פסק דין 1. התובעים - הבעלים של מושכר - הגישו בתיק זה תביעה בה עתרו לפינויים של הנתבעים - דיירים מוגנים, על פי חוק הגנת הדייר [נוסח משולב], תשל"ב1972- (להלן: "החוק") במושכר - בעילות שונות, הכל כמפורט בכתב התביעה המתוקן ובנספחים לו. 2. העובדות שאינן שנויות במחלוקת: א. התובעת מס' 1 (להלן: "התובעת") הינה, החל משנת 1983, בעלים של מחצית מהמקרקעין הידועים כחלקה 257 בגוש 7084, עליהם בנוי הבנין שברח' שטרן 1 (פינת רח' ידידיה פרנקל), תל-אביב (להלן: "הבנין"). התובע מס' 2 (להלן: "התובע"), אף הוא בעלים של מחצית מהמקרקעין, החל משנת 1992, לאחר שרכשו מבעליו הקודמים. באופן שכיום התובעים הינם בעלים משותפים, בחלקים שווים ביניהם, של המקרקעין עליהם בנוי הבנין. ב. בקומת הקרקע של הבנין מצויה חנות (להלן: "המושכר"), אשר הושכרה לנתבעים בדמי-מפתח, בהתאם להסכם שכירות מחדש יוני 1984, שנכרת בינם לבין גב' מתילדה ספורטה (אמה של התובעת) וגב' רחל בגדדוף (קודמתו של התובע) (להלן: "ההסכם"). מכח ההסכם והחוק, הנתבעים הינם דיירים מוגנים במושכר. ג. לפי ההסכם, התחייבו הנתבעים להשתמש במושכר למטרת חנות רהיטים ומרפדיה ואין חולק כי עד לשנת 1988 נוהל עסק כזה במושכר. ד. הנתבעים שילמו דמי שכירות בגין המושכר עד לחודש יולי 1991. 3. הפלוגתאות: א. האם הנתבעים נטשו את המושכר עוד בחודש דצמבר 1988 וחדלו מפעילות עסקית בו מאותו מועד, כנטען ע"י התובעים ועל כן, עומדת לתובעים עילת פינוי כנגדם בגין נטישת המושכר. ב. האם הנתבעים חדלו לשלם לתובעים דמי שכירות בגין המושכר החל מחודש יולי 1991 וכן לא שילמו בגין תיקונים ושיפוצים שבוצעו בבנין? אם כן, האם עומדת לתובעים עילת פינוי כנגדם עקב כך? ג. אם הוכחה אחת מעילות הפינוי, כאמור, האם זכאים הנתבעים, בנסיבות המקרה, לסעד- מן-הצדק. 4. נטישת המושכר: א. התובעים מבססים את טענתם לגבי נטישת המושכר על ראיות שונות רבות המוכיחות, לטענתם, שמשנת 1988 נטשו הנתבעים את המושכר ואינם משתמשים בו כלל ועיקר. יצויין, כי כתב התביעה המקורי, שהתייחס לארועים עד למועד הגשתו - 25.10.92 - תוקן ברשות בית-משפט ביום 16.5.96, על מנת לכלול עובדות רלבנטיות נטענות, שהתרחשו לאחר הגשת כתב התביעה המקורי. תיקון זה בוצע לאחר שמיעת עדי התובעים. ב. בתחילה, עוד בטרם תוקנה תביעתם, הביאו התובעים לעדות שכנים, להם בתי עסק אחרים בבנין, בתמיכה לטענתם, בדבר נטישת המושכר ע"י הנתבעים. מר שמעון טובים, לו כריכיה הצמודה למושכר, גרס כי: "אני נמצא בכריכיה 3 - 4 פעמים בשבוע. לפני כחמש שנים (העדות נשמעה ב - 17.10.94 -ר.מ.) היה משתמש בחנות של הנתבעים ומאז לא ראיתי איש. ... אני מגיע בשעה 8.00 או 9.00 או 10.00 ואני שוהה במקום כרבע שעה או חצי שעה ומה שהעדתי מתייחס לשעות אלה. אני לא ראיתי כי מתנהל בחנות עסק. אין חלון ראוה אלא רק דלתות...ראיתי כמה חפצים ישנים עומדים." (עמ' 7 לפרטיכל). אמנם עדות זו מתייחסת למצב המושכר בשעות בהן נוקב העד בלבד, אך אם במשך חמש שנים (משנת 1989) לא ראה העד שנעשה שימוש במושכר ועדותו מהימנה עלי, יש בכך חיזוק של ממש לגרסת התובעים ובפרט, נוכח גרסת הנתבע מס' 1 בעדותו, לפיה החנות פעילה בעיקר בשעות הבוקר (עמ' 40 לפרטיכל). מר שלמה גרינברג, אשר הינו שכן, המתגורר בקרבת המושכר, גרס אף הוא, כי החנות סגורה זה זמן מה (חודשים, או שנים), כי לא ראה לקוחות שנכנסים לחנות ולא ראה דבר בחלון הראווה. כך גם העידה התובעת (בטרם תוקן כתב התביעה ובעדותה הנוספת לאחר תיקונו). לדבריה, נהגה לבקר במושכר מדי מספר שבועות, ולגרסתה משנת 1988, המושכר עומד נעול ונטוש. ביקוריה נערכו בד"כ בין השעות 13:15-15:45, שעות ההפסקה במקום עבודתה, ובימי חופשה ביקרה אף בשעות אחרות (עמ' 10 ועמ' 24 לפרטיכל). התובע העיד גם הוא, כי מהמועד בו רכש את הבנין, בחודש אפריל 1992, המושכר עומד נטוש ולא פעיל וכי לא ראה נפש חיה מעולם במושכר (עמ' 22 לפרטיכל). עובדות דומות מציינים גם העדים מר שמואל בן ארי (בנו של התובע) ומר גיורא היוש (חתנה של התובעת) בתצהיריהם (שהוגשו בהמ' 140544/95, ולפי החלטתי מיום ה- 13.05.96, מהווים תצהירי עדות ראשית מטעמם). ג. אמנם על עדויות השכנים בלבד לא הייתי מבססת ממצא בדבר נטישת המושכר. ברם, אם מצרפים אליהן את עדויות התובעת, חתנה, התובע ובנו, המהימנות עלי וכן את הראיות הנוספות שהובאו, ובכללן ראיות אובייקטיביות לחלוטין, יש בראיות התובעים בכללותן כדי להרים את הנטל להוכחת הנטישה הנטענת. אפרט. ד. עובדות משמעותיות ביותר עליהן סומכים התובעים, הן ממצאי חוקרים פרטיים, שנשכרו על-ידם כדי לבדוק את מצב המושכר. החוקר דרור גלבוע, ביקר במושכר (הגם שנבצר ממנו להכנס לתוכו בהיותו סגור) מספר פעמים, במהלך שנת 1994 ואלו ממצאיו כפי שפורטו בתצהירו: "3. בתאריך 18.7.94 בשעות שלפני הצהריים איתרתי את החנות...חזית החנות נראתה מוזנחת ודלת החנות היתה נעולה במנעול תליה חלוד. בחנות לא היה איש, ובנקל ניתן היה לקבוע כי החנות לא הייתה בשימוש זמן רב. ...החנות לא היתה במצב שניתן להפעילה. ... 4. בתאריך 19.7.94 חזרתי אל החנות בשעה 12:00. החנות היתה באותו מצב בו היתה ביום הקודם. ... 5. ... 6. בתאריך 31.7.94 יום א' בשעה 10:30 בבוקר חזרתי פעם נוספת אל החנות. החנות היתה סגורה ע"י מנעול תליה חלוד, כבעבר. איש לא היה בחנות. החנות נראתה נטושה כפי שהיתה בעבר. ... כמו כן נראה היה כי חלון הראווה בחזית החנות, בחלק השמאלי התחתון, שבור. החנות לא היתה במצב שניתן להפעילה. 7. בתאריך 17.8.94 יום ב' בשעה 11:00 בצעתי בדיקה נוספת בחנות. החנות היתה נעולה ... . החנות לא היתה במצב שניתן להפעילה. 8. ... 9. בתאריך 11.9.94 יום א' בשעה 10:00 בבוקר חזרתי פעם נוספת אל החנות. החנות היתה נעולה. ... בחנות שרר אי סדר, וברור היה שהיא אינה פעילה. ... בחנות לא היה איש. 10. בתאריך 13.10.94 יום ה' השעה 11:00 בצעתי בדיקה נוספת בחנות. החנות היתה נעולה, חשוכה ולא היה בה איש. ... בחנות שרר אי סדר, וברור היה שהיא איננה פעילה. ... 11. לסיכום אציין כי בכל תקופת הבדיקה המפורטת בתצהיר זה, לא היתה החנות פעילה כלל, ובשל אי הסדר וההזנחה היה ברור כי לא ניתן לנהל כל פעילות עסקית בחנות". מסקנותיו של העד אמנם לא גובו בצילומים, אלא של חזית החנות בלבד, אולם מקובל עלי ההסבר שנתן לכך, שלא ניתן היה לצלם את פנים החנות, שכן דלתות הזכוכית היו מחזירות את אור ה"פלאש" (עמ' 30 לפרטיכל). עדותו בכללותה מהימנה עלי ביותר. ה. ביום 9.11.95 (יום ה' בשבוע), ניתנה על-ידי בית משפט זה החלטה לקיים ביקור במקום במושכר ביום א', ה- 12.11.95. התובעים הוכיחו, בסדרת ראיות מוצקות, כי במקום נערכו מטעם הנתבעים הכנות מקיפות לקראת ביקור זה. כבר ביום מתן ההחלטה האמורה, ביקר במושכר חוקר פרטי מטעם התובעים, מר אורי סבר, אשר פרט את ממצאיו בתצהיר (שצורף להמ' 140544/95), המהווה תצהיר עדות ראשית מטעמו. בסעיף 2 לתצהירו, גורס הוא: "ביום חמישי 9.11.95 ערכתי תצפיות על הבית ברחוב ידידיה פרנקל 28 פינת רחוב שטרן 1 בתל-אביב, ובמיוחד על החנות המוחזקת ע"י הנתבעים. החנות היתה סגורה ונטושה. מבעד לחלונות ניתן היה לראות כי החנות מאוד מוזנחת. ניתן היה להבחין בבלאגן גדול ששרר בפנים, חפצים רבים מושלכים על הרצפה בערמות. חלונות הראווה מלוכלכים מאד בזוהמה ובמלט, והחלון השמאלי שבור. ברור היה כי לא ניתן לנהל כל פעילות עסקית בחנות". לפי תצהירו, מצב המושכר היה זהה אף ביום 10.11.95. עדות זו גובתה בצילומים, המעידים על הזנחה רבה בחזית המושכר. העד חזר על הדברים הללו גם בחקירה הנגדית לגבי תצהירו (עמ' 25 לפרטיכל). ביום 11.11.95, שבת, הגיעו למושכר חוקרים אחרים, שמסרו תצהירים ודו"חות על העבודות שנעשו באותה השבת במושכר. מדובר בפעולות נקיון והוצאת פסולת רבה מתוך המושכר, ניקוי חלון הראווה המשקיף לרחוב והחלפת חלקו השבור (עמ' 41 לפרטיכל), הכנסת רהיטים לתוך המושכר (ראה תצהיריהם של החוקרים יעקב אבידן וחיים אברבנאל). אותם ממצאים חזרו בתצהיריהם של התובע, בנו שמואל בן ארי וחתנה של התובעת גיורא היוש, הן לגבי מצבו של המושכר עובר ליום 9.11.95 והן לגבי העבודות שבוצעו במקום ב- 11.11.95. יחד עם עדות החוקרים הנ"ל הוגשה קלטת וידיאו, בה נראית החנות מבחוץ במצב מוזנח מאד ב- 10.11.95. בקלטת מצולמות העבודות שבוצעו במושכר ב- 11.11.95. הצילומים בקלטת תומכים באופן חד-משמעי בגרסת עדי התובעים, כי המקום היה מוזנח מאד לפני מתן החלטת בית-משפט זה על ביקור במקום וכי במקום בוצעו עבודות החורגות מעבודות תחזוקה שגרתיות וכל זאת, ככל הנראה, כהכנה לקראת הביקור במקום. הממצאים הללו מפורטים אף בדו"חות החקירה שצורפו לכתב התביעה המתוקן. ו. ביום 12.11.95, ערך בית-משפט זה ביקור במקום במושכר. הביקור תועד בפרטיכל (עמ' 13), בו צויין, כי במהלך הביקור נמצאו במושכר רהיטים ספורים, אשר לטענת הנתבעים משמשים לתצוגה. בכניסה למושכר, על גבי דלתות הזכוכית, היה מודבק שלט מניר, בו נרשמו בעט זרחני שעות פתיחת החנות. במקום לא היה טלפון, לא היו פנקסי הזמנות, או חשבוניות. במקום המיועד לכך היה חסר מזגן ובתקרה נחזו קילופי טיח ורטיבות. ממצאים אלה מביאים למסקנה, כי חרף הנסיון לשוות למקום כמקיים פעילות עסקית, לא נחזה היה כי אכן כך הדבר. ז. ועוד. התובעים הציגו, באמצעות נציג חברת החשמל, מסמכים המעידים על צריכת חשמל אפסית משנת 1988 (ת1/, ת2/). ב- ת1/ מפורטת צריכת החשמל מתחילת שנת 1988 ועד תחילת שנת 1993. בעוד שבמהלך שנת 1988 צריכת החשמל לא ירדה מ- 366 קוט"ש לחדשיים (חדשיים בהם הצריכה היתה הנמוכה ביותר, יחסית לאותה שנה, בה הצריכה אף הגיעה ל- 1,690 קוט"ש), הרי שמסוף שנת 1988 ועד תחילת 1993 הגיעה צריכת החשמל יחד ל- 268 קוט"ש, כשלמשל, מחודש 7/90 ועד חודש 12/90 עמדה הצריכה על 0 קוט"ש. נתון זה, כשלעצמו, מטיל בספק את האפשרות לקיים בית-עסק פעיל ללא צריכת חשמל כלשהי. הנתבע מס' 1 בעדותו הכחיש מסקנה זו. לדבריו, לא היתה צריכת חשמל במושכר, כיוון שהמקום משופע באור שמש ואין צורך להשתמש בתאורה חשמלית, בייחוד בשעות הבוקר עד שעה 13:00 בהן העסק פתוח (עמ' 39-40 לפרטיכל). לתמיכה בגרסתו זו הובאה עדותו של מר משיח פנחסוב, שגם לו חנות (קיוסק) באותו הבנין. וכך מעיד מר פנחסוב בתצהירו: "14. ... מכאן שאין צורך להדליק אור בחנויות משעה 12:00 ועד שעה 17:00, השמש מאירה את החנויות". מעבר לעובדה, שאיני מייחסת משקל רב לעדותו של מר פנחסוב, שבינו לבין התובעים קיים סכסוך משפטי, עדות זו אינה מסייעת לנתבעים ואף מערערת את אמינות גרסתם, באשר לצריכת החשמל הנמוכה, שכן, בעוד שהנתבע מס' 1 גרס שהחנות פתוחה בשעות הבוקר בלבד, לפי עדותו של מר פנחסוב החנות מוארת באור השמש רק בשעות הצהריים. עוד טוענים הנתבעים, כי עקב מחלת האב, הנתבע מס' 2, ירד נפח הפעילות במושכר. לו היתה צריכת החשמל יורדת במחצית, ניתן היה לקבל הסבר זה, אך אין בהסבר זה כדי לתרץ ירידה של כ- 90% בצריכת החשמל, מה עוד שמחלת האב פרצה רק ב- 1991, ואין בה כדי להסביר ירידה כה דרסטית בצריכת החשמל החל מסוף שנת 1988. ח. ועוד. התובעים אף הביאו רישום של צריכת המים במושכר (ת3/), שאף היא היתה אפסית החל מיוני 1991 ועד אוג' 1993. הגב' מזל גריסרו, עובדת עירית תל-אביב שהביאה את הרישום ת3/, העידה, שמד המים של המושכר פורק בחודש יולי 1993, עקב העדר צריכת מים. לגבי עובדה זו לא בא כל הסבר מצד הנתבעים. ט. העדר טלפון במושכר, גם הוא מקשה על גרסת הנתבעים, שבמושכר מנוהל עסק פעיל. הנתבע מס' 2 גרס בעדותו, כי אם ברצונו להתקשר אל בניו, הוא עושה זאת באמצעות מכשירי הטלפון הסלולריים של הלקוחות (עמ' 36 לפרטיכל). גרסה זו אינה הגיונית, שכן, האם לכל לקוח יש טלפון נייד? והאם כך יכול עסק לפעול?! י. הנתבעים ניסו לתרץ את המסקנות הנחזות מראיות התובעים ולתת הסברים שונים למצבו המוזנח של המושכר לפני ביקור בית המשפט. לגרסתם, המושכר מעולם לא ננטש, אלא רק כאשר לא היתה ברירה עקב מצב המושכר, או עקב מצבו הבריאותי של הנתבע מס' 2, אולם תמיד סגירת המושכר נעשתה על-מנת לשוב אליו ולא באופן תמידי. יא. גרסת הנתבעים, כאמור, אינה מהימנה עלי כלל ועיקר. לא זו בלבד שאינה יכולה להסביר את כל הממצאים שהביאו התובעים, אלא אף, כשלעצמה, אינה משכנעת. מעדויות הנתבעים עולה, כי אבי המשפחה, הנתבע מס' 2, חלה בשנת 1991 (לפי האמור בסע' 3 לתצהיר עדותו הראשית והמסמכים הרפואיים שצורפו, לעומת גרסתו הסותרת בעדותו, בעמ' 35 לפרטיכל, כי חלה כבר בשנת 1987) וכתוצאה ממחלה זו היה שרוי בדיכאון ואף ביצע נסיון אובדני. למרבה הצער, הנתבע מס' 2 אף איבד את מאור עיניו (סע' 3 לתצהירו). בשרשרת ארועים מצערת זו תולים הנתבעים את גרסתם. אומר הנתבע מס' 1 בעדותו, כי במשך 4 או 5 שנים מפרוץ מחלתו של האב, קרי, עד השנים 1995 או 1996, היתה החנות נסגרת ונפתחת לסירוגין, עקב הצורך לטפל באב (עמ' 38 לפרטיכל), הסבר שאינו מתקבל על הדעת, שכן, קשיים אלו לא מנעו מהנתבעים לפתוח, במהלך השנים הללו, חנות נוספת ברח' מודיעין ברמת-גן ולהפעיל חנות נוספת בראשון-לציון (שם). יב. לטענת ב"כ הנתבעים בסיכומיו (סעיף 1.ז.), בעיות עם ביוב הבנין, הם שגרמו לסגירת העסק במהלך השנים 1993-1994. אמנם בעדויותיהם הזכירו אף עדי התובעים בעיות ביוב, אך חלקו על חומרת הבעיות. הנתבע מס' 2 גרס בתצהירו (סעיף 14), כי בעיות הביוב אילצו את הנתבעים לסגור לעתים את המושכר לצורך תיקון הצנרת ופינוי הרהיטים, עובדה שמנעה, לדבריו, תכופות פעילות עסקית כלשהי. אולם מתצהירו של העד מר פנחסוב, מטעם הנתבעים עולה, שהמושכר היה פעיל ברציפות בתקופה בה נטען כי בעיות הביוב אילצו סגירתו (סעיף 7 לתצהירו). גם מעדותו של החוקר גלבוע עולה, כי במהלך שישה ביקורים שערך במקום בשנת 1994, לא זו בלבד שהמושכר היה סגור, אלא אף מצבו (ללא קשר לבעיות ביוב) לא אפשר הפעלתו. נראה, לפיכך, כי הפסקת הפעילות במושכר לא היתה זמנית בלבד, עקב הצפת מים או ביוב, אף אם כאלה ארעו, אלא היתה הפסקת פעילות קבועה, ללא קשר לבעיות הביוב. הנתבעים הציגו - בתמיכה לטענתם בדבר פעילותם במושכר - מכתב, שנשלח אליהם בשנת 1990, ע"י נציגה של בעלת-הבית, קודמתו של התובע ובו הוא דורש מהם להמנע מזריקת פסולת לביוב. לא שוכנעתי, כי די במכתב זה לערער את מסכת הראיות שהציגו התובעים, כאמור, בהעדר תשתית ראייתית משכנעת נוספת. יג. עוד טוענים הנתבעים, כי שיפוץ נרחב שערכו התובעים בבנין, מנע גם הוא פתיחת המושכר בשנים 1995-1996. אין חולק כי שיפוץ כזה אכן נעשה בבנין, אך גם אם אקבל את גרסת הנתבעים כי הפיגומים שהוצבו בכניסה למושכר מנעו את הפעלתו (עמ' 42 לפרטיכל), טענה שכשלעצמה אינה סבירה ביותר, עדין נשארות מספר עובדות, המטילות גם הן ספק בגרסה זו. הנתבע מס' 2 גרס בתצהירו (סע' 7) כי: "החנות היא כל חיי ובלעדיה אין טעם לחיי, וזו פרנסתי היחידה". אם כך, לא ברור כלל כיצד אפשרו הנתבעים לתובעים להציב את הפיגומים, כך שיחסמו את הכניסה למושכר וימנעו הפעלתו, כשהוא בעל חשיבות כה רבה לנתבע מס' 2. הנתבעים לא הציגו ולו ראיה אחת, לפיה דרשו מהתובעים להסיר את הפיגומים, או שתבעו פיצוי על כך שמקום העסק היה סגור בתקופת השיפוצים, דבר תמוה כשלעצמו, כשמדובר בנושא כה עקרוני לנתבעים. זאת ועוד, בצילומים שנערכו לפני הביקור במקום (ב- 12.11.95) כבר לא היו במקום פיגומים, שמנעו הפעלת החנות, אך נצפתה בה עזובה. זאת, בניגוד לאמור בסע' 5 ו6- לתצהירו של הנתבע מס' 1, לפיו הפיגומים עמדו במקום יותר משנה החל מפברואר 1995. גם אם טענת הנתבעים, כי השיפוצים הם שגרמו ללכלוך בחלון הראווה בחנות, לשבירתו ולשבירת שלטי החנות, נכונה היא, אין בכך כדי להסביר את העובדה, שהנתבעים לא מצאו לנכון להחזיר את המושכר לכשירות, אלא עד יום לפני ביקור בית-המשפט במקום, כשיכלו לעשות כן עוד קודם לכן, כשהוסרו הפיגומים. העובדה שהנתבעים מצאו לנכון להחזיר את המושכר כביכול לפעילות, דווקא יום לפני ביקור בית-המשפט, מערערת בעיני את כל אמינות גרסתם, באשר לשימושם בו. יד. הנתבעים מתארים בעדויותיהם את הפעילות במושכר, לא כפעילות מכירה, אלא למטרות תצוגה בלבד. לדבריהם, הנתבע מס' 2 יושב במושכר כמעט מדי יום, סוחרים המגיעים לחנות מסתכלים בתצוגת הרהיטים - שגם היא מצומצמת מאד, לנוכח גודלה של החנות - ואם הם מעוניינים לרכוש סחורה, מתקשר הנתבע מס' 2 אל בניו, באמצעות מכשיר הטלפון הנייד של לקוחותיו ושולח אותם לאולם התצוגה, שבניו מפעילים בראשון -לציון ( עמ' 35-37 לפרטיכל). מפעילות זו, אין לדבריהם כל הכנסה כספית ישירה, האב סמוך לפרנסתו לשולחן ילדיו, לא נחתמות הזמנות במושכר ולעיתים רק מובילים משם רהיטים שנרכשו בחנותם שבראשון-לציון. גרסה זו בכללותה אינה הגיונית כלל ועיקר. לא השתכנעתי מעדותם של הנתבעים מס' 1 ומס' 2, כי ניתן לנהל עסק בצורה כזו בכלל ובפרט נוכח עוורונו ומצבו הבריאותי של הנתבע מס' 2, שאינו מאפשר לו לפתוח את העסק ברציפות. יתר על כן, גרסה זו של פעילות חלקית - הן מבחינת שעות, והן מבחינת היקף פעילות עסקית - לא מתיישבת עם ראיות התובעים, שפורטו לעיל והמהימנות עלי, אשר הראו שהעסק ננטש לחלוטין. העובדה שהנתבע מס' 2 אינו מרוויח את לחמו מהפעילות בחנות, גם לטענתו, אלא חי מידי בניו, אינה עולה בקנה אחד עם הצהרתו שהמושכר מהווה מקור פרנסתו היחידי (סע' 7 לתצהירו), מסתבר שאין בחנות זו פרנסה כלל עבורו. טו. לסיכום. שוכנעתי כי התובעים חדלו לנהל במושכר בית-עסק של חנות רהיטים ומרפדיה ולמעשה נטשו אותו לחלוטין. לפי דו"חות החשמל והמים, הפסיקו הנתבעים להשתמש במושכר עוד בסוף שנת 1988, הפסקת פעילות זו נמשכה, לפי הראיות שהובאו בפני ונסקרו לעיל, לפחות עד לביקורי במקום. 5. עילת הנטישה: א. עילת הנטישה איננה מעילות הפינוי הנקובות בסעיף 131 לחוק והיא גובשה בפסיקה, מתוך הרציונאל, שדייר שנטש מושכר מוגן, אינו ראוי עוד להגנת החוק. ב. מבחניה של עילת הנטישה, כפי שגובשו בפסיקה, אינם מסתפקים בהוכחת נטישה פיסית, אלא יש להוכיח בנוסף, העדר כוונה מצד השוכר לחזור למושכר (ע"א 125/55, פ"ד י' 374, 375 וע"א 508/63, פ"ד יח (2) 14, 16). על מידת הוכחת "הכוונה לחזור" ויסודותיה, אומרת הש' בן-פורת (כתארה אז) בע"א 417/79, פ"ד לז (2) 337, 346: " היסודות לכוונה לחזור הם, כידוע, שניים: (1) רצון לחזור; (2) סיכוי ממשי לקיום האפשרות של שיבה למושכר. ... בעניין זה מבדילים בין רצון מוחשי לחזור לבין 'רצון' לחזור באחד הימים, אם וכאשר יתרחשו דברים, שהתרחשותם רחוקה מאוד מוודאות (ע"א 508/63 [6]). על הרצון לחזור למצוא ביטוי במעשים גלויים או לפחות בהסבר המתיישב עם קיומו. יתרה מזו, נראית לי הדעה, המובעת בספרו של ד' בר-אופיר, עילות פינוי וסעד מן הצדק (דפנה, תשמ"א) 110, כי היעדרות ממושכת יוצרת הנחה של נטישה , והחובה לתת הסבר לסתור רובצת על הדייר.". (וראה גם: ע"א 715/76, פ"ד לא (2) 113, 117.) נטל השכנוע מוטל על בעל הבית לשכנע את בית המשפט כי הדייר נטש את המושכר על מנת שלא לשוב אליו (ע"א 170/63, פ"ד יז 2498, 2500 וע"א 544/79, פ"ד לו (1) 810, 814). ג. מאחר שבעניניינו הוכחה כאמור ההעדרות הממושכת מן המושכר (חוסר שימוש בו בכלל ולמטרתו בפרט), מתקיימת ההנחה, שאכן בפנינו נטישה ונותרה להתייחסות רק השאלה, האם מסרו הנתבעים הסבר מניח את הדעת, שיש בו כדי לסתור הנחה זו. ד. לו אכן שוכנעתי כי ההעדרות הממושכת מן המושכר מקורה במחלת הנתבע מס' 2 בלבד, הייתי רואה בהעדרות זו כהעדרות זמנית, שיש בצידה כוונה לשוב למושכר. אולם, מששוכנעתי, כפי שפרטתי כבר לעיל, כי להעדרות לא היה כל קשר למחלת הנתבע מס' 2, אלא היא החלה מספר שנים קודם לפרוץ המחלה ונמשכה לאחריה, הרי שלא ניתן לראותה כזמנית עם כוונה לחזור. ממילא, העדרות הנתבע מס' 2 מהמושכר, אינה מצדיקה, כשלעצמה, העדרות הנתבעים מס' 1 ו3-, שאף הם דיירים במושכר, מהמושכר וודאי שלא הוכחה כוונה מצדם לחזור אליו. ועוד. העובדה, בה מודים הנתבעים, כי עיקר עסקיהם מתנהלים במקום אחר, יש גם בה כדי להצביע על העדר כוונה מצדם לשוב ולהפעיל את המושכר. ה. טוענת ב"כ התובעים בסיכומיה, כי גם אם אקבל את גרסת הנתבעים, בדבר אופן ניהול המושכר, עדין עומדת עילת הנטישה של המושכר כנגד הנתבעים, שכן, באופן בו מתארים הנתבעים את הפעילות במושכר, נראה, כי הפעילות אינה זו הקבועה בהסכם, קרי, "חנות רהיטים ומרפדיה", אלא פעילות אחרת, של תצוגה בלבד. מאחר שלא קיבלתי את גרסת הנתבעים בדבר ניהול העסק בצורה כזו או אחרת, אין צורך להכריע בטענה זו. עם זאת ולמען שלמות התמונה, אתייחס לטענה בקצרה. בע"א 99/75, פ"ד ל (2) 421, 429 קבע הש' עציוני, כי שימוש שעושה דייר מוגן בדירה לשם מנוחה ארעית בלבד, אף אם היא נעשית מדי יום, מהווה נטישה של המושכר, שכן, לא נעשה בדירה שימוש למגורים. פסק דין זה, שניתן על דעת הרוב, צוטט בהסכמה גם בבר"ע 461/84, פ"ד לח (3) 809, 810, מפי הנשיא שמגר. הלכה זו יושמה לגבי בית-עסק בע"א (ת"א) 581/84, 102, 111, כפי שמפנה אותנו ב"כ התובעים בסיכומיה. אולם, עובדות המקרה שם היו חד-משמעיות יותר מאלו שמתארים הנתבעים. שם פתח השוכר את המושכר מדי בוקר וישב בו למשך מספר דקות, ולאחר מכן הלך לעבוד במקום עסקו ה"אמיתי", שהיה במקום אחר לחלוטין. כאן, לטענתו, יושב הנתבע מס' 2 במושכר כמעט מדי יום ומקבל לקוחות, אלא שאינו מוכר כלל, כיוון שמצבו ומצב החנות אינם מאפשרים זאת. האם פעילות זאת ניתן להגדירה גם כן כנטישה? דווקא מהפסיקה שעסקה בדירת מגורים ניתן, לדעתי, להקיש, כי קמה עילת נטישה גם במקרה זה. שם (בע"א 99/75, הנ"ל ובבר"ע 461/84, הנ"ל), השוכרים השתמשו בדירה ממש ואף למטרה הדומה למטרה המקורית של ההשכרה, אלא שהשימוש היה ארעי בלבד, אף כאן - לו היינו מקבלים את גרסת הנתבעים - השימוש אמנם דומה לשימוש המקורי בו נוקב ההסכם, אולם דמיון זה אינו מספיק. מבחינה מעשית, המושכר אינו משמש עוד למכירת רהיטים, אלא רק כמעין תצוגה חלקית ומוגבלת ומנוהל באופן חריג (ללא חשמל, ללא טלפון וכו'), כך שכמעט ואין כל רווח כספי מהמושכר. במצב כזה חלות אותן רציונאלות שציין הש' עציוני בע"א 99/75, הנ"ל, להסרת הגנת החוק מהדיירים. ו. בסיכום. העולה מן האמור הוא, שההעדרות מן המושכר מצד הנתבעים היתה לנטישה, המהווה עילת פינוי כנגדם. 6. אי תשלום דמי השכירות ובגין השיפוץ: נוכח מסקנתי לעיל, איני מוצאת לנחוץ להתייחס גם לעילה זו. אציין רק בקצרה, כי עילה זו לא הוכחה ע"י התובעים במידה הנדרשת. 7. סעד מן הצדק: א. הנתבעים עתרו, כי אם ימצא, שעומדת נגדם עילת פינוי, ינתן להם סעד מן הצדק, לפי סעיף 132 (א) לחוק, הקובע: "על אף קיומה של עילת פינוי רשאי בית המשפט לסרב לתת פסק דין של פינוי אם שוכנע שבנסיבות הענין לא יהיה זה צודק לתתו" ב. כפי שקבעה הפסיקה, אין הסעד מן הצדק סעד סטנדרטי, אלא אנדיווידואלי ומתחשב בכל תנאיו וצרכיו של הדייר מחד ושל המשכיר מאידך והנסיבות הספציפיות של כל המקרה (ע"א 5/79, פ"ד לד (2) 208, 212 וע"א 301/61, פ"ד טז (1) 57, 68). דהיינו - כל מקרה נבחן לפי נסיבותיו ויש לשקול במאזני הצדק שני נתונים - את התנהגותם של שני הצדדים ואת האינטרסים שלהם. הקו המנחה את בית המשפט הוא, שקילת חומרת התוצאה של הפינוי מחד גיסא, לעומת חומרת מצב הפרת החוק, מאידך גיסא (ע"א 417/79, פ"ד לז (2) 337, 352). מתוך הפסיקה עולים גורמים שונים שאותם מביאים בחשבון בבירור שאלת מתן סעד מן הצדק ואלו הם: טיב המושכר, מהות ההפרה, התנהגותו של הדייר והתנהגותו של המשכיר (ראה: ע"א 439/73, פ"ד כח (2) 549, 555 וע"א 300/71, פ"ד כו (2) 796). בחינת הקריטריונים הנדרשים מלמדת, כי יש להקפיד עם דייר של בית עסק יותר מאשר בדירת מגורים. ועוד: "דייר אינו ראוי לסעד שביושר אלא אם כן חזר בו מן ההפרה, למען לא יהא בבחינת "טובל ושרץ בידו" (ע"א 774/80, פ"ד לה (3) 584, 587). ג. בשקלי את נסיבות המקרה שבפני במבחנים הנ"ל, מצאתי, כי לא התנהגותם של הנתבעים ולא מצבם מצדיקים לזכות אותם בסעד מן הצדק. הנתבעים פעלו במהלך הדיון בתביעה זו שלא בתום-לב, בנסותם לשנות את תוצאת הדין, ע"י שינוי קיצוני במצבו של המושכר, יום לפני ביקור בית-המשפט במקום. כמו כן, הנתבעים לא תיקנו את המעוות ובמשך כל מהלך הדיון ולפחות עד הביקור הנ"ל לא הראו כל כוונה לחזור ולהפעיל את המושכר, לפי המטרה הנקובה בהסכם. בנוסף, הסנקציה של פינוי אינה חמורה כלל ועיקר עבור הנתבעים, שאינם מפעילים כלל את המושכר אלא עסקים אחרים ואפילו לגרסתם, כל מטרתו היא לספק תעסוקה לנתבע מס' 2, מטרה שאינה מצדיקה מניעת הפינוי. אשר לנזק שנגרם לתובעים, אמנם לא הובאו לכך כל ראיות, ברם, די באמור לעיל בכדי לשלול את זכותם של הנתבעים לסעד מן הצדק. 8. לסיכום: א. הנני מקבלת את תביעת התובעים ומצווה על הנתבעים לפנות את המושכר להחזיר החזקה בו לתובעים, כשהוא נקי מכל אדם וחפץ השייך לנתבעים וזאת תוך 30 יום מהיום. ב. הנתבעים ישלמו לתובעים הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסך כולל של 25,000 ש"ח בתוספת מע"מ ובתוספת הפרשי הצמדה ורבית חוקיים מירביים החל מהיום ועד מועד התשלום בפועל. פינוי דייר מוגןמקרקעיןדייר מוגן (הגנת הדייר)פינויפינוי דירה