פסק דין התובענה 1. תביעה לתשלום דמי תיווך בסך של 41,620 ש"ח. התובע, מתווך נדל"ן מקצועי ובעל סוכנות תיווך בשם "אקטיב מודל", הגיש תביעה זו כנגד הנתבעת לתשלום דמי תיווך בשיעור של 2% + מע"מ, המגיעים לו, לטענתו, בגין היותו המתווך והגורם היעיל להתקשרותם של הנתבעת ובעלה לרכישת קוטג' ברח' התבור 27 במבשרת ירושלים, מאת הבעלים משפחת אלקוקין, תמורת הסך של 524,000$. גירסת התובע 2. גירסת התובע, כפי שהובאה בתצהיר עדותו הראשית, הינה כדלקמן: ביום 17.12.96 קיבל למשרדו בפקס, פנייתו של דוד יוגב, סמנכ"ל סוכנות התיווך "רימקס אגם נדל"ן" (להלן - "רימקס"), לשיתוף פעולה עם "רימקס" למכירת נכסים. במסגרת פניה זו נמסר על כוונתה של "רימקס" לקיים בית פתוח ביום 27.12.96 בבית ברח' התבור 27, וביום 3.1.97 בבית ברח' סעדיה גאון במבשרת ירושלים (נספח ג' לתצהיר התובע). ה"בית הפתוח" נועד להצגת הבית לפני מתווכים וקונים פוטנציאליים. לאחר פניה זו שוחח התובע עם יוגב בטלפון ומסר לו כי יש לו לקוחה שאותה הכיר מחודש נובמבר 1996, וביקש כי תתקיים פגישה למחרת, להצגת הנכסים לפניה. הפגישה בינו לנתבעת נקבעה ליום 18.12.96 ב"קניון הראל", בכניסה למבשרת ירושלים, סמוך לשעה 08:00. השניים נפגשו במכוניתה של הנתבעת והתובע ביקש ממנה לחתום על "טופס התחייבות לתשלום דמי תיווך" (נספח א' לכתב התביעה) בנוגע לנכסים שעמד להציג לפניה. לטענתו, עשה זאת כיוון שלא היתה לו בלעדיות על הנכסים ורצה למנוע אי הבנות לעתיד. לגירסתו, באותו מעמד לא ביקשה הנתבעת לציין את פרטי כל הנכסים שבכוונתו להציג לפניה על גבי טופס ההתחייבות. בשעה 08:30 לערך נפגשו השלושה - התובע, הנתבעת ויוגב - בקוטג' דו-משפחתי ברח' סעדיה גאון 10 וערכו סיור בנכס. התובע הציג את הנתבעת לפני יוגב כלקוחתו ועל כן לא נדרשה לחתום על מסמך כלשהו ל"רימקס". בתום הסיור בבית ברח' סעדיה גאון בחן עם יוגב את האפשרות לבקר בנכס ברח' התבור, אך הלה הודיעו כי לא הצליח לתאם את מועד הביקור עקב ההתראה הקצרה שניתנה לו על ידי התובע, ועל כן הציע יוגב כי יציג לפניהם את הבית מבחוץ. התובע שאל את הנתבעת באם הינה מסכימה לכך, ולאחר שהשיבה בחיוב נסעו כל אחד ברכבו לבית ברח' התבור. השלושה ערכו סיור רגלי מסביב לבית, תוך כדי שיוגב מציג פרטים כלליים לגבי הבית ואף מסר לתובע "פרופיל נכס" על מנת שיציגו לנתבעת ולפני לקוחות פוטנציאליים נוספים. באותו מעמד הציע יוגב לנתבעת להשתתף ב"בית הפתוח" שתוכנן ליום 27.12.96. התובע הודיע לצדדים כי עקב שהותו בחו"ל לא יוכל להיות נוכח במעמד זה, ועל כן סוכם כי הנתבעת תגיע בעצמה למפגש זה. הנתבעת אכן השתתפה ב"בית הפתוח". מששב מחו"ל יצר קשר טלפוני עם הנתבעת ועם יוגב על מנת לבחון כיצד מתקדם המו"מ ונמסר לו כי קיים פער בין המחיר שהוצע על ידי הנתבעת לבין זה הנדרש על ידי משפחת אלקוקין. התובע ערך מספר שיחות עם הנתבעת ובהן הודיע לנתבעת כי משפחת אלקוקין מוכנה להפחית במחיר הנדרש, אולם היה זה עדיין מחיר גבוה למה שמוכנה היתה הנתבעת לשלם. הנתבעת הודיעה לו כי בכוונתה לעמוד בקשר ישיר עם משפחת אלקוקין. בחודש מרץ 1997 נפגש באקראי עם הנתבעת ב"קניון מלחה" בירושלים והיא מסרה לתובע כי הם עדיין מחפשים דירה והתובע הודיע לה כי באם יגיעו להחלטה סופית לרכוש הבית ניתן יהא להגיע להסכמה. בסוף חודש אפריל 1996 שוחח עם יוגב אשר הודיעו כי נחתמה עיסקה בין משפחת יואלי למשפחת אלקוקין. התובע פנה לנתבעת וביקש שכר טרחתו אך נענה בשלילה. 3. בגירסתו של התובע, החל מהפגישה ברח' סעדיה גאון, תמך, החרה והחזיק גם יוגב אשר הגיש תצהיר עדות ראשית מטעמו ואף נחקר בבית המשפט. גירסת הנתבעת 4. וזו גירסה של הנתבעת, כפי שהיא מופיעה בתצהיר עדותה הראשית: הנתבעת ובעלה הכירו את התובע כאשר ביקשו למכור את דירתם ב"רמת שרת" בירושלים והעניקו לתובע זכות בלעדיות לחפש קונה למספר חודשים. תוקפה של זכות זו פג ביום 8.1.97. הנתבעת ביקשה לרכוש דירה תוך כדי הגבלת מחירה לחצי מליון דולר, וביקשה מהתובע שלא יציג להם דירות בערך גבוה יותר. התובע הראה לנתבעת ובעלה מספר בתים. לטענתה, כאשר היתה לתובע בלעדיות בתיווך המכירה לא החתים אותה על שום מסמך, וכאשר לא היתה לו בלעדיות ביקש ממנה לחתום על מסמך התחייבות, וכך נעשה, גם לגבי הבית ברח' החצב. הנתבעת מוסיפה (סעיף 4(ד) לתצהירה) כי לא הסכימה מעולם שחתימה שלה על מסמך תהווה אישור לגבי כל עיסקה עתידית, וחתימתה נעשתה לגבי הנכס הספציפי שהוצג לה על ידי התובע ברח' החצב. לגירסתה, קבע איתה התובע להיפגש ביום 18.12.96 לראות בית במבשרת בשעה 09:00 והם נפגשו בשעה 8:30. הנתבעת מאשרת כי חתמה לתובע על התחייבות ושלטענתה התייחס אך ורק לבית ברח' החצב. כשעתיים לאחר שהתובע והנתבעת נפרדו, התקשר אליה התובע לטלפון הסלולרי ואמר לה שיש לו חבר, מתווך, שיש לו בית להראות במבשרת, וביקש שהנתבעת תיפגש עימו לראות הבית ברח' סעדיה גאון. הנתבעת הגיעה למקום ופגשה שם את התובע ואת יוגב, אותו הכירה עוד מקודם. הבית ברח' סעדיה גאון לא מצא חן בעיניה, יצאו מהבית ובעומדם בחוץ הציע לה יוגב, ולא התובע, לבוא עימו לראות בית ברח' התבור. היא הסכימה לכך והשלושה נסעו לכיוון הבית, כאשר היא נוסעת במכוניתה והתובע ויוגב נסעו יחדיו. הנתבעת הדגישה בתצהירה כי אשר סיפר לה יוגב על הבית שהוא מייצג את מכירתו, לא הוציא התובע מילה מפיו בקשר לבית, ויוגב אף לא ציין כי קיים שיתוף פעולה בינו לבין התובע. משהגיעו לבית, כך גירסתה, הסביר לה יוגב כי חברת "רימקס" אינה גובה דמי תיווך מהרוכשים אלא מהמוכרים בלבד, כפי שנהוג בשיטת התיווך האמריקאית. כיוון שלא ניתן היה להיכנס לבית, הודיע לה יוגב כי סוכנות "רימקס" מקיימת "בית פתוח" ביום 27.12.96, אליו מוזמנים רוכשים פוטנציאליים ויוגב שאל אותה אם בכוונתה לבוא והיא השיבה בחיוב. לדבריה התובע לא היה מודע כלל לבית זה. הנתבעת הגיעה והשתתפה בבית הפתוח שממנו נעדר התובע. לדבריה, הבית מצא חן בעיניה, אך המחיר שנדרש עבורו היה גבוה ולא היה באפשרותם לשלם מחירו. התובע התקשר אליה לשאול אותה בענין הבית והיא הודיעה לו שאינה מבינה מה לו ולבית הזה ומכל מקום מחירו גבוה (סעיף 4(טו) לתצהירה), והיא לא ביקשה מהתובע לפעול להורדת המחיר. לטענתה, לא עשה התובע מאומה לתיווך במכירה, לא עשה דבר להורדה במחיר או לקידום העיסקה (סעיף 4(יז) לתצהירה), למעט ארבע שיחות טלפון (סעיף 4(כ) לתצהירה) ומשלוח דף פקס אליה ביום 27.1.97. הנתבעת אישרה כי פגשה את התובע בחודש מרץ 97 בקניון ירושלים, והיא אמרה לו שאין מה לדבר משום שמחיר הבית גבוה מידי. בתחילת חודש אפריל 97 התקשרה אליה גב' אלקוקין, הודיעה לה כי הבית טרם נמכר ושאלה אם יהיו מוכנים לחדש המשא ומתן לרכישת הבית ברח' התבור. לאחר שיחת הטלפון הנזכרת עם הגב' אלקוקין התנהל מו"מ קצר ועניני בין הצדדים ובו הוסכם על מחיר הבית, אשר נרכש על ידה ובו הינה מתגוררת כעת. הנתבעת מוסיפה וטוענת כי התובע ויוגב עושים יד אחת במטרה להונות אותה ולהוציא ממנה כספים במרמה, לתשלום דמי תיווך. התובעת כללה בתצהירה טענות נוספות שלדעתה מוכיחות כי יוגב והתובע שקרנים הם. 5. מטעם הנתבעת העידה גב' סיגל אלקוקין שאישרה כי פגשה בתובע רק פעם אחת, כאשר הביא לקוח אחר לראות את ביתה (סעיף 3 לתצהירה). העובדות שאינן שנויות במחלוקת 6. על מנת לבור את המוץ מן התבן נביא העובדות שאינן שנויות במחלוקת בין הצדדים: א. הקשר בין התובע לנתבעת נוצר במהלך חודש נובמבר 1996, עת העניקו הנתבעת ובעלה לתובע תקופת בלעדיות של כשלושה חודשים למציאת רוכש לדירתם בשכונת "רמת שרת" בירושלים. ב. הצדדים הסכימו כי התובע יעשה מאמץ לחפש דירה עבורם במקום אחר. ג. על פי תיאום מוקדם ביניהם, שנערך יום קודם לכן, נפגשו התובע והנתבעת בבוקרו של יום 18.12.96 במבשרת ירושלים. ד. במהלך פגישה זו חתמה הנתבעת על "טופס התחייבות לתשלום דמי תיווך" (נספח א' לכתב התביעה), ולפיו הינה מתחייבת לשלם עמלת תיווך ל"אקטיב מודל" בשיעור של 2% + מע"מ בעת רכישת נכס כתוצאה ממידע שיתקבל מהתובע. ה. מיד לאחר החתימה על טופס ההתחייבות הציג התובע לנתבעת נכס אחד ברח' החצב. ו. בהמשך נפגשו השניים עם יוגב, שהציג לפני השניים בתים שהיו בבלעדיות סוכנות התיווך שלו: האחד ברח' סעדיה גאון 10 ומיד לאחר מכן בית נוסף ברח' התבור 27. ז. באותו מעמד הציע יוגב לנתבעת להשתתף ב"בית פתוח" ביום 27.12.96, שנועד להצגת הבית ברח' התבור לפני מתווכים וקונים פוטנציאליים. ח. הנתבעת אכן הגיעה והשתתפה ב"בית פתוח" אולם התובע נעדר שכן שהה בחו"ל. ט. משחזר ארצה יצר התובע קשר טלפוני מספר פעמים עם יוגב ועם הנתבעת ואף שלח לה, ביום 27.1.97 פקס. י. במהלך חודש מרץ 1997 נפגש התובע עם הנתבעת באקראי ב"קניון מלחה" בירושלים ושוחחו על נושא רכישת הבית ברח' התבור. יא. ביום 9.4.97 חתמו הנתבעת ובעלה על הסכם לרכישת הבית ברח' התבור ממשפחת אלקוקין בסכום כולל של 524,000$, ולא יידעו את התובע על כך. עיסקת הרכישה נודעה לתובע מפי יוגב. יב. פניותיו של התובע לנתבעת לקבל דמי התיווך נדחו ועל כן הגיש התובענה. המסגרת המשפטית 7. במקרה דנן לא חל חוק המתווכים במקרקעין, התשנ"ו - 1996 (להלן-"חוק המתווכים"), שנכנס לתוקפו בחודש אפריל 1997, ועל כן יש לבחון המחלוקות שבין הצדדים על פי ההלכות המשפטיות שקדמו לחוק זה. 8. הלכה פסוקה היא כי כאשר עולה דרישה לתשלום דמי תיווך בעקבות עיסקה במקרקעין, כי יש לבחון שתי שאלות: האם נקשר הסכם בין המוכר, או הקונה, לבין המתווך, ממנו משתמע במפורש או מכללא, כי מתבקשת פעולת תיווך, והאם פעולתו של המתווך היתה הגורם היעיל אשר הביא להתקשרותם של הצדדים לעיסקה בה תיווך המתווך (ע"א 275/76 קלוגמן נ' לוי ואח', פ"ד לא(1) 405, 408; 294/76 אנגלו - סכסון סוכנויות לנכסים נ' פסרמן, פ"ד לא(1) 589; ע"א 461/76 פטל נ' מרגלית ואח', פ"ד לא(2) 412). האם נקשר הסכם תיווך בין התובע לנתבעת? 9. ב"כ התובע מפנה לטופס ההתחייבות עליו חתמה הנתבעת - נספח א' לכתב התביעה (להלן - "ההתחייבות"). ב"כ הנתבעת טוען כי חתימתה של הנתבעת על טופס ההתחייבות חלה אך ורק לגבי הבית ברח' החצב, אותו הציג התובע לנתבעת, ואילו לגבי הבית ברח' התבור לא נקשר הסכם תיווך בין הצדדים, שכן התובע לא הכיר כלל את הבית במועד בו נפגשו. עוד מוסיף ב"כ נתבעת וטוען, כי בטופס ההתחייבות לא נתמלאו הדרישות לגמירות דעת ומסוימות, אשר בהעדרם לא נכרת חוזה. 10. קשירת הקשר בין המתווך לבין הצדדים לעיסקה, תחילתה וגיבושה, ככל כריתת חוזה בין שני צדדים, היינו בדרך של הצעה וקיבול על פי חוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג - 1973 (להלן - "חוק החוזים") וחלים סעיפים 2, 3 ו- 6 לחוק החוזים (רע"א 628/83 דליה תל-אביב בע"מ נ' שפירא, פ"ד לח(3) 462, 465; ע"א 458/83 בייטרה ואח' נ' ספיר ואח' פ"ד מ(2) 421). תנאי לקיומו של חוזה הוא בכוונת הצדדים ליצור יחסים משפטיים ביניהם. תנאי זה בא לידי ביטוי במונח "גמירות דעת" (ע"א 440/75 זנדבנק נ' דנציגר ואח', פ"ד ל(2) 260). המבחן לקיומה של גמירות דעת יהיה בדרך כלל מבחן אובייקטיבי. במסגרת מבחן זה יש לבחון את נסיבות הענין, התנהגות הצדדים ודבריהם לפני כריתת החוזה ולאחריו, ולבחון על פי קנה המידה האובייקטיבי את המתקשרים עצמם. עם זאת "קנה המידה האובייקטיבי אינו של אדם חיצוני, זר להתקשרות, אלא של המתקשרים עצמם, שאת מעשיהם, דבריהם, התנהגותם, יש להעביר במשקפי הסבירות, ולשאול אם מתקשר סביר במעמדם היה מסיק ממה שהתרחש ביניהם כי אכן גמרו בדעתם לכרות חוזה" (ד' פרידמן, נ' כהן, חוזים (תשנ"א) 157). תנאי נוסף לקיומו של חוזה היא דרישת המסויימות. דרישה זו נובעת מסעיף 2 לחוק החוזים, הקובע כי פניה היא בגדר הצעה אם היא מסויימת כדי אפשרות לכרות את החוזה בקיבול ההצעה. בע"א 440/75 הנ"ל, בעמ' 269, נקבע כי - "על ההצעה להיות מלאה ומדוייקת במידה מספקת עד שניתן יהיה לראות באמור בה עם קיבולה חוזה מלא ובר ביצוע, ללא צורך במשא ומתן משלים נוסף". עם זאת הדרישה אינה שהפירוט בחוזה יהיה כליל השלמות, אלא די בכך שיהיה ניתן ללמוד ממנו על מהותה ותחומה של העסקה (שם, שם), ושיכלל בו כל פרט אשר בלעדיו לא ניתן לבצע את החוזה גם אם הצדדים חפצים בכך (ע"א 701/87 ביהם נ' בן יוסף, פ"ד מד(1)1). יסוד המסויימות אינו מנותק מיסוד גמירת הדעת. קיימים קשרי גומלים בין שני יסודות אלה השלובות זה בזה, ומאפשרים ללמוד על דבר קיומו של האחד מתוך בחינתו של האחר (ע"א 3380/97 תמגר נ' גושן ואח', תק-על 98(3) 309, 312). משנבוא לבחון שני יסודות אלה - גמירות הדעת והמסוימות - לענין שלפנינו בסמוך לכריתת החוזה ולאחריו, יש מקום לקבוע, לדעתי, כי שניהם התקיימו. 11. מעיון בטופס ההתחייבות עולה כי הנתבעת התחייבה לשלם דמי תיווך "בעת רכישת נכס כתוצאה ממידע שקיבלנו מאקטיב מודל". בטופס ההתחייבות אין כל פירוט לגבי נכס כלשהו, לא זה שברח' החצב ולא שני הבתים האחרים שהוצגו לנתבעת באותו יום. התובע הסביר זאת בחקירתו הנגדית (פר' עמ' 15): "ת. ... הנתבעת מלכתחילה ידעה יום לפני כן בטלפון כשסיפרתי לה שישנן שתי דירות נוספות ברח סעדיה וברח' התבור. ש. אמרת שהיה לך מידע לגבי שני הנכסים האלה. ת. נכון. ש. את הפגישה ב- 18 לחודש קבעתם לפני כן. ת. כן. את הפגישה קבענו ב- 17 לחודש עפ"י המידע שקיבלתי מיוגב ולאחר תיאום עם הנתבעת. זה זכור לי כמו אתמול ואמרתי לה שהנכס בחצב לא בלעדי של אף אחד ואילו לגבי שני הנכסים הנוספים זו הצעה של רימקס ואני מבקש שתחתמי על הסכם לדמי תיווך. היא ענתה לי "מה אתה לא מאמין לי". אמרתי לה שאני שומר על האינטרסים שלה וע"מ שלא תשלם פעמיים תיווך אני מבקש שהיא תחתום לי וכך היה. ... ש. באותה פגישה באוטו שלה ידעת איזה נכסים אתם הולכים לראות. ת. נכון. היא נתנה לי להבין שאני יכול לסמוך עליה מעבר חתימה, חברים". הנתבעת טענה כי התובע לא פירט את הנכסים שאמורים היו להיות מוצגים לה, באמצעות יוגב, כיוון שלא ידע את הכתובות אליהם התכוון יוגב לקחתם. 12. לאחר שראיתי את התובע והנתבעת ועדיהם על דוכן העדים, שמעתים והתרשמתי מהם, מעדיף אני את גירסתו של התובע, שנתמכה בעדותו של יוגב, על פני גירסתה של הנתבעת. התובע קבע להיפגש עם הנתבעת על מנת להציג לה את הבית ברח' החצב ואת שני הבתים הנוספים, על פי הפרטים שקיבל יום קודם לכן מיוגב. איני מקבל טענת הנתבעת כי התובע לא ידע הפרטים על שני הבתים הנוספים. הנימוק לכך הוא שהמכתב שנתקבל מסוכנות "רימקס" המפרט את כתובתם של שני הבתים-ברח' סעדיה גאון וברח' התבור - וכי יתקיים בהם "בית פתוח", נושא תאריך 17.12.96. זהו המועד שהמכתב הועבר בפאקס לידי התובע ועל פיו התקשר לנתבעת והועיד את הפגישה ליום המחרת עם יוגב והנתבעת להצגת הנכסים. גם הנתבעת לא חולקת כי זומנה לפגישה לבית ברח' סעדיה גאון על ידי התובע. אם היה בידיו המידע על בית זה נעלה מספק כי היו בידיו גם המידע והכתובת של הבית ברח' התבור, שכן שניהם נזכרו באותו מכתב (נספח ג' לתצהיר התובע). 13. מקבל אני במלואה את גירסתו של התובע לסיבה שלא טרח להוסיף לכתב ההתחייבות את פרטי הנכסים שהוצגו לתובעת באותו יום, כפי שפירט זאת בתצהירו (סעיף 10) ובחקירתו הנגדית שצוטטה לעיל, ועשה זאת מתוך רגשי קירבה וחברות שחש כלפי הנתבעת, שכן יש להזכיר שבאותה עת היתה לתובע בלעדיות למכירת ביתה של הנתבעת בירושלים והאמין כי הנתבעת לא תנסה לנצל עובדה זו מאוחר יותר על מנת לנסות להתחמק מן התשלום. סבורני, כי במקביל, באותה עת, נתנה הנתבעת אמון גם בתובע ולא ביקש לרשום בהתחייבות כל בית בנפרד. לדעתי, גירסתה, כי באותה עת חתמה על טופס ההתחייבות רק לגבי הבית ברח' החצב היא גירסה מאוחרת שנולדה לצורך משפט זה בלבד. נשווה לנגד עינינו את הסיטואציה שהתרחשה במכוניתה של הנתבעת כאשר התובע ביקש ממנה לחתום על טופס ההתחיבות. לו היה מוסיף את שלושת הבתים לטופס ההתחייבות האם לא היתה הנתבעת חותמת על הטופס?! לדעתי, התשובה היא חיובת חד משמעית, כי היתה חותמת על ההתחייבות. לא למותר יהא להוסיף, כי אם אמנם התכוונה הנתבעת לכך, כי חתימתה מחייבת רק לגבי הבית ברח' החצב מדוע זה לא ביקשה כי התובע ירשום בטופס ההתחייבות את הבית ברח' החצב?! ועד ישאל השואל: משניגשו השלושה לראות את הבית ברח' סעדיה גאון, כאשר אין ספק, אף לא לשיטתה של הנתבעת, כי התובע זימן פגישה זו עבורה עם יוגב, מדוע לא הודיעה מאומה לתובע על כך?! ויובהר. מעת שחתמה הנתבעת על ההתחייבות ועד להגשת התובענה, לא שלחה הנתבעת מכתב כלשהו לתובע בה הבהרה, או הודעה מטעמה, כי חתימתה מתייחסת אך ורק לבית ברח' החצב, ואינה מחוייבת לדמי תיווך לגבי הבית ברח' התובר. משלא עשתה זאת אינה יכולה לטעון לאחר מעשה כי בחתימתה נתכוונה רק לבית ברח' החצב. 14. זאת ועוד. אדם החותם על הסכם, חזקה עליו כי הוא יודע את תוכנו ועל מה הינו חותם (ע"א 4839/92 גנז נ' כץ, פ"ד מח(4) 749). חזקה על הנתבעת כי ידעה שבאם הינה חותמת על טופס ההתחייבות מבלי שיצויין בו נכס מסויים, חתימתה תחייבה לגבי כל נכס שיוצג לה על ידי התובע. אוסיף גם, כי אף אם אקבל גירסתה של הנתבעת כי בחותמה על ההתחייבות התכוונה להתחייב לתשלום דמי תיווך רק לגבי הבית ברח' החצב, כי אז יש לקבוע כי בהסכמתה לנסוע ולראות את הבתים ברח' סעדיה גאון וברח' התבור, על פי הזמנת התובע, שאמר לה במפורש כי חבר, מתווך, מבקש להראות לה בתים במבשרת ירושלים, יש משום קיבול הצעת התובע לתיווך לגבי הבית ברח' סעדיה גאון ובח' התבור בדרך של התנהגות (סעיף 6(א) לחוק החוזים). 15. גם אם נאמר, כגירסת הנתבעת, כי הגיעה לבית ברח' סעדיה גאון על פי הזמנת התובע כשעתיים לאחר שראתה את הבית ברח' החצב ולאחר שהוזמנה על ידי התובע על פי קריאה טלפונית, וזאת בניגוד לגירסת התובע ולגירסת יוגב, שלטענתם מיד לאחר שראתה את הבית ברח' החצב נסעו לראות את הבית ברח' סעדיה גאון, יש לקבוע כי נכרת חוזה לתיווך בין התובע לבין הנתבעת לגבי הבית ברח' התבור, שכן אז ניתן לומר בוודאות כי הגיעה במיוחד מירושלים לצורך פגישה עם יוגב והתובע ובמטרה שיוצגו לה הבתים שיוגב, המתווך, אמור היה להציג על פי הודעת התובע ועל פי הודאת הנתבעת. גם אם טוענת הנתבעת בתצהירה (סעיף 4(ז)) כי התובע הזמינה להיפגש עם מתווך שהינו חברו להצגת בית אחד בלבד, ברח' סעדיה גאון, איני נותן אמון בדברים אלו. שהרי, כאמור, אם ידע התובע על בית אחד ברח' סעדיה גאון, חזקה שידע גם על הבית ברח' התבור, שכן המידע על הבית ברח' סעדיה גאון הגיע למשרדו יחד עם המידע על הבית ברח' התבור על גבי הפקס שנשלח למשרדו (ראה נספח ג' לתצהיר התובע). מכאן קצרה הדרך לקבוע כי נכרת חוזה בינה לבין התובע גם לגבי הבית ברח' התבור משני נימוקים: האחד, אין מחלוקת כי הנתבעת נפגשה עם יוגב ביוזמתו של התובע שהזמינה וקשר ביניהם לצורך הצגת שני הבתים שהיו ליוגב להציע, ובהסכמתה להיפגש עם יוגב שייצג את המשפחה המוכרת מרח' התבור; השני, הנתבעת מודה בחקירתה הנגדית, כי לאחר שראתה את הבית ברח' סעדיה גאון לא אמרה לשפילמן שהיא מסרבת ללכת לראות את הבית ברח' התבור אלא הסכימה ללכת לראות בית זה (פר' עמ' 29). גם הפסיקה קובעת כי - "אין כל הכרח כי יכרת הסכם פורמלי, או כי ההסכם יהיה בכתובים דווקא. מספיקים לענין זה חילופי מלים, מהם עולה גמירת הדעת להיעזר במתווך לצורך מציאה קונה או מוכר, לפי הענין" (ע"א 275/76 הנ"ל, שם). וכך גם לגבי התנהגות, כאמור בסעיף 6(א) לחוק החוזים. 16. מוכן אני להסכים עם ב"כ התובע, כי כיום לאור חוק המתווכים, יש חובה לרשום בהסכם התיווך כל בית או דירה המוצגים ללקוח, כפי שאכן עשתה "רימקס" עוד קודם לכניסת החוק לתוקפו ( צרוף ד' לתצהיר הנתבעת), אך דומה כי זו היתה אכן מטרת המחוקק בחוקקו את החוק האמור, למנוע מצבים של אי בהירות הנזקקים לפרשנות של בית המשפט לחוזים שנחתמו בין הצדדים, או להזקק לבחינת התנהגות הצדדים. ברם, כאמור, בעניננו לא חל חוק המתווכים ואיני רואה לנכון להחיל הוראותיו רטרואקטיבית. 17. לאור האמור, מסקנתי היא חד משמעית, כי בין התובע לבין הנתבעת נכרת חוזה לתיווך בין אם זה על פי נספח א' לכתב התביעה טופס ההתחייבות, ובין אם זה על פי חוזה בדרך של התנהגות, כמבואר לעיל. האם פעולתו של המתווך - התובע היתה הגורם היעיל? 18. המבחן לשאלה זו הוא מבחן של סיבתיות והיא נגזרת מבחינתה של מערכת העובדות בכל מקרה ומקרה (ע"א 2144/91 מוסקוביץ ואח' נ' אסתר ביר, כמנהלת עזבון המנוח טוביה ביר ז"ל , פ"ד מח(3), 116, 123). עם זאת "הלכה היא כי באין הסכם אחר, מתמצה תפקידו של מתווך בזימון הצדדים לעסקה, ואילו המשא ומתן הוביל לקשר גופו מתנהל בינם לבין עצמם" (ע"א 294/76 הנ"ל בעמ' 596 מול אות השוליים ג'). הנשיא ברק בספרו "שליחות" (פירוש לחוקי החוזים, סעיף 55) מפרש כי "המתווך ... מסתפק בהפגשת הצדדים ... ההתקשרות בין המשלם לבין הצד השלישי נעשית על ידי פעולתם המשפטית שלהם. המתווך מבצע פעולה מטריאלית של הפגשת הצדדים ...". בע"א 169/75 (דוידסקו נ' שפר ואח', פ"ד ל(1) 507, 512-511) אימץ בית המשפט גישה זו באמרו: "לשון אחרת, התפקיד אותו נטל על עצמו, לאור אופי עיסוקו בדרך כלל ולאור המערכת העובדתית הקונקרטית ... היה להפגיש את הקונה בכח עם בעלי המקרקעין ..." 19. העולה מן המקובץ הוא כי תפקידו העיקרי של המתווך הינו להפגיש בין הצדדים ולא ללוות את הצדדים לכל אורך המשא והמתן, או לשכנעם ולהביאם לידי גמירות דעת. ברי, כי המתווך ישאף להיות מעורב ככל שניתן במשא ומתן בין הצדדים ולנסות לקשור הקצוות ביניהם וזאת במטרה להביא העיסקה לידי סיום ועל מנת לזכות בדמי התיווך שהובטחו לו, אך הוא יהא זכאי לקבלת דמי התיווך אם היה הוא אך הגורם המועיל, היעיל והאפקטיבי שהביא להתקשרות הצדדים. 20. במקרה דנן, הביא התובע לפגישה בין הנתבעת לבין יוגב, שהיה המתווך מטעם משפחת אלקוקין בעלת הבית ברח' התבור. בעקבות מפגש זה זומנה הנתבעת ל"בית הפתוח" שערכה "רימקס" בבית האמור. אכן, התובע נעדר מ"הבית הפתוח" עקב שהותו בחו"ל, אולם משחזר ארצה התקשר טלפונית מספר פעמים הן ליוגב, שאישר זאת (סעיף 12 לתצהירו), והן לנתבעת, שאף היא אישרה כי התובע התקשר אליה 4 פעמים ולאחר מכן אף שלח פקס (סעיף 4(כ') לתצהירה). התובע אף ערך רישום של ארבע שיחות טלפוניות שביצע עם הנתבעת ועם יוגב לתיאום עמדות ולמחיר סופי של הבית 540,000$ (ראה בתחתית טופס ההתחייבות). 21. טוענת הנתבעת כי התובע לא ידע מאומה על הבית ברח' התבור ויוגב היה זה שהציג את הבית, מסר פרטים ואף הזמינה ל"בית הפתוח" ועל כן לא היה התובע הגורם היעיל. על כך יש להשיב כי הבית ברח' התבור היה במכירה בלעדית של "רימקס", הם ערכו לבית "פרופיל נכס", והם ערכו את ה"בית הפתוח". פשיטא, שכל המידע לגבי הבית היה בידיו של יוגב, ואין נפקא מינא לכך, שהרי התובע הוא שהפגישה עם יוגב שמסר לה את כל הפרטים. 22. עוד טוענת הנתבעת כי היא היתה רשומה אצל "רימקס" וקרוב לודאי כי יוגב היה מתקשר אליה לבסוף להציע לה את הבתים במבשרת, ואולי אף להזמינה ל"בית הפתוח" שנערך לשני הבתים. יוגב מאשר דברים אלה. אך, לדעתי, אין בכך מאומה. בפועל מי שיצר את הקשר הראשוני בין הנתבעת לבין יוגב לגבי הבית ברח' התבור היה התובע, והוא אף נקט בפעולות נוספות כפי שפורטו. מסקנתי היא, איפוא, כי התובע היה הגורם היעיל שהביא להתקשרות הנתבעת עם משפחת אלקוקין באמצעות המתווך מטעם יוגב. 23. בנסיונה להתחמק מתשלום דמי התיווך המגיעים לתובע יזמה הנתבעת שיחת טלפון עם יוגב כאשר היא מקליטה אותה, וזאת בנסיון להביא את יוגב לומר כי לדעתו אין התובע זכאי לדמי תיווך. עיינתי היטב בתמליל השיחה הארוכה שהתנהלה (נ2/), אך לא מצאתי תימוכין כלשהן לגירסת הנתבעת כי התובע לא ידע מאומה על הבית ברח' התבור וכי לא היה הגורם היעיל. איפכא. בין הנתבעת ליוגב מתנהל הדו-שיח הבא (נ2/, עמ' 2, תשע שורות מלמטה): "רעיה: עכשיו השאלה היא רק כזאת: בוא נראה אתה מסכים איתי שמי שאמר לי לראות את הבית בתבור זה אתה. דוד: כן כלקוחה של יוסי...". ובהמשך (שם, עמ' 7): "דוד: אה טוב. זה ענין שלך. אני חושב שמגיע לו. זאת אומרת עוד פעם אני אומר לך אני לא הדעה שלי בענין הזה. רעיה: כן היא שלך. דוד: אין לי ענין. אני חושב שמגיע לו כי הוא הביא אותך. הוא הביא אותך. רעיה: לסעדיה גאון אבל הוא הביא אותי נכון. דוד: לא משנה. הוא הביא אותך אלי שאני אראה לך בתים". יוגב גם דוחה את גירסתה כי קונים אינם משלמים דמי תיווך ל"רימקס", ומסביר לה כי באם מתווך מביא את הקונה, ישלם הוא דמי תיווך למתווך שהביאו (פר' עמ' 5) והוסיף: "במקרה הזה בוודאי שהלקוחה הוצגה לי ספציפית על ידי מר שפילמן ולכן היינו בפגישה באותו יום ששפילמן כן היה ...". 24. טענה נוספת בפי ב"כ הנתבעת בסיכומיו, היא כי חלף זמן ארוך, שבמהלכו לא נוהל כלל משא ומתן, בין המועד בו הוצג הבית מבחוץ, ביום 18.12.96, עד לחתימה על עיסקת הרכישה ביום 9.4.97. גם בטענה זו אין מאומה. העובדה שהמשא ומתן נפסק איננה כשלעצמה מבטלת את הקשר הסיבתי בין פעולתו של המתווך לבין קשירת הקשר בין הצדדים (ע"א 185/80 "פרזות" חברה ממשלתית עירונית לשכון בע"מ נ' צבי זקן, פד' לה (4) 180; ע"א 2144/91 הנ"ל; ע"א 264/61 וולגל נ' קאופמן, פ"ד טו 2157). במקרה דנן, אמנם סירבה הנתבעת בתחילה לרכוש הבית ברח' התבור, על אף שמצא חן בעיניה, עקב המחיר הגבוה שנדרש תמורתו. במהלך הזמן שחלף הונמכו דרישות המוכרים והנתבעת היתה מוכנה לשלם מעט יותר וכך מצאו הצדדים עצמם חותמים על ההסכם לרכישת הבית ברח' התבור, כעבור פחות מארבעה חודשים, אשר לדעתי, הינו זמן סביר להתגבשות ההכרה וההסמכה בין הצדדים. עוד יצויין, כי הפרש המחירים כפי שפורסם על ידי "רימקס", הדרישה הראשונית של משפחת אלקוקין (580,000$), לבין המחיר בו נמכר הבית לבסוף (524,000$), הינו בשיעור של 9.6% בלבד - פער נמוך, לדעתי. 25. סבורני, כי למביט מן הצד מתקבל הרושם כי הנתבעת עשתה כל אשר לאל ידה לנסות ולהתחמק מלשלם לתובע דמי התיווך שהינו זכאי להם, וחבל שכך הדבר. סיכום 26. בין התובע לנתבעת היה הסכם, בין בכתב (נספח א' לכתב התביעה) ובין בעל פה, שהתגבש בדרך של התנהגות הנתבעת, לתשלום דמי תיווך בשיעור של 2% + מע"מ, והתובע היה הגורם היעיל שהביא לכך, כי הנתבעת מתגוררת כיום בבית ברח' התבור 27 במבשרת ירושלים, ועל כן זכאי התובע לשכר טרחתו. הנתבעת תשלם לתובע הסכום הנתבע בסך 41,620 ש"ח, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום הגשת התובענה ועד לתשלום המלא בפועל, ובנוסף תישא בהוצאות התובע וכן בשכר טרחת עו"ד בסך של 7,500 ש"ח בצירוף מע"מ כחוק. מיסיםדמי תיווךתיווךמע"מ (מס ערך מוסף)