פסק דין 1. תביעה ותביעה שכנגד של שכנים בבית משותף. 2. התובע הוא הבעלים של דירת מגורים הנמצאת בקומת קרקע ובקומה ראשונה בבניין ברחוב הרכבות 9 ירושלים הידועה כחלקה 19/1 בגוש 30016. הנתבע הוא הבעלים של דירה אחרת באותו בניין המשתרעת על קומות א, ב ו- ג והידועה כחלקה 19/3 בגוש 30016. הבית רשום כבית משותף ויש לו תקנון מוסכם (נספח ב לכתב התביעה). לכל אחד מהצדדים יש חצר הצמודה (פיזית ומשפטית) לדירתו. בבית קיימות זכויות בניה שאפשרו הרחבת הדירות על ידי בנית קומה נוספת. בין הצדדים נערך הסכם שבמסגרתו ניצל הנתבע זכויות בניה ובנה לעצמו קומה נוספת (נספח ג לכתב התביעה). התובע טרם ניצל את זכויותיו. 3. בכתב התביעה מלין התובע על שני עניינים: האחד, בנית מחסן בחצר הצמודה לדירת הנתבע כאשר בתוך כך גם בנה הנתבע קיר שחסם את המעבר לצנרת המשותפת של הביוב והמים העוברת בחצרו. השני, הגבהת קיר החניה של הנתבע מגובה של 1 מטר ל- 2 מטר והרכבת דלת החוסמת את המעבר מהחניה לגינה. אשר למחסן ולקיר - לטענת התובע, בחצר הצמודה לדירת הנתבע היה ממוקם עובר להגשת התביעה צריף ישן שהיה "מועד להריסה". בין הצריף לבין הבניין נותר רווח של כ- 1 מטר. ברווח זה אפשר היה לעבור ולגשת למערכת הביוב והמים המשמשת את כל הבניין. דא עקא, כשבוע לפני הגשת התביעה החל הנתבע לבנות מבנה עם קירות בלוקים במקום הצריף הנ"ל. בד בבד חסם את הרווח של 1 המטר שהיה קיים בין הצריף לבין דירתו וזאת על ידי בניית קיר בנקודות b-a בתשריט שצורף לכתב התביעה. קיר זה חסם את המעבר לצנרת המשותפת של הביוב והמים העוברת בחצר הנתבע. התובע עותר בהקשר לאמור לעיל לצו מניעה אשר יאסור על הנתבע לבנות תוספת בחצר או בחניית הבניין וכן לצו עשה המחייב את הנתבע להרוס את כל מה שבנה בחצר ובחניה. אשר לגדר החניה - לטענת התובע הגביה הנתבע את קיר החניה הצמודה לחצר מגובה של 1 מטר ל- 2 מטר והרכיב בה דלת. התובע עותר בהקשר זה לצו שיחייב את הנתבע להשיב את המצב לקדמותו. 4. עניינה של התביעה שכנגד בחניה שבנה התובע בחצר הצמודה לדירתו. הנתבע עותר בהקשר זה לצו עשה אשר יחייב את התובע להרוס את החניה. ממצאים עובדתיים (1) המחסן והקיר בחצר הנתבע 5. המחלוקת העיקרית בעניין המחסן סובבת על השאלה: מה היה קיים בחצר עובר להגשת התביעה. בעוד שהתובע טוען כי בחצר היה קיים צריף עץ שבינו לבין דירת הנתבע היה קיים רווח של 1 מטר, הרי הנתבע טוען שבחצר היה קיים מקדמת דנא המבנה הנוכחי ומה שנעשה על ידו עובר להגשת התביעה לא היו אלא פעולות לשיפוצו. לאחר ששקלתי את עדויות הצדדים ואת עדותו של עד התביעה מר פרוסט הגעתי למסקנה כי גם קודם להגשת התביעה היה קיים בחצר מבנה מבלוקים, ולא צריף עץ כפי שהעיד התובע. בנקודה זו עדיפה בעיני גרסתו של הנתבע. יחד עם זאת, מקובלות עלי עדויותיהם של התובע ושל עד התביעה מר פרוסט כי מידותיו של מבנה האבן הנ"ל היו קטנות ממידותיו של המבנה הנוכחי והוא לא היה צמוד לדירתו של הנתבע. מסקנתי זו מבוססת בעיקרה על עדותו של עד התביעה מר פרוסט. עד זה סיפר, כי בעבר אמנם היה קיים בחצר צריף מעץ, אולם הנתבע הרס את הצריף ובנה במקומו מחסן עשוי מבלוקים באותו שטח עוד בשנת 1992 או 1993 כאשר רכש את דירתו (תצהיר משלים מיום 4.10.99; עמ' 7 לפרו'). המחסן לא היה מחובר לדירתו של הנתבע. עובר להגשת התביעה הרס הנתבע את הקיר הצפוני והדרומי של המחסן והרחיבו וכן חיברו לדירתו. בה בעת החל לצפות את הקירות החדשים באבן אך הסיר את אותן שורות שהחל בבנייתן עם הגשת התביעה ומתן הסעדים הזמניים. עדותו של פרוסט הותירה רושם חיובי ואני מאמצה במלואה. דבריו היו מדודים ושקולים וניכר היה שהוא מתאר את המציאות כהוויתה. כך, למשל, העד לא הסתיר שהנתבע הרס את צריף העץ ובנה במקומו מחסן בלוקים עוד לפני מספר שנים. פשיטא היא שלו חפץ לסייע לתובע ויהי מה היה מספר גם הוא (כמו התובע) שפעולה זו בוצעה רק עובר להגשת התביעה. בדומה לכך ספר העד ללא שמץ של ניסיון להשחיר את פני הנתבע, כי מחסן העץ כבר היה קיים בשטח כאשר העד עבר לגור בבניין בשנת 1990 (עמ' 7). כאשר תיאר את התייחסותו ל"המרת" מחסן העץ למחסן בלוקים לפני מספר שנים הסביר בגילוי לב: "העלמתי עין ולא מחיתי כי הוא נבנה בשטח שהיה בו קודם מחסן עץ" (עמ' 7). דבריו אלה מלמדים על כנות ועל רצון לקיים יחסי שכנות טובים עם הנתבע. כך עולה גם מהעובדה שלא מחה כאשר הנתבע הרס עם כניסתו לבניין בשנת 1992 את גדר החנייה (עמ' 8). יצוין כי דבר בנייתו של קיר הבלוקים בנקודות b-a בתשריט שצורף לכתב התביעה למעשה אינו שנוי במחלוקת, שכן גם הנתבע מודה שבנה שם קיר "כדי לחסום את שדה הראייה של השכנים לתוך חדר האמבטיה" (וראו את הצילום מ1/ שבו אפשר להבחין בקיר). הנתבע גם אינו מכחיש שביקש לצפות את קירות המחסן באבן. דבריו בנקודות אלה תומכים בעדותו של פרוסט. מצד שני, בכל הקשור למידותיו של המחסן קודם להגשת התביעה ולכך שלא היה צמוד לדירה אלא היה קיים בין המחסן לדירה רווח של 1 מטר - עדיפה בעיני עדותו של פרוסט על פני עדות הנתבע. בנוסף להתרשמותי הבלתי אמצעית מהעדויות ולמה שכבר ציינתי קודם אפנה להחלטתי מיום 11.12.97 בהמ' 9098/97 שעניינה בהפרת צו המניעה הזמני על ידי הנתבע, המלמדת שלא תמיד משמשת האמת נר לרגלי הנתבע. במצב דברים זה איני רואה סיבה שלא לאמץ את עדותו של פרוסט, כי עובר להגשת התביעה הרחיב הנתבע את המחסן והצמידו לדירתו ובה בעת בנה את קיר הבלוקים בנקודות b-a בתשריט שצורף לכתב התביעה, כאשר כפועל יוצא מכל אלו נחסם הרווח של 1 המטר שהיה קיים בין המחסן לבין דירתו. (2) הגדר שבין החניה לבין חצר הנתבע 6. דברי התובע כי בד בבד עם הרחבת המחסן הגביה הנתבע את הקיר המפריד בין החניה לבין החצר הצמודה לדירתו מגובה של 1 מטר לגובה של 2 מטר נתמכים בעדותו של פרוסט. הנתבע מודה בעדותו שעובר להגשת התביעה הקים במקום קיר, אם כי לדבריו אין מדובר אלא בקימומו של קיר שהיה קיים עוד קודם לכן אך "קרס". מנימוקים דומים לאלה שפרטתי קודם, גם בסוגיה זו אני מעדיף על פני גרסת הנתבע את גרסתם של התובע ושל פרוסט. בעוד שעדויותיהם בסוגיה הנדונה היו עקביות וברורות והותירו רושם חיובי, עדותו של הנתבע אודות קיר ש"קרס" לפתע נראית מאולצת ומעושה. יצוין שגם בצילומים שהוגשו (במסגרת הדיון בהמ' 8644//97) אפשר לראות על נקלה שהגדר שבנה הנתבע גבוהה מהגדר השכנה בארבע שורות של בלוקים. אין סיבה שלא לקבל את דברי התובע ופרוסט כי מדובר בתוספת שבוצעה עובר להגשת התביעה. מצד שני, ככל שמשתמע מדברי התובע כי הנתבע קרע בקיר הנ"ל דלת רק עובר להגשת התביעה - אין בידי לקבלם. בסוגיה זו אני מעדיף את עדות הנתבע, כי בנה את הדלת עוד לפני 6 שנים וזאת בהסכמת התובע, על מנת שיקל עליו להכנס לדירתו עקב נכותו. יוטעם, כי העד פרוסט לא תמך בגרסת התובע בעניין זה, ונראה שלא בכדי. (3) החניה של התובע (הנתבע שכנגד) 7. עד לשנת 1995 הייתה החניה של התובע (הנתבע שכנגד), הנמצאת בחצר הצמודה לדירתו, מורכבת ממסגרת מתכת ועליה תקרת אסבסט: "לא היו קירות אלא רק עמודים שמעליהם התקרה" (עדות פרוסט בעמ' 8). בשנת 1995 או בסמוך לכך פירק התובע את החניה הנ"ל ובנה תחתיה מבנה עץ המשמש כחניה הנראה בצילום נ2/. לדברי הנתבע פירק את החניה ובנה את מבנה העץ לאחר שתקרת האסבסט ניזוקה בעת שפרוסט ביצע בבניין תוספת בניה. אין מחלוקת, כי בדומה לעבודות שבהן עסקנו קודם, שאותן ביצע הנתבע, גם בגין עבודה זו לא התבקש ולא הוצא היתר בניה. הדיון המשפטי 8. מהן המסקנות העולות מהממצאים העובדתיים שקבענו לעיל? אפתח בבחינת הרחבתו של המחסן הנמצא בחצר הנתבע תוך חיבורו לדירת הנתבע ובנית הקיר בין הנקודות a-b בתשריט שצורף לכתב התביעה, מה שגרם לביטול הרווח של 1 מטר שהיה קיים קודם להגשת התביעה. אקדים ואומר כי לאחר העיון הגעתי למסקנה, כי בפעולות אלה ביצע הנתבע עוולה של היפר חובה חקוקה. כמו כן ניצל שלא כדין אחוזי בנייה השייכים לכל דיירי הבניין. כפועל יוצא מכך יש להורות לנתבע להשיב את המצב לקדמותו כפי שהיה קודם לבניה שהובילה להגשת התביעה. 9. היפר חובה חקוקה - כיצד? חמשה הם יסודותיה של העוולה בדבר היפר חובה חקוקה (ראו ע"א 145/80 ועקנין נ' עירית בית שמש פ"ד לז(1) 113, בפסקה 32) : א. חובה המוטלת על המזיק מכח חיקוק; ב. החיקוק נועד לטובתו של הניזוק; ג. המזיק הפר את החובה המוטלת עליו; ד. ההפרה גרמה לניזוק נזק; ה. הנזק אשר נגרם הוא מסוג הנזק אליו נתכוון החיקוק. על פי ההלכה הפסוקה, הוראת ס' 145 לחוק התכנון והבניה, המתנה עשיית עבודת בניה בקבלת היתר מאת הועדה המקומית והאוסרת ביצוע עבודה כאמור שלא בהתאם לתנאי ההיתר, הנה חיקוק אשר נועד, בין השאר, לטובתם ולהגנתם של בעלי המבנים המצויים בשכנות למקום בו עומדת עבודת הבניה האמורה להתבצע ושל המתגוררים באותם מבנים (ע"א 273/80 עמרם נ' כהן פ"ד לז(2),29 פסקה 16; ע"א 416/58 ג'דעון נ' סלימאן, פד"י יג(2) 916, בעמ' 923-920). חוק התכנון והבניה קובע בסעיף 145(2) מהן העבודות הטעונות היתר בניה וזו לשונו: "הקמתו של בניין, הריסתו והקמתו שנית, כולו או מקצתו, הוספה לבניין קיים וכל תיקון בו, למעט שינוי פנימי בדירה. בפסקה זו - 'שינוי פנימי' - שינוי שאינו נוגע בצד החיצוני של הבניין, אינו פוגע בחזיתו או במראהו או בשלד של הבניין או ברכוש המשותף או בצנרת או ציוד אחרים המשרתים גם דירות אחרות, אינו פוגע בזולת ואינו משנה שטחה של הדירה למעט תוספת של שטח למרפסת שנסגרה כדין או מספרן של יחידות הדיור." השינויים שבצע הנתבע במחסן, היינו, הגדלתו והצמדתו לדירתו, וכן בניית הקיר בין נקודות a-b בתשריט, מהווים "הקמת בניין" או למצעיר "הוספה לבניין קיים" או "תיקון בו". השינויים נוגעים לצד החיצוני של הבניין ולכן אין הם "שינוי פנימי". בכך די כדי להוביל למסקנה כי הם טעונים היתר בנייה. לנתבע אין היתר בניה, היינו, הוא הפר את חובתו לפי סעיף 145 לחוק התכנון והבניה. לעיל ראינו כי מדובר בחיקוק אשר נועד, בין השאר, לטובתם ולהגנתם של מי שמתגוררים בבניין לרבות התובע. לעניין הפגיעה הנגרמת לניזוק, הרי לאור הפסיקה לצורך התקיימות יסודותיה של עוולת היפר חובה חקוקה די באי נוחות גרידא ובפגיעה ברווחה האישית ואין צורך להוכיח קיומו של נזק ממשי ומוחשי כפי שהדבר בעוולת המטרד. ראו: ע"א 416/58 ג'דעון נ' סלימאן, פד"י יג(2) 916, 923 מול ב'-ג'. ע"א 133/60 קלקה נ' חבשוש פ"ד יד 1037, 1040. ר"ע 62/83 בעל טכסא נ' גונן פ"ד לח(1), 281, 283 ע"א 711/82 בלומנטל נ' תיכון פ"ד לט(2) 477, 484, 489. באותו עניין נפסק כי לעניין זה די באי נוחות סובייקטיבית של הנפגע. כדברי כבוד השופט בך (בעמ' 4): "כאמור, מסכים גם חברי הנכבד השופט גולדברג לכך, בקטע מחוות דעתו שצוטט על ידי לעיל, כי המשיבים חשים אי-נוחות מבחינה סובייקטיבית, וכי יש בכך כדי הסבת "נזק" במובן פקודת הנזיקין..." אי הנוחות הנגרמת לתובע עקב השינויים, המתבטאת בקיומו של קושי לגשת לצנרת המים והביוב שקודם לכן הייתה בחצר פתוחה וכעת נמצאת במחסן סגור - עומדת באמות מידה אלה. לכך יש להוסיף כי הקיר שנבנה על ידי הנתבע אינו אסטטי במיוחד (ראו הצילום מ1/). אין ספק כי מדובר באי נוחות מסוג זו שחוק התכנון והבניה התכוון אליה בקובעו את משטר רישוי הבניה. המסקנה העולה מכל המקובץ היא, כי הוכחו כדבעי כל יסודותיה של עוולת היפר חובה חקוקה. בשים לב לכך שמדובר בבניה המהווה עבירה על החוק אין סיבה שלא להעניק לתובע סעד של צווי (השוו ע"א 7/92 מרחצאות מוריה נ' מפעלי ים המלח פס"מ מט, 265). 10. ניצול אחוזי בניה השייכים לכלל בעלי הדירות בבניין - כיצד? אחוזי בניה בלתי מנוצלים הנם בעלי ערך כלכלי לכל בעלי הדירות בבית משותף. הואיל ומדובר בזכויות הנובעות מן הבעלות על הקרקע, וכיוון שהקרקע עליה ניצב בית משותף שייכת במשותף לדיירים, אף זכויות הבניה עליה שייכות להם במשותף, למרות שמבחינה פורמאלית אין לראותם חלק מה"רכוש המשותף". לפיכך, אין אחד הדיירים רשאי לנצלם ללא הסכמתם של יתר בעלי הדירות. ראו: ע"א 432/83 מזרחי נ' חביב פ"ד מ (4) 673, 680; ע"א 19/81 ביבי נ' הורברט פ"ד לז (2) 497, 503-501. דייר אינו רשאי לנצל את אחוזי הבניה ללא הסכמתם של יתר בעלי הדירות אף אם האפשרות המעשית של ניצולם נתונה רק לו, כגון: כאשר השטח שבו ניתן לבנות (גג או חצר) צמוד כולו לדירתו. ההצמדה כשלעצמה אינה נותנת לבעל אותה דירה את הזכות לבנות על השטח, אלא פעלה הנו אך ורק שהוא חדל להיות חלק מה"רכוש המשותף" והפך להיות חלק מהדירה (פס"ד ביבי הנ"ל בעמ' 501, וריכוז הפסיקה שם). במקרה שלפנינו למעשה בנה הנתבע חדר נוסף בחצר. בכך ניצל אחוזי בניה השייכים לכל דיירי הבניין. כפי שבארנו לעיל, הנתבע אינו רשאי לעשות כן ללא הסכמתם של יתר בעלי הדירות בבניין. 11. המסקנה שאליה הגענו בקשר למחסן היא, שעל הנתבע להשיב את המצב לקדמותו. אולם מהו הזמן הקובע לעניין זה? האם עליו להשיב את המחסן למצב שבו היה עובר להגשת התביעה בשנת 1997, היינו, לצמצם את מידותיו הנוכחיות ולהחזיר על כנו את הרווח של 1 מטר שהיה קיים בינו לבין קיר דירת הנתבע, או שמא עליו להרוס את המחסן כולו וזאת מהטעם שגם מה שהיה קיים בשטח עובר להגשת התביעה נבנה בשעתו (בשנת 1992) ללא היתר בניה? ככל שמשתמע מטענות בא כוח התובע בסיכומיו שעל הנתבע להרוס את המחסן כולו, לרבות מה שבנה בשנת 1992 במקום שבו היה קיים לפני כן מחסן עץ - אין בידי לקבלן: ראשית, כתב התביעה לא התייחס אלא לבניה שבוצעה על ידי הנתבע בשנת 1997 (ראו סעיף 7 ואילך לכתב התביעה). שנית, מחסן הבלוקים נבנה בשנת 1992 בדיוק על אותו שטח שבו היה קיים קודם לכן מחסן עץ. שלישית, ממכלול הראיות עולה בבירור שמחסן הבלוקים שנבנה בשנת 1992 לא הפריע כלל וכלל לתובע ולא גרם לו לאי נוחות כלשהי, ולו סובייקטיבית. מסקנה זו עולה לא רק מכך שלא מחה על הבניה במשך כל השנים, אלא גם מדבריו הבאים של פרוסט: "העלמתי עיין ולא מחיתי כי הוא נבנה בשטח שהיה בו קודם מחסן עץ" (עמ' 7). אין ספק כי דבריו אלה משקפים גם את הלך רוחו של התובע. בשים לב לכך שמדובר בבנייה בשטח הצמוד פיזית ומשפטית לדירת הנתבע מהלך דברים זה נראה הגיוני וסביר. התוצאה היא, כי על הנתבע להשיב את המצב לקדמותו כפי שהיה עובר להגשת התביעה בשנת 1997. 12. כל מה שאמרנו קודם לגבי העוולה של היפר חובה חקוקה בהקשר של הרחבת המחסן והצמדתו לדירת הנתבע יפה גם לגבי הגבהתו במטר של הקיר המפריד בין החניה לבין החצר של הנתבע. מדובר בקיר חיצוני הפונה לרחוב שכל תיקון בו לרבות הגבהתו טעון היתר בניה. התובע לא טרח להצטייד בהיתר כזה. אין לדרוש מיתר דיירי הבניין וביניהם התובע להשלים בדיעבד עם שינוי כגון זה, המשפיע על חזותו של הבניין. כך הם פני הדברים גם בטרם מביאים בחשבון, כי מדובר בקיר חיצוני המהווה רכוש משותף של כלל הדיירים, שלא ניתן לבצע בו שינויים ללא הסכמתם (אף אם יש היתר בניה). התוצאה היא כי גם כאן על הנתבע להשיב את המצב לקדמותו ולהנמיך את הגדר בכמטר. פני הדברים שונים לגבי הדלת הקיימת בקיר. לעיל קבעתי (בפסקה 6) כי דלת זו נקרעה בקיר לפני מספר שנים בהסכמת התובע. אין סיבה המצדיקה לאפשר לתובע להתנער מהסכמתו זו. 13. מטעמים דומים לאלה שפרטתי קודם בעניין הקמת מחסן הבלוקים בשנת 1992 במקום שבו היה קיים קודם לכן מחסן העץ מן הדין לדחות את התביעה שכנגד, שעניינה במבנה החניה מעץ שבנה התובע במקום שבו הייתה קודם לכן מסגרת המתכת עם תקרת האסבסט. ראוי להוסיף שאפילו הנתבע (התובע שכנגד) אישר בעדותו, כי "זה בתוך הגינה הפרטית של ארבלי ולכן זה לא אכפת לי" (עמ' 11). במצב דברים זה נראה שכלל לא התמלאו יסודותיה של עוולה נזיקית, שהרי דבריו דלעיל של הנתבע בצירוף העובדה שלא מחה מעולם על בניית החניה בחצר השייכת לתובע מלמדים מתוכם שלא נגרמו לו כל נזק או אי נוחות, ולו אי נוחות סובייקטיבית. תוצאות 14. לאור כל המקובץ לעיל אני מורה לנתבע כדלקמן: א. להקטין את המחסן שבחצר על ידי יצירת רווח של לפחות 1 מטר בין המחסן לבין הקיר החיצוני של דירתו, זאת מבלי להגדיל את מידותיו של המחסן לצדדים האחרים. ב. להרוס את הקיר בין נקודות a-b בתשריט שצורף לכתב התביעה (הכוונה לקיר הבטון והבלוקים הנראה בצילום מ1/). ג. להנמיך ב- 1 מטר את הקיר המפריד בין החניה לבין חצרו. כדי להסיר ספק אני מבהיר כי על הנתבע להוריד את 4 שורות הבלוקים העליונות הנראות בצילום מ2/ עד למפלס מוט הברזל החוצה את השער לרוחב. כל האמור לעיל יבוצע תוך 30 יום מהמצאת פסק הדין לנתבע. 15. התביעה שכנגד - נדחית בזה. 16. הנתבע ישלם לתובע הוצאות משפט ושכ"ט-עו"ד בסך 6,000 ש"ח ומע"מ, צמוד ונושא ריבית כחוק החל מהיום. בניהזכויות בניה