האם בעלות בדירה מכוח חזקה גוברת על בעלות דייר מוגן ?

פסק דין

1. הערעור על פסק דינו של בית משפט השלום בירושלים (כב' השופט י' ברקלי) בת"א 12351/94, שדחה תביעת המערער לסילוק יד המשיבים 2-1 מדירה שברח' אלגואנמה 4, (להלן - הדירה) וחייב את המערער בהוצאות בסך 10,000 ש"ח בתוספת מע"מ.


נוכח טענת המשיבים 3 ו4-, המחזיקים כיום בדירה, כי רכשו את הזכויות בה מהמשיבים 1 ו2-, הסכימו המשיבים 3 ו4- הן בפני הערכאה הראשונה והן בערעור, כי כל החלטה שתינתן לגבי המשיבים 1 ו2- תחייב גם אותם.


המערער והמשיבה 1, אח ואחות, מסוכסכים בשאלה למי הזכויות בדירה. המערער טוען לזכויות של דייר מוגן על פי הסכם שלפי טענתו חתם עם בעל הדירה עוד בשנת 1959. המשיבים טוענים לבעלות מכוח חזקה בדירה למעלה מ15- שנים, ולחלופין מכוח החזקתה של המשיבה 1 בדירה כיורשת של האם לפי חוק הגנת הדייר [נוסח משולב], התשל"ב1972-.


בפסק הדין הציגה הערכאה הראשונה את הרקע העובדתי (ס' 7-1) ואת טענותיהם המקוטבות של הצדדים, תוך התייחסות לבקיעים בראיות שהציגו (ס' 29-8). לא עלה בידה להשיב על שתי הסוגיות שעמדו בבסיס הסכסוך, והן זהות בעל הדירה וזהות המחזיק בדירה עובר לסכסוך. לכן פסקה על פי נטל השכנוע ודחתה את התביעה.


מכאן הערעור.


2. הרקע העובדתי אינו שנוי במחלוקת. הדירה נמצאת בתוך חומות העיר העתיקה בירושלים. המערער (יליד 1934) והמשיבה 1 (ילידת 1936) נולדו והתגוררו בדירה עם הוריהם ועם אח נוסף (יליד 1938) (להלן - מוחמד). להם עוד ארבעה אחים בוגרים מהם (עדות המערער מיום 3.12.96, עמ' 6 ש' 8). האב נפטר בשנת 1958. האם נפטרה בשנת 1978. בשנת 1979 נחתם מסמך בין כל האחים לפיו כל הזכויות בדירה וברכוש שהניח אחריו האב יחולקו ביניהם בחלקים שווים (להלן - מסמך 1979).


לעובדות אלו חשיבות באשר לשאלת מעמדם של יורשי האב בדירה עד שנת 1967 ובאשר לשלב שממנו ואילך יחולו עליהם חוקי הגנת הדייר הנהוגים בישראל (משנת 1967 ואילך).
ב"כ המשיבים התייחסו לסוגיה זו בסיכומיהם בפני הערכאה הראשונה וגם בערעור, אך ב"כ המערער העדיף להתעלם ממנה.


3. על פי סעיף 11ב לפקודת סדרי השלטון והמשפט וצו הממשלה, הוחל ביום 28 ביוני 1967 המשפט הישראלי על מזרח ירושלים. השינוי שחל אינו למפרע; על התקופה שלפני 28 ביוני 1967 חל הדין הירדני.
בע"א 687/69 עבד אלגאני האשם אבו גזאלה ו3- אח' נ' יוסף מחמד כליל אבו טאעה, פ"ד כד(2) 460, נקבע, כי אין לפגוע בזכויות דיירים שלפי הדין הירדני התגוררו בבטחה במושכר, אפילו היה בניין חדש, וכי הדין הישראלי יחול רק אם הדייר שכר דירה בבנין חדש לאחר 1967. הלכה זו יפה לכל זכות שרכש דייר לפי הדין הירדני. אין גם הכרח בהוכחת הדין הירדני כדין זר, וטענה כזו לא נטענה.
האם מותר לנו להיזקק לתכנו של הדין הירדני? בע"א 459/79 הוועד הכללי לכנסת ישראל ואח' נ' איובי ואח', פ"ד לה(4) 188, שנסב על נכס במזרח ירושלים, התעוררה שאלה, אם על חוזה שכירות שערך הממונה הירדני על רכוש האויב חלה חובת רישום. בית המשפט קבע (שם, 195, ב-ג) כי: "...בנסיבות הקיימות אצלנו, כאשר אנו פונים מדי פעם להוראות הדין הירדני בקשר לעתירותיהם של תושבי יהודה ושומרון, הבאות לפני בית המשפט העליון, ותרגומים של חוקי ירדן לעברית הוכנו מטעם הממשל הצבאי והם עומדים לרשותם של משפטנים ישראליים, אין אני רואה הצדקה לסטות מן הכלל הרגיל, שחובת הראיה היא על הטוען, דהיינו במקרה זה, על הטוען שחוזי שכירות אלה היו חייבים רישום לפי הדין הירדני והוכחה כזאת לא הובאה".
בהיקש מענין זה - אנו משיבים בחיוב על השאלה הנ"ל.
על פי הדין הירדני, בין אם החזיק האב בדירה בזכויות של דייר מוגן לפי "חוק בעלי בתים ודיירים" (פורסם בעיתון הרשמי מס' 1140 מיום 16.4.53) ובין אם החזיק בה כבעלים - באין צוואה , הכיר הדין הירדני ביורשים כזכאים להחזיק בדירה.


4. המערער הודה כי בעת פטירת האב התגוררו עמו בדירה: האם, המשיבה 1 ומוחמד. גם אם נכונה טענתו, כי הוא שילם את דמי השכירות ואת הוצאות אחזקת הדירה, אזי עשה כן מכוח שותפותו במגורים וחובתו המוסרית כלפי האם והאחים הצעירים ממנו.
המערער אישר בתשובה לשאלת בית המשפט: "אני חתמתי בשמי על החוזה אך אני רואה לציין כי באותו הזמן גרו איתי בדירה: אימי, אחותי ואחי ואני חתמתי בשביל כל אלה שגרו שם" (פרוטוקול 3.12.96, עמ' 9 סיפא).


חזקה שמי שהיה "המוציא והמביא" בדירה ידע היטב את הזכויות על פי הדין הירדני ולכן חתם לפחות "בשביל כל אלה שגרו שם". מסמך 1979 נערך לאחר מות האם נועד להעמיד דברים על דיוקם. המשיבה 1 אינה כופרת בו והביעה הסכמתה לפעול על פיו, אך המערער מבקש לעצמו את מלוא הזכויות בדירה בנימוק שהוטעה על ידי אחיו לחתום על מסמך 1979 בלא שהבין את השלכותיו המשפטיות.


החלטה שהשיג המערער בשנת 1976 מבית משפט השלום בירושלים בהעדר הופעה, האוסרת על שכן לחדול מבניה "מסביב לחנותו ולביתו של התובע [המערער] ברח' הנ"ל [רח' בנק הדם]", ללא צירוף כתב התביעה - מעלה שאלה, האם המערער הציג אז עצמו כבעלים של חנות ושל הדירה בעוד בהליך בפני הערכאה הראשונה הציג עצמו כשוכר.


זאת ועוד - חוזי השכירות שכרת המערער בשנת 1959, 1974 (ת1/ ת2/) עם מי שהוא "הכתיר" כבעל בית מתייחסים לדירה הנמצאת בשכונת שער אלגואנמה ברח' הדרך למסגד אלאקצא. בחוזה משנת 1984 (ת3/) לא מופיע שם הרחוב. עוד נטעים כי באף אחד מהחוזים אין תיאור של הדירה. מכל מקום אין בהסכמת אותו "בעל בית" לקבל מידי המערער דמי שכירות כדי להוכיח את זכות הקניין שלו בדירה והראיה שלא "בעל הבית" הגיש את התביעה לסילוק יד.


5. באשר לשאלה מי החזיק בדירה עובר לסכסוך:
בפני הערכאה הראשונה לא הייתה מחלוקת כי עד לפטירתה בשנת 1978 התגוררה האם בדירה וכי סבלה מתחלואים והייתה זקוקה לעזרה. כל צד טוען לבכורה על הסיוע שניתן לאם.
המערער העיד כי ממועד פטירת האם בשנת 1978 עד 1981 לא גר איש בדירה. בפברואר 1978 שכרו הוא ואחיו מוחמד בית סמוך לדירה (נ5/). בשנת 1981 חזרה המשיבה 1 עם ילדיה להתגורר בדירה בכל עת שבעלה, המשיב 2, שהה בירדן. בשנת 1983 היא עברה לגור עם בעלה באטור עד שיסיים את בניית ביתם בכפר עקב. המערער חזר לגור בדירה אך מפתחות הדירה נותרו בידי המשיבה 1. בשנת 1994 נסע לירדן לפרק זמן קצר וכששב נוכח כי המשיבים 2-1 השתלטו על הדירה.


להוכחת החזקה בדירה הציג המערער לפני הערכאה הראשונה שלל קבלות על תשלום חשבונות שנשלחו אליו בתקופות שונות לכתובות שונות, ונוגסות בטענתו בדבר החזקה בדירה אפילו בחיי המנוחה, כגון הודעות לתשלום ארנונה לשנים 68/69, 69/70, 72/73, 73/74 74/75, 75/76 (מוצגים ת25/ ט', ח', ז', ו', ה', ג') שנשלחו לפי המען "ויה דלורוזה 4" בגין הנכס הידוע כגוש 841, חלקה 18, תת חלקה 11. לפי מפת ירושלים, רח' ויה דלורוזה גובל עם רח' אלגונמה, לשם נשלחו הודעות על תשלום ארנונה לשנים 75/76, 76/77, 77/78 עבור הנכס הידוע כגוש 843 חלקה 22 (ת25/ ד', ב', א'). הודעות לתשלום ארנונה נוספות עבור הנכס הידוע כגוש 843 חלקה 22 לשנים 84/85 נשלחו לפי הכתובת "גונן ט'". ואילו חשבונות טלפון מתאריכים 2.6.80 (ת25/ א'); 25.11.80 (ת25/ ג'); 22.1.81 (ת25/ ב') נשלחו למערער לפי המען "אליאב באב אלחר 3".
כך שאין לבוא בטרוניה על כך שהראיות בעניין החזקה של המערער בדירה לא היו מהימנות ונדחו.


6. התוצאה היא שהערעור נדחה.
המערער ישלם למשיבים 2-1 שכ"ט עו"ד בסך 7,500 ש"ח בצירוף מע"מ, ולמשיבים 4-3 שכ"ט עו"ד בסך 2,500 ש"ח בצירוף מע"מ.

חיפוש פנימי באתר