## א. תיאור של בעלי הדין ## 1. התובעים הינם מר איתן כהן, ת.ז. _________, וגב' רותי לוי, ת.ז. _________, המתגוררים בדירה ברחוב _________ רמת גן, גוש _________, חלקה _________(להלן: "הבניין"). התובעים הינם בעלי זכויות חכירה בדירותיהם בבניין. 2. הנתבעת הינה גב' שרה בר-לב, ת.ז. _________, המתגוררת אף היא בבניין, ברחוב _________, רמת גן, גוש _________, חלקה _________. הנתבעת קיבלה בירושה מאביה המנוח, מר דוד בר-לב, זכויות חכירה במספר דירות בבניין, וכיום מחזיקה בשתי דירות וב-75% מזכויות הבעלות בקרקע. 3. הנתבעת הפורמלית הינה גב' פנינה בר-און, ת.ז. _________, המתגוררת אף היא בבניין, ברחוב _________, רמת גן, גוש _________, חלקה _________, ורשומות על שמה 2.5% מזכויות הבעלות בקרקע. הנתבעת הפורמלית צורפה לתביעה זו לצורך שלמות התמונה המשפטית בלבד. ## ב. הסעד המבוקש ## 4. כבוד בית המשפט מתבקש להצהיר כי כל שטחי הבניין ברחוב המעגל 12, רמת גן (גוש _________חלקה _________), למעט שטחי הדירות עצמן, לרבות שטח החצר ומבני העזר שבו, שטח הגגות, חדר המדרגות והמקלט, הם רכוש משותף של הבניין כמשמעותו בחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969. 5. כבוד בית המשפט מתבקש להצהיר כי שטח הרכוש המשותף אינו כולל את שטח החצר המצוי בשימושו של גן ילדים הפועל במקום, הצמוד לדירתם של מר יצחק וגב' ימימה כהנא (שטר מס' 2149/1955/0001). 6. כבוד בית המשפט מתבקש לחייב את הנתבעת בתשלום הוצאות המשפט ושכר טרחת עורך דין בסך 25,000 ש"ח בצירוף מע"מ, בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום הגשת התביעה ועד התשלום המלא בפועל. 7. כבוד בית המשפט מתבקש ליתן כל סעד נוסף ו/או אחר אשר יראה לנכון בנסיבות העניין. ## ג. העובדות הנחוצות לביסוסה של עילת התביעה ומתי נולדה ## 8. הבניין ברחוב המעגל 12, רמת גן, נבנה בשנים 1950-1951 ולא נרשם עד היום כבית משותף. 9. התובעים ורוכשי דירות נוספים רכשו זכויות חכירה בדירותיהם לתקופות ארוכות, כפי שהיה נהוג טרם חקיקת חוק בתים משותפים, התשי"ב-1952, וחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969. 10. הנתבעת קיבלה בירושה מאביה המנוח, שהיה בעל הקרקע, זכויות חכירה במספר דירות בבניין, וכיום מחזיקה בשתי דירות וב-75% מזכויות הבעלות בקרקע. 11. במשך כ-50 שנה, עשו כלל רוכשי הדירות, לרבות התובעים והנתבעת, שימוש משותף בחצר הבית, בגגותיו, בחדר המדרגות, במקלט ובחדרי האשפה, ופעילות ועד הבית מומנה מ"מיסי ועד" ששולמו על ידי כל בעלי הזכויות. 12. בשנת 1999 החלה הנתבעת לבצע עבודות בנייה בחצר, בסמוך לדירת הקרקע שבחזקתה, על שטח שלטענת התובעים הינו רכוש משותף. 13. עבודות הבנייה בוצעו ללא היתר כדין, ובעקבות פניית התובעים לרשויות, הוצאו צו הריסה מנהלי ובהמשך צו הריסה שיפוטי כנגד הבנייה. 14. בקשת הנתבעת לקבל היתר בנייה נדחתה הן על ידי הוועדה המקומית לתכנון ובנייה והן על ידי ועדת הערר. 15. עילת התביעה נולדה עם תחילת עבודות הבנייה הבלתי חוקיות על ידי הנתבעת בשנת 1999, אשר פגעו בזכויות הקנייניות של התובעים ברכוש המשותף. ## ד. העובדות המקנות סמכות לבית המשפט ## 16. עניינה של תביעה זו בזכויות במקרקעין, ועל כן הסמכות העניינית נתונה לבית המשפט המחוזי. 17. הבניין נשוא התביעה ממוקם ברחוב המעגל 12, רמת גן, ועל כן הסמכות המקומית נתונה לבית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו. ## ה. פירוט הטענות ## ## תחולת חוק המקרקעין על זכויות חכירה ## 18. חוק המקרקעין, התשכ"ט-1969, חל על זכויות החכירה בבניין, אף אם נוצרו לפני תחילתו, שכן זכויות חכירה הן זכויות שהחוק דן בהן במפורש בסעיף 3. 19. הוראת סעיף 166(א) לחוק המקרקעין, המורה על תחולת הדין הקודם, אינה רלוונטית במקרה זה, שכן היא נועדה להגן על זכויות קנייניות שהיו מוכרות על פי הדין הקודם ובוטלו על ידי החוק החדש, ואילו זכות החכירה מוכרת גם בחוק המקרקעין. 20. תכליתה של הוראת המעבר בסעיף 166(א) לחוק המקרקעין היא למנוע פגיעה בזכויות קנייניות "עתיקות יומין" שבוטלו על ידי סעיף 161 לחוק, אך זכות החכירה אינה נמנית עליהן. 21. לפיכך, יש לבחון את המחלוקת בין הצדדים לגבי זכויותיהם הקנייניות בבניין לאורו של חוק המקרקעין, התשכ"ט-1969, שהוא הדין הרלוונטי והמחייב בענייננו. 22. העובדה כי הסכמי החכירה נכרתו לפני כניסתו לתוקף של חוק המקרקעין אינה גורעת מתחולתו על זכויות החכירה, שכן החוק מכיר בזכויות אלו ומסדיר אותן. ## הגדרת רכוש משותף בבית שאינו רשום ## 23. פרק ו'1 לחוק המקרקעין, העוסק ב"בתים שאינם רשומים כבתים משותפים", מגדיר בסעיף 77א' "רכוש משותף" ככל חלקי הבית חוץ מהדירות, לרבות הקרקע, הגגות, הקירות החיצוניים, המסד, חדרי המדרגות, מעליות, מקלטים ומתקני הסקה או מים המיועדים לשמש את כל בעלי הדירות או מרביתם. 24. בהתאם להגדרה זו, שטחי החצר, חדר המדרגות, הגג ושאר השטחים בבניין שאינם כלולים בדירות עצמן, מהווים רכוש משותף של כל בעלי הזכויות בדירות, אף אם הבניין אינו רשום כבית משותף. 25. הגדרת הרכוש המשותף בחוק המקרקעין היא רחבה וכוללת את כל החלקים המשרתים את כלל הדיירים, ואין לנתבעת כל זכות בלעדית בחלקים אלו, אלא אם הוכח אחרת כדין. 26. העובדה כי הבניין לא נרשם כבית משותף אינה שוללת את קיומו של רכוש משותף בפועל, שכן החוק מכיר במצב זה ומסדיר אותו באמצעות פרק ו'1. 27. השימוש המשותף בחצר, בגגות, בחדר המדרגות ובמקלט במשך עשרות שנים, וכן פעילות ועד הבית הממומנת מ"מיסי ועד", מחזקים את הטענה כי חלקים אלו נתפסו ושימשו כרכוש משותף. ## תחולת התקנון המצוי על חוכרים ## 28. התקנון המצוי של בעלי הדירות בבית משותף, המהווה תוספת לחוק המקרקעין, חל על הבניין נשוא התביעה מכוח סעיף 64 ופרק ו'1 לחוק המקרקעין. 29. סעיף 1 לתקנון המצוי מגדיר "בעל דירה" גם כבעליה של דירה שהוחכרה לתקופה של למעלה מ-25 שנה, אלא אם נקבע אחרת בתקנון שאומץ על ידי בעלי הדירות בבניין. 30. במקרה דנן, זכויות החכירה של התובעים ושל הנתבעת הן לתקופות ארוכות העולות על 25 שנה, ועל כן הוראות התקנון המצוי חלות עליהם. 31. לא קיים תקנון אחר שאומץ על ידי בעלי הדירות בבניין, ולכן התקנון המצוי הוא הדין המחייב לעניין זכויות וחובות הצדדים ביחס לרכוש המשותף. 32. תחולת התקנון המצוי מבטיחה שוויון בזכויות ובחובות בין כלל בעלי הזכויות בבניין, בין אם הם בעלים רשומים ובין אם הם חוכרים לדורות. ## דרישת הפירוט להוצאת רכוש משותף ## 33. סעיף 6א' לחוק המכר (דירות), התשל"ג-1973, קובע כי מוכר דירה בבית משותף או בבית המיועד להירשם כבית משותף, המבקש להוציא חלק מהרכוש המשותף, חייב לכלול במפרט או לצרף לחוזה המכר פרטים על עניין זה. 34. מוכר שלא מסר פרטים על הוצאת חלק מהרכוש המשותף, יראוהו, על אף האמור בחוזה המכר, כמי שהתחייב שהוראות התקנון המצוי לגבי אותו עניין יחולו על הבית המשותף. 35. משמעות הוראת דין זו היא כי הוצאת שטחים מהרכוש המשותף או חלקים ממנו ויחוד השימוש בהם, חייבת להיעשות במפורש במסגרת הסכם המכר ותוך פירוט מדויק של הרכוש המוחרג או המוצא. 36. דרישת הפירוט המדויק חלה גם על בית דירות שאינו רשום פורמלית כבית משותף, וגם על רוכשי דירות על דרך של חכירה לתקופה העולה על 25 שנה, כפי שקובעת הפסיקה. 37. אף לפני חקיקת חוק המכר (דירות) וחוק המקרקעין, דרשה הפסיקה תניות והסכמות מפורטות וקונקרטיות להוצאת חלקים מרכוש משותף מחזקתם ובעלותם של כלל בעלי הדירות. ## היעדר פירוט בהסכמי החכירה ## 38. בחינת חוזי החכירה שעל פיהם רכשו התובעים ואחרים את דירותיהם, מעלה כי אין בהם כל פירוט ותיאור של הרכוש או השטחים אותם ביקש המוכר או הקבלן להוציא מכלל הרכוש המשותף. 39. היעדר פירוט קונקרטי ומפורש בהסכמי החכירה לגבי הוצאת חלקים מהרכוש המשותף, מונע מהנתבעת לטעון לזכויות בלעדיות בחצר, בגגות או בכל חלק אחר המוגדר כרכוש משותף. 40. סעיף 3 לשטר החכירה (נספח א' לת/1) קובע כי רוכש הדירה "ישתתף באופן יחסי בהוצאות הרכוש הכלליות כגון תיקונים, החזקת חדר מדרגות, הגינה, בורות שופכין וכדומה", מה שמעיד על כוונה הפוכה להוצאת רכוש משותף. 41. התחייבות זו של החוכרים לשאת בהוצאות החזקת הגינה והרכוש הכללי, מלמדת על הסכמה לשימוש משותף בחלקים אלו, ולא על הוצאתם מכלל הרכוש המשותף. 42. תניה כוללנית ובלתי קונקרטית המופיעה בשטר חכירה אחר, לפיה המחכיר רשאי למכור או לעשות כל דיספוזיציה בשאר חלקי הבית שלא הוחכרו, אינה עונה על דרישת הדין והפסיקה לפירוט קונקרטי של הרכוש המשותף המוצא. ## כוונת בעל הנכס ובונה הבית ## 43. טענת הנתבעת כי אביה המנוח נמנע במודע מרישום הבית כבית משותף ומיחוד דירותיו, וכי מכך ניתן להסיק על כוונתו להותיר את הרכוש המשותף בבעלותו הבלעדית, אינה רלוונטית ואין לה משקל משפטי. 44. כוונת בעל הנכס או בונה בית הדירות אינה יכולה לגבור על הוראות הדין המפורשות לעניין הגדרת רכוש משותף ודרישות הוצאתו כדין. 45. החרגה או הוצאה של רכוש שבאופיו ומהותו הוא רכוש משותף, אינה ניתנת לביצוע על בסיס כוונה בלבד, אלא מחייבת הסכמה כתובה, מפורשת וקונקרטית. 46. בהיעדר הסכמה כתובה, מפורשת וקונקרטית להוצאת רכוש משותף, אין כל תוקף משפטי לניסיון "להצמיד" או לייחד חלקים אלו לאחת מדירות הבית בלבד, תוך נישול שאר רוכשי הדירות מזכויותיהם הקנייניות. 47. העובדה שאבי הנתבעת רשם בתים אחרים שבבעלותו כבתים משותפים, אך נמנע מכך בבניין זה, אינה יכולה לשמש כהוכחה לכוונתו להוציא רכוש משותף, ואינה משנה את הדין החל. ## שימוש משותף בפועל ## 48. במשך עשרות שנים, התובעים, קודמיהם, ויתר רוכשי הדירות, לרבות הנתבעת, עשו שימוש משותף ורציף בחצר, בגגות, בחדר המדרגות, במקלט ובחדרי האשפה. 49. השימוש המשותף בפועל, המגובה בפעילות ועד בית ובגביית "מיסי ועד" מכלל בעלי הזכויות, מהווה ראיה חזקה לכך שחלקים אלו נתפסו על ידי כלל הדיירים כרכוש משותף. 50. התנהלות זו, שנמשכה כ-50 שנה, יצרה ציפייה לגיטימית בקרב הדיירים כי מדובר ברכוש משותף, וכי זכויותיהם בו מוגנות. 51. הנתבעת עצמה השתתפה בשימוש המשותף ובמימון ועד הבית, ובכך אישרה בהתנהגותה את מעמדם של חלקים אלו כרכוש משותף. 52. ניסיון הנתבעת לשנות את המצב הקיים ולבצע בנייה בחצר באופן בלעדי, מהווה פגיעה בזכויות הקנייניות של התובעים ובסטטוס קוו שהתגבש במשך שנים רבות. ## הפרת חובת תום הלב ## 53. התנהלות הנתבעת, אשר החלה בביצוע עבודות בנייה בחצר ללא היתר כדין ועל שטח המהווה רכוש משותף, מהווה הפרה בוטה של חובת תום הלב כלפי יתר בעלי הזכויות בבניין. 54. הנתבעת פעלה באופן חד-צדדי, תוך התעלמות מזכויותיהם של התובעים ויתר הדיירים ברכוש המשותף, ובכך פגעה באמון ובשיתוף הפעולה הנדרשים בבית משותף (אף אם אינו רשום). 55. סירובה של הנתבעת להכיר בזכויות התובעים ברכוש המשותף, למרות העובדות והדין, מהווה חוסר תום לב בהתנהלותה המשפטית והמעשית. 56. ניסיון הנתבעת להשתלט על חלקים מהרכוש המשותף ולייחד אותם לשימושה הבלעדי, תוך התעלמות מהסכמי החכירה ומהתנהלות הבניין לאורך השנים, עומד בניגוד לעקרונות הצדק וההגינות. 57. הוצאת צווי הריסה מנהליים ושיפוטיים כנגד הבנייה הבלתי חוקית של הנתבעת, ודחיית בקשותיה להיתר, מחזקים את הטענה כי פעולותיה נעשו בחוסר תום לב ובניגוד לדין. ## פגיעה בזכויות קנייניות ## 58. פעולותיה של הנתבעת, ובפרט עבודות הבנייה בחצר, פגעו באופן ישיר בזכויות הקנייניות של התובעים ברכוש המשותף, כפי שהן מוגדרות בחוק המקרקעין ובתקנון המצוי. 59. זכותם של התובעים לשימוש משותף והוגן ברכוש המשותף נפגעה כתוצאה מניסיונה של הנתבעת לייחד לעצמה חלקים ממנו. 60. הפגיעה בזכויות הקנייניות של התובעים אינה רק פגיעה בשימוש בפועל, אלא גם פגיעה בערך נכסיהם ובביטחון המשפטי של זכויותיהם. 61. התובעים רכשו את דירותיהם מתוך ציפייה לגיטימית ליהנות מהרכוש המשותף, ופעולות הנתבעת מערערות את יסודות הציפייה הזו. 62. כבוד בית המשפט מתבקש להגן על זכויותיהם הקנייניות של התובעים ולוודא כי הרכוש המשותף יישאר כזה, לטובת כלל בעלי הזכויות בבניין. ## אחריות הנתבעת כבעלת רוב הקרקע ## 63. טענת הנתבעת כי זכויותיה הבלעדיות בחצר מוקנות לה מכוח בעלותה על 75% מהקרקע, אינה עומדת במבחן הדין. 64. בעלות על חלק יחסי בקרקע אינה מקנה זכות בלעדית בחלקים ספציפיים של הרכוש המשותף, אלא אם כן הוצאו חלקים אלו כדין ובאופן מפורש מהרכוש המשותף. 65. חוק המקרקעין קובע מנגנונים ברורים להוצאת חלקים מהרכוש המשותף, ובעלות יחסית בקרקע אינה מהווה תחליף למנגנונים אלו. 66. גם אם הנתבעת היא בעלת רוב זכויות הבעלות בקרקע, אין בכך כדי להקנות לה זכות לפעול בניגוד לדין ולפגוע בזכויותיהם של יתר בעלי הזכויות בבניין. 67. זכויות הבעלות בקרקע כפופות להוראות חוק המקרקעין לעניין בתים שאינם רשומים כבתים משותפים, ואינן מאפשרות לבעל הקרקע לפעול כרצונו בחלקים המוגדרים כרכוש משותף. ## סעדים הצהרתיים והשלכותיהם ## 68. הסעד ההצהרתי המבוקש, המכיר בחצר, בגגות, בחדר המדרגות ובמקלט כרכוש משותף, חיוני להסדרת היחסים בין בעלי הזכויות בבניין ולמניעת מחלוקות עתידיות. 69. הכרה זו תבטיח את זכויותיהם של התובעים ויתר הדיירים לשימוש הוגן ושוויוני ברכוש המשותף, ותמנע ניסיונות נוספים להשתלטות בלתי חוקית על חלקים ממנו. 70. הסעד ההצהרתי יבהיר את מעמדם המשפטי של חלקי הבניין שאינם דירות, ויאפשר ניהול תקין של הבניין על ידי ועד הבית או כל גוף אחר שייבחר. 71. מתן הסעד ההצהרתי יחזק את עקרונות השיתוף וההגינות בבתים שאינם רשומים כבתים משותפים, ויגן על זכויותיהם של חוכרים לדורות. 72. הסעד ההצהרתי יאפשר לתובעים ולשאר הדיירים לפעול בהתאם לדין ולדרוש את אכיפת זכויותיהם ברכוש המשותף, לרבות דרישה להריסת מבנים בלתי חוקיים שהוקמו עליו. אשר על כן ולאור כל האמור לעיל, יהא זה מן הדין ומן הצדק לקבל את התביעה על כל חלקיה.חכירהכתב תביעהמסמכיםחוק המקרקעיןמקרקעין