פסק דין הבקשה: 1. המבקשת עותרת להצהיר על בטלות החלטת המשיבים, באמצעות ועדת המכרזים המשותפת למנהל מקרקעי ישראל ולמשרד הבינוי והשיכון, מיום 23.5.97, אשר הוחלט בה להימנע מלהקצות את מגרש 601 במתחם 4666 (להלן: "מגרש 601"), במסגרת מכרז מס' ים163/96/, להחכרת קרקע לבנייה של 28 יחידות דיור ושטח מסחרי, בשכונת רמת בית-שמש בעיר בית-שמש. הוועדה החליטה כך "עקב ההצעות הנמוכות שהוצעו". על-כן עותרת המבקשת גם, בהמשך לסעד הקודם, לקבוע את זכייתה במכרז, בהיות הצעתה ההצעה הגבוהה ביותר. לחלופין היא מבקשת, לחייב את המשיבים להזמין שומה חדשה חלף שומת השמאי הממשלתי, אשר שימשה כאומדן מוקדם ואשר הוגשה לועדת המכרזים, לצורך קנה-מידה למחיר המגרש, והונחה בתיבת המכרזים עובר לפתיחת ההצעות (כמצוות תקנה 19(ג) לתקנות חובת מכרזים, תשנ"ג1993-). המכרז: 2. המשיבים פרסמו את המכרז האמור לשני מתחמים צמודים: הראשון, מגרש 600 במתחם 4665 (להלן: "מגרש 600"); והשני, מגרש 601 הנ"ל. מגרש 600 מחזיק שטח של 6,510 מ"ר, אשר ניתן לבנות בו 74 יחידות דיור בשטח עיקרי לבנייה למגורים של 7,415 מ"ר, שטח מסחרי בהיקף של 3,000 מ"ר, לרבות שטח לבניית סופרמרקט בהיקף מינימלי של 2,000 מ"ר, ושטחי שירות למגורים ולמסחר (עיליים ותת-קרקעיים) בהיקף של 9,650 מ"ר. הוצאות הפיתוח אשר על הזוכה לשאת בהם, עמדו על שיעור של 3,892,447.- ש"ח. מגרש 601, נושא הבקשה שלפנינו, מתייחס לשטח קרקע של 1,915 מ"ר, לבניית 28 יחידות דיור, כאמור, כאשר השטח העיקרי לבנייה למגורים עומד על 3,028 מ"ר, השטח המסחרי על 1,100 מ"ר ושטחי השירות למגורים ולמסחר (עילי ותת-קרקעי) בהיקף של 3,750 מ"ר. הוצאות הפיתוח שנדרשו כאן הסתכמו בשיעור של 1,264,785.- ש"ח. אף שהמדובר במכרז אחד ולמרות שהמציעים היו רשאים להגיש הצעות לשני המתחמים, התאפשר לפי תנאי המכרז לכל מציע לזכות רק באחד מהם, זולת על-פי סייגים מיוחדים הכלולים במסמכי המכרז. 3. האומדן המוקדם של השמאי הממשלתי, לגבי מגרש 600, עמד על סך של 16,248,000.- ש"ח, כולל הוצאות פיתוח וללא מע"מ. ואילו האומדן המוקדם לגבי מגרש 601 דידן, עמד על סך של 6,495,000.- ש"ח, כולל הוצאות הפיתוח כאמור. שלוש הצעות הוגשו למגרש 600 ושתי הצעות למגרש 601. המבקשת דנן הגישה את הצעותיה לשני המגרשים. למגרש 600 הציעה סך של 5,555,555.- ש"ח, כאשר הזוכה במכרז הציעה 7,757,900.- ש"ח (ההצעה הנמוכה ביותר עמדה על-סך של 2,555,000.- ש"ח); ואילו למגרש 601 הציעה המבקשת, כאמור, סך של 1,264,785.- ש"ח (כשווי הוצאות הפיתוח), עת ההצעה הנמוכה יותר עמדה על סכום אבסורדי, של 330,000.- ש"ח בלבד. ההצעות האמורות אינן כוללות את הוצאות הפיתוח והמע"מ. כמו-כן הן מתייחסות לשווי קרקע בהיוון של 91%. יוטעם, כי הצעות המבקשת לשני המתחמים הנ"ל, במודד של מ"ר, היו פחות או יותר שוות: סך של כ160.-$ לכל מ"ר (כולל הוצאות הפיתוח) ונציג המבקשת מסכים בחקירתו, כי ההצעות ניתנו לפי "אותה פרופורציה פחות או יותר" (עמ' 10 ש' 7-5. אומנם הלה מדבר שם על הצעות לשני המכרזים, אולם ברור כי המדובר בהצעות למכרז יחיד זה, על שני מתחמיו, כמפורט לעיל). כך בדומה העיד גם מר רובל, השמאי המומחה מטעמה (עמ' 8 ש' 2-1). 4. בנסיבות אלו הוכרזה הזוכה לגבי מגרש 600 בלבד, מה שאין כן לגבי מגרש 601, שלגביו כאמור לא הוכרז זוכה, בשל ההצעות הנמוכות שהוצעו. על-פי השוואת ההצעות עם האומדן המוקדם, לאחר ניכוי הוצאות הפיתוח מהאומדן ובמכפלה של 91%, בכדי להביא את ההצעות לבסיס שווה (רע"א 202/98 צרפתי בע"מ נ' מינהל מקרקעי ישראל, טרם פורסם; ע"א 8116/95 חברת האחים ישראל בע"מ נ' מינהל מקרקעי ישראל, לא פורסם), עולה הצעת המבקשת, לגבי מגרש 601, לכדי 26.5% מהאומדן המוקדם, בה בשעה שהצעת הזוכה במגרש 600 הגיעה ל69%- משעור האומדן שלו. יוטעם, כי המבקשת ניסתה להראות בבקשה, שהצעתה מגיעה לשעור של 42% מהאומדן המוקדם, בטרם תבחנה השגותיה לגביו, אולם תחשיבה לקה בחסר, עת ההשוואה נעשתה לגבי מחיר הכולל גם את הוצאות הפיתוח, שסכומן קבוע ואין להציע הצעות לגביהן. שיטה זו אינה מקובלת על-פי הפסיקה דלעיל וגם אינה הגיונית, שהרי לפיה גם הצעה של 0.- ש"ח תחזיק אחוזים בלתי מבוטלים מהמחיר, עת הוצאות הפיתוח כשלעצמן הן בשיעור נכבד. טענות המבקשת: 5. מלכתחילה לא עמדו נימוקי ותסקיר השמאי הממשלתי לנגד עיני נציגי המבקשת. לפיכך נכללו בבקשה נימוקים כלליים אחדים, שהרציונאל שלהם בא לבטא חוסר סבירות בתוצאה הסופית, הבלתי ריאלית לטענתה, שאליה הגיע השמאי הממשלתי בשומתו. בעניין זה הסתייעה המבקשת במומחה מטעמה, השמאי מר שלמה רובל, שחיווה את דעתו לגבי רמת המחירים (מב/ד'), תוך הסתמכות על מחירים בעסקת "זנוח", מקום קרוב ביותר, המשיק למעשה למתחם דידן של רמת בית שמש (ת3/ ועמ' 15 ש' 21-19); על "מחירי טבלה" בהקצאות של המדינה, באמצעות מנהל מקרקעי ישראל, כלומר - הקצאות ללא מכרז במחיר הנחה מראש של 49% משווי השומה (או תשלום בשווי של 51%); ועל ממוצע של שלוש ההצעות למגרש 600 (ממוצע הכולל גם את הצעת המבקשת וההצעה הנמוכה עוד יותר, למרות שבמגרש זה הייתה הצעה זוכה). לאחר שבהליכי הביניים צורף תצהיר של השמאית גב' יעל קלו ופורט תסקיר השומה של השמאי הממשלתי (ראו את נספח א' לתצהירה), הגישה המבקשת חוות-דעת משלימה, של השמאי מטעמה (מב/ד(1)). מחוות-דעת זו, כמו גם לפי המפורט בסיכומים (עמ' 22 ש' 4-1), הובהר, כי טענות המבקשת מצטמצמות למעשה לאומדן מרכיב השטח המסחרי שבשומת השמאי הממשלתי, שלטענת המבקשת לוקה בחוסר סבירות קיצוני, עת על-פי השומה מסתכם שעורו של מ"ר עיקרי למסחר בסך של 907.-$, כאשר למעשה השווי האמיתי צריך להיות נמוך בהרבה, מונים רבים, כנובע ממחירי עסקת זנוח הסמוכה ומהשפעת מחירי הטבלה בהקצאות באזור, אשר השפיעו ביותר על מחיר השוק. בהקשר לכך צודק פרקליטה המלומד של המבקשת, במענה לטענת חברתו, בציינו שלא השטח של החלק המסחרי ביחס לכל יתר השטח, הוא הקובע (השטח המסחרי לבנייה מחזיק כשליש מהשטח המיועד למגורים), כי אם ערכו הכספי, העולה בהרבה על זה של השטח למגורים. תשובת המשיבים: 6. המשיבים מבקשים לדחות את בקשת המבקשת, לאור הפער הגדול שנמצא בין האומדן המוקדם לבין הצעתה. אף אם אין הם חולקים על האפשרות, לפיה יכול בית המשפט להתערב בהחלטת ועדת המכרזים לנוכח גילוי פגמים בשומת השמאי, הרי הם חולקים על-כך מההיבט הקונקרטי בתיק זה ומפנים לדרישות המיוחדות בטרם יבוא בית המשפט לעשות כן, לרבות העובדה שהמדובר בנושא של מומחיות. השמאי הממשלתי מוחזק, לטענתם, כגוף אובייקטיבי חסר אינטרס בקרקע, הפועל מתוך שיקול דעת מקצועי, בתום-לב ובמקצועיות. מכיוון שכך הסתמכות ועדת המכרזים על אומדנו הנה סבירה והרי בית המשפט לא יתערב בהחלטת הרשות המצויה במתחם הסבירות. טענותיה בהקשר לכך נסמכות על הלכת בית המשפט העליון, בבג"ץ 2400/91 בוני בנין ופיתוח בפתח-תקוה בע"מ נ' עירית נתניה, פ"ד מה(5) 69. גם בעניין זה החליטה ועדת המכרזים, שלא להמליץ על אף אחת מההצעות שהוגשו לה, בשל פער בלתי סביר בין מחירי האומדן לבין הצעת העותרת, שהייתה ההצעה הזולה ביותר. העתירה שם נדחתה, כאשר בית המשפט לא מצא פגם בשיקולי ועדת המכרזים, הדומים לשיקולי הוועדה בנסיבות שלפנינו. האומדן המוקדם: 7. ועדת המכרזים היא הרשות המנהלית המוסמכת לקבל את ההחלטה, אולם אין ללמוד מן הדבר שהיא מנועה מלהסתייע בהערכות של מומחים מטעמה, נקיי כפיים וללא משוא-פנים, על-מנת שיהיה בידיה להעריך נכונה את ההצעות. לא רק שבסמכותה לעשות כן, אלא לעתים חובה היא, שכן קיימת אפשרות לפיה "קבלת החלטה שלא בהסתמך על אומדנו של בעל מקצוע עשויה להיות בלתי סבירה" (בג"ץ 2400/91 הנ"ל, בעמ' 72 מול ז', בעקבות הנאמר בבג"ץ 77/58 טחן בע"מ נ' שר העבודה, פ"ד יג 80). ככלות הכל, על הוועדה לבחון את הגינות ההצעות המובאות לפניה, במגמה לאתר ולקבל את זו הטובה ביותר, המבטיחה את מירב היתרונות לעורך המכרז (תקנה 21(א) סיפא לתקנות חובת המכרזים הנ"ל). ואולם האומדן, אף אם נעשה על-ידי בעל מקצוע מיומן ומקובל, אינו בגדר חזות הכל, שהרי הוא צריך להתבסס על תשתית נכונה ומציאותית (בג"ץ 334/70 א' שרמן בע"מ נ' עיריית גבעתיים, פ"ד כה(1) 303, 305 מול ג'; ש' גביש סוגיות בדיני מכרזים ציבוריים, תשנ"ז, 101). כל אימת שנפלו בו פגמים אין להסתמך עליו, על-כן על הוועדה לבדוק את סבירותו כל אימת שמתעורר ספק לגבי אמינותו. בבג"ץ 2400/91 הנ"ל, בעמ' 73 מול ה'-ו' נפסק לעניין זה: "יחד עם זאת, ייתכנו מקרים, בהם פער מחירים ניכר, בשילוב עם גורמים ונסיבות אחרים, צריך לעורר ספק באשר לאמינות האומדן, ואז אכן מחויבת ועדת המכרזים לבדוק את סבירותו. בדיקה זו יכולה להיעשות, למשל, על-ידי הזמנת אומדן נוסף מבעל מקצוע אחר, בלתי תלוי". עם זאת, אין חולק על-כך שכאשר האומדן המוקדם מבוסס כדבעי, נתונה הרשות לבעל המכרז שלא לקבל את ההצעה היקרה או הזולה יותר (בהתאם), אם קיים פער בלתי סביר בינה לבין האומדן. פער כאמור יכול להוביל לקביעה לפיה ההצעה אינה הוגנת (בג"ץ 368/76 גוזלן נ' המועצה המקומית בית שמש, פ"ד לא(1) 505, 519 מול ב'-ז'; ש' הרציג דיני מכרזים כרך א', תשנ"ד, 218). ביטול המכרז בשל הצעות החורגות מהאומדן המוקדם ייעשה במשורה בלבד, שכן מובנית בו פגיעה בעקרון השוויון ובעקרון הסודיות, שיש בה כדי לגרוע מזכויות המציע, מעבר להוצאותיו בשל ההשתתפות במכרז (בג"ץ 246/76 יוסף חיים נ' עיריית ירושלים, פ"ד לא(1) 218, 219 מול א'-ב'). כל שכן אמורים הדברים, כאשר אין המדובר בביטול כליל של נושא המכרז ואמור להתפרסם בסמוך מכרז חדש (בג"ץ 187/71 "רמט" בע"מ נ' החברה לשיקום ולפיתוח הרובע היהודי בע"מ, פ"ד כו(1) 118, 123 מול ג'; בג"ץ 2709/91 חפציבה בע"מ נ' מינהל מקרקעי ישראל, פ"ד מה(4) 428, 437-436). בכך מעוגן הרציונל המחייב, שרק סטייה משמעותית וחריגה מהאומדן המוקדם תצדיק את התוצאה דלעיל. בעניין גוזלן הנ"ל נרשם לעניין זה (בעמ' 515, מעל א'): "אולם ביטולו של מכרז לאחר הפתיחה של תיבת ההצעות היא פעולה שאותה יטה בית המשפט להעביר תחת שבט בקורת קפדני ועל-אחת-כמה-וכמה כאשר בעקבות ביטולו של המכרז מתפרסם מכרז חדש, באותו נושא. במילים אחרות, כאשר בעקבות ביטולו של המכרז ובקרבת זמנים אליו מתפרסם מכרז שהוא זהה או דומה לקודמו, יבחן בית המשפט אם אמנם היה הצדק לכך שלא התקבלה אף אחת מן ההצעות שהוגשו במסגרת המכרז הראשון...". ביתר שאת יחול האמור, לגבי מכרזים המוצאים על-ידי הרשויות המקומיות, ששם מותר לעירייה, לאחר דחיית כל ההצעות, לבצע את העסקה ללא מכרז (תקנה 22(ח) לתקנות העיריות (מכרזים), תשמ"ח1987-). 8. מנהל מקרקעי ישראל נוהג כיום, כעניין שבמדיניות, לאשר במכרזים כגון-דא את ההצעות העולות על 50% מסכום האומדן המוקדם. מדיניות זו, שעליה לא הייתה מחלוקת בעניין שלפנינו ושהינה ככל הנראה שונה מגישות קודמות בעבר, כפי שהדברים נובעים מהנאמר בפסק הדין ע"א 8116/95 חברת האחים ישראל הנ"ל, מעוררת קושי מסוים, כאשר העוסקים בנדל"ן מכוונים את הצעותיהם מראש אל עבר מחצית מחיר השוק. בכך מסוכלת במידת-מה - ובלשון המעטה - המטרה של בעלת המכרז, מדינת ישראל, לקבל את ההצעה הטובה ביותר. פשיטא, שהציבור יוצא נפסד מהשיטה. היטיבה לתאר זאת גב' קלו, השמאית ממשרד השמאי הממשלתי. בעדותה היא משיבה לשאלה בדבר החשש שמא שומות השמאי הממשלתי נוטות אל עבר הצד הגבוה, והסבירה את הנושא והפרובלמטיקה הטמונה בו: "יש מכרזים שהשומה שלנו מתאימה ואף נמוכה מהמחירים המוצעים. אני יכולה לאתר מאפיין לכך שבמכרזים לבניה עצמית בבנה ביתך, המחירים שלנו שווים למחירים המוצעים ואילו במכרזים לקבלנים - תמיד הנטייה היא לעבר ה50%-. הבאתי בתצהירי דוגמאות לקרקעות ששווקו על-ידי המנהל וקרקעות ששווקו על-ידי קבלנים שהן גם של המנהל שקבלנים החזיקו בהן מספר שנים והתוצאות הן שההצעות שהתקבלו עבור קרקעות של קבלנים הן פי 2 מההצעות שהתקבלו בקרקעות של המנהל". (עמ' 19 ש' 25-19). הדוגמא שהובאה בתצהיר מפורטת בסעיף 7 בו, כדלקמן: "בעסקת מכירה פרטית אשר התבצעה בהר קיטרון בצור הדסה, מכרו גורמים פרטיים קרקע לקוטג'ים בסך 117,000$ קרקע ליח"ד, כולל פיתוח. לעומת זאת, במיכרז שהתקיים במועד סמוך, הוצעו למנהל הצעות לקרקע לקוטג'ים אשר ההצעה המקסימלית מביניהן עמדה על סך 60,000$ לקרקע ליח"ד, כולל פיתוח". (הדגשים מצויים במקור - מ' ג') אכן, דברים אלה משקפים גם את ההתרשמות שלנו, לגבי הניסיון לקלוע אל עבר מחיר המגיע לשיעור של מעט מעל ל50%-, שאם הניסיון האמור אינו מצליח, כי אז מתחיל ה"מאבק" לעדכון ערך האומדן, אולם זאת כאמור לא לשם קבלת המחיר המלא או מחיר המתקרב אליו, רחמנא ליצלן, אלא מתוך מגמה לחתור אל עבר מחיר הנמוך הימנו עד לכדי מחצית (וראו נא גם בעדות השמאי מטעם המבקשת: בעמ' 8 מש' 23 ועד לעמ' 9 ש' 5). סבירות החלטת ועדת המכרזים: 9. גם על-פי הקריטריונים האמורים, המקלים ביותר עם מגישי ההצעות, עמדה הוועדה בתנאי ההנחיה, כאשר ההצעה לא התקרבה ל50%- משעור האומדן המוקדם ובכך חלה סטייה מהותית. לדידנו מן הראוי לבחון נושא זה בשני מישורים: הראשון, סבירות ההחלטה בעת נתינתה, במועד הדיון בהצעות המכרז; והשני, בדיעבד לאור נתונים נוספים שהוספו על-ידי המבקשת והמומחה מטעמה. שני המישורים האמורים מחייבים התייחסות שונה, בכל הנוגע לרמת הפגמים הלכאוריים וגיבוש החשש שמא שומת השמאי הממשלתי אינה נכונה. אילו עמד חשש כאמור כבר בעת מתן ההחלטה, אזי המגמה להתערב בשיקוליה מעט קלה יותר, מה שאין כן אם בעת קבלת ההחלטה לא היה רבב בשיקול הדעת ורק בדיעבד התגלו הליקויים בשומת השמאי הממשלתי, שאז הסטייה צריכה להיות מהותית ומוחשית עוד יותר. למסקנה זו אנו מגיעים מנוהל קבלת ההחלטה המנהלית על-ידי הרשות המוסמכת, בהתאם לנתונים הרלבנטיים העומדים לנגד עיניה (י' זמיר הסמכות המינהלית כרך ב', תשנ"ז, 671 ואילך). 10. לנגד עיני הוועדה עמדו אומדנים מוקדמים והצעות לשני המגרשים, המצויים בצמידות האחד אל השני ועל-כן גם הדעת נותנת שהבסיס לשומתם דומה. אומנם קיימים הבדלים מסוימים בין השניים, כאשר במרכז המסחרי שבמגרש 600 אמור להיות סופרמרקט, המשמש עוגן ונקודת משיכה לעסקים נוספים, מה שאין כן במגרש דידן. ואולם במקרו ההבדלים אינם צריכים להיות מהותיים וגם המבקשת לא הראתה, בחוות-דעת המומחה מטעמה, הבדלים אשר כאלה בין שני המגרשים. והנה, למגרש 600 הוגשה הצעה בשיעור המתקרב ל70%- מהאומדן המוקדם. פשיטא, שלא היה בידי הוועדה לחשוש שמא נפל פגם באומדנים. הקביעה לפיה הצעת המבקשת נמוכה למדי, משתלבת היטב גם עם העובדה שהצעתה למגרש 600 הייתה נמוכה משמעותית יותר מזו הזוכה. מהיבט זה היה שיקול דעת הוועדה תקין לחלוטין. דברים דומים הסיק בית המשפט העליון בבג"ץ 2400/91 בוני בנין הנ"ל (פ"ד מה(5) 69, 73 מול ו'-ז'). בית המשפט התייחס שם לפער המחירים בין האומדן המוקדם לבין ההצעה, תוך זיקה לשלושה מכרזים נוספים הנוגעים לפרוייקטים דומים, שבשלושתם התקבלו הצעות בטווח מחירים סביר מהאומדן, מה שלא היה במכרז נושא אותו הליך. יתר-על-כן, הצעת העותרת שם, שהייתה באותן הנסיבות הנמוכה ביותר (הגבוהה בהשוואה למכרז בענייננו), הושוותה להצעותיה במכרזים האחרים, אשר בהם נמצא זוכה, והתברר כי גם שם הצעותיה היו גבוהות במידה ניכרת מהאומדן. בית המשפט הסיק מכך על מהימנות האומדן, שעמד לפני ועדת המכרזים והדברים יפים והולמים היטב גם להליך שלפנינו. העובדה שקיים ומצוי מציע - שלא נטען לגביו וכל שכן לא הוכח לגביו שהוא איננו רציני ושילם מחיר מפולפל, מעל ומעבר לרנטביליות - מעידה על-כך שטווח האומדן המוקדם, לגבי המתחם הקונקרטי שבו עסקינן, אינו מצוי בסטייה כה מהותית כפי הנטען על-ידי המבקשת, אם בכלל. מכל מקום, בעת הדיון בהצעת המבקשת, לא היה לפני ועדת המכרזים יסוד להניח חשש לפגם כאמור. אין צריך לומר שהסתמכות על חוות-דעת השמאי הממשלתי עומדת בקריטריונים שהותוו בפסק הדין הנ"ל, דהיינו - הערכה של בעל מקצוע המומחה בתחומו, שהינו אמין, הוגן וחסר עניין אישי במכרז (שם, 72 מול ז'). 11. גם עת באים אנו לבחון בדיעבד את סבירות החלטת ועדת המכרזים, לנוכח מסקנות המומחה מטעם המבקשת, אין בידינו להיענות לעתירתה. לעיל הובהר, כי כאן נדרש להראות פגם מוחשי וממשי ביותר המצדיק התערבות ובית המשפט לא יטה להעביר את החלטת ועדת המכרזים תחת שבט ביקורתו, אך מכיוון שפלוני, המשתתף במכרז, מציג חוות-דעת של מומחה מטעמו המגיעה למסקנה שונה. בהקשר לנושא זה נפסק בבג"ץ 396/82 ה.ש.י. - המגדר בע"מ נ' שר התעשייה והמסחר, פ"ד לז(1) 44, 50 מול ו'-ז': "כאשר חוות-דעת מומחה, עליה סומכות הרשויות המופקדות על ביצועו של חוק, אינה מופרכת אלא סבירה ומבוססת על פניה, לא יתערב בית המשפט בפעולתה של רשות מנהלית, המבקשת להסתמך על חוות-דעת של מומחה המקובלת עליה. הרשות האמורה היא הנושאת באחריות לתחום עליו היא מופקדת, ועל-כן לא ניתן לכפות עליה לפעול לפי חות-דעתם המקצועית של מומחי העותרת דווקא, אם מומחיה שלה גורסים היפוכו של דבר, ואם לא ניתן לגלות בדבריהם, כאמור לעיל, מומים מן הסוג המצדיק התערבותו של בית-משפט זה". מלכתחילה ביסס מר רובל, השמאי מטעם המבקשת, את דעתו על שלושה פרמטרים שנמנו לעיל. דגש רב הושם למחיר השומה בעסקת זנוח, אשר אף שמדובר שם בהקצאה ללא מכרז (עמ' 3 ש' 16), בהיות הקרקע מסוג "קרקע חקלאית", שהוקצתה לאחר שינוי היעוד לתושבים שהחזיקו בה במשך השנים, ועל-כן המדובר שם במחירים זולים במיוחד (עמ' 5 ש' 5-3), הרי עדיין המדובר בהערכה שמאית מטעם השמאי הממשלתי לשווי הריאלי של המקום. השומה, בכל הנוגע למגרש המסחרי, תוקנה שם בעקבות ערעור של המתיישבים, שנתמך בחוות דעת מאת השמאי הנ"ל (נ1/). עם זאת, גב' קלו עמדה על-כך שהתיקון במחיר הושפע גם מעצם חלוף הזמן וירידת מחירים שחלה בין לבין ולא רק בשל הלנת הרוכשים המיועדים (עמ' 15 ש' 16-12). אכן, מהמסמכים עולה לכאורה פער מחירים בלתי מבוטל בין השומה בעסקת זנוח לבין זו דנן, בכל הנוגע לשטח המסחרי, ואולם הערכה אחרת בתקופה מוקדמת יותר אינה מכריעה ואינה מחייבת מניה וביה לגבי מחיר המגרש קא-עסקינן. גם מר רובל לא סמך רק על-כך, אלא הביא זאת, בתחילה, כגורם אחד מני שלושה. יוטעם, כי לחלק מהפער ניתן הסבר, בכך שרמת הפיתוח בשני המתחמים שונה (עמ' 5 ש' 15-10) והמתחם דנן נחשב ליותר אטרקטיבי (עמ' 5 ש' 15-13). ואולם, אפילו אם נצא מתוך הנחה, שחלק מהפער בין שתי השומות אינו ניתן לגישור, עדיין אין בכך כדי לקבוע כי דווקא השומה הראשונה היא זו הנכונה. על-כן אין בכך כדי להכריע בענייננו. מקל וחומר הם פני הדברים עת את שני הפרמטרים האחרים לא ניתן לקבל, כמות שהם. הראשון מתייחס למחירי ההצעות למגרש 600, שכבר לעיל הובהר כי בהצעות כשלעצמן אין מאום, בעיקר כאשר המדובר במכרזים שבהם מתעורר החשש, שמא מוגשות גם הצעות ספקולטיביות, המנסות לכוון לרמה של 50% מהמחיר (ואף למטה מכך. ודוק: ההצעה השנייה למגרש 601). במכרז שבו נקבע זוכה, אין סיבה שלא להתייחס למחיר הזכייה כלעסקה שבין קונה מרצון למוכר מרצון, ובוודאי כאשר לא נטען דבר לגבי אי סבירותו של אותו המחיר. יוטעם, כי בתחילה העיד השמאי על נטרול ההצעה הנמוכה ביותר, אולם לאחר מכן חזר בו מדבריו אלה (עמ' 6 מש' 20 ועד לעמ' 7 ש' 4). הווי-אומר, שכל ההצעות הובאו בחשבון, ללא נפקא מינה לסבירותן ולרבות הצעת המבקשת עצמה. העניין השני התייחס למחירי הטבלה, שאינם מחירי השוק. ברור לחלוטין שהקצאת מקרקעין במחיר זול, במסגרת יישום מדיניות מסוימת, משפיעה גם על מחיר השוק באותו האזור, אבל אף היא - כמחיר הנחה נקודתי - אינה קונקלוסיבית לאומדן המחיר הסופי. בענייננו לוקה ההשוואה גם בכך, שמחירי הטבלה מתייחסים לבניה למגורים בלבד (עמ' 2 ש' 19) והרי כאן, בענייננו, הפלוגתא נוגעת לקביעת ערכי השטח המסחרי. עובדה שעליה אין חולק היא, כי לגבי מגרש 600 היה מציע הנכון לרכשו בסכום כפי שהציע הזוכה במכרז. עובדה זו היא היא הנותנת לרמת המחירים באזור ומעידה דווקא על חוסר הסבירות בהצעת המבקשת ולא על חוסר הסבירות שבהחלטת ועדת המכרזים. 12. פועל יוצא מן הנאמר לעיל הנו, שאין לשלול את החלטת ועדת המכרזים על יסוד טענות המבקשת, לפי חוות-דעת המומחה מטעמה, לסטייה בלתי סבירה של האומדן המוקדם. טענות נוספות: 13. המבקשת העלתה גם שורה של טענות נוספות, להצדיק את רמת ההצעה הנמוכה יחסית. בין היתר הפנתה, בנושא זה, לשטחי השירות הנרחבים, העולים בהרבה על שטחי השירות המקובלים בפרוייקטים דומים. בכך היא רואה פקטור שלילי המגדיל את עלויות הבנייה ועל-כן מוריד משווי הקרקע (עמ' 11 ש' 11-7). בנוסף לכך לא התייחסה חוות-דעת השמאי הממשלתי לנושא החניה המקורה והעלויות הכרוכות בכך (עמ' 18 ש' 3-2). מנגד לאמור ניתן לציין, כי שטחי שירות מיועדים בחלקם לשיווק ולמכירה, על-כן יכולה להיות גם תועלת כספית לצדם. באין לפנינו נתונים על ההשלכות הכספיות של נושא זה, לא ניתן לקבוע האם יש בידו להוסיף, באופן משמעותי, לצמצום הפער שבין ההצעה לבין האומדן הריאלי, אם בכלל. מכיוון שכך לא נוכל, על יסוד הטענה האמורה, לשלול את חוסר סבירותו של הפער הקיים. יוטעם גם, ובזה העיקר, כי שטחי שירות בפרופורציה דומה נקבעו גם במכרז של המגרש השני, מגרש 600, שלגביו כזכור ניתנה הצעה סבירה. אי-לכך, לא יהא בטענה האמורה בכדי לשנות מן המסקנה דלעיל. כך הם פני הדברים גם לגבי הטענה, שבמתחם מצוי אתר ארכיאולוגי המחייב עיכובים בעבודות ועלויות נוספות. על-פי מסמכי המכרז מצוין נושא האתר לגבי שני המגרשים (מב/א' למטה), לכן הטענה והשלכתה אינם צריכים לחול דווקא ורק על מגרש 600. מכל מקום, לא הובאה ראיה להעיד, שיש בכך נטל נוסף על המגרש דידן להבדיל מזה הסמוך לו. 14. המבקשת גם הלינה על-כך, שלא ניתנה לה זכות השימוע כנדרש לפי תקנה 21(ב) לתקנות חובת המכרזים. בתקנה זו נקבע, כי על הוועדה לבחור בהצעה הזולה או היקרה ביותר, לפי העניין, ואם נמנעה מעשות כן, מטעמים מיוחדים שירשמו, שומה עליה לאפשר לבעל ההצעה הנ"ל להביא את טענותיו בפניה. תקנה זו אינה חלה על ענייננו, שכן היא מתייחסת למקרה שבו הוועדה בוחרת בהצעה אחרת, שאינה היקרה או הזולה ביותר ודוחה מפניה את ההצעה, שלכאורה אמורה להיות הטובה ביותר. בעיקרם של דברים המדובר בפסילת הצעה מטעמים אישיים, הנוגעים קונקרטית לאותו מציע ועל-כן גם הגיוני ונכון לאפשר לו להשמיע את טענותיו בנושא, בטרם יוכרע הדבר (השוו נא עם נוסח תקנה 22(ה) לתקנות העיריות (מכרזים), תשמ"ח1987-). רציונל זה אינו חל עת הטענות מכוונות לנושא האומדן המוקדם "שכן לא ההגינות ולא היעילות מחייבים להעניק למציעים באופן כללי זכות לטעון לעניין סבירות האומדן" (בג"ץ 2400/91 בוני בנין הנ"ל, פ"ד מה(5) בעמ' 74 מול א'-ג'). התוצאה: 15. התוצאה היא אם-כן, שדין הבקשה להדחות והיא נדחית בזה. בהתחשב בטיבו הכלכלי של הסכסוך ובשווי הנושא, תשא המבקשת בהוצאות המשיבים ובשכר טרחת עו"ד (כולל), בסך של 25,000.- ש"ח בצירוף מע"מ. הצו הזמני מבוטל. מכרזבניהקרקעותמשרד הבינוי והשיכוןביטול מכרזמקרקעיןמינהל מקרקעי ישראלמקרקעי ישראל