השלמת המסמכים". פזל חויבה, אפוא, על ידי המדינה לשלם לה עבור הפרצלציה, שהיווה תנאי לעריכת חוזה הרכישה. פזל אכן שילמה סכום זה (מוצג פ"ו), אך המשרד סרב להשיב לפזל את חלק ההוצאה בגין רישום ופרצלציה ששולם עבור הדירות שרכשה המדינה מפזל. (ב) המדינה מסרה לפזל דף תמחיר (מוצג פ"ו) שכותרתו "הצעת מחיר במסגרת בניית חברות" ובו נאמר: "3. אגרות ושונות ... רישום ופרצלציה". במילים אחרות, לפי מסמך זה, על המדינה להשיב לפזל את תשלומי הפרצלציה ששולמו לה בגין הדירות שנרכשו על ידה מפזל. (ג) לתצהירו של מרדכי אריאל צורפו שלושה מסמכים הזהים למוצג פ"ו של חברת מוחמד אלקאדר, אלא ששם ליד המשבצת "רישום ופרצלציה" נרשם "להגדלה בעתיד" (מוצגים ק"א1 - ק"א3). מסמכים אלה נחתמו על ידי מנהל מחוז הגליל של המשרד. פירוש הדבר, שהוצאה זו, בגין רישום ופרצלציה, תשולם על ידי המדינה בעתיד, על דרך של חוזה שינויים. בחקירתה של דלית בצלאל היא טענה שמוצגים אלה הם מסמכי טיוטה ושלא מובן לה מדוע לא נמחק הסעיף "פרצלציה" (עמ' 15). ברם, אין על גבי מסמכים אלה תרשומת שמדובר בטיוטה והם גם נושאים חתימה של מנהל מחוז הגליל. (ד) במכתב שהוצא ביום 20.6.91 (מוצג ק"ב2), על ידי סגן מנהל אגף נכסים ודיור של המשרד אל מנהלי המחוזות של המשרד, נאמר במפורש כי לפי סעיף 6ו' לחוזה הפרוגרמה מחיר הבנייה כולל "מחיר בנייה ומחיר פיתוח החצר, עבודות עפר, החזרי פיתוח כללי, חיבורי חשמל, אגרות בנייה, פרצלציה 5% אחוזי חברה וריבית...". הווה אומר, המשרד עצמו הנחה את אנשיו לשלם לחברות הבנייה, לרבות במסגרת מימוש הרכישה הוצאות עבור פרצלציה. (ה) הטענה שבסעיף 6ו' לחוזה הפרוגרמה לא מופיע רכיב זה ולכן אין המדינה חייבת לשלם עבור הפרצלציה, אין לה בסיס. הרי לפי המוצג י"א10 שלם המשרד לפזל תשלום עבור עקירת יער, למרות שפריט זה אינו מופיע בסעיף 6ו' לחוזה הפרוגרמה. בשינוי אחר, מוצג י"א12, שלמה המדינה לפזל תשלום עבור שמירת מבנים, למרות שגם פריט זה אינו מופיע בסעיף 6ו' לחוזה האמור. נראה שפריטים אלה באים בגדר "שונות" במסמך פ"ו. (ו) שיכון ופיתוח לישראל בע"מ (להלן: שו"פ) היתה שלוחת המדינה לצורך מכירת הדירות שנרכשו על ידי המדינה מפזל לציבור הרוכשים. בחוזים שנעשו עם הרוכשים (מוצג ק"ג), גבתה שו"פ מהרוכשים תשלום עבור הוצאות רישום בסך 2.34% ממחיר הנכס. איתן לחובסקי הודה בעדותו (בעמ' 16) שחלק מסכום זה 1.25% שולם עבור פרצלציה. עדותו זו נוגדת את האמור בכתב ההגנה המתוקן, בסעיף 25.6א', שבו הוכחשה הטענה ששו"פ גבתה כביכול סכום כלשהו מרוכשי הדירות עבור הוצאות רישום. לא יעלה על הדעת שהמדינה תגבה פעמיים עבור פרצלציה - פעם מפזל ופעם מהרוכשים. אין שום ראיה שהכספים שגבתה שו"פ הוחזרו למי מהרוכשים וגם אין החלטה להחזיר להם סכומים אלה. זולת זאת, חיוב הרוכשים לשלם עבור הרישום והפרצלציה מלמדת שהחיוב של המדינה והיא גלגלה אותו על כתפי הרוכשים. (ז) כאמור גבתה שו"פ מרוכשי הדירות תשלום בגין הוצאות רישום הבית המשותף. לא יתכן שגם במקרה זה תגבה המדינה מפזל הוצאות עבור רישום הבית כבית משותף ומנגד היא גובה סכום זה מהרוכשים. גם כאן אין ראיה שהכסף הוחזר לרוכשים, או שיש החלטה להחזיר להם את מה ששו"פ גבתה. (ח) שיטת התמחור בין הצדדים מבוססת על החזר הוצאות בשיטת קוסט פלוס, כאמור בסעיף 6ו' לחוזה הפרוגרמה, לכן גם במקרה זה זכאית פזל להחזר מכוח אותה שיטה. (ט) הטענה שהמוצג ק"ב1 מתייחס למכירה לרוכשים ואין ללמוד ממנו על מחיר הרכישה על ידי המדינה (שחל עליה סעיף 6 לחוזה הפרוגרמה), אינו נכון. עיון במסמך זה מראה, שהוא מגדיר את חישוב המחיר - הן למימוש והן את המחיר לרוכשים, שהינו תוספת של 10% למחיר המימוש, כאמור בסעיף 9 להסכם הפרוגרמה. (י) הטענה שההנחיה במוצג ק"ב2 מתייחסת לנוסח החדש שבחוזה הפרוגרמה משנת 1991, בעוד שבעניינו נחתם חוזה הפרוגרמה ב- 1990, אין בה ממש. מרדכי אריאל, שהציג מסמכים אלה בתצהירו הנוסף, אישר שפזל חתמה על חוזה הפרוגרמה בשנת 1990 ולא ב- 1991, אך אין הבדל בין שני החוזים זולת התוספת: בחוזה הפרוגרמה משנת 1991 התוספת היא 10% ואילו בחוזה הפרוגרמה משנת 1990, התוספת היא 9% (ראו גם סעיף 9 לחוזה הפרוגרמה ועמ' 9 לפרוטוקול). טענות המדינה 22. (א) לפי סעיף 17 לחוזה הפרוגרמה, המוכר (פזל - מ' ר') חייב לעשות פרצלציה ולרשום את הדירות על שם רוכשיהן וכי אם לא יעשה זאת לאחר שיקבל דרישה מהמשרד, יהיה המשרד רשאי לבצע את הרישום על חשבון המוכר ולחייבו בהוצאות. גם בחוזה הרכישה (נספח א' לתצהיר אמנון בר-לוי) נקבע בסעיף 16א' שהמוכר מתחייב לבצע ולרשום פרצלציה בלשכת רישום מקרקעין ולדאוג לרישום המבנה כבית משותף לפי חוק המקרקעין וכי המוכר ישא בכל ההוצאות, תשלומים או דרישות אחרות הכרוכות בביצוע הרישום. בסעיף 16ב' לחוזה הרכישה נאמר שאם המשרד וויתר בכתב על קיום חובה זו על ידי המוכר, אזי המשרד ידאג לביצוע הפרצלציה והרישום ועל המוכר להשיב למשרד את כל ההוצאות עקב ביצוע הרישום. אף אחד לא הכריח את פזל להתקשר בהסכם עם המדינה בתנאים שמפורטים בחוזים השונים. יתרה מזו, פזל לא מחתה מעולם על האמור בסעיף 17 לחוזה הפרוגרמה וכשנה וחצי לאחר החתימה על חוזה זה, היא חתמה על חוזה הרכישה, שבו מצוי סעיף 16, הנזכר לעיל. גם אהרון בן אריה, ששימש כבעלים וכמנהל פזל עד יולי 1994, אינו טוען דבר וחצי דבר על הכתבה כביכול ביחס לרישום ולפרצלציה (מוצג פ"ו). (ב) דף התמחיר אינו יכול לשנות מתנאים מפורשים וברורים של חוזה הפרוגרמה וחוזה הרכישה (ראו סעיף 45 לחוזה הפרוגרמה). (ג) את המלים "להגדלה בעתיד" שבמוצגים ק"א1 - ק"א3, אין לפרש כי בעתיד ישולם לחברה עבור רישום ופרצלציה. לכל היותר ניתן לגרוס כי החברה מבקשת שישולם לה בעתיד עבור רישום ופרצלציה. יתרה מזו, לפי האמור בסעיף 5 לתצהירה של דלית בצלאל לא אושר לא לאותה חברה ולא לחברה אחרת תשלום עבור פרצלציה. חברת עבד אלקאדר אף תבעה את המדינה בגין אי תשלום עבור פרצלציה. (ד) סעיף 9 לחוזה הפרוגרמה דן במכירת דירות שלגביהן לא התבקשה המדינה לממש את התחייבות הרכישה ואשר נמכרות בשוק החופשי. מסלול זה שונה מהמסלול של מימוש רכישה. אמנם גם לגבי מכירת דירות אלה יש מחיר "גג" - בחוזה הפרוגרמה לשנת 1990 מחיר מחירון בתוספת 9% ובחוזה פרוגרמה 1991 מחיר מחירון בתוספת 10%. הוראות אלו שונות מההוראות שבסעיף 6 לחוזה הפרוגרמה שעוסק במימוש התחייבות רכישה על ידי המדינה. העובדה שיש הנחיה לחשב את מחיר הדירות הנמכרות בהתאם לסעיף 9 לחוזה הפרוגרמה, בהתחשב בהוצאות פרצלציה, אין בה כדי ללמד על מחיר הרכישה במסגרת מימוש התחייבות הרכישה לפי סעיף 6 לחוזה הפרוגרמה. יתרה מזו, ההנחיה שבמוצג ק"ב1 מתייחסת לנוסח החדש של סעיף 9 משנת 1991 ואילו בפרוייקט מושא תיק זה חל חוזה הפרוגרמה משנת 1990. (ה) יש לדחות את טענת פזל שההחזר עבור רישום ופרצלציה יכול לבוא בדף התמחיר (מוצג פ"ו) במסגרת המשבצת "אגרה ושונות". יש בחוזה הפרוגרמה ובחוזה הרכישה הוראות ספציפיות המטילות חובת תשלום הוצאות הרישום ופרצלציה על המוכר. לא ניתן לעקוף הוראות ספציפיות אלו באמצעות דף התמחיר. (ו) העובדה ששו"פ גבתה מרוכשי הדירות תשלום עבור רישום הבית המשותף, אינה מועילה לפזל, כי אין קשר בין גביית תשלומים כאמור, שהיא במישור היחסים שבין שו"פ לרוכשי הדירות, לבין חובת פזל לבצע רישום ופרצלציה ולשאת בעלותן, במסגרת היחסים שבין המדינה לפזל. אם נגבו תשלומים כפולים, יוחזרו כספים אלה לרוכשים. התביעה שכנגד טענות המדינה 23. (א) תוספת העדר תביעות מטרתה לצמצם עד כמה שניתן התדיינות משפטית בין קבלנים לבין המדינה. במלים אחרות, קבלן יכול לקנות את אי הגשת תביעה נגד המדינה תמורת קבלת תוספת של 5%. הקבלן יכול לוותר על קבלת תוספת זו, אם להערכתו סכום תביעתו גדול בהרבה מהתוספת האמורה וסיכוייו לזכות בה גדולים. גם פרק הזמן שבו עלולה התביעה להתנהל בבית המשפט, מהווה שיקול חשוב במערכת שיקולי הקבלן. אין הקבלן יכול ליהנות משני העולמות ועליו לבחור או בדרך של קבלת פיצוי או בדרך של הגשת תביעה. משבחר הקבלן במסלול של הגשת תביעה, הוא מאבד את זכותו לקבלת תוספת העדר תביעות באופן אוטומטי ורטרואקטיבי. אם קיבל תוספת זו, עליו להשיבה למדינה. המדינה "קונה" על ידי תוספת זו את הסיכוי שלא יוגשו נגדה תביעות. (ב) בפרק ג' למחירון, סעיף א' נאמר: "מחיר הבנייה הבסיסי לפי אזורים". הסעיף הדן במחיר בנייה בשפלת החוף, הוחל גם על פרוייקט גבעת המורה בעפולה. התוספת למחיר, המופיעה בפרק ח' למחירון, קובעת את "מחיר הבנייה הבסיסי": "1. מחיר מ"ר בנייה - 951—₪ למ"ר 2. תוספת עבור העדר תביעות 5.0% - 49.00 ₪ למ"ר סה"כ מחיר בנייה בסיסי - 1000.00 ₪ למ"ר". אין חולק על עובדות אלו: שהתמורה שהמדינה שלמה לפזל חושבה לפי מחיר בנייה בסיסי על 1000.00 ₪ למ"ר בנייה, שהמדינה רכשה מפזל 203 יחידות דיור, ומה שטח הדירות שנרכשו. בנסיבות אלה, שאין חולק על הנתונים האמורים, לא היה צורך בהגשת תצהירים לתמיכה בתביעה שכנגד, שכן המחלוקת בין הצדדים הינה מחלוקת פרשנית - משפטית. (ג) טענתה של פזל שלא היה מקום להפחית את התוספת בגין העדר תביעות, משום שמדובר בעבודות נוספות. טענת המדינה היא שגם אם יקבע בית המשפט כי מדובר בעבודה נוספת, שאין לה קשר למחיר הבסיסי, הרי לצורך קבלת התביעה שכנגד במלואה, די בכך שבית המשפט יקבל את טענת המדינה באחד מן הנושאים העומדים על המדוכה, שמדובר במחיר בסיסי ולא בעבודות נוספות, ללא קשר לסכום שתבעה פזל באותו נושא. (ד) המדינה בחרה שלא לחקור את מרדכי אריאל, משום שהאמור בתצהירו, בסעיפים 117 - 125, אינו רלבנטי לתביעה שכנגד. יש בו התייחסות לצד הכספי, שאינו רלבנטי בשלב זה של המשפט וסעיפים אחרים מתייחסים לסברתו בדבר משמעותו של סעיף העדר תביעות. (ה) מרדכי אריאל צודק בטענתו ש- 5% מ- 951 מ"ר (מחיר מטר בנייה) הוא 47.55 ₪ ולא 49 ₪, ככתוב במחירון. הסיבה למחיר שנקוב במחירון הוא לעגל את הסכומים על ידי הוספת 1.45 ₪. לולי זאת, היה מחיר הבנייה הבסיסי עומד על 998.55 ₪. קל יותר להתייחס למחיר בנייה בסיסי של 1000 ₪, משום שההפרש בין שני הסכומים זניח. עיגול דומה נעשה בפרק ג' למחירון, בסעיף ב', העוסק במחיר בנייה בסיסי בירושלים. שם המחיר הבסיסי הוא 1129 ₪ והתוספת בגין העדר תביעות הינה 56 ₪, כך שסך הכל מחיר הבנייה הבסיסי הוא 1185 ₪. חישוב אריתמטי פשוט ילמדנו כי 5% מ- 1129 ₪ הם 56.45 ₪ ולא 56 ₪, כפי שנכתב . פזל לא הסבירה מה ביקשה המדינה להעלים באמצעות סכום זניח ושולי של פחות משקל וחצי. (ו) מרדכי אריאל טען בסעיף 120 לתצהירו, שהמדינה אינה מקפידה להגיש תביעות כדי לממש את סעיף העדר תביעות, ברם, בסעיף 124 הוא מפרט רק מקרה אחד, שבו הוא היה מעורב, ששילמו כספים שכללו את התוספת בגין העדר תביעות, לאחר שאותה חברה הגישה תביעה נגד המדינה. העובדה שהסכום שולם, אין בהכרח פירושה שהמדינה לא תגיש תביעה או תביעה שכנגד להשבת סכום זה. מקרה אחד אינו מלמד על המדיניות של המדינה. ממקרה בודד אחד, שנסיבותיו אינן נהירות, גם אין לעורר טענה של אפליה. (ז) נכון שבמסגרת הסדר הפשרה שקיבל תוקף של פסק דין חלקי, שילמה המדינה לפזל סכום העולה על סכום התוספת בגין העדר תביעות. רצונה של פזל להמשיך ולהחזיק בסכומים אלה הינה התנהגות שלא בתום לב. (ח) גם אין לכחד שהתביעה שכנגד הוגשה אחרי שהמשרד שילם לפזל את האחוז האחרון ממחיר הבנייה ותשלום זה שולם סמוך להגשת התביעה בלא שהמשרד העלה טענה כלשהי ביחס לתוספת בגין העדר תביעות, אך המשרד לא חתם על כתב ויתור ולא התחייב שלא יתבע את פזל. אין להסיק מתשלום זה ויתור מצד המדינה. (ט) המחירון מוגדר בחוזה הפרוגרמה, בסעיף 2 להגדרות. בסעיף 6(ו)(1) לחוזה זה נקבע במפורש כי מחיר הבנייה ופיתוח החצר שירכוש המשרד בהתאם להתחייבות הרכישה, הינו בהתאם למחירון שבתוקף "בעת הפעלת הבנייה של בנין בפרוייקט". לשון אחר, חוזה הפרוגרמה מכיל בתוכו את המחירון. מאחר וחוזה הפרוגרמה הוא חוזה מסגרת, לא נכללים בו, מטבע הדברים, הסכומים או הדרכים לחישוב הסכומים. לכן גם לא היה מקום לכלול בו את ההוראה בדבר תוספת העדר תביעות, שממילא כלולה בו על ידי הפניה למחירון. הוא הדין ביחס לסכומי המענקים שאינם מפורטים בו. (י) פזל טוענת שהתשלום בגין העדר תביעות אינו תואם את האמור בסעיפים 59, 63(1) ו- 36(6) לחוזה המדף. התשובה לטענה זו היא, שסעיף 59(1) האמור, דן בתביעותיו של הקבלן "לתשלומים נוספים, שלא הותנה עליהם". בענייננו, המדובר בתשלום עבור דירות שרכשה המדינה מפזל, במסגרת מימוש התחייבות הרכישה. תשלום זה הותנה מפורשות בחוזה הפרוגרמה. לכן סעיף 59 האמור אינו חל. אפילו היה הסעיף חל, הוא היה נדחה כי במקרה של חוסר התאמה בינו לבין סעיף 6(ו) לחוזה הפרוגרמה - יד חוזה הפרוגרמה על העליונה וזאת לפי סעיף 1(ד) לחוזה הפרוגרמה. כך גם ביחס לסעיף 63 לחוזה המדף. יתרה מזו, פזל לא הגישה תוך 60 יום מיום השלמת המבנה כולו "חשבון סופי". פזל לשיטתה (סעיף 123 לסיכומיה) סיימה את הקמת המבנים בתחילת שנת 1993 ואילו לפי האמור בסעיף 124 לתצהיר מרדכי אריאל, החשבון הוגש על ידה בנובמבר 1996, כלומר באיחור של כמעט ארבע שנים לאחר השלמת הבניינים. טענות פזל 24. (א) אין מקום לתביעה שכנגד, משום שסעיף העדר תביעות אינו חל על העבודות הנוספות, שלהן טוענת פזל. זולת זאת, סעיף העדר תביעות הינו מרכיב של מחיר הבנייה הבסיסי ואילו פריטי התביעה שהגישה פזל אינם מתבססים על מחיר המחירון או על רכיב מרכיביו. (ב) התביעה הנגדית אינה נתמכת בתצהיר ומרדכי אריאל, המצהיר מטעם פזל, שהתייחס לתביעה בסעיפים 117 - 125, לא נחקר על תוכן סעיפים אלה. (ג) מחיר התוספת עבור העדר תביעות נכלל במחיר הבנייה הבסיסי, באופן שיש בו כדי להטעות בכל הנוגע למחיר הבנייה "האמיתי" האמור להשתלם על פי המחירון. המדובר בפיקציה, שכן חישוב מתמטי מעלה כי תוספת 5% בגין העדר תביעות למחיר הבסיסי של 951 ₪ אינה 49 ₪ אלא 47.55 ₪. נראה, אפוא, שהמשרד קבע מחיר בנייה עגול של 1000 ₪ למ"ר והכליל בו רכיב פיקטיבי ומטעה של העדר תביעות. השימוש שעושה המדינה בסעיף זה מנוגד לנורמות מהמשפט הציבורי המוטלות על פזל, מכוח היותה רשות ציבורית. אין זה מתקבל על הדעת שהמדינה תחסום מראש ובאורח שרירותי כל שאפשרות של תביעה נגדה ותשלול מהמתקשרים עמה זכות בסיסית לקבל תשלומים המגיעים להם. (ד) התשלום בגין העדר תביעות אינו מוזכר בהסכמים שבין הצדדים. הוא אף אינו תואם את האמור בסעיפים 59, 63(1) ו- 63(6) לחוזה המדף. סעיף 63 לחוזה המדף קובע: "לא הסכים הקבלן לגובה השכר הסופי של החוזה... יהיה הקבלן רשאי, בכפוף להוראות סעיף זה, לקבל את הסכום שאינו שנוי במחלוקת בין הצדדים, בתנאי שהמציא למנהל רשימה סופית של כל תביעותיו". פזל אכן המציאה את רשימת תביעותיה. (ה) בפרק י' למחירון, העוסק בהעדר תביעות נאמר: "משהב"ש לא יאשר תוספת החורגת ממחירון זה". בפועל הסכם הרכישה של פזל עם המדינה כלל שנים עשר שינויים (מוצג י"א). כל השינויים שולמו על ידי המדינה. (ו) יש לדחות את התביעה שכנגד מטעם נוסף והוא שהמדינה שילמה בסמוך להגשת התביעה שכנגד את האחוז האחרון של מחיר הבנייה בלא שטענה טענת עיכבון או קיזוז בגין זכותה לתשלום על פי סעיף העדר תביעות. (ז) במקרים אחרים שבהם הוגשו תביעות נגד המדינה, לא הוגשה על ידי המדינה תביעה על פי סעיף העדר תביעות ויש בכך אפליה. (ח) בניגוד לטענת המדינה חוזה הפרוגרמה מכיל סכומים ודרכי חישוב: פרק 6(ו) (דרכי החישוב של הדירות הנרכשות במימוש רכישה לרבות שיעורי ריבית והוצאות חברה); פרק 6ז (קנסות ושיעורם לכל חודש איחור); פרק 7 ונספח ה' (המימון החלקי, סכומו, שיעור הריבית, תקופתו, מועדי פירעונו, מועד קבלתו וסכומיו לשיעורין); פרק 9ב' (דרך חישוב מחיר הדירות הנמכרות לציבור לרבות ציון התוספת למימוש, שיעורי הריבית, שכר טרחה, הוצאות רישום בית משותף, עמלת ביטוח ו/או ערבות לפי חוק המכר והוצאות החברה); פרק 11 ונספח ו' (תשלומי פיתוח כללי, מקור סכומיהם ושעורי תשלומיהם); פרק 12 ונספח ז' (מענקים לזירוז התחלת הבנייה וסכומיהם); פרק 13 ונספח ז' (מענקים לקיצור משך הבנייה וסכומיהם); נספח ב' לחוזה הבנייה (סדר התשלומים באחוזים ממחיר יחידת דיור במימוש רכישה). כיצד יתכן שנושא העדר תביעות שיש לו משמעות משפטית אדירה אינו מופיע בגוף חוזה הפרוגרמה או באחד מנספחיו? (ט) באשר למועד הגשת חשבון סופי לפי סעיף 63 לחוזה הפרוגרמה (מוצג י"ד), יש לזכור שסיום הקמת המבנים אינו סיום הבנייה. תאריך הסיום הינו גמר פיתוח החצר ומסירה (ראו עמ' 48 לחוזה הפרוגרמה; נספח ג' לחוזה הרכישה מוצג ט'). מסירת הדירות החלה בשנת 1996 והסתיימה באפריל 1997, אחרי מועד הגשת החשבון הסופי ביום 14.11.96 (סעיף 24 לתצהירו של מרדכי אריאל). לאור זאת, יש לדחות את הטענה של איחור בהגשת החשבון הסופי. פרשנות המכרז 25. בפרשנות חוזה, יש להתחקות אחר אומד דעתם הסובייקטיבי המשותף של הצדדים. אומד דעת זה הוא המטרות, היעדים, האינטרסים והתוכניות אשר הצדדים ביקשו להגשים במשותף. ניתן ללמוד על אומד דעת זה, מלשון החוזה ומהנסיבות החיצוניות לו. בהעדר אומד דעת משותף, נבחן החוזה על פי תכליתו האובייקטיבית. אלה הם הערכים, המטרות והאינטרסים שחוזה מהסוג או מהטיפוס של החוזה שנכרת, נועד להגשים. תכלית זו נקבעת בהתחשב באופי החוזה ובטיפוסו, תוך התחשבות בערכי שיטת המשפט שלנו. חזקה הניתנת לסתירה היא, שהצדדים מבקשים להגשים תכלית צודקת, יעילה, סבירה והגיונית (ע"א 4628/93 מדינת ישראל נ' אפרופים שיכון ויזום (1991) בע"מ, פ"ד מט(2) 265, 314-311; ע"א 4869/96 מליליין בע"מ נ' The Hrper Group, דינים עליון, נד' 48, פסק דינו של הנשיא ברק; רע"א 1185/97 יורשי ומנהלי עיזבון המנוחה מילגרום נ' מרכז משען, פ"ד נב(4) 145, 157 - 158). 26. במקרה של מכרז, התכלית היא בעיקרה אובייקטיבית, שכן לרוב מדובר בחוזה אחיד. לגבי חוזה אחיד, שהרשות היא צד לו, כתבה פרופ' ג' שלו, בספרה, חוזים ומכרזים של הרשות הציבורית, בעמ' 31: "ניסיון להחיל את מבחני הפרשנות התכליתית של חוזים על חוזי רשות מראה כי ברוב המקרים שבהם עומד על הפרק חוזה רשות קשה לחשוף את התכלית הסובייקטיבית שלו. את חוזי הרשות עורכים פקידי הרשות הציבורית, אשר מטרותיהם ואינטרסיהם בעריכת חוזי הרשות מזוהים, וצריכים להיות מזוהים, עם האינטרס הציבורי. אשר על כן, בפירוש חוזי רשות מוטל עלינו בדרך כלל לבחון ולשקול את התכלית האובייקטיבית של חוזים אלה, את המטרות האופייניות ואת האינטרסים הציבוריים שחוזי רשות מהסוג הנדון מיועדים להגשים. כאשר מדובר בחוזי רשות, יש ליתן משקל מיוחד לעקרונות היסוד של המשפט הישראלי ולמערכת הערכים שחוזים בכלל, וחוזי רשות בפרט, נועדו להגשים. חוזי רשות מבטאים אינטרס ציבורי ומיועדים לקדם את טובת הציבור. זוהי ההצדקה לקיומם. יתר על כן: חזקה על הרשות הציבורית העורכת חוזה שהיא פועלת על פי אמות המידה הראויות לפעולת רשות ציבורית, והן: הגינות וסבירות. הדרישה מהרשות לפעול בהגינות ובסבירות נגזרת מתפקיד הרשות כנאמן הציבור." מטרתו של המכרז היא לתת למשתתפים פוטנציאליים הזדמנות להתחרות על הזכייה במכרז בתנאים של שוויון ולבעל המכרז האפשרות להשיג את ההצעה הטובה ביותר. שיטת המכרז באה לשלב בין שני אלה, כך שהרשות תנסה להפיק תועלת כלכלית מרבית תוך שמירה על כללי אתיקה ומינהל תקין ושוויון בין המתחרים (בג"ץ 368/76 גוזלן נ' המועצה המקומית בית שמש, פ"ד לא(1) 505, 511 - 512; ע"א 4605/99 אלישרא מערכות אלקטרוניות בע"מ נ' רשות שדות התעופה בישראל, תק' על' 99(4) 128; בג"ץ 113/83 אינווסט אימפקט נ' מנכ"ל משרד הבריאות, פ"ד לח(1) 729, 739; ע"א 8416/99 אי.איי.אם. אלקטרוניקס מחשבים וציוד היקפי (1999) בע"מ נ' מפעל הפיס, פ"ד נד(3) 425, 431). בע"א 4605/99, הנ"ל, נאמר מפי השופטת שטרסברג - כהן: "לדעתי, ההגנה על הציפייה הסבירה ועל האינטרסים של משתתפי המכרז, מחייבת, כי מקום בו תנאי המכרז אינם ברורים כל צרכם וניתן לפרשם באופנים שונים שמידת סבירותם שווה והם מתיישבים עם לשון מסמכי המכרז ועם תכליתו יש להעדיף פרשנות המקיימת את הצעות משתתפי המכרז על פני הפרשנות הפוסלת אותן... גישה זו יש בה כדי להכשיר השתתפות חוג רחב יותר של מציעים, להגביר את התחרותיות ולהביא ברכה גם במישור הכלכלי... ודוק: אמת המידה לבחינת עמידת המציעים בתנאי המכרז היא אובייקטיבית ולא סובייקטיבית. לא די בכך שמשתתף במכרז שגה - באופן סובייקטיבי - בהבנת תנאי מתנאי המכרז על מנת שתועדף אותה פרשנות המקיימת את הצעתו, אלא נדרש שמבחינה אובייקטיבית ניתן יהיה לפרש את התנאי הרלבנטי במספר דרכים שונות, שאין אחת מהן עדיפה על רעותה ושכולן עולות בקנה אחד עם לשון המכרז תכליתו ומכלול תנאיו... בעל המכרז הוא שמנסח את אותם 'כללי משחק' וקובע את תנאי המכרז, ולפיכך בהתאם לכלל הפירוש הנוהג בדיני חוזים, כאשר לשון תנייה בחוזה שנוסחה בידי צד אחד ניתנת לשני פירושים סבירים וכפות המאזניים מעוינות, יועדף הפירוש הנוח יותר לאותו צד שלא נטל חלק בניסוח החוזה ולא היתה לו השפעה עליו... הכלל האמור ישים גם לעניין מכרז ובלבד שלא תהא בכך פגיעה בשוויון ובהגינות כלפי המשתתפים האחרים... כאשר תנאי מתנאי חוזה ניתן לפירושים שונים, יש להתחקות אחרי כוונת הצדדים על מנת לעמוד על משמעות התנאי. הוא הדין במכרז. כאן בעל המכרז הוא המנסח והמשתתף מקבל את תנאיו כמות שהם. יש איפוא להתחקות אחר כוונת בעל המכרז... בהעדר טענה לפיה פעל בעל המכרז בחוסר הגינות, בחוסר תום לב, בחוסר נקיון כפיים או משיקולים זרים, ובהעדר קביעה כזו על ידי בית המשפט קמא, יכולה עמדתו של בעל המכרז, באשר לפרשנות תנאי המכרז, להוות נדבך נוסף, שיש ליתן לו משקל מסוים בבואנו להכריע בשאלת הפרשנות הראויה". בה"פ (חיפה) 30409/97 עבדאללה עימאד נ' מ"י, תק-מחוזי, 98(1) 1060, 1064 נאמר: "בפסק דין בתיק זה הבהרתי שעל אף ההלכה שנקבעה בפס"ד אפרופים (ע"א4628/93 מדינת ישראל נ' אפרופים שיכון ויזום, פ"ד מט(2) 265, הרי כאשר מדובר במכרז, תנאיו הם חלק מהתחייבות במערכת רב צדדית, שבין מפרסם המכרז למשתתפים בו, ואלה מחייבים יישום דווקני, במידת האפשר של המבחן האוביקטיבי בפרשנות של תנאי מכרז." 27. פרשנות חוזים אחידים שונה אך גם זהה מפרשנות מסמכי המכרז, הגם שפרשנות שניהם היא על פי אומד דעת אובייקטיבי. ברע"א 1185/97 הנ"ל, שם, עמ' 158 - 159 פ"ד נב(4) 145, 158 - 159, נאמר: "במסגרת פרשנות החוזה על-פי תכליתו יש לחוזה האחיד ייחוד משלו. ייחוד זה נובע מאופיו המיוחד של החוזה האחיד. אופי מיוחד זה מתבטא בכך שבחוזה אחיד נוסח החוזה ותנאיו נקבעו מראש על-ידי צד אחד, והוא משמש אותו צד ביחסיו עם אנשים רבים, בלתי מסוימים במספרם או בזהותם... לייחוד זה כמה השפעות פרשניות... ראשית, תכליתו של החוזה האחיד היא בעיקרה תכלית אובייקטיבית. אף שיש לחוזה האחיד גם תכלית סובייקטיבית - 'אומד דעתם של הצדדים' (סעיף25(א) לחוק החוזים) - זו לרוב קשה להוכחה. רק במקרים מועטים ניתן לחשוף את כוונתם המשותפת של שני הצדדים. במרכז תכליתו של החוזה האחיד עומדת התכלית האובייקטיבית. ... אכן, תכליתו (האובייקטיבית) של החוזה האחיד היא המטרות שצדדים סבירים, נבונים והוגנים היו מציבים לנגד עיניהם כמונחות ביסוד החוזה האחיד. אלה הן המטרות, האינטרסים והערכים המאפיינים את הסוג והטיפוס של החוזה האחיד. אין זו תכליתו של 'הספק' או 'הלקוח' (כמשמעות מושגים אלה בסעיף 2 לחוק החוזים האחידים). אין אלה הדימויים שעמדו לנגד עין הספק או הלקוח. אלה הדימויים המשותפים המאפיינים 'ספק' סביר והגיוני ו'לקוח' סביר והגיוני. מקום שאינטרסים וערכים אלה מתנגשים ביניהם, זהו האיזון הראוי המאפיין צדדים סבירים והוגנים הפועלים בתום לב להגנת ענייניהם שלהם מתוך התחשבות בעניינו של הצד השני". 28. את כלל הפרשנות "נגד המנסח", יש להפעיל, רק אם בתום ההליך הפרשני נשארים שני פירושים סבירים (ראו בהקשר של חוזי ביטוח: ע"א 779/89 שלו נ' סלע חברה לבטוח בע"מ, פ"ד מח(1) 221, 228; ע"א 4651/95 חמודה נ' המועצה המקומית עראבה, פ"ד נ(5) 81, 84-83). 29. ראינו, שהתכליות של חוזה אחיד ושל מכרז הן שונות. בעוד שבחוזה אחיד, אם לא עלה בידי הפרשן לגבש תכלית ברורה של החוזה, אזי חזקה היא שתכליתו של החוזה היא שהתוצאה שתושג תהא נגד אינטרס של בעל השליטה על החוזה (הספק) ולטובת האינטרסים של הצד החלש (הלקוח) (רע"א 1185/97, הנ"ל, שם, עמ' 159) ואילו המכרז משלב שיקולי הגינות ושוויון מצד המציעים ושיקולי יעילות כלכלית מצד בעל המכרז. השופט בך בדנ"א 5920/95 כוכבי נ' מדינת ישראל, תק-על, 96(1), 82, 84, אומר את הדברים הבאים: "אכן נכון הדבר, שנקבע בבית משפט זה כי נוטה בית המשפט לפרש הסכם כנגד הצד אשר ניסח אותו (ראה ע"א 682/82 בן אריה נגד סהר חברה לביטוח בע"מ, פ"ד ל"ז (3) 589, עמ'603-600), ולא כל שכן יעשה כן כאשר הצד המנסח הוא גורם שלטוני, הנעזר בטובי המומחים המשפטיים והמקצועיים. אך במה דברים אמורים, כאשר נוסח החוזה בלתי ברור הוא, וניתן לפרשו באותה מידה של הגיון לטובת שני הצדדים, וכאשר שני הפירושים עשויים להגשים את תכליתו של ההסכם באותה מידה. מאידך גיסא, אין לבכר פרשנות המנוגדת לפירוש המוצע על-ידי המנסח במקרים הבאים: א) כאשר אין בית המשפט סבור, כי הנוסח לוקה באי-בהירות, וישנה עדיפות ברורה לטובת הפירוש בו דוגל הצד המנסח. ב) כאשר בהתחשב בכל הנסיבות ההגיון הפנימי המתלווה אל תנאי החוזה תומך יותר בפירוש של הצד המנסח. ג) כאשר הפירוש של הצד המנסח תואם יותר את התכלית, הכלכלית או האחרת, של ההסכם". 30. לסיכום, אם אין הפרשן (השופט) מצליח להתחקות אחרי התכלית האובייקטיבית של חוזה אחיד, יש לבחור באותה תכלית המיטיבה עם הלקוח. לעומת זאת במכרז, שהתכלית שלו היא שונה כאמור, אם כפות המאזניים יהיו מעוינות ולא נצליח לדלות את התכלית האובייקטיבית של המכרז, ינווט בית המשפט את דרכו לאור הכללים שהוזכרו לעיל - התחשבות בשיקולי השוויון וההגינות והאינטרס של בעל המכרז להשיג את ההצעה הטובה ביותר, שתביא לו את התועלת הכלכלית המרבית. לכן, בבוא בית המשפט לבחור באופציה הפרשנית הנראית לו הוא ייתן משקל לפרשנותו של בעל המכרז, בתנאי שפרשנות זו אינה נגועה בפגם מהמשפט הפרטי או המנהלי. בתום הליך פרשני זה, אם עדיין יוותרו שני פירושים סבירים, יופעל הכלל של פירוש נגד המנסח. מסקנות אופן חישוב מחיר הדירות 31. צודקת המדינה באמרה שהטענה שחישוב מחירי הדירות מבוסס על שיטת קוסט פלוס, אינה מופיעה בכתבי הטענות ואף פזל מודה בכך בסיכומיה (ראו סעיף 3.1 לסיכומי התגובה; לשינוי חזית ראו ע"א 311/83 פינקלשטיין נ' פלבסקי, פ"ד לט(1) 496, 503; ע"א 607/83 אהרן נ' קרשנטי, פ"ד מב(1) 397, 402; ע"א 3199/93 קראוס נ' ידיעות אחרונות בע"מ, פ"ד מט(2) 843, 874). גם בהתעלם מהטענה של שינוי חזית, סבורני שאין ממש בטענתה של פזל, משום שסעיף 6 לחוזה הפרוגרמה מבדיל בין שני סוגי תשלומים. סוג אחד הוא תשלום קבוע ומבוסס על מחיר המחירון בתוספת 5% עבור הוצאות פזל . גישה פרשנית זו הרואה במחירון תשלום קבוע, הולמת את תכליתו האובייקטיבית של המכרז ומאפשרת לבעל המכרז לכלכל את צעדיו ולדעת מראש כמה ישלם עבור הדירות שירכוש. הסוג השני, נוגע להוצאות בפועל שהוציאה פזל. פזל זכאית לשיפוי עבור הוצאות שהוציאה בפועל - סכומים ששילמה עבור הקרקע, היטלים, אגרות ותשלומים ששילמה עבור הפיתוח הכללי. אף כאן התכלית האובייקטיבית הולמת פרוש זה, שהוא הוגנות וסבירות כלפי הקבלן שהוציא הוצאות והוא זכאי לקבלן חזרה. מאחר שמדובר בתכלית אובייקטיבית, למד בית המשפט על תכלית זו ממסמכי המכרז ולאו דווקא מפרשנות הניתנת על ידי עד זה או אחר. העבודות בשיפועים התלולים ובנית קירות תומכים גבוהים 32. כפי שנאמר בדף ההסבר, מחיר הבנייה ליחידת דיור יכלול עבודות פיתוח בחצר. כך גם נאמר בסעיף 6(ו) לחוזה הפרוגרמה ובמחירון (מוצג ד'), פרק ו' סעיף 1(4), שהפיתוח כולל קירות תומכים. לפי הוראות המכרז, שהובאו לעיל, המדינה משלמת לפזל עבור פיתוח החצרות, שכולל גם קירות תומכים. 33. פרשנותו המילולית של המשפט שנרשם בסיור קבלנים כפי שהוצעה על ידי פזל, אינה סבירה. אין זה מתקבל על הדעת שהמדינה תבנה קירות תומכים רק כאשר השיפועים יהיו מעל 30% - 40%, כאשר אין בשום מסמך הוראה מפורשת על חלוקת העבודות. לא ניתן לבנות על משפט סתום זה תלי תלים של הרים התלויים בשערה (ע"א 4628/93 הנ"ל, שם, עמ' 268). מכל מקום, הפירוש המילולי אינו יכול לסטות מהוראות חוזה הפרוגרמה, שהוראותיו עדיפות. נראה, אפוא, לאור מכלול הוראות המכרז, שמי שרשם את התרשומת, לא הידר בלשונו וכי כוונת דבריו היתה שהמדינה תבצע את פריצת הכבישים ותבנה קירות תומכים לכבישים. ההמשך של המשפט הוא אזהרה למשתתפי הסיור שמדובר בשיפוע תלול של 30% - 40% וכדאי שיבדקו זאת ויביאו נתון זה בחשבון בעת הכנת תחשיביהם. לאור זאת, למרות שהציטוט שהובא נרשם כמשפט אחד, נראה לי שאין קשר בין הרישא לסיפא שלו. מה שנרשם הוא סיכום תמציתי של שאלות שנשאלו, הא ותו לא. 34. לפרשנותה הסובייקטיבית של פזל אין עיגון אובייקטיבי וגם אין לה עוגן במסמכי המכרז. יתרה מזו, ההוראות המפורשות של מסמכי המכרז, דוחות בלשון ברורה את הפרשנות שמציעה פזל. 35. הפועל היוצא מהאמור, שאין עסקינן בעבודה נוספת, שאינה כלולה במסמכי המכרז. אפילו תמצי לומר שחלות הנחיות סורוקה משנת 1984, אזי אין להסיק מכך שמדובר בעבודה נוספת, אלא בתוספת תשלום המגיעה לפזל על-פי עבודה שעליה לבצע כפי התחייבותה במסמכי המכרז. 36. הנחיות סורוקה, שעליהן משליכה פזל את יהבה, אינן חלות על המכרז. בדף ההסבר נאמר ברחל ביתך הקטנה, שלא יינתן מימון חלקי. גם בדף הפירוט לחוזה המסגרת (מוצג ב'), נאמר: "מימון חלקי: לא יינתן מימון חלקי". בחוזה הבנייה הספציפי (מוצג ו') נכתב: "התפלגות סוגי מימון: התחייבות לרכישה: 220 יח' חלקי____ ללא מימון 220 יח' חופשי : 0 יח'". 37. בסעיף 7 לחוזה הפרוגרמה שכותרתו "מימון חלקי לבנייה" נאמר: "לגבי בניית יחידות הדיור שיקבע לגביהם בדף הפירוט שיהיו זכאים למימון חלקי לבנייה, יגרום המשרד לכך כי תועמד לרשות החברה באמצעות בנק הלוואה מתקציב המדינה ובאחריותה ע"פ התנאים המפורטים בנספח ה' (להלן - ההלוואה). ההלוואה תינתן בהתייחס לכל בנין, לגבי יחידות הדיור שיפורטו בדף הפירוט כדירות במימון חלקי או לפי בקשת החברה - לגבי חלק מדירות אלה (להלן: דירות במימון חלקי)". יגעתי ולא מצאתי בראיות או בסיכומי פזל טענה שהדירות שבנתה פזל נבנו במימון חלקי. טענתה של פזל היא, שמסעיף 14 לנספח א' לתצהירו של אמנון בר- לוי ניתן להבין שאם הדירות לא נבנו במימון חלקי יחולו שאר התנאים שבחוזה הרכישה, למעט סעיף 14 הנזכר. הנה כי כן, מסכימה פזל שהכותרת שעל גבי נספח א' היא טעות סופר (סעיף 16 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג - 1973; ע"א 4628/93, הנ"ל, שם, עמ' 319 - 320). 38. כאמור, גם בדף הפרוט לחוזה המסגרת (מוצג ב') וגם בדף הסבר למשתתפי המכרז, שצורף להזמנה להשתתפות במכרז (מוצג ג') נאמר שאין מימון חלקי, לכן אין מקום להסתמך על הנחיות סורוקה, הנחיות לפיצוי חברות בנייה עבור הוצאות פיתוח חצר גדולות במיוחד לבנייה במימון חלקי בלבד (מוצג ע"ב), הקובעות כללים והנחיות לאישור פיצוי לחברה. הפיצוי הוא בגין "קירות תומכים". בהנחיות מודגש חזור והדגש: "הפיצוי יינתן אך ורק בגין דירות במימון חלקי. לא ישולם לחברה בגין דירות למכירה חופשית וגם לא בגין דירות שנרכשו ע"י משרד הבינוי והשיכון. באם משב"ש שילם פיצוי פיתוח לדירות במימון חלקי טרם רכישתן, חובה על המחוז בבואו לרכוש את הדירות הנ"ל, לשלוח לאגף הפרוגרמות חיוב במלוא סכום הפיצוי ששולם עבור כל דירה הנרכשת על ידי המשרד". הסיבה לפיצוי החברות הבונות מצוי בפסקה א' שבמוצג ע"ב שבו נאמר: "במקרים קיצוניים עלול מחיר פיתוח החצר להגיע לסכום גדול במידה משמעותית מהמחיר שנקבע במחירון. עובדה זו מייקרת את הדירות במבננים מסוימים, ביחס ליתר הבנייה באותו איזור. על מנת להקטין את הסיכון הכספי של החברה, הוחלט שמשהב"ש יפצה את החברות הבונות במימון חלקי והבונות עם מבננים עם פיתוח חצר יקר במיוחד בסעיפי עבודות עפר, קירות תומכים ושטח מפותח נטו הנובע מתנאי השטח". באשר לקירות תומכים נאמר שם: "הקירות התומכים חצרות פרטיות לא יוכנסו לחישוב הקירות התומכים לצורך פיצויי פיתוח. חצרות פרטיות דינם(?) כדין הדירה והקירות התומכים אותם, דינם כדין קירות חוץ של דירה ואין לשלם בגינם פיצויי פיתוח". הנה כי כן, רואים אנו, שהנחיות אלה אינן חלות (ראו גם הפרק חישוב סכום הפיצוי, ששם נאמר שהפיצוי יינתן רק לדירות במימון חלקי). לאור האמור, בין אם הנחיות סורוקה היו בתוקף ובין אם לאו, אין להן נפקות בענייננו, שכן הבנייה לא היתה במימון חלקי והקירות תומכי החצרות הפרטיות אינן באות בגדר הפיצוי הניתן לפי הנחיות אלו. 39. גם מחליפת המכתבים שבין פזל למשרד ניתן להסיק שפזל היתה אמורה לבצע את פיתוח החצרות והקירות ועלות זו נכללה בתחשיביה. חליפת המכתבים שבין פזל למשרד היתה לגבי אופן בניית הקירות התומכים. מהמכתבים הללו ברור שפזל קיבלה על עצמה לבצע את הקירות התומכים מתוך רצון למצוא פתרון אדריכלי נאות, כשהשיקול התקציבי אינו השיקול המכריע. ההצעות שהועלו מטרתן היתה לשמור על חזות המראה הטבעי של הגבעה (ראו המוצגים ע"ה1 ובמיוחד האמור בפסקה ה'; ע"ז1, סעיפים 3 ו- 4). העובדה שפזל קיבלה עליה את ביצוע הקירות התומכים מלמדת שאכן הצדדים התכוונו שפזל היא שצריכה לבצע עבודה זו (ע"א 546/91 אגד אגודה שיתופית לתחבורה בישראל בע"מ נ' צוף, פ"ד מט(2) 92, 98). 40. בדף ההסבר שצורף להזמנה להשתתף במכרז נאמר בהוראות הכלליות (מוצג ג') בלשון סתומה, שבמחירון, פרק ו' סעיף 4, הערה ב', מבוטלים. מי שקיבל לידיו את מסמכי המכרז היה צריך לפשפש בערימת החוזים והנספחים כדי ללמוד על ביטול תוספות למחיר בגין עבודות פיתוח בשיפועים הגדולים יותר מ- 20%. על גבי המחירון (מוצג ד') לא הוטבעה חותמת "מבוטל" על הסעיפים או הפרקים שבוטלו. לא רק שהביטול נעשה לדעתי בדרך לא ראויה, שמונעת טעות של המציע הפוטנציאלי, אלא שקיימת שאלה נוספת, בהנחה שהביטול תופס, האם בוטלה כליל התוספת, או האם שונה מקור הסמכות לאשר תוספת זו. פזל נוקטת בשיטת אחוז גם בזה וגם בזה. אם המשרד הוא שאחראי לביצוע הקירות התומכים בשיפועים מעל 30%, למאי נפקא מינה לדידה ביטול התוספת, בין כה ובין כה על המשרד לבצע עבודות אלו ולשאת בעלותן (ראו סעיף 98 לתצהיר מרדכי אריאל ועמ' 8) ואם תמצי לומר שפזל היא שחייבת בעבודות הפיתוח, אזי חוזרת השאלה למקומה. לגרסת פזל, שפי שהדבר עולה מעדותם של אהרון בן אריה (עמ' 8) ושל קרול בלאו (עמ' 4). כוונת הביטול היא לשנות את הגורם המוסמך לאשר תוספת מעל 20% והיא ההנהלה הראשית של המשרד. לשיטה אחרונה זו, אין לומר שמדובר בעבודה נוספת. 41. כאמור, קבענו כי המשרד לא היה מחויב בביצוע הקירות תומכי החצרות הפרטיות, לכן יש לשאול האם בוטל הפיצוי שניתן בשיפועים מעל ל- 20%. 42. לדעתי, דרך הביטול של התוספת בגין שיפועים לא נעשתה בהגינות ובדרך המקובלת (שלו, שם, עמ' 42 - 44). כאשר אדם מקבל לידיו צרור גדול של מסמכים במכרז ובכוונת בעל המכרז לבטל הוראה בחוזים סטנדרטיים, מן הראוי שיתכבד ויטביע על גבי הסעיף שברצונו לבטל חותמת "בוטל". כשם שמשתתף המגיש הצעה למכרז חייב להגדיר בצורה ברורה ובלתי משתמעת לשתי פנים מה הן ההתחייבויות שהוא נוטל על עצמו (בג"ץ 688/81 מיגדה בע"מ נ' שר הבריאות, פ"ד לו(4) 85, 91), כך אמורים הדברים לגבי אי בהירות בתנאי מתנאי המכרז. מה התוצאה מכך שהמדינה נהגה בדרך של ביטול על דרך ההפניה? בע"א 4628/93, הנ"ל, עמדה על המדוכה פרשנות חוזה הפרוגרמה שלשונו לא היתה חד משמעית. הנשיא ברק, בדעת הרוב, בחן את תכלית החוזה האובייקטיבית, כדי לפרש את הוראותיו. נראה לי, שאף כאן עלינו ללכת בדרך זו. אמנם בע"א 4628/93, הנ"ל, זכתה המדינה משום שהפרשנות התכליתית שלפיה פרש בית המשפט את הוראות החוזה ביטלה את הצורך לעשות שימוש בכלל נגד המנסח, הרי כאן, יש לקבוע שהתכלית גוברת על הטקסט ושמעשה הביטול לא תפס מחמת חוסר בהירותו. לפיכך גם נותרת החזקה שהצדדים מבקשים להגשים תכלית צודקת, יעילה, סבירה והגיונית (ע"א 4628/93, הנ"ל, שם, עמ' 311 - 314). 43. שני הצדדים היו מודעים לכך שמחיר הפיתוח עלול להגיע לסכומים גבוהים במידה משמעותית מהמחיר שנקבע במחירון לנוכח השיפועים התלולים. אם חפצה המדינה שלא לשלם עבור עבודה בשיפועים תלולים, מעבר ל- 20%, היה עליה להיכבד ולנסח את הביטול בדרך ברורה שכל קורא ירוץ בו. משחדלה המדינה, יש להתעלם מאופן הביטול שלא היה הוגן ולומר שלפי התכלית האובייקטיבית יש מקום לשלם תוספת בגין שיפועים מעל 20% ולאשר תוספת למחיר פיתוח החצר שלא תעלה על 30% ממחירי הטבלה (שבעמ' 9), בעמודות 3, 5, למעט סעיפים ב' ו- ג', על פי תחשיב הנדסי שיערך על בסיס כמויות שיש לבצע בפועל ומחירי יחידה לפי מחירון המשרד. התשלום יעשה לפי האמור בסעיף 4, הערה ב' סיפא, לפרק ו' למחירון. תשלום עבור מבני מעטפת 44. במחירון ובמסמכי המכרז אין מאומה על בנייה של מבני מעטפת. בסיור הקבלנים (מוצג ה') נאמרו רק הדברים דלקמן, שכבר צוטטו: "ש' - הסבר על הדירות להגדלה. ת' - יש לתכנן כך ש- 50% מהדירות ניתן יהיה להגדילן בעתיד. אין מחלוקת שהיתה דרישה של הועדה המקומית לתכנון ולבנייה לבנות מעטפות. גם אין מחלוקת שהמשרד פנה לפזל וביקש ממנה למסור לו את תחשיביה לעלות מבני המעטפת, ברם, ועדת מכרזים עליונה החליטה לשלם לפזל באופן שרירותי סכום מסוים לפי מה שנקבע בפרוייקט גפני בירוחם תוך התעלמות מתחשיבים אלה. 45. בכתב ההגנה, סעיף 23(3), הודתה המדינה שהמחירון אינו כולל תבחין לתמורה עבור מבנים אלה. בשום מסמך ממסמכי המכרז ובכלל זה המחירון, אין חובה על פזל לבנות את מבני המעטפת ולכן מגיע לה תשלום עבור מבני המעטפת, לפי סעיף 57(3) לחוזה המדף (מוצג י'). 46. לא ניתן להסיק מהמלים "בסכום חד פעמי" שמדובר בתשלום סופי ובחתימת הפרשה. ניתן גם לפרש את המלים הללו כתשלום שמשתלם בסכום חד פעמי. הא ראיה, שיש מסמכים נוספים שהביאו לשינויים בחוזה הרכישה, ששם נעשה שימוש במלים "הסכום סופי". כיוון שכך, ניתן לעשות שימוש גם בכלל נגד המנסח ולקבוע שמאחר שיש שתי אופציות פרשנויות, יש לבחור בזו הקובעת שאין בתשלום סילוק סופי של החוב (ראו גם עדותה של דלית בצלאל, עמ' 13). 47. בשאלה כמה מבני מעטפת בנתה פזל אינני חושב שצריך להטריד את בית המשפט. ניתן לספור אותם פיזית בשטח. לא נהיר לי מדוע הדבר לא נעשה עד עתה. תשלומים בגין ביצוע הפרצלציה ורישום בתים משותפים 48. יש להבחין בין מכירה למשרד לבין מכירה לציבור, שעליה חל סעיף 9(ב)(2) לחוזה הפרוגרמה, שאז נקבע המחיר לפי הפרמטרים הבאים: המחירון שבתוקף בעת התחלת הבנייה, חיובי פיתוח, אגרות עירייה, מסים היטלים, חיבור חשמל וקרקע ובתוספת הוצאות חברה בשיעור 9% על כל מרכיבי המחיר. בסעיף 6(ו) לחוזה זה נקבע מחיר הרכישה על ידי המשרד המורכב מפריטים אלה: מחירון המשרד בעת הפעלת תכנית הבנייה בפרוייקט, בתוספת 5% הוצאות החברה, הסכום ששולם עבור הקרקע, החזרי פיתוח כללי, תשלומים לרשויות מקומיות, לחברת חשמל ולמס רכוש. לפי סעיף 17 לחוזה הפרוגרמה, על פזל לעשות על חשבונה פרצלציה ולרשום את הבית כבית משותף. אם פזל לא תעשה זאת, ייעשה זאת המשרד על חשבונה. גם בחוזה הרכישה, בסעיף 16 (נספח א' לתצהיר אמנון בר-לוי) חויבה פזל לבצע את הפרצלציה ורישום הבית כבית משותף. 49. במכתב מיום 12.1.99 (מוצג כ"ה) דרשה הלשכה המשפטית של המשרד מפזל לבצע את הפרצלציה והרישום של הבית כבית משותף. פזל בסיכומיה (סעיף 109) מודה שהיא הסכימה לבצע את רישום הבית כבית משותף ואף עושה כן. פזל ניסתה להסתמך על דף תמחיר שמתייחס לחברת עבד אלקאדר (מוצגים ק"א1-ק"א3). מטפסים אלה לא ניתן להסיק שאכן המדינה שלמה לחברה זו לפי דרישתה עבור רישום ופרצלציה. מהמלים "להגדלה בעתיד", אין ללמוד שחברה זו קיבלה החזר של תשלומים אלה. פזל לא עמדה בנטל המוטל עליה להראות שאכן חברה זו קיבלה החזרים של תשלומים אלה, כי היא המוציא מחברו. מכל מקום, בדף התמחיר של פזל (מוצג פ"ו), המשבצת שליד "רישום ופרצלציה" נותרה ריקה. אמנם במוצג ק"ב2 מיום 20.6.91, סעיף 2.2 (2), נאמר, לכאורה, שעל המשרד לשלם גם עבור פרצלציה, אך מכתב זה מתייחס לחוזה הפרוגרמה משנת 1991. זולת זאת, מדובר במכתב פנימי מההנהלה הראשית למנהלי המחוזות ואין מכתב פנימי זה יכול לבוא במקום ההוראות החוזיות שהובאו לעיל, הקובעות במפורש שעל פזל לשאת גם במקרה של רכישה על ידי המדינה בתשלומים עבור פרצלציה ורישום הבית כבית משותף. 50. טענתו של מרדכי אריאל, (בעמ' 9 לפרוטוקול), שבסעיף 6(ו) לחוזה הפרוגרמה נאמר שפזל זכאית להחזר, משום שהסעיף מדבר על "היטלים ואגרות" ושמלים אלה כוללות תשלום עבור פרצלציה אין בה ממש, משום שמלים אלה כתובות אמנם בכותרת לסעיף 6(ו)(4), אך הפירוט שבא מתחת לכותרת זו דן תשלומים לרשות המקומית, חברת חשמל ומס רכוש, הא ותו לא. 51. יש להבחין בין מערכת היחסים החוזיים שבין פזל למדינה לבין מערכת היחסים החוזיים שבין שו"פ למדינה. נכון שהמדינה, בכתב ההגנה, בסעיף 25.6א', הכחישה כי שו"פ גבתה מרוכשי הדירות הוצאות רישום, אך מתצהירו של איתן לחובסקי מסתבר שאושר לשו"פ לגבות מהרוכשים תשלומים עבור רישום הבית המשותף, מחשש שהחברות הבונות לא יעמדו בחובתן לרשום את הבתים שבנו כבתים משותפים. גם מחקירתו הנגדית (עמ' 16) התברר שרוכשי הדירות שילמו עבור פרצלציה ועבור רישום הבית כבית משותף. העד לא ידע אם הוחזרו תשלומים אלה לרוכשי הדירות, כשהסתבר שחברות הבנייה שילמו עבור פרצלציה ורישום הבתים כבתים משותפים. שאלת ההחזר הכספי צריכה להתברר בין רוכשי הדירות לבין שו"פ והמדינה ולפזל אין מעמד בענין זה. 52. לסיכום, אמנם ייתכן שרוכשי דירות שילמו עבור פרצלציה ועבור רישום הבית כבית משותף, אך אין ללמוד מחובת ההשבה של תשלומים אלה על ידי שו"פ או המדינה לרוכשי הדירות, על החבות המוטלת על פזל לשאת בתשלומים אלה. העובדה שנעשו שינויים בחוזיי רכישה (מוצגים י"א) אין בה כדי לשנות ממסקנה זו. מדובר בשינויים שנעשו בהסכמה ואילו במקרה שלנו אין ראיה להסכמה מצד המשרד לשינוי בחוזה (סעיף 45 לחוזה הפרוגרמה). גם מכתב פנימי שכתב המשרד הראשי (ק"ב2) אינו יכול להביא לשינוי בחיובים החוזיים. התוצאה היא שעל פזל לשאת בתשלומים עבור פרצלציה ורישום הבית כבית משותף. התביעה שכנגד 53. מוסכם על ב"כ הצדדים שסעיף העדר תביעות אינו חל על עבודות נוספות. כפי שקבעתי, בניית הקירות התומכים ותשלום עבור פרצלציה ורישום הבית משותף הם חלק מהעבודות הכלולות במחירון. אמנם סעיף העדר תביעות מופיע רק במחירון, אך אין בכך פסול שכן המחירון מוגדר בחוזה הפרוגרמה והוא שמפנה למחירון שבמוצג ד' (ראו גם סעיף 2.2 למוצג ג', דף ההסבר; הגדרת מחירון בסעיף 2 לחוזה הפרוגרמה; והאמור בסעיף 1(א) לחוזה זה, שכל הנספחים לחוזה הפרוגרמה הם חלק בלתי נפרד ממנו. ההוראות שבחוזה המדף, אם הן סותרות מסמכים אחרים, נדחות מפניהן (סעיף 5(1) לחוזה המדף). 54. פזל אינה יכולה לטעון דבר והיפוכו: לעניין התביעה שכנגד טוענת פזל שחוזה הפרוגרמה כולל סכומים ודרכי חישוב ואילו לגבי אופן חישוב מחיר הדירות היא טוענת שחוזה הפרוגרמה דן בשיטה לקביעת מחירים ולא בקביעת המחיר הספציפי ליחידת דיור. 55. פרשנותה של המדינה באשר לסעיף העדר תביעות במחירון הולם את התכלית האובייקטיבית של מסמכי המכרז, להגיע ככל האפשר לוודאות משפטית אצל בעל המכרז. סעיף זה הוא "קניית סיכון" על ידי המדינה, שכן הקבלן צריך לבחור בין מסלול של הגשת תביעה, שאז עליו להפסיד את הנחת העדר תביעות ובין המסלול של וויתור על התביעה וקבלת ההנחה. השיקולים שישקול הקבלן יהיו השיקולים הבאים: גובה התביעה, הסיכוי להצליח בה, פרק הזמן שתארך ההתדיינות וההוצאות הכרוכות בהגשה ובניהול תביעה שכזו. הנחה זו היא גם גורם ממריץ שלא להגיש תביעות וגם גורם מרתיע, כי הגשת תביעה תשלול את מתן ההנחה. 56. הטענה שההנחה היא פיקציה, אין לה בסיס, לאור האמור לעיל. עיגול הסכומים מטעמי נוחות אינו יוצר פיקציה. יתרה מזו, העיגול הוא כלפי מעלה, לטובתה של פזל. 57. התביעה שכנגד מבוססת על פרשנות ההוראות במחירון ולכן לא היה מקום להגיש תצהיר על עובדות, או לחקור עדים בנושא. 58. גם טענת האפליה דינה להידחות. ראשית, מסתבר שלא כצעקתה ורק במקרה אחד שידוע לפזל לא השתמשה המדינה בזכותה לתבוע השבה. ממקרה אחד אין למדים על אפליה. שנית, כל שנאמר בתצהיר של מרדכי אריאל, בסעיף 124 הוא כלהלן: "גם במקרה אחר שאני מעורב בו, התובעת שכנגד שילמה לנתבעת שכנגד כספים שכללו את הסך בדבר העדר תביעות, ואחר הגשת כתב התביעה ע"י המדינה שכנגד". אין בדברי מרדכי אריאל פירוט הנסיבות מדוע נהגה המדינה כך. הנטל להוכיח אפליה הוא על פזל (קדמי, על הראיות, כך ג' (תשנ"ט - 1999), עמ' 1175 ואילך) וזאת גם לאור חזקת התקינות (זמיר, הסמכות המינהלית, עמ' 920 (תשנ"ו - 1996). גם העובדה שמרדכי אריאל לא נחקר על תצהירו, לא תועיל לזו לאור הסברי ב"כ המדינה (קדמי, שם, עמ' 1441 - 1443). 59. לבסוף, אין לראות בתשלום ששילמה המדינה לפזל משום ויתור, שהרי התביעה שכנגד הוגשה כחודש לאחר התשלום. גם התשלומים שנעשו במסגרת הסכם הפשרה, אינם מעידים על ויתור (ראו סעיף 3 להסכם הפשרה, שלפיו קזזה המדינה סכום מסוים על חשבון התביעה שכנגד). התביעה שכנגד קיימת והדרישה להשבה שרירה וקיימת גם כאשר הגיעו הצדדים להסדר חלקי. לסיכום, מהסכום שיש לשלם לפזל, יש לקזז את תוספת העדר תביעות בסך 49 ₪ למ"ר. סיכום 60. פזל זכאית: (א) לתשלום עבור שיפועים מעבר ל-20%, כאמור בסעיף 4 של פרק ו' למחירון. (ב) לתשלום עבור עבודה נוספת של מבני המעטפת, לפי סעיף 57(3) לחוזה המדף. התביעה לתשלום עבור פרצלציה ורישום בית משותף - נדחית. התביעה שכנגד מתקבלת. על פזל לשלם למדינה את ההפרש המגיע לה, מעבר למה ששולם לה על פי הסכם הפשרה. לאור תוצאה זו לא יהיה צו להוצאות. יחידת דיור