פסק דין
א. בפנינו ערעור על פסק - הדין של בית - הדין לשכירות בחיפה (כב' השופטת גב' ב. בר-זיו) מיום 13.4.1999, בתיק ש160/98/ לפיו קבעה כי ייעודו של המושכר הינו חלקו לעסק, וחלקו למגורים, וכי לא נעשה כל שינוי בייעודו של המושכר, וכי המערערים זכאים לעדכון דמי השכירות החל ממועד דרישתם בלבד - יולי 1998, ולפיכך על המשיבים לשלם למערערים דמי שכירות בסך 144.61 ש"ח לחודש, בגין חלק העסק, ובסך 48.24 ש"ח לחודש בגין חלק המגורים, וממועד פסה"ד ואילך יתעדכנו דמי השכירות מידי שלושה חדשים עפ"י הוראות החוק.
ב. המערערים הינם בעלי המיבנה ברח' חסן שוקרי 2 חיפה. ב24.7.66- הם השכירו למשיבים לפי חוזה שכירות יחידה בת 80 מ"ר המצויה במיבנה, בדיירות מוגנת, כשהמושכר מיועד עפ"י החוזה למגורים בלבד.
במשך השנים הוסכם כי המושכר ישמש למגורים ועסק, ואף הוצמדה לו ויטרינה.
בכתב התביעה, שהוגש ב1998-, טענו המערערים שהחל משנת 1992 משמש המושכר למשיבים לצרכי עסק בלבד, בניגוד לחוזה, ולפיכך על המשיבים לשלם למערערים דמי שכירות בגין המושכר והויטרינה, כשהמושכר משמש לצרכי עסק, וכשדמי השכירות משוערכים להיום, לרבות הפרש דמי שכירות מאז נובמבר 1992 ואילך.
ג. בהגנתם טענו המשיבים ששטח המושכר הינו 53 מ"ר בלבד, ושהם שילמו דמי שכירות כחוק, וכי המערערים מעולם לא דרשו העלאת דמי שכירות. עוד טענו המשיבים שהויטרינה היא חלק מן העסק.
ד. הטענה בענין הויטרינה נזנחה בסיכומי המערערים. המחלוקת בין הצדדים התמקדה בשתי שאלות, האחת, ייעודו של המושכר כולו, השניה, המועד ממנו זכאים המערערים לעדכון דמי השכירות.
ה. לענין ייעוד המושכר:
בין הצדדים נעשה הסכם ביום 14.11.90 בענין עבודות בניה ושיפוצים שביצעו המערערים במושכר. בהסכם צויין, בין היתר, כי המשיב מחזיק בדירה כדייר מוגן ועושה בה שימוש לסטודיו לצילום, וכן למגורים, וכי דמי השכירות שהמשיבים משלמים למערערים לא יושפעו מן העבודות שבוצעו ע"י המערערים במיבנה, נשוא ההסכם, והמשיבים ימשיכו לשלם למערערים אותם דמי שכירות לפי החוק.
ביום 10.11.92 שיגר ב"כ המערערים דרישה למשיבים לתשלום דמי שכירות בגין הסטודיו ובגין הדירה.
הסכם נוסף נעשה בין הצדדים ביום 19.11.93 בגין עבודות לשינוי מיקומו של בית השימוש של המושכר. באותו הסכם תואר המושכר כדירה בת שני חדרים במיבנה.
עוד יש להוסיף, באשר לעובדות הרלוונטיות, שבשנת 1974 רכשו המשיבים דירה נוספת ברח' אבן עזרא 5, חיפה, ששימשה את המשיבים למגוריהם בלילות, ובסופי שבוע, ואילו בשעות היום עשו המשיבים שימוש במושכר נשוא הדיון למגוריהם.
ו. בפסק-דינה קבעה כב' השופטת קמא, כי אין לפרש את המוסכם בין הצדדים כי חלקו של המושכר "ישמש למגורים" - עפ"י המובן של לינת לילה - אלא יש לפרשו לפי אומד דעתם של הצדדים להסכם.
כב' השופטת קבעה שכוונת הצדדים בהשתמשם במילים, שחלקו של המושכר ישמש למגורים, משמעותה כי אותו חלק של המושכר לא ישמש לצרכי העסק, ואכן אין חולק שאותו חלק של המושכר איננו משמש לצרכי העסק, אלא למטרת מנוחה ואכילה של המשיב בשעות היום.
עוד ציינה כב' השופטת קמא, כי המערערים ידעו היטב את אופן השימוש של המשיבים במושכר, בו ביצעו המערערים עבודות שונות במהלך השנים, ועמדו על הנעשה בו.
מכאן מסקנתה של כב' השופטת קמא שלא נעשה כל שינוי במושכר, וכי חלקו משמש לעסק וחלק למגורים.
ז. לענין עדכון דמי השכירות:
המחלוקת בין הצדדים היתה: עדכון ממועד הדרישה, יולי 1998, כטענת המשיבים, או שמא ממועד העדכון האחרון של דמי השכירות 10.11.92 (מועד מכתב ב"כ התובעים), כטענת
המערערים.
כב' השופטת קבעה שניתן ללמוד על כוונת הצדדים לפי הדרך בה נהגו בעבר.
ממכתב ב"כ התובעים מיום 10.11.92 עולה כי הוסכם שביחס לחלק העסק יהיו דמי השכירות צמודים למדד המחירים לצרכן, וביחס לחלק המגורים - לפי התקנות, כשההצמדה ממועד הדרישה.
מדגישה כב' השופטת קמא שלא הוצג בפניה הסכם השכירות המקורי בדבר מנגנון תשלום דמי השכירות, כך שהמנגנון נלמד מתוך מכתב ב"כ התובעים מיום 10.11.92, שנשלח לאחר תיקון החוק, ומכאן שהמערערים זכאים לעדכון דמי השכירות רק החל ממועד דרישתם בחודש יולי 98.
ח. על כך מונח בפנינו ערעור בעלי המיבנה הקובלים כי קופחו ע"י פסק - הדין של בית הדין.
לענין ייעוד המושכר טוען ב"כ המערערים שיש לקבוע את ייעוד המושכר לפי מה שהינו משמש בפועל, וכי טעה בית הדין קמא בקבעו שהעובדה שהמשיב אוכל ונח במושכר בשעות היום די בה כדי לקבוע שהמשיב משתמש במושכר למגורים, מה עוד שלמשיב דירת מגורים במרחק הליכה מן המושכר ובה הוא מתגורר מזה זמן רב.
כמו כן, ברור שאין המשיב שוהה ב"דירת המגורים" הלכאורית ללינת לילה או בסופי שבוע, אלא רק בשעות הפתיחה של בית העסק, ורעייתו מנהלת את משק הבית בדירת המגורים שברח' אבן עזרא.
כמו כן טוען ב"כ המערערים שהמשיב מעולם לא הודיע למערערים שרכש דירת מגורים ושהמושכר אינו משמשו עוד למגורים אלא לצורכי עסק. בנוסף טוען ב"כ המערערים שאין לייחס למרשיו ידיעה קונסטרוקטיבית לגבי אופן השימוש של המשיבים במושכר. העובדה שהמערערים ביצעו עבודות במיבנה לא היתה צריכה להוליך את בית הדין למסקנה שהמערערים ידעו על אופן אחזקתו ודרך שימושו של המשיב בדירה, הואיל וב1990- היתה העבודה שינוי מיקום חלון הראוה, דבר שבוצע מחוץ למיבנה, וב1993- נגמרה העבודה לשיפוץ חדר הנוחיות של המושכר, והעבודה לא בוצעה ע"י המערערים אישית, ובשני החוזים שנחתמו בין השוכרים - המשיבים לבין המערערים צויין שהנכס משמש את השוכרים לניהול עסק ולמגורים. משמע, המערערים לא ידעו על שינוי הייעוד שביצעו המשיבים במושכר.
ט. לגבי עדכון דמי השכירות נטען בערעור ששגה ביה"ד בקובעו את עדכון דמי השכירות ממועד הדרישה בלבד (יולי 1998), דבר הנוגד את פסיקת ביהמ"ש העליון ברע"א 6842/96 שוס נ. קלמן, וכן נטען בערעור שממכתב ב"כ המערערים מיום 10.11.92 לא ניתן ללמוד אלא שדמי השכירות המוסכמים הינם דמי השכירות הצמודים למדד.
י. מטעם המשיבים נטען בתשובה לערעור, בכל הנוגע לייעוד המושכר, שהמערערים הסכימו על כך שחלק מן הדירה משמש למגורים, וכך גם גבו בגינה דמי שכירות מאז 1962.
לגבי שני ההסכמים הנזכרים בפסה"ד (מ1990- ומ1993-) מציין ב"כ המשיבים כי אלה נעשו לפי בקשת המערערים לצורך שיפוצו של המיבנה, ע"י עו"ד ונדרוב ז"ל, אישית, תוך פירוט מדוייק של פרטי המושכר, הויטרינה, ואפילו הכלים הסניטריים.
לענין עדכון דמי השכירות נטען ע"י המשיבים ש- רע"א 6842/96 אינו חל בעניננו, וכי יש לקבוע את דמי השכירות לפי סעיף 154 של חוק הגנת הדייר, כפי שקבע בית הדין קמא, ועפ"י תקנות הגנת הדייר, ואלה יחולו מיום שדרש זאת בעל הבית בכתב, ולכל היותר שנה אחת למפרע מיום הדרישה.
י"א. לאחר שעיינו בפסק הדין של בית הדין קמא, בעיקרי הטיעון, ובתיק של בית הדין לשכירות, וכן במוצגים שהוגשו לנו, סבורים אנו שיש לדחות את הערעור בכל הנוגע לייעודו של המושכר.
ראוי לציין שלא נשמעו עדויות בדיון שהתקיים בבית הדין לשכירות, וב"כ שני הצדדים הסכימו על הגשת טיעונים בכתב ולמתן פסק - דין בהתאם.
רשאית היתה כב' השופטת קמא להגיע למסקנות אליהן הגיעה עפ"י החומר שהיה מצוי בפניה, ולא ראינו מקום להתערב בכך הואיל ואין במסקנותיה כל טעות מבחינת הדין, הפסיקה או ההגיון.
י"ב. בשנת 1974 רכשו המשיבים דירה נוספת, ברח' אבן עזרא 5 חיפה, וזו משמשת כדירת מגוריהם של המשיבים, במובן זה שזו הדירה בה שוהה המשיב ללינת לילה ובסופי שבוע, בעוד שהשימוש במושכר מחולק כך שחלקו לעסק (סטודיו לצילום) וחלקו האחר למגורים.
המשיב משתמש בחלק זה של המושכר למטרות אכילה ולמנוחה במהלך שעות היום (המשיב כבן 85 לערך).
ב"כ המערערים מותח בערעורו ביקורת נוקבת על קביעתה של כב' השופטת קמא כי לא חל שינוי בייעודו של המושכר, וכי אכן חלקו של המושכר משמש למגורים במובן של שהיית המשיב בו בשעות היום למנוחה ואכילה.
בין היתר טוען ב"כ המערערים בסעיף 6 של הערעור, ושל עיקרי הטיעון: "על-פי פרשנות זו שהינה מופרכת לחלוטין..." איננו סבורים שיש הצדקה כלשהיא לביקורת זו (גם לא לסגנון).
י"ג. המסקנה אליה מגיע בית-משפט שעה שהוא בוחן את התשתית הראייתית אשר מובאת בפניו מוכתבת מהתנהגותם ומעשיהם של בעלי-הדין.
במקרה שבפנינו רשאית היתה כב' השופטת קמא להגיע למסקנה שהתובעים -המערערים ידעו היטב את אופן שימושם של המשיבים במושכר, הואיל והמערערים ביצעו במיבנה עבודות שונות במהלך השנים. אכן, החוזה ב1990- התייחס לסילוק הויטרינה בגלל עבודות שיפוצים, והקמת חלון ראוה חליפי, דהיינו, מדובר היה בעבודה שבוצעה מחוץ למושכר נשוא הדיון, אולם החוזה מ19.11.93- התייחס לשינוי מיקומו של בית השימוש של המושכר, דהיינו, עבודה שבוצעה במושכר עצמו. נכון הוא, כמובן, שלא המערערים אישית ביצעו את העבודות נשוא החוזה, אך גם אם הבעלים אינו מבצע עבודות באופן אישי הרי מטבע הדברים דואג הבעלים לבדוק את אופן ביצוע העבודות במיבנה השייך לו, (בעצמו או ע"י נציג מוסמך מטעמו), וכן דואג הוא לפקח ולהשגיח על עבודות אלה.
יתר על כן, כל אחד משני החוזים הנ"ל מנוסח בפירוט רב, תוך התייחסות לכל פרט רלוונטי. המפרט הטכני של בניית בית השימוש מתואר בסעיף 3 של החוזה מ1993- בפרוטרוט, והחוזה חתום, כמובן ע"י שני הצדדים.
בנסיבות אלה רשאית היתה כב' השופטת קמא לייחס למערערים ידיעה ביחס לאופן שימושם של המשיבים במושכר, ולקבוע שלא נעשה במהלך השנים שינוי בייעודו של המושכר, כך שחלקו שימש לעסק וחלקו למגורים, במובן של מקום מנוחה ואכילה למשיב בשעות היום, כפי שקבעה כב' השופטת קמא.
יש עוד לקחת בחשבון שהמשיב מס' 1 הוא יליד שנת 1915, כך ששהייתו במושכר במשך שעות היום לצרכי מנוחה ואכילה היא טבעית ומתקבלת על הדעת לאדם בגילו, כשאין לצפות ממנו להתרוצץ במהלך היום בין המושכר לבין הדירה האחרת ברח' אבן עזרא 5, שבה הוא לן בשעות הלילה ובסופי שבוע.
לענין זה יש לדחות את הערעור.
יד. לעומת זאת סבורים אנו שיש לקבל את חלקו האחר של הערעור בכל הנוגע לעדכון דמי השכירות. בפסה"ד שניתן ב- רע"א 6842/96 שוס ואח' נ. קלמן ואח', נ"ב(2) פד"י, עמ' 625, נקבע בעמ' 637:
"אשר על כן נראה לי, כי העובדה שבעל הבית לא שלח דרישה בכתב להעלאת דמי השכירות איננה מונעת ממנו לקבל את דמי השכירות המוסכמים, שהם דמי השכירות הצמודים למדד, וזאת לכל התקופה מאז התיקון (כפוף להתיישנות החלה לגבי חלק ממנה). מובן שיש לנכות מדמי השכירות המגיעים את דמי השכירות ששולמו בפועל".
כמו כן נקבע שלסכום החוב יש להוסיף ריבית לפי חוק פסיקת ריבית והצמדה כמשקפת את מחיר השימוש בכסף.
ט"ו. בדרך זו סבורים אנו שיש לנהוג גם במקרה שבפנינו.
לפיכך אנו מקבלים את הערעור במובן זה שאנו קובעים שדמי השכירות המגיעים למערערים מן המשיבים יתעדכנו החל ממועד מכתבו של ב"כ המערערים מיום 10.11.92 ואילך, בהתאם לנספחים א' + ב' שצורפו לסיכומי ב"כ המשיבים עו"ד צ. וקסמן, אשר הוגשו ביום 22.3.99 לביהמ"ש קמא, וכן על דרך זו מאז המועדים הנקובים בנספחיהם הנ"ל ואילך.
לדמי השכירות המעודכנים, על פי המוסבר לעיל, תתווסף ריבית חוקית לפי חוק פסיקת ריבית והצמדה (לחלק העסק -מיום 1.10.92, לחלק המגורים - מיום 1.11.92), וינוכו מהם דמי השכירות ששולמו בפועל בעבור אותה תקופה בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כאמור.
קביעתה של כב' השופטת קמא ביחס לשיעור דמי השכירות החודשיים, בגין חלק העסק, ובגין חלק המגורים, כמפורט בסעיף 13 לפסק-דינה, בעינה עומדת.
הואיל והערעור נדחה בחלקו, ונתקבל בחלקו, קובעים אנו שכל צד ישא בהוצאותיו.
הפקדון ככל שהופקד יוחזר לב"כ המערערים עבור מרשיו.
חיפוש פנימי באתר
