תביעה נגד אגודה שיתופית

פסק דין ארבע תביעות, שעניינן עתירה לביטול חוזים לרכישת יחידות נופש בגין הפרה יסודית, תביעה להשבת הסכומים ששולמו מכוחם של החוזים, ותשלום פיצויים בגין עגמת הנפש שנגרמה לתובעים. הדיון בתביעות אלה אוחד. כללי 1. התובעים, יחידים ומשפחות (להלן יקראו גם: הרוכשים), התקשרו בהסכמים עם הנתבע, קיבוץ אלמוג אגודה שיתופית חקלאית בע"מ (להלן: הנתבע), במהלך שנת 1998, לרכישת זכות נופש בת שבוע אחד בשנה למשך 30 שנה (time sharing) במלון שהתעתד הנתבע להקים בתחומו (להלן: "המלון" ו-"הפרויקט"). ההסכמים נחתמו במסגרת כנסים שנערכו על-ידי חברת השיווק א.ג.נ.י חברה לייזום פרויקטים וניהול השקעות בע"מ (להלן: אגני), עמה התקשר הנתבע למטרת שיווק הפרויקט. המלון לא נבנה כמתוכנן, ומכאן התביעות שלפני, בהן, כאמור, מתבקש ביטול החוזים, השבה ופיצויים. הצדדים הגיעו להסכמה דיונית לפיה בית המשפט יפסוק במחלוקת בהתאם למסמכים שבתיק הכוללים, בין היתר, תצהירי עדות ראשית מטעם הצדדים ומסמכי ההתקשרות שבין הצדדים, ולאחר הגשת סיכומים, תוך שהצדדים מוותרים על חקירות נגדיות של המצהירים השונים. טענות הצדדים 2. התובעים טענו כי הנתבע הטעה אותם להתקשר עמו בהסכמים, בהציגו מצג טרום-חוזי שבו הסתיר מהרוכשים עובדות רלוונטיות בחוסר תום-לב. נטען, כי הנתבע ידע, כבר במועד ההתקשרות, שרשויות התכנון אישרו תכנית מתאר ארצית לתיירות שאינה מאפשרת את בניית המלון ושהסיכוי לשנותהּ קלוש ביותר, אולם בחר להסתיר מידע זה מהתובעים הן במעמד חתימת החוזים, והן בהמשך, בהוסיפו לגבות מהם את התמורה בגין זכויות הנופש ודמי האחזקה בגינן, תוך שהוא ממשיך במצגיו, לפיהם בניית המלון תחל בקרוב מאוד. גם לאחר הקביעות הברורות ביחס לנתבע, בפסק-דינו של בית-משפט השלום (פסק-דינו של כב' הש' צבן מיום 12.12.00 - ת"א (י-ם) 22260/99 גוזלן ו-12 אח' נ' קיבוץ אלמוג), בנוגע להתקשרויות דומות לפיו חויב הנתבע להשיב את סכומי התמורה ששילמו לו רוכשים אחרים - הוסיף הנתבע לדבוק בשלו, גם כלפי התובעים דנן. לשיטת התובעים, הנתבע הפר את ההסכמים הפרה יסודית כתוצאה מאי בניית המלון, בסופו של דבר. לטענתם, זכות הנופש שניתנה להם בבית ההארחה שהיה קיים אצל הנתבע אינה מהווה קיום של ההסכמים, וממילא אין להידרש לטענה זו בשלב זה, שבו ברור היה שלא קיימת כל אפשרות לבנות את המלון, וממילא הפרת ההסכם הנה יסודית ויורדת לשורש ההתקשרות בין הצדדים. הנתבע, מצידו, טען, כי בהסכמי רכישת יחידות הנופש נמכרו לרוכשים זכויות ביחידות הנופש באתר ההארחה בנתבע, שבצידן אופציה לקבל זכות ביחידת נופש ברמת מלונאות גבוהה יותר. בהתאם לכך, סיפק הנתבע לרוכשים נופש שנתי באתר ההארחה ובכך קיים את חלקו בהסכמים עם הרוכשים, במיוחד משום שלרוכשים לא נמכרה זכות נופש ביחידה ספציפית, שכן התכנית המקורית לבניית המלון לא צורפה להסכמים אלו. עוד טוען הנתבע, שמעולם לא התחייב לבנות את המלון, אלא לפעול לשנוי המצב התכנוני שחל על השטח, בכדי לאפשר את בנייתו, כפי שאכן עשה, וְהמלון לא הוקם בסופו של דבר מסיבות שאינן תלויות בנתבע. בנוסף, הנתבע מתנער מאחריות אפשרית לשיווק יחידות הנופש לרוכשים, ובכלל זה באשר למצג הטרום-חוזי שהוצג להם, והוא מטיל את האחריות לשלב זה על כתפי חברת אגני. לחלופין, העלה הנתבע טענת קיזוז, לפיה יש לקזז מהסכומים הנתבעים על-ידי התובעים את עלות הנופש שניתן להם בבית ההארחה בנתבע. פלוגתאות וְמוסכמות 3. הצדדים גיבשו פלוגתאות וְמוסכמות כדלקמן: האם החוזים שנחתמו בין הצדדים הנם חוזים אחידים, על-פי חוק החוזים האחידים, התשמ"ג-1982; מה היה המצג הטרום-חוזי שהוצג לרוכשים ובהתבסס עליו נחתמו ההסכמים ומי האחראי למצג זה; האם הופקד אחוז מסוים מהתמורה בחשבון נאמנות, ואם כן - מה שעורו; האם הייתה התחייבות לנופש חלופי על-ידי חברת אינטרוול, ומה טיבו של הקשר בינה לבין הנתבע; מהו שיעור סכומי התמורה ששולמו על-ידי הרוכשים מכוח ההסכמים השונים, וכן, מהם התשלומים ששולמו כדמי אחזקה וכדמי תחלופה לחברת אינטרוול; האם מי מהתובעים ניצל זכות נופש אצל הנתבע, אם כן - מתי, והאם קיימת לנתבע זכות קיזוז בשל כך. טענה זו לא פורטה דייה בכתב ההגנה שהגיש הנתבע, ועל-כן החליט בית-המשפט שלא לכלול את סוגיית הקיזוז ברשימת הפלוגתאות המוסכמות. בקשת רשות ערעור על החלטה זו נדחתה, מהטעם שטענת קיזוז כטענת הגנה צריכה להיטען בפירוט ואין די בהעלאתה בתצהירים שהוגשו מצד בעל-הדין המבקש להיבנות ממנה. בעקבות החלטה זו, ביקש הקיבוץ רשות לתקן את כתב הגנתו. בקשה זו אושרה, וטענת הקיזוז הוּספה לרשימת הפלוגתאות. רשימת המוסכמות כוללת את המוסכמות הבאות: הקיבוץ התקשר עם אגני לשם שיווק יחידות הנופש, לא קיים באתר מלון בן כמה קומות וגם לא יכול היה להיות קיים מטעמים של תכנון ובניה; ההסכם בין הקיבוץ לבין אגני יוגש לבית-המשפט על ידי הנתבעים; ככל שכתבי ההתחייבות חתומים - הנם מאושרים; באוגוסט 1998 התקבלה החלטה של רשויות התכנון בדבר אי הקמתוֹ של המבנה המרכזי של המלון; הוסכם על מועד ביטול החוזים בת"א 9149/01 - ביום 28.2.01, והתובעים בת"א 2385/02 בטלו את החוזים ביום 26.11.01. הליך השיווק וההתקשרות החוזית 4. התובעים הוזמנו להשתתף בכנסים שנערכו במלונות יוקרתיים בירושלים, במהלך שנת 1998. בכנסים אלו נכחו עשרות משתתפים שהוסבו לשולחנות נפרדים, ובכל שולחן נכח נציג מכירות של חברת אגני. בפני התובעים, כרוכשים פוטנציאליים של זכויות הנופש, הוצג מצג מפורט מאוד של המלון שייבנה אצל נתבע, מצג שכלל מצגת ממוחשבת צבעונית ותמונות צבעוניות, שיצרו הדמיה מוחשית של המלון שייבנה בקיבוץ השוכן לחוף ים המלח (להלן: המצגת) (ר' למשל: סעיפים 3-6 לתצהיר הגב' אסתר קוטלר בת"א 5971/02). מעיון בתמונות אלה, אכן עולה, כי מדובר במלון סוויטות מפואר בדרגת תיירות בת חמישה כוכבים שבו בריכה פרטית ומרכז בריאות (ר': נספח א'-ב' לכתב התביעה; נספחים ד'-ה' להסכם בין הנתבע לרוכש זכות הנופש: המתקנים הקיימים ותיאור הפרויקט - נספח ד' לכתב התביעה; נספח א'-ג' לתצהיר הגב' נינה גלן ונספחים א'-ג' לתצהיר הגב' גלינה גולוב, שהוגשו בת"א 4540/03). לתמונות אלה נלווה דף הסבר, שבו מפורטים באריכות מספר יתרונות בולטים במיוחד, הכוללים: נופש שהוגדר כ"פינוק תקופתי" המספק "נופש מובטח... ללא קשר למצבכם הכלכלי", תוך שהוא מאפשר לחסוך "בהוצאות "האקסטרה" המדהימות אותך כאורח". בהמשך לכך, התקשרו התובעים עם הנתבע בהסכמים לרכישת זכות נופש בבית המלון (ר': נספח ג' לכתב התביעה בת"א 9149/01). ההסכמים נוסחו באופן זהה, פרט לסכומי התמורה המשתנים בין הסכם להסכם. חלק מהתובעים התקשרו בהסכמים שכללו גם זכות תחלופה בינלאומית של הנופש (ר': נספח ה' לכתב התביעה בת"א 9149/01). 5. לשיטת התובעים, התקשרותם בהסכמים אלה באה לאחר שהעריכו את מהות המוצר אותו הם עתידים לרכוש, על-פי תמונות ההדמייה הממוחשבת, בהן נראים בבירור מתקני המלון וחדרי האירוח שבו, ועל-פי המצג הכללי שהוצג להם, לפיו הפרויקט להקמת המלון מצוי כבר בשלב הבניה, וְכל שנותר הוא להמתין להשלמתו בכדי לממש את זכות הנופש בו. נטען כי התובעים התייחסו למצג זה במלוא הרצינות, תוך שהם מושפעים גם מאופיים המכובד של הכנסים, ששידר אמינות והגינות. בפני התובעים לא הובא כל פירוט באשר לשלב המדויק שבו מצוי הפרויקט, ובכלל זה המצב התכנוני החל על השטח שבו מיועד להיבנות המלון. התובעים הוסיפו, כי הופעלו עליהם לחצי שכנוע בלתי מבוטלים, והוסבר להם שנקרית בפניהם הזדמנות חד-פעמית שלא תישנה. הועבר להם מסר לפיו מועד החתימה על החוזים חייב להיעשות באותו מעמד ולא במועד מאוחר יותר, וְלא נותרה בידם שהות כלשהי לערוך בירורים שונים, ובכלל זה לבדוק את הדין התכנוני שחל על השטח שבו מיועד להיבנות המלון. כך פירטה, למשל, הגב' לודמילה בודניצקי, פנסיונרית שרכשה זכות נופש מהנתבע: "הציגו בפנינו נציגי הקיבוץ מצג, לפיו ייבנה באתר של הנתבעת בית מלון, הכולל בריכה פרטית לאורחי המלון, מרכז בריאות וספא ו/או חוף פרטי וכל השירותים הנלווים במלונות הכי מפוארים.... נציג הקיבוץ שישב עמנו, הפעיל עלינו שכנוע והסביר שאם לא נחתום תוך זמן קצר נאבד את האפשרות לרכוש שבוע שמתאים לנו.... בין השאר הציגו בפנינו פרוספקטים מרהיבים, הציגו שפנינו הדגמות והדמיות של המלון עם תמונות מרהיבות צבעוניות של המלון החדיש שיוקם על התוספות והשירותים... לדברי נציגי הקיבוץ, היה הפרויקט אמור להיבנות תוך שנתיים, לא יותר, ועד אז הוסבר לנו שנוכל להשתמש מדי שנה במשך שבוע ביחידות נופש הקיימות בקיבוץ. ואכן, ניצלנו זכות זו ויצאנו לנתבע והופתענו להיווכח בחדרים ללא אפשרות לנופש כלשהו, אולם סברנו כי הדבר ישתנה עם בנית המלון." (סעיפים 4-7 לתצהירה בת"א 5971/02; תמונות המשקפות את המלון שיבנה - נספחים א'-ג' לתצהיר). 6. מנגד, הנתבע ביקש לפטור עצמו מאחריות בטענה לפיה היה על התובעים לבדוק את המצב התכנוני של הפרויקט בטרם החתימה על ההסכמים, וכי היה עליהם להבין, מנוסח החוזים, כי כלל לא הובטח להם שהמלון אכן יבנה בסופו של דבר. הנתבע הפנה, בין היתר, לחלק המקדמי של ההסכם, שבו נכתב כדלקמן: "והואיל והנתבע מצהיר, כי ברצונו לאגד חברה בע"מ שבאמצעותה או עבורה ימולאו כל ההליכים שיידרשו, לרבות שינוי תכניות ת.ב.ע ו/או יעוד הקרקע, לצורך קבלת היתר חוקי כדין לבנות באתר... והואיל והנתבע מצהיר כי בניית המלון, שיבנה על ידי החברה, יהיה כפוף להשגת כל ההיתרים הדרושים על פי דין, וכי אם לא יושגו היתרים כאלה מסיבות שאינן תלויות בקבוץ ו/או החברה שקשורות לרשויות, במועדים הקבועים בהסכם זה, יידחה בניית בית המלון למועד אחר..." (נספח ד' לכתב התביעה). 7. טענה זו של הנתבע אין לקבל: התמונות והמצגת שהוצגו בפני הרוכשים הציגו את הנכס הנמכר בדרך ברורה ומוחשית ביותר מכפי שהוצגה בלשון החוזים וְהנתבע לא הביא לידיעת התובעים, ולו מקצת מהפרטים התכנוניים הנוגעים להקמת הפרויקט. בענייננו, אין מחלוקת כי תכנית המתאר הארצית לתיירות (תמ"א 12), שאינה מאפשרת את בנית המלון, אושרה כבר במהלך חודש אוגוסט 1998, עת שווקו היחידות במלוא המרץ לתובעים, במסגרת אותם כנסים ונמכרו זכויות הנופש בפרויקט. חרף זאת, הנתבע לא יידע את הרוכשים בפרטי מצב התכנוני שחל על השטח שאינו מאפשר את בניית המלון אלא בכפוף להליך ארוך וממושך, שתוצאתו כלל אינה ודאית והצלחתו מוערכת בסיכוי נמוך ביותר, הנובע מהקושי הכרוך בשינוי תמ"א שאושרה זה מכבר על-ידי רשויות התכנון. מגרסת התובעים עולה כי כלל לא הוזכרה בפניהם האפשרות שהמלון לא ייבנה, וכן לא הוצגו בפניהם תמונות של המלון הכפרי ואשר לגרסת הנתבע, מהווה אחת האופציות אותה רכשו התובעים במסגרת זכות הנופש (ר': סעיף 12 לתצהיר מר שמואל מזרחי בת"א 9149/01). מאופן ניהול המצגת וההליך השיווקי והרקע אשר אפף את חתימת החוזים עולה כי הנתבע עמעם וטשטש את התמונה באשר לסיכויי הקמתו של המלון ולא שיתף, ולו במעט, איש מהתובעים, במידע אשר היה ברשותו ובידיעתוֹ. אף, וכאמור לעיל, תוכנית המתאר הארצית שלא אפשרה בנייתו של המלון, התקבלה בחודש אוגוסט 1998 (כאמור במוסכמות), נחתם, לדוגמא, החוזה נספח ד' לכתב התביעה בת"א 9149/01, ביום 23.2.98. אמנם, חוזים אחרים נחתמו באמצע שנת 1998 אולם באותו מועד היה ידוע לנתבע כי סיכויי הקמת המלון קלושים. האדריכל, מר דניאל בר-קמה, אשר המציא תצהיר עדות ראשית מטעם הנתבע, מפרט, בין היתר, בתצהירו, כי תהליך קבלת אישור לשינוי תב"ע, תהליך שהיה נחוץ, הנו תהליך ארוך הדורש אישורים של גורמים רבים. לדבריו, לאחר אישור הוועדה המקומית, עברה התוכנית לאישור מועצת התכנון העליונה אשר לא אישרה את התוכנית. ניסיונותיו לשנות את ההחלטה לא צלחו. בעקבות כך תוכננו 30 יחידות נופש צמודות קרקע. האדריכל אינו מפרט בתצהירו את לוחות הזמנים של האירועים המפורטים לעיל ואלה נותרו עמומים. דברים דומים באשר להשתלשלות האירועים, בנקודה זו, מפורטים בסעיף 17 לתצהירה הראשון של הגב' סול לביא בן-שימול, מטעם הנתבע. מהאמור לעיל, ומהמפורט בתצהירי התובעים (אשר מקצת מהם צוטט לעיל) עולה שהנתבע הציג את האפשרות המזערית (אם בכלל), באשר לאי בניית המלון בשולי הבמה, והפך את המלון, בפועל, לאבן השואבת אשר תמגנט את הרוכשים הפוטנציאלים, והתובעים בכללותם, תוך שהעלים והסתיר את העובדה, אשר, כאמור, כבר הייתה בידיעתו, לפיה קלוש הסיכוי שהמלון ייבנה. עוד יש לציין בהקשר זה כי למקרא תצהירי התובעים מזדקרת מיד המסקנה לפיה איש מהתובעים לא היה מתקשר בהסכם עם הנתבע לוּ היה יודע אשר ידע הנתבע באשר לסיכויים הקלושים להקמת המלון. 8. דוקטרינת ההטעיה, המגדירה מה ייחשב כהטעיה, קובעת כי אי גילוי מידע בשלב כריתת החוזה ייחשב להתנהגות שאינה מקיימת את דרישת הדרך המקובלת ותום הלב (ר': ע"א 207/79 רביב מה נ' בית יולס, פ"ד לז(1)533). משלא העמיד הנתבע את הרוכשים על נתונים חיוניים שהיו בידיעתו, ושאילו ידעו אותם, ספק רב אם היו מתקשרים בחוזה - נהג כלפיהם בחוסר תום לב והטעה אותם להתקשר בחוזים. כלל הוא, שהטעיית הקונה אינה נרפאת בהחתמתו על החוזה, שכן המוכר הוא שחייב ליידע את הקונה בפרטי העסקה (ר': ע"א 498/88 מירון נ' קידר, פ"ד מד(4) 250, 255). על כן, ובמסגרת הוראת סעיף 12 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973, עומדת לתובעים הזכות לביטול ההסכמים: הנתבע ביקש לשווק ולמכור מוצר כאשר ידע, בפועל ממש, כי סיכוייו לספקו קלושים ביותר וחרף זאת הציגו באור יקרות ונמנע מלשתף את התובעים במידע שהיה ברשותו באשר לגורלו הלוט בערפל של המלון. לא זו הדרך לערוך עסקאות מסוג זה ולא ניתן לאמר כלל ועיקר כי התובעים התקשרו בעסקה תוך מודעות לפרטים הרלבנטיים שאמורים היו להיות מובאים לידיעתם. דרך השיווק שבה נקט הנתבע נועדה לגרום לתובעים להתקשר עמו בחוזה לו לא התכוונו כלל ועיקר. אמנם, החוזים אינם מתעלמים מהאפשרות לפיה המלון לא יוקם. כך נאמר, למשל, בסעיף 4 לחוזים, כי זכות הנופש תקום, לרוכש, בחדרי האירוח הקיימים או ביחידות הנופש הקיימות בקיבוץ "ו/או בבית מלון שיוקם על פי המתוכנן, לכשיוקם, בכפוף למתן היתר, וְרשיונות כדין . . . ". יחד עם זאת, נקט הנתבע, באותו חוזה, במסר כפול: בסעיף 5.2 לחוזים נאמר: "הרוכש מצהיר בזה כי ידוע לו כי בנייתו של המלון כפוף בין היתר להשגת ההיתרים . . . וכי עד לבנייתו של המלון כאמור, זכות הנופשים מוגבלת לשימוש בחדרי האירוח הקיימים . . . ". לכך יש לצרף את שנאמר לעיל: במסגרת המצג הטרום חוזי הוצב המלון כגורם אשר בזכותו יש וראוי להתקשר בחוזה והמלון היווה מבחינת הנתבע או נציגו, כמושא ההתקשרות, ומאידך, האפשרות כי בנייתו של המלון לא תצא לפועל הוצנעה בקרן זוית אפלה. בכל המידע אשר נמסר לתובעים (ועובדה זו עולה כחוט השני בתצהירי התובעים כולם: ר' סעיף 6 לתצהיר מר צינקר, סעיף 6-5 לתצהיר מר יורקובסקי, סעיף 5 ו- 10 לתצהיר מר מיכאל שוורץ, וסעיף 7-6 לתצהיר מר אלכסנדר קבישב) הוצבה בנייתו העתידית של המלון כעובדה של ממש ואשר אינה מוטלת בספק. האחריות למצג הטרום-חוזי 9. לטענת הנתבע, גם אם אכן נעשו מצגים טרום-חוזיים כאלה כלפי הרוכשים, הוא אינו אחראי להם. לשיטתו, חברת אגני היא זו ששיווקה את יחידות הנופש לרוכשים ללא מעורבות הנתבע ומבלי שנטל חלק בהצגת העסקה לרוכשים. כל תפקידו של הנתבע ביחס לרוכשים, בשלב שקדם לחתימת ההסכמים, התמצה באירוחם לסופי-שבוע ללא תשלום בסוויטות נופש בתחומי הנתבע, לשם התרשמות מהנופש אותו יקבלו אם יתקשרו עם הנתבע בהסכמים לרכישת זכות נופש. לשיטת הנתבע, הוא הנחה את אגני להציג בפני כלל הלקוחות הפוטנציאליים הסכם המתאר בצורה מפורשת את זכויותיהם והתחייבויותיהם של הרוכשים לרבות הסיכונים הקיימים ביחס להתקשרות זו, ובכלל זה גם האפשרות שלא יוקם מלון. עוד נטען כי הסכם העבודה עם אגני בוטל בהסכמה לאחר שזו החלה בשיווק יחידות הנופש ונקלעה לקשיים כלכליים. טענה זו של הנתבע דינה להידחוֹת. חברת אגני פעלה כנציג של הנתבע מכוח הסכם עבודה, שבו הוטל עליה התפקיד השיווקי של יחידות הנופש בפרויקט מטעם ובשם הנתבע. אין מחלוקת בין הצדדים ש"הנתבע התקשר עם חברת א.ג.נ.י לשם שיווק יחידות הנופש." (ר': עמ' 5 לפרוט' מיום 29.5.02), כפי שהדבר תואם גם את הקבוע בהסכמים לרכישת זכויות הנופש: "והואיל וחברת א.ג.נ.י ... הנה חברה ... שתעסוק בין היתר בשיווק .. יחידות נופש..." (להלן: החברה המשווקת). ובהמשך נקבע כי, אגני "מוכרת בזה בהסכמת ובשם הנתבע ו/או החברה שתקום לפי הענין, זכות נופש לרוכש...". (ר': החלק המקדמי של ההסכם וסעיף 5.1 להסכם - נספח ד' לכתב התביעה). בנוסף, הנתבע לא ביסס את טענתו בדבר ההנחיות שהנחה את אגני בנוגע למידע שיימסר לרוכשים בטרם החתימה על החוזים. הנתבע לא הציג את ההסכם שנחתם בינו ולבין אגני, ואף לא ביקש לצרפהּ כצד שלישי לדיון בתביעות דנן. בנוסף, אין חשיבות ליחסים הפנימיים בין הנתבע לבין אגני ולשאלת הפקדת התמורה שקיבלה אגני מהרוכשים בחשבון נאמנות - לגבי אחריותו של הנתבע לעניין הטעיית התובעים להתקשר עימו באותם הסכמים. נציגי אגני נתפסו על-ידי הרוכשים הפוטנציאליים במסגרת אותם כנסי שיווק כנציגי הנתבע ולא כנציגי צד שלישי כלשהו (ר': סעיפים 4-7 לתצהיר הגב' אסתר קוטלר, בת"א 5971/02). לרוכשים ברור היה כי אגני פועלת בשם הנתבע, אם כשלוחה שלו ואם כשותפה למיזם. משקיבל הנתבע כספים מהתובעים בתמורה לזכויות הנופש שנמכרו להם וסיפק להם נופש חלופי בתחומו, אין מקום לטענה כי אינו אחראי להטעיית התובעים. לא-זו-אף-זו, הנתבע המשיך במצג הטרום-חוזי שהציגה אגני, גם לאחר שנחתמו החוזים, לפיו הפרויקט כבר נמצא בהליכי ביצוע ובניית המלון תושלם בתוך זמן קצר. כך, למשל, בהודעה ששלח הנתבע לרוכשים ביום 31.5.99 נכתב: "ברצוננו לעדכנכם על תכניות הפיתוח בכפר הנופש אלמוג. בימים אלו ממש אנו מרחיבים את כפר הנופש ומוסיפים 30 חדרי אירוח נוספים." (נספח ו' לכתב התביעה בת"א 9149/01). אגני שווקה הלכה למעשה את זכויות הנופש המלון כשייכות אך וְרק לנתבע והנתבע הוא זה החתום על ההסכמים! לפיכך, הנתבע אחראי למצג הטרום-חוזי שמכוחו ולפיו התקשרו הצדדים בהסכמים, הן מכוח אחריותו השילוחית לפעולתה של אגני והן מכוח אחריותו הישירה, כפי שבואר לעיל. הפרת ההסכמים 10. אין חולק, כי המצב התכנוני שחל על השטח בתכנית המתאר הארצית לא אִפשר את בנית המלון כפי שהוצג לרוכשים באותם כנסים, וכי המלון לא נבנה בסופו של דבר (פרוט' מיום 29.5.02). טענת הנתבע הנה כי הוא עמד במוטל עליו בהסכמים, שכן חובתו מכוחם הייתה אך לפעול לאישור תכנית הבנייה של המלון. גם טענה זו דינה להידחות. אמנם, מכוח ההסכמים הוטל על הנתבע לפעול להשגת כל אישורי הבניה הנדרשים, אולם בבסיס ההסכמים שנכרתו בין הצדדים עמדה זכות הנופש במלון שלא כדבר התלוי באישורן של רשויות התכנון את התכנית לבניית המלון, אלא כהתחייבות שהנתבע אמור לספק לרוכשים. משכשל הנתבע למלא התחייבותו זו יש בכך משום הפרה יסודית של ההסכם. 11. כך, נדחית טענתו האחרת של הנתבע, לפיה קיים את ההסכמים בספקו נופש חלופי לתובעים, באתר ההארחה בקיבוץ, בסטנדרטים שעמדו בתנאי ההתקשרות. לשיטתו, משלא צורפה לחוזים תכנית הבניה המקורית, לא נמכרה לרוכשים זכות נופש ביחידה ספציפית במלון אלא ביחידת נופש בלתי מסויימת בנתבע. אולם, כאמור, בניית המלון היא שעמדה ביסוד ההתקשרות בין הצדדים, והמוצר שנמכר לתובעים היה זכות נופש יוקרתי בסוויטות מלון מפואר בדרגת תיירות גבוהה, להבדיל מזו המסופקת ביחידות הנופש באתר ההארחה הכפרי של הנתבע. אתר ההארחה של הנתבע בנוי חדרים בודדים, בעוד חלקו המרכזי והעיקרי של המלון תוכנן להיבנות כמבנה מרוכז בן חמש קומות שבו בריכת גופרית וספא, כפי שהודגם לתובעים במצג הטרום-חוזי באופן מוחשי ביותר. מכאן, שקיים שוני יסודי בין זכות הנופש במלון לבין הנופש באתר ההארחה הקיבוצי, וְניתן לומר שמדובר בשני מוצרים שונים. "הפרה יסודית" מוגדרת בהוראת סעיף 6 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א-1970 (להלן: "חוק התרופות") כהפרה שניתן להניח לגביה שאדם סביר לא היה מתקשר באותו חוזה, אילו ראה מראש את דבר ההפרה ותוצאותיה. בדיקה זו נערכת לגבי הצד הנפגע ולא לצד המפר, ומתייחסת למועד בו נודעו לנפגע תוצאות ההפרה, אך בהתבסס על הידע שהיה לו בעת כריתת החוזה (ר': ג' שלו, דיני חוזים (תש"ן), 553). אילו דבר ההפרה היה ידוע לרוכשים בעת ההתקשרות, כלל לא היו משקיעים ממיטב כספם במוצר שכזה. בנוסף, גם אם ניתן לסבור, כי הצדדים הסכימו שהנופש באתר ההארחה יסופק כתחליף זמני עד להשלמת בניית המלון, לא ניתן לקבוע שבאספקת נופש זה מילא הנתבע אחר התחייבותו החוזית, שכן כוונת הצדדים בעת ההתקשרות לא הביאה בחשבון, כאפשרות ממשית, שהמלון לא ייבנה בסופו של דבר, והתובעים יוותרו אך עם זכות הנופש באתר ההארחה הקיבוצי. חוזה אחיד 12. הצדדים טענו בקצרה בשאלה האם החוזים שנחתמו בין הנתבע לבין הרוכשים הנם חוזים אחידים. אולם, גם אם אכן מדובר בחוזים אחידים, כמשמעותם בחוב החוזים האחידים, לא באה הפניה בסיכומי התובעים לתנאים המקפחים בגינם יש לבטל את החוזה או מקצת מהוראותיו. סכומי ההשבה 13. הפרתם היסודית של ההסכמים מקנה לתובעים זכות לביטול החוזים ולהשבת הסכומים ששילמו לנתבע מכוחם. הסכומים ששולמו על-ידי התובעים נחלקים לכמה סוגים: כל התובעים שילמו תמורה עבור רכישת זכות הנופש, בסכום משתנה בין התובעים; חלק מהתובעים גם שילמו דמי אחזקה שנתיים בגובה 150$ בצירוף מע"מ לשנה; וחלק מהתובעים שילמו בנוסף גם תשלום לחברת התחלופה אינטרוול בעבור אפשרות התחלופה הבינלאומית של זכות הנופש (ר': הפירוט המלא של הסכומים שהשבתם נתבעת - סעיף 33 לסיכומי התובעים). התובעים ביססו את הסכומים הנתבעים בתדפיסים הבנקאיים שצירפו לתצהיריהם המאשרים את התשלומים ששילם כל תובע לנתבע . עוד תבעו לחייב את הנתבע להשיב להם את הכספים ששלמו לבנקים למטרת הפקת דפי החשבון שסייעו להם בביסוס תביעתם זו. הנתבע חלק בכלליות על הסכומים ששילמו התובעים, תוך הפנייה, בלתי מסוימת, לתצהירי התובעים, מבלי לפרט את דרך החישוב שערך, ומשכך לא הרים את הנטל לסתור את הסכומים להם טענו התובעים בתצהיריהם כסכומים שיש לחייב את הנתבע בהשבתם. עוד טען הנתבע, כי רק חלק מהסכומים הללו הגיעו לידיו והשאר נותר בידי אגני. מהאמור לעיל עולה כי גם טענה זו דינה להידחות. בסיכומי הנתבע נטען, לגבי מקצת התובעים, כי שולמו על ידם סכומים שונים, קטנים יותר, (בד"כ בסטיה לא משמעותית) או כי למקצתם של הרוכשים נערך זיכוי לגבי תשלומים מסוימים. כנגד זאת, נטען, כי הזיכויים באו, מקום שנעשה, במקביל או בהתאם, לתשלום מזומן. משטענו הרוכשים בתצהיריהם כי אלה הסכומים ששולמו על ידם ולא באה סתירה ממשית לטענה זו - יש לקבל את טענות התובעים לגבי הסכומים ששולמו על ידם, דהיינו הסכומים המפורטים בתצהיריהם. 14. הנתבע העלה טענה חלופית, לפיה אם יימצא חייב, יש לקזז את עלות האירוח הקיבוצי שסיפק הנתבע לחלק מהתובעים. הגב' סול לביא בן-שימול, מרכזת המשק בנתבע, העידה בפירוט על מועדי האירוח של חלק מהתובעים באתר ההארחה הקיבוצי, והפנתה לכרטיסי הזמנות נופש מתאימים (סעיף 21 ונספחים יא/1-יא/14 לתצהיר העיקרי; סעיפים 1-3 ונספח א' לתצהיר המשלים). הנתבע הפנה גם לחוות-דעת של רואה החשבון מר דב ויינשטיין. חוות-הדעת התבססה על דו"חות ביצוע תמחיר של בית ההארחה בנתבע ועל דו"חות כספיים מבוקרים לשנים 2000-2003. צורפו לה הנספחים הבאים: סקירה אנליטית של דוחות כספיים לשנים 2000-2003; דוחות כספיים מבוקרים לשנים 2000-2003; תרשים התפלגות הלינות בבית הארחה לפי סוג אירוח ומחירוני תיירות ונופש לשנים 2000-2003; דו"חות ביצוע תמחיר לשנים 1998-1999. בחוות-הדעת חושבה עלות התפעול של יחידת אירוח לחודש, והרווח הממוצע ליחידה לחודש, שהוצג גם בדרך של אחוז הרווח מההכנסות. מאחר שההסכמים נועדו לספק לרוכשים זכות נופש במלון שתוכנן להיבנות בנתבע ולא באתר ההארחה הקיבוצי, וְאילו ידעו הרוכשים בעת ההתקשרות כי המלון לא ייבנה בסופו של דבר ומימוש זכות הנופש שרכשו ייעשה אך באתר ההארחה הקיבוצי, כלל לא היו מתקשרים באותם הסכמים. מכאן, לא ניתן לאמר שבאספקת נופש זה מילא הנתבע את התחייבותו החוזית, שכן, כאמור, כוונת הצדדים בעת ההתקשרות לא הביאה בחשבון, כאפשרות ממשית, שהמלון לא ייבנה בסופו של דבר, והתובעים יוותרו אך עם זכות הנופש באתר ההארחה הקיבוצי. לפיכך, אין לנכות מסכומי התמורה ששילמו התובעים אלה את עלות האירוח. האירוח בו עשו שימוש מקצת התובעים נועד למלא את החלל עד לבניית המלון ולא היווה תחליף לשימוש הצפוי במלון. לא זו התמורה בגינה התקשרו התובעים עם הנתבע וגם לא מקצתה. גם אם אין מדובר במתנה, כטענת התובעים, אין מדובר בעסקה האמיתית שבין הצדדים. התמורה בגין תחלופה בינלאומית של זכות הנופש 15. בנוסף על התמורה עבור זכויות הנופש, שילמו חלק מהתובעים גם תשלומים לחברת אינטרוול בתמורה לזכות תחלופה בינלאומית של הנופש ברחבי העולם. חברת אינטרוול הנה חברה לתחלופת זכויות נופש, עמה התקשר הנתבע, כדי לספק לרוכשים זכות נופש עולמית. הנתבע אינו יכול להישמע בטענה שאין לחייבו בהשבת הסכומים ששולמו לחברה זו, שכן הסכומים ששולמו לה על-ידי התובעים שולמו בידיעת הנתבע ומכוח אותם הסכמים שנקשרו בינו לבין התובעים. גם ביחס לסוגיה זו, יש להתחשב בכך שזכות הנופש במלון בנתבע היא המוצר העיקרי שנמכר בהסכם, ואפשרות התחלופה הבינלאומית הנה אך בגדר מוצר נלווה ומשני לה. הדבר נתמך היטב בעדויות התובעים, לפיהן, הגורם העיקרי והיחיד להתקשרות עם הנתבע היה זכות הנופש במלון המובטח וקירבתו לים המלח, וְהם לא מצאו עניין ברכישת זכות תחלופה בחברת אינטרוול, לה שילמו רק פעם אחת מבלי לנצל את הזכות (ר': סעיף 10 לתצהיר הגב' אסתר קוטלר (ת"א 5971/02); סעיף 10 לתצהיר מר ולדימיר ציפשטיין (ת"א 5971/02); סעיף 10 לתצהירים של מר אלכסנדר קבישב, מר מיכאל שוורץ, הגב' נינה גלן, הגב' רוזה יורקובסקי, מר ויקטור צינקר, הגב' גלינה גולוב (ת"א 4540/03)). לפיכך, משהופר ההסכם והמלון לא נבנה, ממילא התשלומים לחברת אינטרוול הנם בגדר תוצאה מסתברת של ההפרה, אשר יש לחייב בגינה את הנתבע בהשבה. עגמת נפש 16. לעניין זה לא בא פירוט ממשי בתצהירי התובעים ודין התביעה בגין פריט זה להידחות. התוצאה 17. התוצאה הנה שאני מורה על ביטולם של החוזים אשר נכרתו בין התובעים לבין הנתבע ואני מחייב את הנתבע לשלם לתובעים את הסכומים המפורטים להלן, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מיום הגשת התביעה ועד התשלום המלא בפועל: (יצויין כי הסכומים מפורטים כערכם המשוערך ליום הגשת התביעה. הנתבע מסכים לאופן החישוב ולשערוך, אם כי, כאמור, העלה הסתייגויות, אשר נדחו, באשר לתשלומים מסויימים). בנוסף, ישא הנתבע בהוצאות התובעים וכן בשכ"ט עו"ד בסך 35,000 ₪ בצירוף מע"מ. (שכר הטרחה נפסק על הצד המתון לאור ההסכמה הדיונית אליה הגיעו הצדדים). אגודה שיתופית