פסק דין הצהרתי בעלות על חלקה
פסק דין
א. ההליך.
זו היא תביעה למתן פסק דין הצהרתי שהוגשה ע"י רסמיה חאזם (להלן: "רסמיה") נגד סעדה ח'טיב (להלן: "סעדה") ונגד רשם המקרקעין שצורף כנתבע פורמלי בלבד. רסמיה הינה אשתו של המנוח מר מחמד עלי חסין חאזם ז"ל (להלן: "מחמד").
התביעה מתיחסת לחלקות 13 בגוש 10484 (להלן: "חלקה 13") וחלקה 11 (להלן: "חלקה 11") בגוש 10324 (להלן: "החלקות").
מחמד היה רשום כבעלים של 1/12 בחלקה 13 וכבעלים של 1/3 מחלקה 11.
ביום 16.3.91 נערך הסכם מכר מקרקעין בין מחמד לסעדה שבו מוכר מחמד לסעדה את זכויותיו בחלקות. הוא מצהיר בהסכם זה שזכויותיו בחלקות "נקיות מכל תביעה, חוב, שעבוד או תביעות צד שלישי כל שהוא" (ס' 3(ד)).
בסעיף 5 להסכם נאמר, כי התמורה בגין המכר היא 40,000 ש"ח ומחמד מאשר בחתימתו על ההסכם את קבלת התמורה המלאה, למעט הסך של 12,000 ש"ח שישולמו תוך חודש ימים.
בסעיף 8 להסכם נקבע, כי מס שבח ישולם על ידי המוכר ואילו מס הרכישה ישולם על ידי הקונה. ההסכם חתום בחתימה כתובה ע"י המנוח מחמד ובחותמת בהן ע"י סעדה.
ביום 28.7.92 נרשמה העברת זכויותיו של מחמד לסעדה בחלקות.
לטענת רסמיה, הרי ביום 12.7.70, העביר לה מחמד במתנה את החלקות נשוא הדיון יחד עם חלקות נוספות ולצורך כך חתם באותו יום על יפוי כוח בלתי חוזר אשר יפה את כוחו של מר ערסאן חסן חסין חאזם (להלן: "ערסאן") לעשות את כל הפעולות הדרושות להעברת זכויותיו בחלקות לרסמיה. ביפוי הכוח אף הצהיר מחמד כי מסר את החזקה בחלקות לידי רסמיה וכי היא רשאית מיום חתימתו על יפוי הכוח לנהוג בחלקות מנהג בעלים.
רסמיה טוענת, כי קיבלה בפועל את החזקה בחלקות והיא זורעת בהן זרעים שונים.
לטענת רסמיה, ידעה סעדה בעת שקיבלה את שטרי המכר של מחמד על דבר קיומו של יפוי הכוח לטובת רסמיה, אך היא בחרה להתעלם מכך.
לפיכך, מתבקש ביהמ"ש ליתן סעד הצהרתי בדבר בעלותה של רסמיה בזכויות שהיו למחמד בחלקות וכמו כן להצהיר, כי לסעדה אין זכויות בחלקות הללו.
סעדה מצידה טוענת, כי בעת עריכת הסכם המכר בין מחמד וסעדה היתה נוכחת רסמיה וההסכם נעשה על דעתה ובהסכמתה המלאה.
מאז שנרכשו החלקות על ידי סעדה, רסמיה לא החזיקה בהן ולא עיבדה אותן.
ב. הראיות.
רסמיה הגישה תצהיר ובו חזרה על טענותיה בתביעה.
מטעם סעדה הוגש תצהיר של בנה גאזי עאדל ח'טיב (להלן: "גאזי"). בתצהיר הוא מספר כי נודע לו מאביו שמחמד מחפש קונה לחלקות. הוא הודיע על כך להוריו ולאחיו וסוכם ביניהם שגאזי ינהל מו"מ עם מחמד בשמם.
לאחר מו"מ בינו לבין מחמד סוכם, כי החלקות תמכרנה בסכום של 36,000 ש"ח כאשר מס השבח יחול על מחמד, ואילו הרוכשים ישאו בשכ"ט עו"ד.
לאחר סיכום תנאי העיסקה פנה גאזי לעו"ד טוקאן משפרעם וביקש ממנו להכין הסכם מכר בהתאם לסיכום הדברים. בנוכחות התובעת ביקש גאזי ממחמד כי סעדה תרשם כקונה. מאחר והמנוח מחמד לא יכול היה לגשת למשרדו של עו"ד טוקאן, סוכם, שהעיסקה תתבצע בדירת מחמד ורסמיה. ואכן בתאריך 16.3.91 הגיע עו"ד טוקאן לדירה הנ"ל לצורך החתמת מחמד על ההסכם.
בעת שעו"ד טוקאן הגיע לדירה, נוכחו שם גאזי, אחיו עמאד ורסמיה.
כשביקש עו"ד טוקאן לראות את נסחי הרישום של החלקות, הלכה רסמיה והביאה אותם במו ידיה.
עו"ד טוקאן הקריא למחמד את ההסכם בשפה הערבית בנוכחות רסמיה וכשדובר על המחיר של 36,000 ש"ח, לא הסכים לכך מחמד ודרש כי התמורה תעמוד על 40,000 ש"ח. בעקבות דרישה זו תיקן עו"ד טוקאן את טיוטת ההסכם המודפס ונכתב בו בכתב יד הסכום של 40,000 ש"ח. יצוין, כי עדיין מגיע למחמד סכום של 12,000 ש"ח.
כמה ימים לאחר חתימת ההסכם, ניגשה רסמיה לגאזי וביקשה סכום של 500 ש"ח ע"ח ה- 12,000 ש"ח שעוד הגיעו למחמד לפי ההסכם בטענה שהיא צריכה לשלם חוב לחנות חשמל בשפרעם והסכום הנ"ל אכן שולם לידיה.
אשר ליתרה של 11,500 ש"ח, ביקשה רסמיה שסכום זה ישאר בידי הקונים עד למתן הוראה אחרת ע"י מחמד ורסמיה, וזאת מאחר והם חוששים שבנם המתגורר בת"א יקח מהם סכום כסף זה. ואכן יתרת המחיר נשארה בידי הקונים עד שמס שבח ביקש ממחמד לשלם את המס ואז ביקשו מחמד ורסמיה שיתרת המחיר תשולם ישירות למס שבח. ואכן הסכום הנ"ל שולם למס שבח ובעקבות זאת התאפשר הרישום ע"ש סעדה. טרם הרישום התברר, כי אצל רשם המקרקעין אין את מספר תעודת הזהות של מחמד ולכן ניגשו אליו גאזי ועו"ד טוקאן והחתימו אותו על תצהיר זיהוי.
יצוין, כי ביום 23.8.93 פנה עו"ד משה כהן מתל-אביב בשם מחמד לב"כ הקונים ובו הוא מלין על איחור בתשלום הסכום של 12,000 ש"ח שהיה אמור להשתלם עד ליום 16.4.91.
נזכר במכתב זה מכתב מיום 17.12.92 מטעם מחמד, שבו התימר מחמד לבטל ההסכם בשל אי תשלום יתרת התמורה.
יצוין, כי תאריך המכתב הוא לאחר מועד רישום החלקות ע"ש סעדה.
הוגש מטעם סעדה תצהיר נוסף של בן אחר שלה עמאד עאדל ח'טיב (להלן: "עמאד"). לדבריו, גם הוא היה נוכח בעת חתימת הסכם המכר בבית מחמד ורסמיה והוא מאשר את דברי אחיו גאזי.
בחקירתה של רסמיה (ישיבה 5.9.99) היא הודתה שעו"ד טוקאן בא לביתה יחד עם גאזי ועמאד. אותה עת היה מחמד בשנות ה- 90 לחייו, אך לדבריה היא שאלה את עו"ד טוקאן לרצונו ועו"ד טוקאן אמר שהוא רוצה להחתים את מחמד על כך שהקרקע תסופח לעירית שפרעם ואז אמרה לו רסמיה לדבריה כי הקרקע בבעלותה. להלן היא אומרת שגם הראתה לו את יפוי הכוח אך עו"ד טוקאן אמר שאינו זקוק לו.
רסמיה אמרה שלא הצהירה על דבר מתן המתנה המגולמת ביפוי הכוח לכל רשות שהיא, שכן נאמר לה שיפוי הכוח הוא במקום טאבו.
רסמיה מכחישה שמסרה לעו"ד טוקאן לפי בקשתו את נסחי הרישום.
להלן היא אומרת שהיא רבה עם בעלה ואמרה לו "אני לא מכרתי, אסור לך למכור", אך הריב הזה היה כשנתיים, שלוש לאחר עריכת ההסכם.
היא עצמה לא קיבלה את כספי התמורה ואין היא יודעת מי קיבל. להלן (לאחר שהוחלף המתורגמן) היא אמרה שהריב עם מחמד היה כשנה לאחר ההסכם והיא ידעה על דבר המכירה כבר בשנת 92. כשנודע לה הדבר, היא הלכה לעו"ד מאזן באבא וביקשה שיגיש תביעה. היא גם היתה במשרדו של עו"ד טוקאן פעמיים ואמרה לו שהאדמה שלה. היא לא ציינה מתי היו ביקורים אלה. להלן אישרה שיש לה בן בתל-אביב בשם אברהים, אך הבן לא מדבר איתה ולכן לא ידוע לה שהוא דאג למשלוח מכתב התראה על תשלום יתרת החוב. אין לה קשר גם עם הבן השני הגר בנצרת.
להלן היא אומרת שמחמד כלל לא רצה למכור את החלקה, אלא הבין שהעיריה רוצה את האדמה.
היא לא ראתה את שטרי המכר, אך היא ראתה בידי מחמד ניירות ריקים. להלן היא נשאלה כיצד היא קובעת שסעדה ידעה על דבר יפוי הכוח ועל כך השיבה כי בעלה של סעדה אמר לה שהוא הקריא לה את יפוי הכוח.
לאחר שנת 92 היא עיבדה את החלקות באמצעות דרוזי אחד בשם חאסן חסום.
גאזי אומר בחקירתו, שהמו"מ על תנאי העיסקה נוהלו עם מחמד ורסמיה ביחד.
מחמד אמנם היה מבוגר מאד, אך היה במצב שעדיין יכול היה לקרוא ולכתוב והיה הולך אפילו לבתיהם של אחרים לקרוא בקוראן.
הכסף בגין החלקה שולם בנוכחות רסמיה לידי מחמד. את נסחי הרישום הביאה רסמיה מהחדר הפנימי שליד המטבח.
העד הכחיש שרסמיה הציגה בפניהם באותו מעמד את יפוי הכוח. עו"ד טוקאן הסביר למחמד את ההסכם מא' - ת'.
גאזי מודה שעדיין הוא חייב כסף בגין העיסקה, שכן 12,000 ש"ח לא שולמו אלא הם הושארו ברשותו לפי בקשת מחמד ורסמיה, שכן הם פחדו מבנם.
מסכום זה יש לנכות 500 ש"ח שניתנו לרסמיה ועוד 7,600 ש"ח ששולמו למס שבח והיתרה היא כ- 3,900 ש"ח.
להלן הוא חוזר ואומר ששילם 500 ש"ח לידי רסמיה.
להלן הוא אומר ששילם את מס השבח, אך הוא לא זוכר בדיוק כמה זה היה בסביבות 7,500 ש"ח או 7,600 ש"ח. בהמשך הוצגה קבלה של מס שבח (נ1/) על סכום של 7,609 ש"ח ששולמו ביום 19.5.92.
הוא זרע את החלקות פעם אחת. היה זה בשנת 91.
עמאד אומר בחקירתו בביהמ"ש, כי בעת עריכת ההסכם בבית מחמד ורסמיה, היה מחמד במצב תקין וישב בישיבה מזרחית. הוא היה אותה עת בגיל מעל 80 שנה. הכסף נמסר לידיו. בעת עריכת ההסכם לא נאמר להם דבר על יפוי הכוח שברשות רסמיה. לא ידוע לעד על ריב בין רסמיה לבעלה.
היא ביקשה להחזיק את יתרת התמורה אצל הקונים, שכן חששה משני בניה שהם רעים.
בשנה האחרונה זרעה רסמיה בחלקות. הדבר לא היה ידוע לסעדה ולבניה. הוא רצה לחרוש את החלקה כדי לפגוע בזריעה, אך עו"ד טוקאן יעץ לו לא לעשות זאת עד לאחר הכרעת ביהמ"ש.
ג. דיון ומסקנות.
1. סעיף 9 לחוק המקרקעין קובע:
"עיסקאות נוגדות.
התחייב אדם לעשות עיסקה במקרקעין ולפני שנגמרה העיסקה ברישום חזר והתחייב כלפי אדם אחר לעיסקה נוגדת, זכותו של בעל העיסקה הראשונה עדיפה, אך אם השני פעל בתום-לב ובתמורה והעיסקה לטובתו נרשמה בעודו בתום-לב - זכותו עדיפה".
אין חולק, כי מחמד המנוח התחייב לראשונה כלפי רסמיה באמצעות יפוי הכוח שנעשה עוד בשנת 1970.
ההתחיבות השניה של מחמד נעשתה כלפי סעדה ביום 16.3.91, עם חתימת הסכם המכר עמה. סעדה נרשמה כבעלים לגבי החלקות במרשם המקרקעין ביום 28.7.92.
ככלל, ההתחיבות הראשונה עדיפה על התחיבות מאוחרת ממנה, אלא אם נתקיימו שלושה תנאים:
א. העיסקה השניה נסתיימה ברישום.
ב. ניתנה תמורה בגין העיסקה השניה.
ג. העיסקה השניה נעשתה בתום לב שהלך והתמשך ממועד עשיית ההסכם ועד הרישום.
המחלוקת בין הצדדים נוגעת לשניים מהתנאים הללו של סעיף 9: שאלת תשלום התמורה ושאלת תום הלב.
2. אך קודמת למחלוקת זו מחלוקת אחרת, יסודית יותר והיא, אם רסמיה ידעה והסכימה לעיסקה שנעשתה בין מחמד לסעדה. שאם כך הוא, ניתן לאמר שהיא למעשה ויתרה על "הקדימות" של זכותה על פי יפוי הכוח, ככל שהדבר נוגע לחלקות נשוא הדיון (כזכור, יפוי הכוח מכיל חלקות נוספות שאינן עומדות על הפרק בהליך זה).
כאן המקום להדגיש שזכותה של רסמיה לפי יפוי הכוח היא בעלת אופי אובליגטורי בלבד, שכן לא התקימה הקנית החלקות לרסמיה בדרך של רישום ואין צורך במסמך בכתב כדי שהיא תותר על המתנה (השוה פרידמן, חוזים, כרך א' (1991) ע' 427).
אם אכן הסכימה רסמיה לעיסקה שערך בעלה המנוח עם סעדה, היא מנועה מלהסתמך על יפוי הכוח שקדם להסכם זה.
3. לדעתי, אכן הוכח דבר ידיעתה והסכמתה של רסמיה. אנמק את דברי:
(א) אין חולק כי בעת עריכת ההסכם היו נוכחים מצד הקונים עו"ד טוקאן, האחים גאזי ועאדל וכן סעדה, ומן הצד השני נוכחו מחמד ורסמיה.
עם זאת, רסמיה בתצהירה משום מה העלימה את דבר היותה נוכחת בעת עריכת ההסכם. היא אמנם כותבת בתצהירה דברים שונים על מה שארע לפי גירסתה בעת עריכת ההסכם, אך זאת כקביעה אוביקטיבית כביכול ולא תוך הצגת הדברים כעדות ראיה של מי שהיה במקום.
(ב) רסמיה אומרת בעדותה בביהמ"ש כי בעלה הוטעה לחשוב שהוא חותם על המסמכים לפיהם תסופחנה החלקות לשטח שפרעם (ע' 5). לטענה זו אין כל זכר בתצהיר ולכן ספק אם ניתן להאמין לה, אך דברים אלה מעידים בכל מקרה שהיא היתה מעורבת בפרטי דו השיח שקדם לחתימת ההסכם.
(ג) רסמיה אומרת שהראתה לעו"ד טוקאן את יפוי הכוח, אך אם כגירסתה נאמר לה שמדובר בענין תכנוני או מוניציפלי ולא במכר, מדוע היתה צריכה להראות את יפוי הכוח.
יצוין, כי בע' 7 לפרוטוקול אומרת רסמיה כי אמרה לעאדל ש"אסור למכור את הקרקע הזאת". מדברים אלה עולה לכאורה שהיא ידעה שמדובר במכירה.
(ד) יש להניח שלו הראתה רסמיה את יפוי הכוח לעו"ד טוקאן שיצג את הקונים, הוא היה דואג להחתימה על הסכם המכר כדי למנוע בעיות בשלב מאוחר יותר. המנעותו של עו"ד טוקאן מעשות זאת מעוררת ספק בגירסת רסמיה על הצגת יפוי הכוח.
(ה) בתצהירה אומרת רסמיה בסעיף 8ד', כי בעת החתמתו של הבעל על המסמכים השונים נמסר לנתבעת 1 מטעם הבעל על קיומו של יפוי הכוח. בעדותה בביהמ"ש היא אומרת תחילה (בע' 9) כי בעלה של סעדה היה אצלו בבית ו"הוא שאמר לי והקריא וזה בבית אצלו". בהמשך (בע' 10) היא אומרת שהיא עצמה הראתה את יפוי הכוח לעו"ד טוקאן.
(ו) בתצהירה היא קובעת בסעיף 6, שאמרה לעאדל שהקרקע שלה ואסור לבעלה לחתום. מדוע איפוא לאחר שבעלה חתם בכל זאת היא לא עשתה דבר כדי לבטל תוקפה של חתימה זו?
(ז) רסמיה אומרת (בע' 6) כי כשנודע לה דבר המכירה היא רבה עם בעלה וזה היה שנתיים, שלוש לאחר עריכת ההסכם ולאחר מכן אמרה שהריב היה כשנה לאחר ההסכם. אם אכן היה ריב כזה, מדוע לא פנתה אל הקונים או לביהמ"ש כבר בשלב זה בטענה שזכותה עדיפה. בע' 8 היא טוענת שכבר בשנת 92 ביקשה שתוגש תביעה. אם כך הוא מדוע הוגשה התביעה רק בשנת 98?
(ח) ההודעה לביטול ההסכם מטעם מוחמד ספק אם נעשתה בתיאום עם רסמיה ובכל מקרה, בפניה זו לא נזכר ענין יפוי הכוח הקודם שבידי רסמיה ולו במילה אחת, אלא היתה התמקדות בנושא התמורה.
(ט) לאור עדותה מלאת הסתירות של רסמיה, שלא עשתה רושם מהימן, מעדיף אני עליה את עדותם של גאזי ועמאד שמהן עולה שרסמיה ידעה על דבר המכר והסכימה לו.
4. בכל מקרה, אם נצרף את מחדליה של רסמיה באי רישום הערת אזהרה ובאי דיווח לשלטונות מס שבח על יפוי הכוח משנת 1970 ונצרף לכך את התנהגותה הפסיבית שהתבטאה בכך שגם לאחר "הריב" הנטען עם בעלה בנושא המכר לסעדה לא עשתה דבר, הרי כל אלה מונעים ממנה להסתמך על עדיפותה כמי שההתחיבות הראשונה נעשתה כלפיה כאמור בסעיף 9 לחוק המקרקעין (השוה פסק דינו של הנשיא וינוגרד בת"א 1210/92 מפרק חיים שכטר חברה לבנין ולהשקעות בע"מ (בפירוק) נגד יוסף שלסקי פ"מ נ"ג (3) 518, 527). אכיפת זכותה של רסמיה בנסיבות אלה, תהא בלתי צודקת במובן סעיף 3(4) לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה) (השוה גם פסק דינו של השופט גולדברג בע"א 839/90 רז חברה לבנין בע"מ נ. אורנשטיין פד"י מ"ה (5) 739, 746 פיסקה 8).
5. גם אם אני טועה באמור לעיל ורסמיה לא הסכימה לעיסקת המכר, אני סבור, כי ניתנה תמורה בגין העיסקה. המנוח אישר בחתימתו על ההסכם קבלת סך של 36,000 ש"ח. אמנם היתרה של 12,000 ש"ח היתה אמורה להשתלם תוך חודש ימים, אך עובדה שהיתרה לא נדרשה לראשונה במכתב עורך הדין התל-אביבי, שכנראה היה קשור עם הבן הגר בתל-אביב. דרישה זו נעשתה רק אחרי שהעברת הזכויות כבר נרשמה בשם סעדה. יש בזאת לתמוך בגירסת בניה של סעדה, כי הכסף לא שולם לידי מחמד לפי בקשת המנוח ורסמיה שחששו כי הבן, איתו נותקו הקשרים, ישים ידו על הכסף ואכן רסמיה אישרה בעדותה את דבר קיומו של הנתק מהבן.
הגירסה שרסמיה נטלה 500 ש"ח לא נסתרה.
כמו כן, הוכח דבר התשלום על ידי הנתבעת של מס השבח שלפי הסכם המכר היה מוטל על מחמד. המדובר בסכום של 7,609 ש"ח.
התימרותו של מחמד לבטל את הסכם המכר בשל אי תשלום מלוא התמורה, אין לה נפקות, שכן היא נעשתה רק לאחר שכבר הושלמה העיסקה ברישום.
6. אני סבור, כי סעדה ובניה פעלו בתום לב עד לרישום. הם לא ידעו על הזכויות להן טוענת רסמיה. הם לא ידעו על יפוי הכוח, מה גם שלא דווח דבר קיומה של רשות רשמית.
כאמור, פנית מחמד באמצעות עוה"ד התל-אביבי נעשתה רק ב- 17.12.92, דהיינו לאחר הרישום וגם היא התיחסה לנושא התמורה, ולא לקיומה של התחיבות קודמת של מחמד כלפי רסמיה.
לאור כל האמור, נדחית התביעה. רסמיה תשלם לסעדה הוצאות ושכ"ט עו"ד בסך של 8,000 ש"ח + מע"מ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מהיום ועד לתשלום.
רסמיה רשאית לקזז סכום זה כנגד יתרת הסכום המגיע לה על פי הסכם המכר, שכן מדובר בשני סכומים קצובים (ראה סעיף 53 לחוק החוזים (חלק כללי) התשל"ג1973-).
חיפוש פנימי באתר
