זכויות חכירה בבנין לפני חוק המקרקעין
דיני מקרקעין הם דינים מגוונים הכוללים נושאים שונים עסקאות נדל"ן - מכירת דירה/קניית דירה, זכויות בניה, ליקויי בניה, הסכמי שכירות, עסקאות קומבינציה, בתים משותפים, קבוצת רכישה, רישומי מקרקעין, כינוס נכסים, מיסוי מקרקעין וכו'.
להלן תקציר נרחב של פסק דין שניתן בבית משפט המחוזי בתל אביב ע"י השופט ישעיה - בנושא זכויות חכירה בבנין לפני חוק המקרקעין בבית שלא רשום כבית משותף
הרקע לתביעה
התובעים והנתבעת מתגוררים בבית דירות, אשר נבנה בשנים 51-1950 ברח' המעגל 12 ברמת-גן. הבית לא נרשם עד היום כבית משותף. רוכשי הדירות, היינו התובעים ועוד מספר רוכשים שלא הצטרפו לתביעה, נרשמו כבעלי זכות חכירה על דירותיהם לתקופות ארוכות, כפי שהיה מקובל באותה עת, בטרם באו לעולם חוק בתים משותפים 1952 והוראות פרק ו' ו-ו'(1) לחוק המקרקעין 1969. הנתבעת קיבלה זכויות חכירה במספר דירות בבנין בירושה מאביה המנוח, שהיה בעל הקרקע עליה נבנה הבנין וככזה קיבל מספר דירות מהקבלן, בונה הבית, במסגרת עיסקת קומבינציה. כיום נותרו בחזקת הנתבעת 2 דירות, דירת גג ודירה בקומת הקרקע של הבנין. כמו כן ברשותה זכויות בעלות ב-75% מהקרקע עצמה. 22.5% מזכויות הבעלות בקרקע רשומות על שם התובעים 1-2 ויתרת 2.5% מזכויות הבעלות רשומות על שם פנינה ברטור, אחת מרוכשי הדירות, אשר לא הצטרפה כתובעת ועל כן צורפה כנתבעת פורמלית
במשך כל שנות קיומו של הבית עשו רוכשי הדירות, לרבות התובעים וקודמיהם וכן הנתבעת, שימוש משותף בחצר הבית, בגגותיו, בחדר המדרגות ובמקלט, כמו גם בחדרי או ביתני האשפה. במשך כל השנים פעל ועד שנבחר ע"י בעלי הזכויות בדירות, שניהל וטיפל ברכוש המשותף. פעילותו של הועד מומנה מ"מיסי ועד" ששילמו כל בעלי הזכויות בדירות. כך התנהלו העניינים המשותפים של בעלי זכויות החכירה בדירות הבנין במשך שנים ארוכות (כ-50 שנה), חרף העובדה כי הבנין לא נרשם עד היום כבית משותף, והזכויות הקנייניות בדירות, כמו גם ברכוש המשותף, לא יוחדו, כמקובל בימינו וכמתחייב על פי חוק המקרקעין לגבי דירות בבנין הנרשם כבית משותף
ב-1999 החלה הנתבעת לבצע עבודות בניה בחצר, בחלק הסמוך לדירת הקרקע אשר בחזקתה. התובעים, או חלק מהם, אשר התנגדו לבניה זו שבוצעה, לטענתם, על שטח שהינו רכוש משותף של כל בעלי הזכויות בדירות, נקטו באמצעים שונים על מנת להפסיקה.
כתוצאה מפנייתם לרשויות המוסמכות, הוצא צו הריסה מנהלי כנגד עבודות הבניה שבוצעו, ובהמשך צו הריסה שיפוטי, בשל העדר היתר בניה כדין. בקשת הנתבעת לקבל היתר בניה נדחתה הן ע"י הועדה המקומית לתכנון ובניה והן ע"י ועדת הערר.
התובעים לא הסתפקו בעצירת עבודות הבניה ובהוצאת צו הריסה לגבי המבנה שנבנה. הם עתרו, בתובענה שבפני, להצהרה שתכיר בזכויותיהם הקנייניות בחצר הבנין והמתקנים המשמשים את כל דיירי הבנין, כרכוש משותף (ראה סעיף 13 לכתב התביעה).
הנתבעת דוחה תובענה זו וטוענת כי חצר הבית, הגג ואף זכויות הבניה שיש לנכס הוצאו מכלל הרכוש המשותף ו/או לא הוחכרו כלל לרוכשי הדירות וכי אלה היו מודעים לעובדה זו בעת שרכשו את דירותיהם. כך, לטענתה, עולה מהסכמי הרכישה וכך מעצם העובדה כי הזכויות בדירות הוחכרו ולא נמכרו לרוכשיהן. זכויותיה הבלעדיות, או הכמעט בלעדיות בחצר מוקנות לה, לטענתה, מכח בעלותה על 75% מהנכס
המסגרת הנורמטיבית
מהי המסגרת הנורמטיבית בגדרה יש לבחון את טענות הצדדים ולהכריע במחלוקת ביניהם, באשר לזכויותיהם הקנייניות בבנין והיקפן?
שאלה זו מתעוררת במיוחד במקרה זה, לנוכח העובדה כי הסכמי החכירה, רובם ככולם, היינו הסכמי הרכישה הראשוניים לגבי מרבית הדירות בבנין, נכרתו בתקופה בה טרם בא לעולם חוק המקרקעין 1969.
סעיף 166(א) לחוק המקרקעין קובע:
(א) "עסקה במקרקעין והתחייבות לעסקה כזאת, שנעשו לפני תחילת חוק זה וכן זכות במקרקעין שהיתה מוקנית ערב תחילתו וחוק זה אינו מכיר בה, יוסיף לחול עליהן הדין הקודם.
(ב) זכות במקרקעין שחוק זה דן בה יחול עליה חוק זה אף אם נוצרה לפני תחילתו".
אין חולק, למעשה, כי העסקאות (או ההתחייבות לעשותן) לפיהן נרכשו זכויות חכירה בבנין ואשר נקשרו לפני כניסתו לתוקף של חוק המקרקעין, הן עסקאות שהקנו זכויות חכירה, אשר חוק המקרקעין "דן בהן" ולפיכך הוראות חוק המקרקעין יחולו עליהן, אף אם זכויות אלה נרכשו, או "נוצרו" (כלשון החוק) בטרם בא חוק זה לעולם
תכליתה של הוראת מעבר הנ"ל נועדה למנוע פגיעה בזכויות קנייניות שהיו מוכרות וקיימות על פי הדין הקודם ואשר חוק המקרקעין ביטל את קיומן, או את תוקפן.
המחוקק הורה להמנע משלילת זכויות מעין אלה, או פגיעה בהן, על אף שהדין החדש כלל לא הכיר בהן. הוראת מעבר זו באה כמשקל נגד וכ"מאזנת" להוראת סעיף 161 לחוק לפיה: "מתחילת חוק זה אין זכות במקרקעין אלא לפי החוק", אשר ביטלה שורה של זכויות במקרקעין שנוצרו או שהוכרו ע"י הדין הקודם וכדי למנוע פגיעה בבעלי זכויות "עתיקות יומין" אלה אותם רכשו בעבר, בטרם כניסתו לתוקף של חוק המקרקעין.
במקרה שלפני מדובר ברכישת זכויות חכירה במקרקעין, אשר אף חוק המקרקעין "החדש" משנת 1969 מכיר בהן ו"דן בהן" (בסעיף 3 לחוק) ולפיכך אין צורך בהגנה על רוכשיהן מעבר להוראות החוק עצמו, באמצעות הוראת המעבר שבסעיף 166 הנ"ל. יש לבחון, איפוא, את המחלוקת שנתגלעה בין הצדדים לגבי זכויותיהם הקנייניות בבנין, לאורו של חוק המקרקעין תשכ"ט-1969 שהוא הדין הרלונטי החל בעניינינו. על פיו יש להכריע במחלוקת. פרק ו'1 לחוק הנ"ל העוסק "בבתים שאינם רשומים כבתים משותפים" מגדיר בסעיף 77א' שבו:
"רכוש משותף" - כל חלקי הבית חוץ מהדירות, ולרבות הקרקע, הגגות, הקירות החיצוניים, המסד, חדרי המדרגות, מעליות, מקלטים וכן מתקני הסקה או מים וכיוצא באלה המיועדים לשמש את כל בעלי הדירות או מרביתם אפילו הם בתחומי דירה מסוימת".
רכוש משותף זה, כולל, כאמור, את כל השטחים והחלקים של בית דירות, ואף שאינו רשום כבית משותף (לפי פרק ו' לחוק), למעט שטחי הדירות עצמן. ככזה יש לראות, אם כך, את הרכוש עליו חלוקים הצדדים, לרבות שטחי החצר, חדר המדרגות, הגג ושאר השטחים בבנין שאינם כלולים בדירות עצמן.
משכך ומשברכוש משותף, כמשמעותו בחוק המקרקעין עסקינן, יש לבחון האם הוצא רכוש זה מרשותם של רוכשי הדירות בבנין כדין, כטענת הנתבעת
התקנון המצוי של בעלי הדירות בבית משותף (התוספת לחוק המקרקעין), החל על הבית נשוא התביעה (ראה: סעיף 64 ופרק ו'1 לחוק המקרקעין) מגדיר "בעל דירה" (בסעיף 1 לתקנון) אף בעליה של דירה שהוחכרה לתקופה של למעלה מ-25 שנה "זולת אם נקבע אחרת בתקנון שאמצו בעלי הדירות בבנין".
מכאן שהוראות התקנון המצוי חלות אף על חוכרי הדירות שבפני.
סעיף 6א' לחוק המכר (דירות) 1973 קובע:
"(א) המוכר דירה בבית משותף או בבית המיועד להרשם כבית משותף והתקנון שחל על הבית או שבדעתו להחיל על הבית מבטל את משנה הוראה של התקנון המצוי המתייחסת לענין מהעניינים המנויים להלן, חייב לכלול במפרט או לצרף לחוזה המכר פרטים על אותו עניין.
אלה העניינים:
(1) הוצאת חלק מהרכוש המשותף
(ב) מוכר שלא מסר פרטים על עניין מהעניינים המנויים בסעיף קטן (א) יראוהו, על אף האמור בחוזה המכר, כמי שהתחייב שהוראות התקנון המצוי לגבי אותו עניין יחולו על הבית המשותף".
משמעות הוראת דין זו היא, כי הוצאת שטחים מהרכוש המשותף או חלקים ממנו ויחוד השימוש בהם, חייבת להעשות במפורש במסגרת הסכם המכר ותוך פירוט מדויק של הרכוש המוחרג או המוצא
דין זה חל, כאמור, אף על בית דירות שאינו רשום פורמלית כבית משותף בלשכת רישום המקרקעין (פרק ו' 1 לחוק) וכך אף על רוכשי דירות על דרך של חכירה לתקופה העולה על 25 שנה (לפי הוראת התקנון המצוי), כמו במקרה שלפנינו.
הוראות חוק המכר (דירות) וסעיף 6א' בכלל זה, לעולם ב-1973 ולא היו בתוקף בתקופה בה נחתמו חוזי החכירה עם רוכשי הדירות, אך אף לפני כן ולפני חקיקת חוק המקרקעין עצמו ב-1969 דרשה הפסיקה תניות והסכמות מפורטות וקונקרטיות להוצאת חלקים מרכוש משותף מחזקתם ובעלותם של כלל בעלי הדירות.
(ראה ע"א 531/75 - נרקו ברוטפלד פד"י ל"ג (2) 393 בו מצוטטת ההלכה בענין זה שנקבעה בע"א 310/54.
באף לא אחד מחוזי החכירה, על פיהם רכשו התובעים ו/או אחרים את דירותיהם, אין פירוט ותאור של הרכוש או השטחים אותם ביקש המוכר, בעל המגרש או הקבלן, להוציא מכלל הרכוש המשותף. כך מכל מקום עולה מעיון בחוזי החכירה שהוצגו בפני.
נהפוך הוא: מעיון בחוזה החכירה (ראה סעיף 3 של שטר החכירה בנספח א' לת/1) עולה כי רוכש הדירה, היינו - החוכר - "ישתתף באופן יחסי בהוצאות הרכוש הכלליות כגון תיקונים, החזקת חדר מדרגות, הגינה, בורות שופכין וכדומה".
מהתחייבות, או הסכמה זו, בין הצדדים, לא עולה בשום פנים ואופן הסכמה מפורשת להוצאת שטח כלשהו מכלל הרכוש המשותף, אלא על כוונה הפוכה, לפיה לרוכשי זכויות החכירה תינתן הזכות להשתמש ברכוש המשותף כולל "הגינה" וכנגד זאת הם התחייבו לשאת בהוצאות החזקתו והטיפול בו
אמנם בשטר חכירה אחר שנחתם בין אבי הנתבעת (בעל המגרש) לבין רוכשת "הסטורית" אחרת, בשם לאורה ארביב, (נספח ג' לתצהיר בנה של הנתבעת - נ/6), לא כלולה הוראה דומה, אלא הוראה לפיה יהיה רשאי המחכיר או המוכר למכור או לעשות כל דיספוזיציה בשאר חלקי הבית, שלא הוחכרו לחוכר, אך אין בעובדה זו כדי לשלול את זכויותיהם של כל רוכשי הדירות בבית לגבי הרכוש המשותף. יתירה מכך: אין בתניה כוללנית ובלתי קונקרטית זו, המופיעה בשטר החכירה שהוצג ע"י הנתבעת, כדי "להכשיר" את הוצאת הרכוש המשותף, או חלק ממנו, מבעלותם של כלל רוכשי ואין היא עונה על דרישת הדין והפסיקה, לפירוט קונקרטי של הרכוש המשותף המוצא, או שיוצא.
(ראה ע"א 213/80 שמעונוף - ברוכים פד"י לז (3) 808).
עולה מכל האמור לעיל המסקנה, לפיה כל השטחים השייכים לבית הדירות ברח' המעגל 12 ברמת גן, למעט שטחי הדירות, הם מבחינת "רכוש משותף" כמשמעותו בחוק המקרקעין של כל בעלי הזכויות בדירות ואין לנתבעת כל זכויות בלעדיות בהם
טוענת הנתבעת כי אביה המנוח (ברבלט) נמנע במודע מרישום הבית כבית משותף ונמנע מיחוד דירותיו, לאחר כניסתם לתוקף של חוק בתים משותפים ו/או חוק המקרקעין, בעוד שבתים אחרים שהיו בבעלותו נרשמו ככאלה. מעובדה זו ניתן להסיק, כך לטענת הנתבעת, על כוונתו של ברבלט להמנע מהחרגת הרכוש המשותף והותרתו בבעלותו בלבד, לרבות זכויות הבניה שנותרו במגרש.
אין בידי לקבל טענה זו. אין לכוונת בעל הנכס או בונה בית הדירות, כל רלונטיות ו/או משקל לצורך הכרעה במחלוקת שבפני.
כאמור, החרגת או הוצאת רכוש שבאופיו ומהותו ועל פי הגדרתו הסטטוטורית הוא רכוש משותף של בית דירות, אינה ברת ביצוע, אף אם תוכח קיומה של כוונה כזו של בעל הנכס. החרגה כזו חייבת להעשות בהסכמה כתובה, מפורשת וקונקרטית, כאמור לעיל. בלעדיה אין כל תוקף משפטי להוצאת הרכוש המשותף ו"הצמדתו" או יחודו לאחת מדירות הבית בלבד תוך נישול שאר רוכשי הדירות מזכויותיהם הקנייניות בו
סוף דבר
מוצהר בזאת כי כל שטחי הבנין ברח' המעגל 12 ברמת גן (גוש 6127 חלקה 30), לרבות שטח החצר ומבני העזר שבו, שטח הגגות, חדר המדרגות והמקלט, ולמעט שטחי הדירות עצמן, הם רכוש משותף של הבנין כמשמעותו של מונח זה בחוק המקרקעין 1969. שטח הרכוש המשותף אינו כולל את שטח החצר המצוי בשימושו של גן ילדים הפועל במקום, הצמוד לדירתם של יצחק וימימה כנעני (שטר מס' 2149/1955/0001). הנתבעת תשלם לתובעים, כולם יחד וכל אחד מהם לחוד, את הוצאות המשפט ושכ"ט עו"ד בסך -.25,000 ש"ח בצרוף מע"מ
