חיוב רטרואקטיבי ארנונה – שיפוץ נכס במצב רעוע


			חיוב רטרואקטיבי ארנונה – שיפוץ נכס במצב רעוע חיוב רטרואקטיבי ארנונה – שיפוץ נכס במצב "רעוע" לא ניתן לשימוש, היא סוגיה שהעסיקה את השופט בר זיו ברכה בפסק דין שניתן ע"י בית המשפט לעניינים מינהליים חיפה, להלן תקציר נרחב של פסק הדין המהווה מידע משפטי חינם הקדמה הוגשה עתירה מינהלית בה מבקשת העותרת לקבוע כי הליכי גביה מינהליים שננקטו נגדה על ידי המשיבים "ננקטו שלא כדין, אינם בעלי תוקף והם פגומים מבחינה מינהלית חוקתית, חורגים ממתחם הסבירות , אינם מידתיים ואינם ראויים כנגד העותרת". העותרת הינה הבעלים של מבנה הבנוי על חלקה 21 בגוש 18109 בעכו (להלן "הנכס"). עד שנת 1998 היה הנכס בבעלות המשיבה מס' 1, עירית עכו (להלן "העיריה") והושכר לעותרת בדמי מפתח. בשנת 1998 רכשה העותרת את הבעלות בנכס עוד טרם רכישת הנכס על ידי העותרת היה מצבו "עלוב" (כמתואר בדו"ח שמאי) , הוצא לגביו צו "מבנה מסוכן", אשר אסר את השימוש בו ובחוות דעת שמאי משנת 1998 נקבע כי "המבנה הקיים על הנכס איננו תורם לשיווי הנכס והשימוש היעיל בנכס הינו הריסת המבנה הקיים ובניה מחדש". בחודש דצמבר 2002 השכירה העותרת חלק מהנכס ל"שיש איריס" ששיפצה את החלק המושכר והחלה לעשות בו שימוש. באוקטובר 2003 השכירה העותרת גם את חלקו האחר של הנכס ל"מרכז הקרמיקה רפאל ספיר", שגם הוא שיפץ את חלקו והחל לעשות בו שימוש בחודש מרץ 2007 שלחה העיריה לעותרת שומת ארנונה לשנים 1998 עד 2002. בחודש אפריל 2007 הגישה העותרת השגה על השומה וטענה כי לא היה מקום לחייבה בארנונה בגין התקופה הנ"ל, מאחר והנכס היה בלתי ראוי לשימוש ובפועל גם לא נעשה בו שימוש. ההשגה נדחתה על ידי העיריה במכתב הנושא תאריך 5.6.08 (כאשר ההחלטה בהשגה מתייחסת לנכס אחר של העותרת בעכו (גוש 18109 חלקה 121). במכתב מציין מנהל הארנונה בעיריה כי הנכס אינו עומד בקריטריונים הקבועים בסעיף 330 לפקודת העיריות "באשר אין מדובר במבנה אשר ניזוק במידה שאי אפשר לשבת בו ולא ניתן להשתמש בו" ולא הוכח כי אין כדאיות כלכלית לשפצו (ועובדה ששופץ ונעשה בו שימוש מאז שנת 2002). בחודש מאי 2007 נקטו המשיבים הליכי גביה מינהליים כנגד העותרת, ובין היתר הוטל עיקול מינהלי על חשבון הבנק של העותרת - כאשר במסגרתו העביר הבנק לעיריה סכום של 41,301 שקלים ולקופת בית המשפט סכום נוסף של 5,440 שקלים בעתירתה טוענת העותרת כי לאור העובדה שהעירייה לא השיבה על השגתה תוך 60 יום – נחשב הדבר כאילו מנהל הארנונה החליט לקבלה (כקבוע בסעיף 4 לחוק הרשויות המקומיות (ערר על קביעת ארנונה כללית), תשל"ו- 1976 (להלן "חוק הרשויות המקומיות"). לגופו של ענין טענה העותרת כי תשובת העירייה הינה סתמית, אינה מגובה בחוות דעת שמאית אודות מצבו של הנכס (כאשר העותרת המציאה במצורף להשגתה חוות דעת הקובעת כי הנכס אינו ראוי לשימוש) ועל פי כותרתה מתייחס לנכס אחר של העותרת. עוד טענה כי הדרישה, ככל שמתייחסת לשנים 1999 עד 2001 – התיישנה המשיבים טענו כי דין העתירה להידחות מאחר ובימ"ש מוסמך לדון בעתירה רק לאחר שמוצו ההליכים על פי חוק הרשויות המקומיות וכי העותרת לא פעלה על פי הוראות חוק זה ואף לא שלחה לעיריה הודעה בהתאם לסעיף 330 לפקודת העיריות. לגופו של ענין טענו המשיבים כי העותרת אינה זכאית לפטור מארנונה, כאשר הנכס לא נהרס ולא הוגשה לעיריה הודעה בהתאם לסעיף 330 , כאמור. עוד נטען כי טענות העותרת כלל אינן נכללות בגדר הליך של השגה. לענין רטרואקטיביות החיוב טענו המשיבים כי אין מדובר בחיוב רטרואקטיבי אלא בחיוב על פי דין . המשיבים טוענים נגד התנהגות העותרת שטענה בשנת 2006 כי לא נעשה שימוש בנכס בעוד שבפועל הוא הושכר לצדדים שלישיים כבר משנת 2002. העותרת טענה בתגובתה כי לא היה מקום להמציא לעיריה מסמכים אודות מצבו של הנכס, כאשר היא לא נרדשה לשלם ארנונה וכי רק עם קבלת הדרישה הגישה השגה בצירוף חוות דעת שמאי אודות מצב הנכס שאלת הסמכות לשאלת הסמכות – אין לי אלא להפנות לפסק דינו של כבוד השופט י. אנגלרד בעא 4452/00 ט.ט. טכנולוגיה מתקדמת בע"מ נ' עיריית טירת הכרמל, פ"ד נו (2) 773: "חלוקת הסמכויות בין בתי-המשפט האזרחיים לבין הגופים המינהליים סביב נושא הארנונה חזרה והעסיקה את בתי-המשפט ואת המחוקק. חוק הרשויות המקומיות (ערר על קביעת ארנונה כללית), תשל"ו-1976 (להלן - חוק הערר) קובע את דרכי ההשגה על חיוב בארנונה. וכך נקבע בסעיף 3 לחוק הערר: "השגה 3. (א) מי שחוייב בתשלום ארנונה כללית רשאי תוך תשעים ימים מיום קבלת הודעת התשלום להשיג עליה לפני מנהל הארנונה על יסוד טענה מטענות אלה: (1) הנכס שבשלו נדרש התשלום אינו מצוי באזור כפי שנקבע בהודעת התשלום; (2) נפלה בהודעת התשלום שמשיגים עליה טעות בציון סוג הנכס, גדלו או השימוש בו. (3) הוא אינו מחזיק בנכס כמשמעותו בסעיפים 1 ו-269 לפקודת העיריות. בהתאם לסעיף 6 לחוק הערר, הרואה עצמו מקופח מתשובת המנהל בהשגה, רשאי לערור עליה בפני ועדת ערר, ועל החלטת ועדת הערר ניתן לערער לפני בית-המשפט לעניינים מינהליים. העמדה העקרונית-מסורתית של הפסיקה שדנה בחוק הערר הייתה כי "טענות, אשר ניתן להעלות בהשגה, אין לעוררן בהתגוננות מפני תביעת העירייה לתשלום הארנונה. אחרת תימצא מסוכלת מטרת החוק לקבוע דרך מסוימת להשיג על החלטות העירייה בנוגע לחיוב בארנונה" (ע"א 739/89...). בחודש יוני 1994 תוקן חוק הערר (חוק הרשויות המקומיות (ערר על קביעת ארנונה כללית) (תיקון מס' 4), תשנ"ד-1994). לחוק הערר התווסף סעיף 3(ג), אשר זו לשונו: "על אף האמור בסעיפים קטנים (א) ו-(ב), מי שחויב בתשלום ארנונה כללית ולא השיג תוך המועד הקבוע על יסוד טענה לפי סעיף קטן (א)(3), רשאי בכל הליך משפטי, ברשות בית המשפט, להעלות טענה כאמור כפי שהיה רשאי להעלותה אילולא חוק זה נמצא כי משנת 1994 ואילך דרך הגנתו של מי שחויב בתשלום ארנונה אינה נחסמת לחלוטין בשל כך שלא הגיש השגה. מי שחויב בתשלום ארנונה ולא השיג תוך המועד הקבוע, רשאי בכל הליך משפטי, ברשות בית-המשפט, להעלות טענה שהיה ניתן להעלותה בהשגה. פתיחת הערכאות השיפוטיות הרגילות בפני החייב בתשלום ארנונה נתונה כעת לשיקול-דעתו של בית-המשפט. כאשר מועלית בפניו טענה המנויה בסעיף 3 לחוק הערר, יש לשקול אם להתיר את העלאתה. נראה כי בנושאים עובדתיים וטכניים תהיה הנטייה להגביל את האזרח להליכי ההשגה המינהלית. בירור עניינים אלה בקשר לחיובי ארנונה הוא פשוט ונוח יותר במסגרת הגופים המינהליים-מקצועיים. גופים אלה ערוכים לבירור שאלות מסוג זה המצריכות לעתים עריכת מדידות ובדיקת המצב בשטח. לעומת זאת בנושאים עקרוניים ובנושאים בעלי חשיבות כללית וחשיבות ציבורית, הרשות להעלות טענות מסוג זה בערכאות השיפוטיות הרגילות תינתן ביתר קלות הנה כי כן – השגת העותרת לענין זכאותה לפטור כיוון שהנכס לא היה בר שימוש, לענין רטרואקטיביות החיוב והתיישנות חלקו – אינה בגדר השגה בטענות המנויות בסעיף 3 ודרכה של העותרת פתוחה לבימ"ש זה – בהליך שננקט על ידה גם הטענות האחרות שהעלו המשיבים, בדבר השיהוי בהגשת העתירה, העובדה שהעותרת לא המציאה מסמכים ו/או מועד העלאת טענותיה באשר לחיוב – אינן במקומן , באשר המשיבים הם שדרשו את התשלום באופן רטרואקטיבי וממילא ברור כי כל עוד העותרת לא נדרשה לשלם ארנונה – ממילא לא היה עליה לנקוט בכל הליכים לביטול "חיוב" שכזה. יתירה מזאת, המשיבים נקטו נגד העותרת בהליכי גביה מינהליים מבלי שהשיבו להשגתה (והתשובה ניתנה רק לאחר הגשת עתירה זו) ולפיכך תמוהה טענת המשיבים בדבר התנהלות בלתי תקינה של העותרת הדיון לגופו של ענין – אני מסכימה עם טענת העותרת לפיה לא היה מקום לחיובה הרטרואקטיבי בארנונה, כאשר במשך עשרות שנים הכירו המשיבים בעובדה שהנכס במצב "רעוע" ואינו ניתן לשימוש (וכאשר הדברים מקבלים כפל משמעות כשמדובר בנכס שהיה בבעלות העיריה ונמכר לעותרת רק בשנת 1998). העובדה שבשנת 2002 ובשנת 2003 שופץ הנכס והחלו להשתמש בו – אין בו כדי להעיד כי היה ראוי לשימוש קודם לכן ואין ספק כי במועד משלוח דרישת החיוב גם לא ניתן היה לבדוק את מצבו הפיזי של הנכס (ועל כך – אין למשיבים אלא להלין על עצמם ולא להפנות טרונייתם כלפי העותרת). המשיבים טוענים בתגובתם כי העותרת מטעה את בית המשפט כאשר בתמונות שצולמו בחודש מאי 2008 נראה הנכס פועל ומושכר ואינו הרוס. משום מה מתעלמים המשיבים מן העובדה שבשנת 2002 שופץ הנכס ומאז נעשה בו שימוש . בנסיבות שכאלה ברור שעם קבלת דרישת התשלום – בשנת 2006 – לא יכלה העותרת לצרף תמונות בדבר מצבו של הנכס קודם לשיפוץ, כאשר אין חולק כי גם בחוות דעת שמאי מטעם המשיבים, שנערכה קודם לשיפוץ, מצויין כי הנכס במצב רעוע ויש להרסו זאת ועוד – אין חולק כי מאז שופץ הנכס והוחל להשתמש בו – דווח על כך למשיבים והמחזיקים חוייבו ומשלמים ארנונה על הנכס, כך שאין מקום לטענת המשיבים כי העותרת פעלה שלא בתום לב ולא הראתה את מצבו האמיתי של הנכס סוף דבר אשר על כן – אני מקבלת את העתירה ומורה למשיבים לבטל את חיוב הארנונה שהושת על העותרת בגין הנכס נשוא העתירה ואת הליכי הגביה המינהליים שננקטו על ידם נגד העותרת בגין נכס זה. המשיבים יחזירו לעותרת את הסכום של 41,301 שקלים , בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מיום 7.7.08 ועד מועד התשלום בפועל וכן ישלמו לעותרת שכ"ט עו"ד בסך 10,000 שקלים ומע"מ חיפוש פנימי באתר לעמוד הקודם מאמרים נוספים איך מקימים ארגון עובדים ביטול מכרז קבלני כוח אדם חוק הגנה על עובדים ערעור שכנגד הטרדה מינית בעבודה תקופת הכשרה תלונה נגד המעביד תחולת הסכם קיבוצי התערבותו בג"צ ב בחלטות בית הדין לעבודה		חיפוש פנימי באתר - תוכן עניינים - - תחומי משפט - פגיעות גוף תאונות דרכים, תאונות עבודה תביעות רשלנות רפואית משפט אזרחי דיני עבודה, נזקי רכוש, חוזים תביעות ביטוח, נדל"ן, צוואות רישום שגוי של קרקע מכוח צו קיום צוואה תביעה בגין החזר תשלום בגין זכויות בניה בדירה הסכם עסקה שלא נרשמה בפנקסי המקרקעין זכאות חבר מושב עובדים לרשום נחלות מקרקעין בתחום צו תפיסה לצרכים צבאיים זכות להקצאת המגרשים - מנהל מקרקעי ישראל פיצוי ריאלי על הפקעת מקרקעין תביעת יורשים נגד עירייה לדמי שימוש ראויים בעלות במקרקעין שעברו הליכי הסדר שינוי רישום זכויות מבחינה פורמאלית בלבד בקשה למחיקת הערת אזהרה בדבר נאמנות תביעה לתיקון רישום טענת מרמה בקשה למנוע הקצאת מגרשים בדרך של פרסום מכרז צו עשה צו אכיפה להסכם מכר חנות - זכות סירוב ראשון צו עשה דיירים בבית משותף - תיקון רישום בית משותף תביעה למתן פסק דין הצהרתי - בעלים חוקיים של דירה פיצוי כספי מועצה מקומית נטילת חלק ממקרקעין המחאת זכויות במקרקעין – ביטול רשות לאחר השקעה ביטול רישום יחידה בפנקס הבתים המשותפים התנגדות למתן היתר בניית דירה זכויות חכירה בבנין לפני חוק המקרקעין חוכרים לדורות נחלה - זכויות "בר רשות" - הפקעה סעיף 93 פקודת הסדר זכויות במקרקעין - תביעה תיקון רישום תביעה פיצויים הפקעה קרקע - פקודת הדרכים ומסילות הברזל אכיפת עסקה מקרקעין - סעיף 8 חוק המקרקעין סעיף 127(ב) חוק המקרקעין - הערת אזהרה לפני רישום עיקול זעקת ההגינות - עסקאות סותרות מקרקעין קרקע מדינת אויב אחרי כיבוש צה"ל - רכוש ממשלתי רוב מיוחד בעלי דירות סעיף 71ב(א) חוק המקרקעין זיקת חניה - זיקת הנאה במקרקעין סעיף 55(ג) חוק המקרקעין - היתר להצמיד חלקים לדירה חלוקת נכס פסק דין בית דין רבני - רישום עיקול לטובת האישה תחרות על הצמדות - סעיף 9 חוק המקרקעין - תביעה צו מניעה סעיף 10 חוק המקרקעין - עקרון תקנת השוק - תיקון רישום רישיון בלתי הדיר במקרקעין - זכויות מתיישבים קהילתיים זיקת הנאה 30 שנה - בקשה לרשום זכות מעבר בחלקה טיוטא של חוזה מכר דירה בלי חתימה על הסכם - חתימה על זכרון דברים הקצאת קרקע הגרלה - ביטול עסקה צו פינוי סעיף 93 פקודת הסדר זכויות במקרקעין - תיקון רישום חוק נכסי המדינה - סעיף 2 - רישום חלקה לאחר הליכי הסדר הגשת תביעה באיחור - התיישנות בעלות זכויות במקרקעין סמכות בית משפט לתקן רישום מוטעה בפנקס רישום מקרקעין חיוב רטרואקטיבי ארנונה – שיפוץ נכס במצב רעוע הפקעה של רשיון - תשלום פיצויים על השקעה במבנה במגרש הסכם למכירת מקרקעין - היוון זכויות איחור במסירה של דירה - תביעה נגד קבלן תקנה 241 (ד) לתקנות סדר הדין האזרחי תביעה זכויות חכירה ביטול החלטה של ועדת המכרזים המשותפת למנהל מקרקעי ישראל ולמשרד הבינוי והשיכון ימים לביצוע צו הריסה מנהלי - סעיף 238א(ט) חוק התכנון והבניה בקשה לצו מניעה לא להכנס לחלקה לא להניח צנרת ביוב בקשה לבית משפט קביעת גובה דמי שכירות חזקת השיתוף - התיישנות סעד הצהרתי פינוי דיירים לפי חוזה שכירות מוגנת צו מניעה עבודות בנייה ללא היתר חזקה כדין או הסגת גבול ? בש"א - ביטול צו מניעה העברת דיון המרצת הפתיחה לסדר דין רגיל ניהול חניון בנאמנות תביעה סילוק יד ופינוי דירה - בקשה לדחות על הסף תביעה על תשלום דמי תיווך למתווך העברת מחצית דירה קיבל במתנה ללא תמורה ביטול צו ההריסה המנהלי - טענות אחדות ערעור על אישור של תוכנית מיתאר מקומית בנייה של בעל דירה אחת בשטח של הרכוש המשותף - סכסוך שכנים צו סילוק - חוק מקרקעי ציבור (סילוק פולשים) התייצבות עמותה מצויה בהליכי פירוק להליכים אישור בית משפט סעיף 238א(א) לחוק התכנון והבניה זכויות בעלות על מכונית נתפסה על ידי המשטרה תביעה כספית בגין דמי שימוש במבנה קבלת היתר בניה מהרשויות ללא צורך חתימה ערעור דמי שימוש ראויים בגין שימוש בקרקע משותפת שעשה אחד השותפים באופן בלעדי ללא רשות הסכם הפעלה לנהל סעדה מה זה עמידר ? זכויות בניה קומה נוספת קרוואן מגורים על חלקה פינוי דיירים מוגנים תביעה נגד ערב - השכם שכירות שימוש מותר - סעיף 63א חוק התכנון והבניה הגשת תשריט ללשכת המקרקעין - הוצאת שטחים משותפים הפרש שטח דירה בין פרוספקט לבין שטח בפועל זכויות חכירה במקרקעין בחוזה זמני - פג תוקף הגדלת אחוזי בנייה - תב"ע אי קיום צו של בית משפט - עבירה סעיף 210 לחוק התכנון והבניה אי קבלת עמדת שמאי מכריע השפעה בלתי הוגנת - שעבוד נכס מקרקעין להבטחת חוב תביעה על החזר אגרת סלילת כבישים ומדרכות זכאות עדכון דמי שכירות עתירה מנהלית נגד הועדה המקומית לתכנון ולבניה מהו בניין חורג ? בקשה לתיקון לוח הזכויות סעיפים 92 ו 93 לפקודת הסדר זכויות במקרקעין תביעה שכירות משנה תביעה לתשלום אגרת תיעול בקשת ביטול החלטתה של ועדת המשנה להתנגדויות של הועדה המחוזית בקשה לעיכוב ביצוע צו הריסה עד לשמיעת ערעור עתירה להצהיר כי היתרים הניתנו - לא כדין תביעה נגד קבלן למסור דירת קוטג' תביעה לקבל תקבולים מפרוייקט בקשה לאסור באופן זמני עד להכרעה בתביעה על חלוקתה של חלקה בקשה לעקל ו/או לרשום הערת אזהרה על חלקה תביעה של חסויה בגין דמי שכירות ראויים חתימה של דיירים על הסכם זכויות וחובות בבית משותף בניה ללא היתר בניה בניגוד לתב"ע סלילת דרכי גישה לרכב - בתים פנימיים של ישוב הקצאת קרקעות לסוכנות היהודית - אפליה ? ריב של שכנים על זכויות נחלות מושב תביעה של מתווך לתשלום דמי תיווך של 2% + מע"מ תביעה בניה של צימר ללא היתר תביעה להסדרת חזקה משותפת במקרקעין התנגדות לתוכנית - הרחבת בית קברות זכויות חכירה רשומות ל - 999 שנה מהו סכום מס השבח שיש לקזז מהוצאות מכירה של משק ? ליקויי בניה - עגמת נפש סטיה מהיתר או מתכנית האם צריך לצרף את הועדה המחוזית כבעל דין ?