דיני מקרקעין הם דינים מגוונים הכוללים נושאים שונים עסקאות נדל"ן - מכירת דירה/קניית דירה, זכויות בניה, ליקויי בניה, הסכמי שכירות, עסקאות קומבינציה, בתים משותפים, קבוצת רכישה, רישומי מקרקעין, כינוס נכסים, מיסוי מקרקעין וכו'. להלן תקציר נרחב של פסק דין שניתן בבית משפט המחוזי בתל אביב ע"י השופטת דרורה פלפל - בנושא תביעה בגין החזר תשלום בגין זכויות בניה בדירה מהות התובענה : זו תביעה כספית. התובע, עו"ד במקצועו, הוא בעל הזכויות להירשם כבעלים ובעל זכות החזקה בדירה בבית הנמצא ברחוב שערי ניקנור 9 יפו, הידוע כחלק מחלקה 55 בגוש 7027 חלקת משנה 55/7 לפי רישומי הנתבעת (להלן:"הדירה"). הוא רכש את הזכויות בדירה כנאמן בעבור קבוצה של נהנים (להלן:"הנהנים"). הרכישה נעשתה לשם שיפוץ והרחבה, כך שייבנו מספר מירבי של דירות מגורים. התביעה הוגשה ע"י התובע בשמם של 6 מתוך 7 נהנים לטענת התובע החלו להתגלות בעיות בין הצדדים לאחר שהגיש בקשה להיתר בניה; הנתבעת גרסה שעליו לשלם בגין זכויות בניה השייכות לבנין ואשר הושארו בידיה מלכתחילה, באשר היא הבעלים של כל זכויות הבניה הבלתי מנוצלות בחלקה; מכאן שאם ברצונו לשפר את המקום, עליו לרכוש ממנה את הזכויות. התובע רכש את הזכויות בשתי עסקאות, שהוא גורס בדיעבד שהן בכלל בבעלותו. לעמדתו, הוא עשה כן, אחרת לא יכול היה לממש את תוכניתו לשיפור ולבניה בתובענה זו עותר התובע שיוחזר לו התשלום בגין זכויות הבניה שרכש, ואשר היו שייכות לו מלכתחילה; וכן פיצוי ושיפוי בגין כל ההוצאות שהוציא למטרת הרכישה, וכן פיצוי בגין עיכובים שהיו במתן היתרים. התיק הועבר לבימ"ש זה. מכתבי הטענות והראיות עלו הפלוגתאות הבאות בין הצדדים: האם חלקם של התובע והנהנים בבית כלל אחוזי בניה ומה גובהם? מה גובה הנזק שנגרם לתובע ולמוטבים היסטורית הרכישה של הדירה - העסקה הראשונה : הרוכשים המקוריים היו ה"ה זכאים אברהם ופרונה. הם התחילו את שהותם בדירה כדיירים מוגנים. שטח הדירה היה 430.16 מ"ר, ומה ששייך לה פורט בהסכם שכירות מוגנת (נ/1), מתאריך 26.5.1983. ביום 8.8.1989 אישרה רשות הפיתוח את מכירת הדירה לרוכשים המקוריים. (נ/2). בהסכם שבין הצדדים נכתב כי: "המחיר 146,000 שקל חדש. המחיר כולל 125,000 שקל חדש עבור הדירה וסך 21,000 שקל חדש עבור חדר + גג". המילים "חדר + גג" הוספו בכתב יד, לאחר שנמחקה הדפסה בה נכתב: "חלק יחסי בזכויות הבניה". בתאריך 19.1.1989 הוצאה שומה לחברת עמידר באזור יפו, שהתייחסה גם לדירה נשוא תובענה זו. המכתב הוצא ע"י אגף שומת המקרקעין של משרד המשפטים ע"י השמאי גולדברג יהושע. הוא שם את חלקיהם של הנמצאים בבית, לרבות דירה מס. 7 שהיא דירת הנהנים הכא; בשומתו לא נזכרים אחוזי בניה עו"ד סדומי ייצג באותה עת את משפחת זכאים (נספח 3). הוא ערער על הערכת השמאי הממשלתי. בערעור זה אין כל התייחסות לנושא של אחוזי בניה. בטופס סיכום עסקה (נספח 4) מ - 8.8.1989 בסעיף 7 הכותרת היא: "שמאות". יש הדפסה של אפשרויות השמאות והן: "דירה/עסק, זכויות בניה, אחר". הרובריקה של זכויות בניה ריקה. לגבי "אחר" - מצוין כי המדובר בגג פלוס חצר. שומה נוספת נערכה ע"י השמאי יצחק דורון ביום 2.7.1989 בעבור רשות הפיתוח; גם היא לא כללה בתוכה התייחסות לזכויות בניה. גם על שומה נוספת זו הוגש ערעור, ודבר אחוזי הבניה לא נזכר בו. (נ/3). בתאריך 7.10.1991 נחתם הסכם בין מינהל מקרקעי ישראל לבין הרוכשים המקוריים - משפחת זכאים. ( נ/5). סעיף 11 להסכם המקורי מציין כי קיים "תקנון מתקן" שמצורף להסכם זה ואשר מהווה חלק בלתי נפרד ממנו. ההסכם נחתם בשם משפחת זכאים באמצעות בא כוחם עוה"ד סדומי ביום 15.9.1991, כשהמועד הנקוב בראשו הוא 7.10.1991. עו"ד סדומי חתם ב - 7.10.1991 על התקנון סעיף 3 להוראות התקנון קובע בזו הלשון: "המוכר יהיה רשאי כל עוד יהיה רשום כבעל אחת הדירות בבית המשותף כולל זה שתבנה על גג של הבית, לרשום את שיעורי החלקים ברכוש המשותף, לשנות את שיעורי החלקים ברכוש המשותף וכמו כן להצמיד את הגג ואת זה שייווצר מהבניה על הגג של הבית המשותף (גג חדש) ו/או את הקרקע הפנויה לאחת או כמה מהדירות בבית המשותף. לבטל את הצמידות הזו, לשנותה או להצמידה מחדש אחרת.למעט במקרים בו הוצמדו הגג ו/או החצר ו/או חדר המדרגות לדירה הנמכרת". סעיף 4 לתקנון קובע: "המוכר יהיה רשאי כל עוד יהיה רשום כבעל אחת הדירות בבית משותף, עד כמה שתכנית הבניה תאושר ע"י הרשות המוסמכת ובאחוזי בניה שיאושרו להקים בעצמו ו/או ע"י אחרים ו/או לגרום להקמת קומה או קומות נוספות על הגג או גגות הבית המשותף ולהוסיף על הקרקע הפנויה בנין או בנינים, מבנה או מבנים ולהשתמש בגג או בגגות של הבית ובקרקע הפנויה וברכוש המשותף ובמידה והיה צורך בכך לצרכי הבניה והרכוש ויתר בעלי הדירות מסכימים לבניה האמורה בסעיף זה מראש ובמפורש והמוכר לא יזדקק להסכמה נוספת כלשהיא העסקה השניה : העסקה בה רכש מר נביל פטאל את הזכויות בדירה מהרוכשים המקוריים. (ת/6). במסגרת עסקה זו (מסמך 8 במסגרת נ/7) הצהיר הנ"ל כי הוא הסכים לקבל את כל הזכויות וההתחייבויות של המעבירים ביחידה לפי הסכם השיכון ומתחייבים למלא את כל תנאיו. כן הצהיר הנ"ל כי ידועים לו כל תנאי הסכם מישכון וכל ההצהרות והאישורים של המעבירים בהודעה זו. עיון בהסכם מראה כי המוכרים זכאים פירטו מה כולל הנכס שהם מוכרים כך: "דירה בת 7 חדרים, שרותים, מטבח, חדר כביסה, מעברים ומחסן עם שרותים, חצר כניסה, חצר משותפת, מרפסת ושאר שטחים, הכל כמותחם בצבע כחול על גבי המפה..." כמו כן הם ציינו כי הם בעלי חזקה משותפת לגבי השטח המתוחם בצבע אדום על גבי מפה שצורפה להסכם. אחוזי הבניה נפקד זכרם מההסכם. וכמובן עולה השאלה, האם הם אינם כלולים בהסכם, או שמא לא פורטו כדי לחסוך במיסוי העסקה השלישית : זו רכישת הדירה ע"י התובע ממר פטאל (נספח 8 ל - נ/7). המוכר פנה בבקשה לעמידר להסכים להעברת זכויות והתחייבויות ביחידה. התובע חתם על הצהרה כי הוא מסכים לקבל את הדירה כפוף לכל האישורים וההצהרות. החתימה נעשתה באוגוסט 1994. מסקנה - אלה היו עסקאות המקרקעין המשורשרות עד שהדירה הגיעה לרשות התובע. מאחר ואין אדם יכול להקנות יותר מאשר יש לו, לכן יש לבדוק את העסקה הראשונה, ולראות מה כוללת העברת כל הזכויות לתובע. בנוסף, נערכו בין התובע לבין הנתבעת שתי עסקאות נוספות, שחשיבותן היא בנושא של פרשנות החוזים שבין הצדדים העסקה הרביעית : התובע רכש מהנתבעת זכויות בניה בהיקף של 123 מ"ר שטחים עיקריים (מוצגים 13 ו-14 ל-נ/7) בתאריך 25.12.1994. אין כל מכתב מחאה בגין רכישת זכויות אלה. התובע העיד כי הוא רצה לסיים את העסקה וחשש כי מחאה מטעמו עשויה להפיל את כל הפרויקט. התובע הסביר שהוא הסכים לרכוש זכויות בניה באלו המילים: "אני לא אמרתי שלא הסכמתי. אחרי שאמרו שאין לי ברירה, אז הסכמתי....הייתי בסיטואציה שהפרוייקט היה תקוע בלי היתר, שהיה נגדו צו הריסה מטעם עירית ת"א שהכסף של הלקוחות שלי 1,700,000 דולר שכב והדבר הכי חשוב היה להתקדם בבניה". (עמ. 33)... אחרת עמידר לא תחתום על היתר הבניה על קרקע פרטית שלי". ( עמ. 34). בפעם הראשונה שקיימת התייחסות בכתב למלוא הנושאים נשוא כתב תביעה זה היה ב - 26.11.1996 (מסמך 18 ל - ת/3). התביעה הוגשה ב - 29.2.2000, ולאחר סיום הליכים מקדמיים אצל הרשם נקבעה, כאמור, לתאריך 2.2.2005 לראיות בבימ"ש זה העסקה החמישית : עסקה שבמסגרתה רכש התובע מהנתבעת זכויות בניה בהיקף של 333 מ"ר (מוצג 26 ל - נ/7) מתאריך 12.11.1995. בנספח 24 (לנ/7) מתאריך 22.6.1995 מציין התובע במכתב לעמידר כי: "במהלך דיונים שהתקיימו ביננו לבינכם, התברר, כי יתכן ויש לנו חוסר בזכויות בניה בהתייחס לאמור בבקשה להיתר לפיכך בפגישה מיום 10.6.94 הגעתי לסיכום עקרוני עם מר אריה גונן, מנהל מכר יפו דאז, כי אנו נקנה את כל יתרת זכויות הבניה הבלתי מנוצלות בחלקה שבנדון ונגיש לכם בקשה מעודכנת." היתר הבניה הוצא בתאריך 8.11.1996 (נספח 28 ל - נ/7). בתאריך 4.6.1997 אישור על רכישת/חכירת זכויות בניה, חתום ע"י הגב' רחל פרחי מנהלת אגף הנכסים, שבו תוספות בכתב יד הרלבנטיות לעניין זכויות הבניה על הגג החדש שייווצר, נכתב כי: "ניתנת בזאת הסכמה כי הדירות או היחידות שתבננה, עפ"י הסכמה זו, תהיינה בבעלותך ובמידה ויתאפשר הדבר לא נתנגד לרישומן כיחידה נפרדת בצו הבית המשותף מובהר בזאת כי במידה ויהיו זכויות בניה נוספות על הגג החדש שייווצר עקב תוספת הבניה, לא יהיו זכויות בניה אלה בבעלותך, והן יוצמדו ליחידה שבבעלות רשות הפיתוח, כל עוד הינה בבעלות רשות הפתוח הדין : ברמה העקרונית אחוזי בניה זו זכות ששייכת לכל הבעלים. ב-ע"א 432/83 שאול מזרחי נ' מרדכי חביב (פ"ד מ(4) 673, 680) נקבע כי: "זכויות הבניה הינן נכס בבעלות משותפת, אף על פי שאינו חלק מן הרכוש המשותף. הזכויות הללו נובעות מהבעלות בקרקע, וכיון שהקרקע שעליה ניצב בית משותף שייכות במשותף לדיירים, אף זכויות הבניה עליה שייכות להם במשותף". ב-ע"א 219/87 אורי רחמני ואח' נ' שמש הדר חברה קבלנית לבנין בע"מ ואח' (פ"ד מג(3) 489, 503) נקבע כי: "מכאן שעם העברת הבעלות עוברת ממילא גם הזכות לבנות עליהם, לשון אחר: הקונה, הרוכש בעלות במקרקעין, רוכש גם את הזכות לשימוש ב"אחוזי הבנייה" שעליהם, שאלה הרי נובעים מן הבעלות בקרקע עצמה". הלכות עקרוניות אלה מחייבות בדיקה פרטנית כלומר האם בעסקה המקורית רכשו הדיירים זכאים גם את זכויות הבניה, שהרי הם יכלו להעביר, כאמור, רק מה שיש להם מסקנת בית המשפט : המסקנה שאליה יש להגיע היא כי לפי המסמכים הקיימים, הדיירים הראשונים - זכאים - לא רכשו זכויות בניה; ארחיק לכת ואומר, כי התובע, בהיותו עו"ד יכול היה לצפות לפרשנות מעין זו, ולכן נזהר מעריכת יותר מדי בירורים בהקשר לזכויות. דוגמא אחת להיעדר בירור היא: שאפילו אקבל את גרסתו שתקנון הבית שהיה אמור להיות מצורף לחוזה המקורי לא היה בתיק עמידר שהגיע אליו במקרה והיתה לו הזדמנות לעיין בכל מסמכיו, אזי קריאה של החוזה המקורי, שאינו ארוך, הביאה לידיעתו שקיים תקנון, ושאין זה התקנון הסטנדרטי. אדם הרוכש בנין בסדר גודל של כמיליון דולר בעבורו ובעבור מוטבים, אמור להיות "סקרן לדעת" ,שזו ההגדרה המינורית ביותר לתיאור המצב, אם יש לו עוד איזה הטבות, ואולי שמא גם הגבלות על הרכוש שהוא קונה. אבל כאן הסקרנות לא היתה מתכונות הרוכש, והוא השאיר את המצב כמות שהוא מבלי לערוך בירורים נוספים ישום הדין : האם בעסקה נשוא תובענה זו שיירה הנתבעת בידיה את זכויות הבניה? בהסכם המקורי המודפס עם זכאים נמחק חלק השורה המתייחס למכירה של זכויות הבניה ומעליו נכתבו בכתב יד המלים: חצר פלוס גג, כתיאור מה שנמכר. התובע התייחס לפרשנות של מסמך זה בעדותו, ובתשובה לשאלת בית המשפט כך העיד: "כשאני רואה מסמך כזה אני לא יודע אם יש זכויות בניה, אז איך אני יודע אם יש בעיה או לא. ברגע שמוחקים את זה וכתוב "חצר פלוס גג" לפי דעתי זה דווקא מחזק את זה שיש זכויות בניה. ז"א בנוסף לחצר והגג יש עוד זכויות בניה, כי אחרת לא היה חצר וגג". (עמ. 27).האנלוגיה לא מובנת. חצר וגג שייכים בדר"כ לרכוש המשותף, ואם הוצמדו לדירה מסוימת ונמכרו עמה, יש צורך באמירה ובהפרדה מפורשים כדי לתת לכך תוקף. לעומת זאת כבר למדנו מפס"ד מזרחי נ' חביב לעיל, כי אין זהות בין זכויות הבניה שהינן נכס בבעלות משותפת ושאינם חלק מהרכוש המשותף לבין הרכוש המשותף החרגה זו של החצר והגג מכלל הרכוש המשותף, מתאימה למעמדה של הנתבעת לפי סעיף 3 לתקנון (ר' ציטוט לעיל). התקנון, שבו הוענקה לנתבעת הזכות, כל עוד היא רשומה כבעלים, לשנות את הרכוש המשותף וגם להצמידו לאחרים. השומה (נספח 3 ל-נ/7) מוכיחה כי במסגרתה לא נמכרו זכויות בניה. בערעור על ההשגה (מסמך ב' לנספח 3 במסגרת נ/7 (סעיף 5)) כתב עוה"ד סדומי כי: "גם הערכת שווי הגג של המבנה מעל לדירה אין בה ממש, משום שעל-פי התוכנית המפורטת שבתוקף - אין כל אפשרות לקבל כיום היתרי בניה לתוספת בניה על הגג ואין כל סיכוי לכך גם בעתיד. לפיכך אין כל מקום לדרישת תוספת תשלום בגין :"הגג והחצרות". לפי עמדה זו, נכון ליום הערר היתה העמדה של עוה"ד סדומי שבפועל אין לו אחוזי בניה; ולא השכלנו לשמוע האם פוטנציאל של אחוזי בניה שווה כסף? האם לדעתו פוטנציאל זה נשום, למרות שהדבר לא כתוב בדוח השמאי? או שמא לא נשום מכיוון שלפי עמדת השמאי אין לדירה אחוזי בניה, ולא דווחה כבעלת אחוזי בניה? בטופס סיכום עסקת המכר (מוצג 4 ל - נ/17) מופיעה בטופס הסטנדרטי הדפסה המאפשרת התייחסות למחיר של זכויות בניה. רובריקה זו נשארה מיותמת בתקנון שהוא חלק מהעסקה המקורית, נכתב מפורשות בסעיף 11 שהמוכר שייר לעצמו את אחוזי הבניה על הגגות, ועל הקרקע; שהוא רשאי לבנות בהם ולשם כך לעשות שימוש ברכוש המשותף, ללא צורך בהסכמה מפורשת של הדיירים, שמסכימים לכך ע"י עצם החתימה על התקנון. לגבי נושא זה נחקר עוה"ד מיכאל הורביץ (עמ. 14) שבדק את תיק עמידר לצורך בניה. הוא עבד כמתמחה במשרד התובע, ובדק את מערכת החוזים. עו"ד הורביץ נשאל מפורשות לעניין התקנון שמוזכר בסעיף 11 להסכם המקורי והשיב: "קראתי את ההסכם. זה סעיף סטנדרטי שכותבים אותו בכל הסכם...לא ראיתי בו שום בעיה..אני עיינתי בתיק הנכס כמו שהוא, עברתי על התיק ולא נתקלתי במסמכים האלה. אם הייתי נתקל במסמכים זה היה "מקפיץ" אותי" (הכוונה במסמכים אלה זה לתקנון הנכס.- הערה שלי ד.פ. עמ. 14)...הבדיקות שלנו, כל התכנונים שלנו הסתמכו על זה שיש לנו חלק יחסי בזכויות הבניה של החלקה העיד התובע לעניין הרכישה מפטאל (עמ. 18): "למיטב ידיעתי, ההסכם הזה נוסח בצורה מאד קפדנית, כך שמר פטאל יוכל ליהנות מפטור לפי חוק מס שבח על מכירת זכויותיו בדירה ולא לשלם מס, ויתכן וזו הסיבה שבגללה לא מוזכרים זכויות בניה נוספות בהסכם. אני מבקש להדגיש שההסכם הזה לא נוסח על-ידי". (עמ. 18). בתשובה לשאלת בית המשפט הוא השיב: "אני הייתי במינהל וגם לי הציגו את תיק הנכס ואת הסכם הרכישה של זכאים מול רשות הפיתוח. שם לדעתי היו זכויות בניה. אני ידעתי איזה זכויות בניה יש בחלקה הזאת. אולי עמידר לא ידעו ולכן הם טעו בתמחור הנכס הזה (הכוונה לפטאל ששילם כרבע מהסכום ששילם התובע - הערה שלי - ד.פ.)...לפי תפישתנו, עמידר, מתי שהיא מכרה את הנכס לאותו זכאים, היא לא היתה מודעת לזכויות הבניה שיש בנכס ולכן קבעו מחיר מאד נמוך לזכויות האלה ולא כתבו שזכויות הבניה נשארות בידי עמידר. לא היתה הסתייגות בנושא זכויות הבניה. אני עו"ד שמתמצא בנדל"ן ואם אני רואה שעמידר לא הוציאה את זכויות הבניה מחזקתה, יש חוק ויש פסיקה שאומרת שזכויות הבניה זה רכוש של בעלי הזכויות. לא הייתי צריך לשאול שאלה כזאת. זה מה שרציתי לבדוק. הבדיקה שלי בעמידר היתה לראות שבשום מקום עמידר לא באה והוציאה את זכויות הבניה...לא כתבה שזכויות הבניה נשארות של היזם..." (עמ. 19). בעדותו ציין כי לדעתו היו לעמידר (עמ. 20) שני תיקים, האחד היה תיק של מכירות והשני תיק של בית משותף, ויתכן שבגלל זה התקנון לא צורף לתיק הנכס סביר היה להניח כי אם לעד שמתמחה בנדל"ן ידיעה על צורת העבודה של הנתבעת, הוא מן הסתם יבקש לראות גם את תיק הרישום, או לפחות יעשה בדיקה במשרד אם קיים תיק כזה ומה יש בו, במקום להסתפק באמירה מילולית של פקיד שישב מולו, ואשר לא עלה מהעדות שהוא חיפש מסמכים מעבר לתיק שהיה בפניו. איך נעשה המשך החיפוש לאחר הרהור מעין זה? כשנשאל ע"י בית המשפט (עמ. 21) האם נוסח סעיף 11 לחוזה המקורי המדבר על צירוף תקנון הדליק אצלו נורה אדומה השיב: "ישבתי עם אדם ששמו אבי לוי ושאלתי אותו אם זה ההסכם? מה יש עוד להסכם? והוא השיב שכלום". והדברים מדברים בעד עצמם פעמיים רכש התובע זכויות בניה. לטענתו עשה כן, כשהוא לא זקוק להם, באשר הם היו שלו כתוצאה מההסכם לרכישת הדירה. כפי שציינתי לעיל הוא לא מחה על כך, מכיוון שחשש שיטרפדו לו את העסקה. חשש זה עלה בליבו לאור העובדה שהליכי האישור לקחו זמן רב, נתקלו בקשיים ובבעיות, וגם החיוב לרכישת אחוזי הבניה משום מה "קפץ" לדעתו ללא כל הסבר הגיוני בפעם השניה. מסיבה זו גם לא מחה עד לאחר שהנושא הוסדר, אבל לא ויתר על זכויותיו. לעניין התקנון הוא העיד כי לא ראה את התקנון בתיק עמידר, ולכן עניין התקנון לא נבדק. עדי הנתבעת העידו כי התקנון היה בתיק, וכי לתיק נוספו במהלך הזמן, מסמכים חדשים בלבד מסקנה אופרטיבית : נתוני בסיס: בעסקה של כמיליון דולר : - מסיקים שהתייחסות לאחוזי בניה - רובריקה שמחוקה - מעידה דווקא על אחוזי בני שיש לרוכשי הדירה. - השארת הרובריקה הדנה באחוזי בניה בטופס דיווח - מעידה על אחוזי בניה ועל ניסוח קפדני כדי להימנע ממיסים. - תקנון שהינו חלק מהסכם הרכישה שקריאה בו מעידה על כך שזכויות לאחוזי הבניה נשארים אצל הנתבעת - מניחים שזה סעיף סטנדרטי, למרות שקיימת ידיעה שאולי תקנון נמצא בתיק אחר במינהל. - מבקשים מהמוכר פטאל את כל המסמכים הרלבנטיים מבלי לפרט, ולדרוש את התקנון סוף דבר : מסקנה מנתוני הבסיס: משום מה מתעורר הרושם שהתובע ועדיו לא רצו לשאול "שאלות מיותרות" ולא להעיר דובים מרבצם. התרשמתי ששלושת עורכי הדין שבדקו את הנושא בזמן אמת, סברו, כנראה, "שעלו" על מציאה נדלני"ת, לפי הבנתם הם את המסמכים. הבדיקה שהם ערכו בנושא היתה ממוקדת, במובן זה שמה שעניין אותם זה הוא האם אחוזי הבניה שייכים לדירה אם לאו, וזאת לאור כוונתם לבנות. הבדיקה נעשתה ע"י הצגת מינימום שאלות אפשרי, וע"י כך שנושא זכויות הבניה - לא אוזכר במפורש. המסמכים מעידים על כך שהנתבעת שיירה לעצמה את אחוזי הבניה, שיירה לעצמה את האפשרות לבנות ברכוש המשותף כמו גם את האפשרות להחריג חלקים מהרכוש המשותף ולמוכרם. לאור כל האמור לעיל, אני דוחה את התביעה. התובע ישלם לנתבעת שכ"ט עו"ד בסכום של 40,000 ₪. כמו כן זכאית הנתבעת להוצאותיה אותן ישום הרשם. הסכומים ישאו ריבית והצמדה כדיןבניהזכויות בניה