פסק דין בפני תביעה להסדרת החזקה המשותפת במקרקעין בין שני אחים ובנות זוגם המתגוררים על חלקת קרקע משותפת אותה קיבלו במתנה מאביהם. הסכסוך נשוא התביעה דנן מקורו בחוסר התאמה בין הזכויות הרשומות שהעניק האב מר יחיאל ג'וברי (להלן - "האב") לשני בניו ושתי כלותיו לבין מצב הבניה שיצרו הנתבעים בשטח הקרקע. רקע עובדתי: מר יחיאל ג'וברי, אביהם של התובע 1 והנתבע 1, היה הבעלים הבלעדי של זכויות החכירה בנכס הנמצא ברח' סנהדרין 41 ראש העין, הידוע כתת חלקה 18/2 בגוש 5507 (להלן - "הנכס"). בשנת 1985, בעקבות פניה של הנתבעים, החליט האב להעניק במתנה את מחצית מזכויותיו בנכס לבנו הנתבע 1, אשר העביר מתוך כך מחצית לאישתו הנתבעת 2, וזאת במטרה לסייע לזוג הצעיר לבנות את ביתם על חלק משטח הנכס. בתאריך 21.3.85 הגיש הנתבע 1 ביחד עם האב בקשה לוועדה המקומית לתכנון ובניה בראש העין (להלן - "הועדה לתכנון ובניה") למתן היתר בניה לבית מגורים המתוכנן להיבנות בחלקו המזרחי של הנכס, עבור הנתבעים. (צורף העתק הבקשה לסיכומי הנתבעים, נספח נ1/). בתאריך 1.9.85 נתנה הוועדה לתכנון ובניה היתר למבקשים לבניית יחידת מגורים הצמודה למבנה קיים, מקלט ומחסן. (צורף העתק כנספח נ6/ לסיכומי הנתבעים). בתאריך 12.11.85 העביר האב לנתבע 1 מחצית מזכויות החכירה במכר ללא תמורה ובהמשך העביר הנתבע 1 במכר, ללא תמורה, מחצית מזכויותיו לנתבעת 2 . (צורפו העתקי תצהירי האב והנתבע מיום 13.9.85 שניתנו לצורך רישום נ8/ ו- נ9/). בתאריך 5.8.86 נרשמו אצל רשם המקרקעין מחצית מזכויות החכירה לדורות על שם הנתבעים (נסח טאבו מס. 2919 צורף לכתב התביעה). בספטמבר 1986 השלימו הנתבעים את בניית שלד דירתם בשטח של כ - 166 מ"ר. (צורף אישור אדריכל מיום 11.9.86 נספח נ10/). בתאריך 21.5.90 העביר האב את המחצית השניה של הזכויות שנותרו לו בנכס, חצי לבנו התובע 1 ולכלתו התובעת 1 וביחד יחזיקו בחצי מכלל הזכויות בנכס. (צורף העתק תצהירי העברה לסיכומי הנתבעים נספח נ14/ ו- נ15/). בשנת 1997 החליטו התובעים כי הגיע שעתם לבנות גם הם את ביתם על קרקע הנכס, בהתאם לכך הוגשה בקשה לוועדה לתכנון ובניה, ולמינהל מקרקעי ישראל לקבלת היתר לבנות את דירתם על חלקו המערבי של הנכס. בחלקו המערבי של הנכס מצויה דירת מגורים ישנה המשמשת את זוהרה ג'וברי - דודתם של התובע 1 והנתבע 1 (להלן - "הדודה") וזאת למשך כל חייה, עפ"י הסכם בינה לבין האב (נספח א' לכתב ההגנה). על פי הרישום בנסח הטאבו שצורף מטעם שני הצדדים, המדובר במקרקעין מוסדרים, כשהבעלות הרשומה שייכת לרשות הפיתוח, המנוהלת עפ"י דין על ידי מנהל מקרקעי ישראל, זכויות החכירה לדורות רשומות במושע ובחלקים שווים של 25% לכל אחד מבעלי הדין. נוכח העובדה שדירת מגוריהם של הנתבעים מוקמה כפי שמוקמה בחריגה מעבר למחצית משטח הנכס, התהווה מצב לפיו נותרה בקצה המזרחי שארית קרקע בשטח של 145 מ"ר, שלא ניתן לנצל אותה לבניה של יחידת דיור עצמאית נוספת (להלן - "שטח המריבה"). בישיבת יום 27.12.98 מונה בהסכמה השמאי וימר פינחס כמומחה ביהמ"ש שיתן חוות דעתו בשאלות: תשלומי איזון ושימוש משותף "בשטח המריבה". כתב התביעה המקורי כלל את מנהל מקרקעי ישראל כנתבע 3 וזאת בשל הסעדים שנתבקשו בסעיפים 11 א' ו- ב' לכתב התביעה: להורות לנתבעים להגיש לוועדה המקומית לתכנון ובניה תוכנית שינויים מתוקנת אשר תתאים למצב הבניה שבוצע בפועל, כמו כן לקבוע שומה על דמי ההיתר הנדרשים כפועל יוצא מהתיקון ולשלמם. בכך למעשה יוכלו התובעים להתחיל את בניית ביתם על החלק המערבי של הנכס. במהלך הדיונים ב"כ התובעים הצהיר שאכן בוצע והסתיים האמור בסעיפים 11 א' ו- ב' לכתב התביעה ולאחר שנשלחה הודעה בהסכמת התובעים למחיקת הנתבע 3 ללא צו להוצאות אושרה המחיקה ביום 13.1.99. חוות דעת המומחה - שמאי, ממצאים: מועד עריכת חווה"ד - 13.5.99. המדובר בחלקה 18 בגוש 5507 בעלת צורה מלבנית בשטח של 1483 מ"ר המחלוקת לשני חלקות משנה: 18/1 בשטח 741 מ"ר. 18/2 בשטח 742 מ"ר - הנכס נשוא התביעה מחולק לשני מגרשים, עפ"י תשריט שאושר בועדה המקומית לתיכנון ובניה ראש העין (ישיבה מס. 97022). מגרש מס. 18/2/1 בשטח 297 מ"ר, מוחזק ע"י התובעים, עליו בנויה דירת מגורים ישנה בשטח של 53.4 מ"ר. מגרש מס. 18/2/2 בשטח 445 מ"ר, מוחזק ע"י הנתבעים, עליו בנוי קוטג' דו - קומתי בשטח כולל של כ- 166 מ"ר. עפ"י תוכנית המתאר אפ2000/ שאושרה בתאריך 22.4.90 הנכס נכלל באזור מגורים א2/ המאפשר: שטח בניה 30% לקומה, 2 קומות ובס"ה 60%. מגרש של כ - 1.5 דונם ניתן לחלק ל- 2 חלקים שווים בגודלם וזכויות הבניה בכל אחד משני החלקים לא יעלו על 3 יח"ד למגרש החדש. מותר יהיה לאשר חלוקת משנה לצורכי רישום בלבד באופן שליחידת דיור קיימת ו/או מאושרת תהיה הצמדה של לא פחות מ- 240 מ"ר קרקע. "שטח המריבה" בגודל שטח של 145 מ"ר מהווה חלק ממגרש 18/2/2 המצוי 20 מטרים ממזרח למגרש 18/2/1 כשבתווך בנויה דירת מגורי הנתבעים. לא ניתן להקים יחידת דיור נוספת במגרש 18/2/2 מאחר ושטח המגרש קטן מהנדרש ל- 2 יח"ד וזאת עפ"י הוראת תוכנית המתאר (ר' לעיל). בתשובה לשאלת הבהרה מיום 1.8.99 שאפשרתי לב"כ התובעים, ענה המומחה כי שווי הקרקע הכולל מרכיב של זכויות בניה נוספות, הינו בסך של 400 דולר למ"ר, נכון למועד עריכת חווה"ד. בישיבה האחרונה מיום 14.7.99 הגיעו הצדדים להסכמה לפיה תותר הגשת כתב תביעה מתוקן, ימחק מהתביעה המתוקנת הסעד בסעיף 12 א', הנתבעים פטורים מלהגיש כתב הגנה מתוקן והצדדים יגישו סיכומים בכתב על פי החומר בתיק ויתייחסו לשאלות המפורטות בסעיף יא 3 בהודעת הנתבעים מיום 11.7.99 כלהלן: • האם זכאים התובעים לסעדים המבוקשים על ידם בסעיף 12 ב' לכתב התביעה המתוקן, לרבות הסעדים שנתבקשו לחילופין ולחילופי חילופין? • האם זכאים התובעים לסעד המבוקש על ידם בסעיף 12 ג' לכתב התביעה המתוקן, דהינו, פיצוי כספי בגין הפסד מחצית משטח המריבה בשיעור של 137,744 ש"ח, או כל פיצוי אחר? • האם זכאים התובעים לסעד המבוקש על ידם בסעיף 12 ד' לכתב התביעה המתוקן, דהיינו דמי שימוש בשטח מחצית משטח המריבה ו/או פיצויים בגין התייקרות חומרי בניה לאחר חודש אוקטובר 1997 ו/או פיצויים בגין הפסד שימוש והנאה בדירה בטרם נבנתה ע"י הנתבעים ו/או הפסד הפטור מתשלום דמי היתר בשיעור כולל של 76,314 ש"ח, או כל פיצוי אחר? • האם זכאים הנתבעים לקזז מכל סכום שיחויבו לשלם לתובעים את שיעור עלות הבניה של מחצית מדירת המגורים הנמצאת על מגרש המבקשים, וכן את שיעור דמי השימוש הראויים בגין מחצית מדירת המגורים? ואם כן, מהו סכום הקיזוז? אקדים ואומר, שבתביעה זו הוצעה מספר פעמים ע"י ביהמ"ש כי הצדדים יסכימו להכרעה בפסק דין פשרה לפי סעיף 79 א' לחוק בתי המשפט וזאת לנוכח טיב הסכסוך, קשרי המשפחה הקיימים בין הצדדים ולאחר ששמעתי את בעלי הדין שלא לפרוטוקול. כן הוצע לצדדים הליך גישור שהחל ולא צלח. הצדדים שלחו הודעה משותפת ביום 14.7.99 לפיה לא מוסכם ביניהם על הכרעת הדיון בתיק עפ"י סעיף 79 א', אלא בדרך של מתן פסק דין מנומק עפ"י תקנה 192 לתסד"א, על סמך חומר הראיות המצוי בתיק ולאחר הגשת סיכומי הצדדים. נעתרתי לכך והורתי לצדדים להגיש סיכומיהם ולצרף מסמכים ככל שידרש, דא עקא שעיון בסיכומים מלמדני שככל הנראה נשתכח מליבם של הצדדים שבתיק זה לא נשמעו הוכחות ולא הובאו בפני ראיות בהתאם לסדרי הדין. הצדדים כללו בסיכומיהם כל אחד עובדות או טענות המתבססות על מסמכים שצורפו אך אינן בגדר ראיות שהוגשו לתיק, חרף זאת התיחסתי לכולם תוך מתן משקל ראוי. אבאר איפוא, תחילה, את עיקרי הטענות והמחלוקות שבין הצדדים. עיקרי טענות התובעים: ב"כ התובעים טוען, כי בסמוך לשנת 1985 פנו הנתבעים לאב וביקשו לאפשר להם לבנות דירת מגורים במחצית מהנכס. לאחר שהנתבעים הסכימו לבנות את מגוריהם בחלק המזרחי של הנכס תוך שהם מגלים התחשבות בחיוב המוסרי של האב כלפי אחותו שלא לפגוע במגוריה. הנתבעים הגישו לוועדה המקומית לתכנון ובניה בקשה למתן היתר לבניית דירת מגורים כאילו הייתה היא תוספת בניה שנועדה להרחבת יחידת הדיור שכבר קיימת בחלק המערבי בה מתגוררת אחות האב בעוד שבפועל הנתבעים בנו דירת מגורים נפרדת ועצמאית. הגשת הבקשה להיתר בנית תוספת למבנה קיים נועדה מבחינת הנתבעים על מנת להשיג את הסכמת מינהל מקרקעי ישראל ללא התנאה לתשלום דמי היתר. עוד מוסיף ב"כ התובעים, כי הנתבעים מיקמו את מיבנה מגוריהם מרוחק 21 מטרים מהגבול המזרחי של הנכס, בכך למעשה נוצר שטח של 145 מ"ר בקצה המזרחי המסופח "רעיונית" למגורי הנתבעים. ב"כ התובעים טוען, לנזקים שנגרמו לתובעים עקב מעשיהם ומחדליהם של הנתבעים: א. לא ניתן היום לבנות 3 - יחידות דיור בשטח הנכס למרות שלפי התב"ע הדבר אפשרי. ב. התובעים נאלצים היום לשלם דמי היתר בשיעור שהוא לפי יחידת דיור נפרדת כשהלכה למעשה הם אלה שמרחיבים את המבנה הישן המשמש את מגורי הדודה. ג. התובעים זכאים לקבל דמי שימוש מהנתבעים בגין שימושם במחצית שטח המריבה (74 מ"ר) במשך 7 שנים. ד. התובעים זכאים לפיצוי בגין העיכוב שנכפה עליהם בבנית דירת מגוריהם במשך כשנתיים (מאז אוק' 97') בשל אי מתן חתימתם של הנתבעים לתוכנית הבניה שהוגשה. ה. מהתובעים נמנעה זכות השימוש והחזקה היחודית במלוא מחצית שטח הנכס (371 מ"ר) . עיקרי טענות הנתבעים: ב"כ הנתבעים טוען, כי האב פעל כרוח החיה והיה מעורב ושותף לכל ההליכים, הן להגשת הבקשה לוועדה לתכנון ובניה והן לפניה לקבלת ההיתר ממניהל מקרקעי ישראל, כפי שעולה בברור מתוך רצף המסמכים עליהם הוא חתום אישית (צורפו לסכומים). עוד מוסיף ב"כ הנתבעים, כי העברת חלק מהזכויות מאת האב לנתבעים נועדה ונתכוונה מלכתחילה על מנת שיבנו דירת מגוריהם בחלקו המזרחי של הנכס. רישום העברת הזכויות בטאבו היה בשלב מאוחר ואינו משקף נכוחה את רצונו של האב, זכויות התובעים, לטענתו, אינם אלא מה שנשתייר בנכס לאחר קבלת זכויות הנתבעים ואם קיימת יריבות משפטית היא למעשה בין התובעים לאב נותן המתנה, בשל רישום הזכויות שלא בהתאמה. ב"כ הנתבעים טוען כי מאחר ובנית דירת הנתבעים במיקומה הנוכחי בוצע בפועל, על דעתו ובהסכמתו המלאה של האב, עובר לרישום הזכויות אצל רשם המקרקעין, מביא למסקנה הברורה לפיה הכוונה היתה להעניק לנתבעים את כל החלק המזרחי של הנכס כולל שטח המריבה, סה"כ 60% מזכויות החכירה בנכס ולא כפי שנרשם אצל רשם המקרקעין 50%. ב"כ הנתבעים מציין את העובדה כי מאז קיבלו הנתבעים את זכויותיהם מהאב ועד להעברת יתרת הזכויות לתובעים חלפו להן 5 שנים ועד להגשת בקשה למתן היתר תוספת בניה חלפו להן עוד 7 שנים וזאת מאחר ולא התאפשרה להם לבצע דיספוזיציה בנכס אשר תפגע במגוריה של הדודה. לדידו, התובעים מודים כי לנתבעים מגיעה מחצית שווי עלות הבניה של הדירה הישנה בה מתגוררת הדודה (מפנה לחוו"ד השמאי) . לטענת הנתבעים הנכס מחולק לשני מגרשים באופן שמשקף את זכויות הנתבעים בנכס, כפי שתואר בחוו"ד השמאי ובהתאם לתרשים חלוקה שאושר בוועדה לתיכנון ובניה מיום 6.8.97. על כלל הנכס לא ניתן להקים מעל שתי יחידות דיור, על חלקת הנתבעים לא ניתן להקים מעל יחידת דיור אחת. דיון: בבואי לפסוק במחלוקת האמיתית שבין הצדדים ולקבוע על פי דין, מהם זכויותיהם של הנתבעים, האם קמה להם זכות לסעדים המבוקשים ומהם, זה המקום לשוב ולציין כי הצדדים הגיעו ל"הסדר דיוני" לפיו ההכרעה תעשה בפסק דין מנומק על סמך חוות דעת שמאי - מומחה ביהמ"ש וסיכומי הצדדים המגובים באופן חלקי באסמכתאות וסיכומי התשובה שנתבקשו מאת התובעים, כל זאת מבלי שנשמעו בתיק זה ראיות. לית מאן דפליג, כי לתובעים 1 ו- 2 ולנתבעים 1 ו- 2 זכויות חכירה לדורות הרשומות אצל רשם המקרקעין ביחס שווה ובאופן שלכל אחד חלק בשיעור של 25% וביחד לתובעים 50% ולנתבעים 50% מכלל הזכויות בנכס. סעיף 125(א) לחוק המקרקעין, תשכ"ט - 1969 קובע: "רישום בפנקסים לגבי מקרקעין מוסדרים, יהווה ראיה חותכת לתוכנו, אולם אין בכך כדי לגרוע מהוראות סעיפים 93 עד 97 לפקודת הסדר זכויות במקרקעין(נוסח חדש) תשכ"ט - 1969". לא הובאה שום ראיה שהוגשה תביעה לתיקון הרשום בפנקס רשם המקרקעין. לאחר שעיינתי בחוו"ד השמאי באסמכתאות שצורפו ע"י הצדדים ולאחר ששקלתי בכובד ראש את טענות הצדדים הגעתי למסקנות הבאות: אני מקבל את גרסת התובעים לפיה כוונתו של האב מלכתחילה היתה לסייע ככל יכולתו לשני בניו במידה שווה קרי - העברת חלקים שווים בזכויות כפי שבאו לידי ביטוי ברשום אצל רשם המקרקעין. הנתבע 1 היה הראשון לפנות לאב בכדי שזה יקצה לו שטח בנכס, היות והאב היה רשום כבעל זכויות החכירה הבלעדי היה זה אך טבעי שההליכים הפרוצדוראלים דרשו את חתימתו באופן פורמלי בצרוף לנתבע 1, אין בכך כדי להצביע שהאב היה הדומננטי, אלא כעולה מהמסמכים, דווקא ההפך הוא הנכון הרוח החיה היה הנתבע1. בבקשה למתן היתר בניה מופיע שם האב "(יחיאל)" בסוגרים כששמו של הנתבע 1 "אשר" ממוקם ראשון על גבי טופס הבקשה וללא סוגרים. מה גם שמאחת הטענות שהעלו הנתבעים בסיכומיהם (עמ' 6 סעיף ג') עולה שהנתבעים היו מודעים לחוסר ההתאמה בין אופן החלוקה שסומן בתרשים שהוגש לבין היקף הזכויות שהוענקו להם: "... הנתבעים שהיו אותה עת זוג צעיר, שזה עתה נשתחרר משירות בצה"ל, והן האב שהיה חסר השכלה אקדמית ו/או משפטית ו/או הנדסית, כלל לא היו מודעים לצורך בתיאום שבין רישום הזכויות בטאבו ובין החלוקה המדוייקת של השטחים בפועל, וכל ענינם היה להקים דירת מגורי הנתבעים." (הדגשה שלי - א.ק), קרי - היו מודעים לחוסר ההתאמה אך לא לצורך להתאים אי ההתאמה לרישום הזכויות. לפיכך אין בקביעת מיקום דירת מגורי הנתבעים והסכמתו מראש של האב לבניה הנ"ל בבחינת קביעת היקף הזכויות שברצונו להעניק לנתבעים, שכן מתוך תצהיר של האב מתאריך 13.11.85 שניתן בסמיכות להגשת הבקשה למתן היתר בניה (צורף לסיכומי הנתבעים וסומן נ8/) בו נאמר במפורש שהאב מעביר מחצית מהזכויות הרשומות על שמו. בהמשך לכך ניתן לראות כי האב אכן היה עקבי בכוונתו ונוהגו כעולה מתצהירו מיום 21.5.90 בו הוא מצהיר "אני בעל מחצית זכויות החכירה בדירה." (סעיף 2 לתצהיר, סומן נ14/ בסיכומי הנתבעים). בנוסף לכך יש לקחת בחשבון את העובדה שהנתבעים רשמו את זכויותיהם ¼ + ¼ וביחד מחצית עוד בשנת 1986 כעולה מנסח טאבו שצרפו לסיכומיהם (וסומן נ7/) ומאז לא נתבקש תיקון לכך. טענת ב"כ התובעים הנסמכת על חוו"ד השמאי שאכן ניתן לבנות עפ"י התב"ע 3 - יחידות דיור על שטח הנכס נשוא התביעה, נכונה למועד שבו אושרה 22.4.90, בעוד שהנתבעים קיבלו היתר ובנו את דירת מגוריהם כבר בסוף שנת 1985 בטרם היות התב"ע (א/פ 2000). עובדה המביאה אותי לתוצאה לפיה לאב ו/או לנתבעים לא היתה כוונת זדון לפגום בפוטנציאל של הנכס, אלא כל מבוקשם היה להתחיל בבניית ביתם כזוג צעיר. כפי שטוען ב"כ התובעים, בניית דירת הנתבעים נעשתה במאמץ רב ובקושי כספי בגינו הם נזקקו לסיוע כספי, ולכן השיקול הכלכלי היווה עבורם פרמטר בעת הגשת הבקשה להצמדה של דירת מגורים למבנה קיים שיאפשר להשיג את הסכמת מינהל מקרקעי ישראל בכפוף לתשלום "דמי היתר" נמוכים או ללא חיוב "בדמי היתר" כלל. שיקול זה, למעשה, היווה תמריץ עבור הנתבעים להגיש את הבקשה כפי שהוגשה לתוספת למבנה המגורים הקיים בצד המערבי של הנכס, בהתאם לכך הגישו תרשים מפורט בו מוקמה יחידת המגורים, כפי שהיא היום, מעבר לקו הרוחב המסמן את מחציתו של הנכס. (היתר הוועדה המקומית צורף לסיכומי הנתבעים סומן נ6/) למעשה הוועדה המקומית התנתה את אישור הבקשה בהצמדת המגורים המבוקשים לבניין קיים, כשבפועל נבנתה יחידת המגורים עצמאית ונפרדת. מהאמור יוצא איפוא שבחירת מיקום דירת הגורים של הנתבעים נעשתה בכדי להתאים לבקשה שהוגשה לוועדה ומכאן שנעשתה על דעתם וביוזמתם, בודאי שהאב לא היה שותף להחלטות בעניין וכוונתו היתה ונשארה לאפשר לתובעים לקבל את יתרת מחצית הנכס ולבנות בה. תמיכה נוספת לכך ניתן למצוא בטענה שהועלתה בסיכומי הנתבעים (עמ' 2 סעיף 5) בה נאמר: "העברת חלק מהזכויות בנכס מאת האב אל הנתבע (הנתבע 1, תוספת שלי - א.ק), נועדה, נתכוונה ונעשתה מלכתחילה, ע"מ שיבנה דירתו בחלקו המזרחי של הנכס (להלן: "חלקת הנתבעים"), כמפורט בהיתר הבניה, הלא הוא נספח נ6/." ביחד עם הנאמר (בעמ' 3 סעיף 9) :"לאור דרישת הועדה המקומית כמפורט בנספח נ2/, נאלצו, כאמור, הנתבעים והאב למקם את דירת הנתבעים שלא במחצית המזרחית של הנכס במדויק, אלא כמפורט בתרשים המוסכם, אשר צורף לתביעה ע"י התובעים." לאור האמור לעיל, עולה מסקנה אחת ברורה לפיה כוונת האב היתה להעניק לנתבעים את המחצית המזרחית של הנכס לצורך בנית דירתם ולא מעבר לכך, לכוונה זו הנתבעים היו מודעים מלכתחילה ולכן אף ערים לעובדה שההיתר שניתן לא תאם את הכוונה של האב במסירת השטח. לכאורה, אותה חלוקה של הנכס שהוגשה בתרשים המודד מיום 11.11.96 (נספח א' לכתב התביעה) למעשה נעשתה בחוסר שימת לב ורשלנות מסוימת מצד הנתבעים מבלי שהאב נתן את דעתו להשלכות שיש לכך על בנו הצעיר התובע 1. לפי מצב הדברים כפי שהוא "שטח המריבה" מהווה כיום קרקע בשטח של 145 מ"ר שעליה ניתנו אישורי בניה כמו על יתר המקרקעין בנכס, בשיעור של 30% לכל קומה סה"כ 2 - קומות. במצב שיצרו הנתבעים בשטח לא מתאפשרת הקמת יחידת מגורים נפרדת בשטח המריבה למרות התב"ע (אפ2000/). ברם באם יסופח "שטח המריבה" לדירת הנתבעים דבר שאליו חותרים המה, יוכלו האחרונים כן לנצל את אותה קרקע לבניה שתעשה להרחבת דירת מגוריהם עפ"י צורכיהם המשתנים לפיכך, יהיה זה אך ראוי, לחשב את שווי הקרקע "בשטח המריבה" כשהוא כולל מרכיב של זכויות בניה. (תשובת הבהרה מאת המומחה מיום 1.8.99). הזכויות אותן קיבלו הצדדים מהאב, ניתנו בחלקים שווים כאשר הזכויות מתפרשות על פני כל הנכס, העברת הזכויות קיבלה ביטויה אצל רשם המקרקעין. הזכויות כללו גם מחצית הזכויות בדירה הישנה בה מתגוררת הדודה והממוקמת בחלקו המערבי של הנכס (כעולה מתצהירי האב שצורפו לסיכומי הנתבעים). מקובלת עלי טענת הנתבעים בסיכומיהם, כי אם יפסקו תשלומי איזון, אזי הם יעמדו על זכותם זו ובהתאם לה יש לקזז את שווי מחצית עלות בנית דירת המגורים הישנה בה מתגוררת הדודה. אין בידי לקבל טענותיהם ההדדיות של ב"כ בעלי הדין לעניין דמי השימוש הראויים של כל צד הן בדירת המגורים הישנה המצויה בצד המערבי של הנכס והן בשטח המריבה. התובעים קיבלו מהאב את זכויות החוזיות בנכס בשנת 1990, ביצוע הרישום ברשם המקרקעין נעשה בתאריך 22.10.92, רק באוקטובר 1997 התובעים החלו לפעול מול הרשויות לניצול ומימוש כלל זכויותיהם בנכס. מהאמור לעיל אני מסיק, כי עד לאותו מועד בו הגישו התובעים בקשתם לוועדה לתיכנון ובניה, לא נעשה שימוש של התובעים בנכס ובעצם שימושם של הנתבעים במקרקעין לא נגרמו הפרעה ו/או נזק לתובעים. לפיכך יש לקבל את טענת ב"כ התובעים כי מאז אוקטובר 1997 ועד דצמבר 1998 חל עיכוב במימוש זכותם, קרי- תחילת הבניה של דירת מגוריהם וזאת בשל מחדליהם של הנתבעים. למעלה מן הצורך אביא את סעיף 13 לחוק המקרקעין הקובע: "עיסקה במקרקעין חלה על הקרקע יחד עם כל המנוי בסעיפים 11, 12 ואין תוקף לעיסקה בחלק מסוים במקרקעין והכל כשאין בחוק הוראה אחרת." סעיף 27 לחוק קובע כי: "מקרקעין שהם של כמה בעלים, בעלותו של כל אחד מהם לפי חלקו מתפשטת בכל אתר ואתר במקרקעין ואין לשום שותף חלק מסוים בהם." בנסיבות המקרה דנן, התוצאה היא כי לא ניתן לקבל את הטענות ההדדיות של הצדדים, לעניין החזר דמי שימוש חלקיים בגין הדירה הישנה בה מתגוררת הדודה, והן לגבי השימוש שעשו הנתבעים במחצית "שטח המריבה". התובעים היו מודעים כבר באוקטובר 1990, מועד העברת הזכויות בנכס, לתפיסת החזקה שעשו הנתבעים ע"י זה שבנו את ביתם ושימושם "בחצר המריבה", אך לא הביעו מחאה ולא התנגדו לכך, עובדה שיוצרת היום כלפיהם מניעות מלעורר טענה להחזר דמי השימוש היחסיים, הגם שלא הועלתה טענה להגבלה ו/או הפרעה לכניסתם ושימושם ב"שטח המריבה". לא הוכח בפני שווי עלות התייקרות תשומות הבניה ולא מהי עלות מ"ר בניה באותה תקופה של כשנה בה עוכבו התובעים שלא כדין מבניית דירת מגוריהם. לא זו אף זו, התובעים לא הראו כי אכן נפגעו פגיעה כספית ממשית בשל עליית מחירי חומרי הבניה כתוצאה מהעיכוב שנוצר בבניה. לא ראיתי בחומר שצרפו התובעים מסמכים המצביעים על פגיעה בזכותם לדמי היתר בשיעור נמוך, המתאים להרחבת דירת מגורים קיימת כפי שיבוצע בפועל, כל זאת בשל שהנתבעים ניצלו אפשרות זו בחוסר תום לב. אין אני רואה מניעה מדוע לא יוכלו התובעים להגיש בקשה למתן היתר לתוספת בניה שהינה הרחבת מבנה קיים בהתאם לכוונתם בפועל ועריכת שומה מאת הרשויות בהתאם, אלא אם כוונת התובעים הינה להרוס את המבנה הישן בו מתגוררת הדודה ולהקים תחתיו דירת מגורים חדשה שבה ייוחד מקום למגורי הדודה (סעיף 7 א' לכתב התביעה המתוקן). סיכום וסעדים: בהתאם לנסיבות המיוחדות שתוארו לעיל, מסקנתי היא, אם כן, כי לתובעים מוקנת זכות בהיקף של מחצית הזכויות גם "בשטח המריבה" כמו שלנתבעים מחצית הזכויות בדירת המגורים הישנה בה מתגוררת נכון להיום הדודה. זכויות התובעים והנתבעים בנכס הם עפ"י הרישום ברשם המקרקעין, בהתאם לכך זכויותיהם אלה מתפרשות לרוחב ולאורך על פני כל הנכס כולל "שטח המריבה", ודירת המגורים הישנה בה מתגוררת הדודה אלא שזכויות אחרונות אלה אינן ניתנות למימוש כל עוד הדודה בחיים או בהסכמתה. הנתבעים כיום מחזיקים ומשתמשים בשטח של 445 מ"ר הכולל את "שטח המריבה". למעשה התובעים עותרים לסעדים והנתבעים משיבים בטענות ההגנה באופן שמביא לתוצאה של מעין פירוק שיתוף שתעשה על דרך של הסכם שיתוף שירשם, ובו לכל צד תהיה זכות שימוש ייחודית בחלק מהנכס. אותה תוצאה צריכה לשקלל מחד את הנגיסה שתעשה בזכותם של התובעים בנכס והתמורה שתשולם בגין כך, מאידך את מסירת זכויות הנתבעים בדירת המגורים הישנה בה מתגוררת הדודה ולבסוף תיקון רישום הזכויות באופן שישקף נכונה את המצב החדש. המועד לפיו יש לעשות את חישוב ערכי הנכס והשימוש בו הינו מועד עריכת חוות הדעת עפי"ו יגזר השווי הראלי שיפסק לפיצוי. משקבעתי כך, אינני מוצא לנכון לדון ביתר השאלות השנויות במחלוקת ושלגביהן לא הוצגו ראיות כדבעי ומשכנעות לתמוך. לאור כל האמור לעיל אני מורה על הדברים הבאים: א. בגין קבלת החזקה והשימוש היחודיים והעברת החלק היחסי של הזכויות במחצית שטח המריבה 72.5 מ"ר ישלמו הנתבעים לתובעים סכום של 118,320 ש"ח להיום, (לפי פירוט חישוב 400$ X 72.5 = 29,000$). ב. בגין עיכוב של כשנה שנגרם לתובעים בבניית דירתם, בשל מחדלם של הנתבעים עת הגישו לוועדה לתיכנון ובניה בקשה שאינה עולה בקנה אחד עם הבניה שביצעו וזאת עד שהוגשה בקשה מתוקנת, ישלמו הנתבעים לתובעים פיצוי כאומדן בסך של 5,000 ש"ח להיום. ג. בגין שווי מחצית עלות בניה של דירת המגורים הישנה, אשר תהיה לתובעים זכות בלעדית בה, ישלמו התובעים לנתבעים סכום על בסיס הערכת השמאי (25,900 ש"ח - סעיף 6.4 לחווה"ד), אלא שכיון שממילא זכות השימוש והחזקה מובטחים לדודה עד ליומה האחרון ובאין נתון ביחס לגילה לקביעת תחולת חייה ומשהתשלום ייעשה כעת (על דרך קיזוז מהסכומים לעיל) מהיוון הסכום ל - 10 שנים (לפחות) הוא יעמוד על 19,270 ש"ח להיום. ד. לאחר תשלום הסכומים יגישו הצדדים לרישום בפנקס רשם המקרקעין הסכם שיתוף במקרקעין המבוסס על תרשים המודד שצורף לכתב התביעה, ככל שיהיה צורך יתמנו ב"כ הצדדים ככונסים לביצוע. ה. הנתבעים ישלמו לתובעים בגין הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בקשר לתובענה זו, סכום כולל של 10,000 ש"ח בצרוף מע"מ כחוק. הסכומים שנפסקו נושאים ריבית והפרשי הצמדה כחוק מהיום ועד ליום התשלום בפועל. חרף בקשת הנתבעים והסכמת הצדדים לקבלת פס"ד מנומק ועל פי הדין, לא ניתן להתעלם מהרקע לתביעה, זהות בעלי הדין, מעורבות אביהם שבא לברך את בניו ונמצאו אלה מתקוטטים בשלו ועל לא עוול בכפו. לכן ראוי היה כי יסיימו את סכסוכיהם בדרכי שלום ומשלא זכו לכך מחמתם, ראוי כי במתן פסה"ד יראו התחלתא דגאולה ביחסיהם לעתיד. מקרקעין