בקשה להיתר בניה להריסת מבנה קיים ולהקמת מבנה חדש הכולל מרתף, קומה מסחרית, חמש קומות מגורים

בקשה להיתר בניה להריסת מבנה קיים ולהקמת מבנה חדש הכולל מרתף, קומה מסחרית, חמש קומות מגורים וקומת גג חלקית. במוקד ערר זה עומדים שני תנאים אשר נקבעו על ידי הועדה המקומית בהחלטתה לאשר את הבניה המבוקשת: תנאי מס' 3 הקובע "התאמת שטח הדירות בממוצע להוראות תכנית 3191 תוך חישוב השטח הדירות (כך במקור ו.ע.ת.א) בממוצע ללא שטח המרפסות" ותנאי מס' 8 הקובע "עמידה בתנאי תקנות התכנון והבניה (הסדרת מקומות חניה) באמצעות תשלום לקרן חניה או בדיקת חלופה להסדרת מקומות חניה בתחום המגרש במידת האפשר". במהלך הדיון התברר כי התנאי הדורש את התאמת שטחי הדירות הממוצע ללא שטח המרפסות נובע מעמדת הועדה המקומית, כי כאשר באים לחשב את גודל הדירות הממוצע הנדרש לטענתה במקום, דהיינו גודל ממוצע של 50 מ"ר לדירה, אין להביא בחשבון השטחים את שטח המרפסות המקורות המותרות לבנייה לפי תקנות התכנון והבניה (חישוב שטחים ואחוזי בניה בתכניות ובהיתרים) (תיקון) התשס"ח-2008 (להלן: "תקנות המרפסות"). לטענת הועדה המקומית, הצפיפות המותרת במקום נקבעת היום על פי מדיניות הועדה המקומית, שכן ההוראות שקבעו את הצפיפות לפי סעיפים 77-78 לחוק התכנון והבניה התשכ"ה-1965, ביחס לתכנית תא/3191 אינן תקפות עוד. לטענת הועדה המקומית, כשנקבעה מדיניות זו הועדה המקומית לא הביאה בחשבון חישוב ממוצע שטח הדירות מרפסות מקורות. לפיכך לטענתה, אין להביא גם במקרה דנן את המרפסות המקורות במניין השטחים העיקריים של הדירות בחישוב הגודל הממוצע של הדירות. העוררים טוענים כי תכנית 3191 החלה במקום אינה קובעת כי אין לכלול את שטח המרפסות בשטחים העיקריים כאשר באים לחשב את השטח הממוצע של הדירות. לטענתם, אימוץ עמדת הועדה המקומית תביא במקרה הנדון לאבדן דירה אחת, דבר אשר יגרום להם לנזק רב. תקנות המרפסות קובעות כי "גזוזטרא ששטחה עד 14 מטרים רבועים לא תבוא במניין השטח המותר לבניה, ובלבד ששטחן הכולל של כל הגזוזטראות בבניין לא יעלה על 12 מטרים רבועים כפול מספר הדירות בבניין". אין משמעות הדבר כי שטח המרפסות המקורות חדלות מלהיות שטחים עיקריים לכל דבר ועניין כמשמעותם בתקנות התכנון והבניה (חישוב שטחים ואחוזי בניה בתכניות ובהיתרים) התשנ"ב-1992 אלא, שעל פי תקנות המרפסות הן אינן מובאות בחישוב השטחים העיקריים המותרים בבניין על פי התכנית החלה במקום. הועדה המקומית מבססת כאמור את גודל הדירות הממוצע הנדרש במקום על מדיניות שגובשה על ידה ביחס לשכונת פלורנטין. לטענתה, מדיניות זו לא הביאה בחשבון מרפסות מקורות. במועד גיבוש המדיניות תקנות המרפסות לא היו עדיין בתוקף, ובתקופה האמורה חלו הוראות המאפשרות את בניית "המרפסות הקופצות". גם מרפסות אלה היוו שטח עיקרי, ולולא הוראות סעיף 4 (ח) לתקנות התכנון והבניה (חישוב שטחים ואחוזי בניה בתכניות ובהיתרים) התשנ"ב-1992 היתה חובה לחשב את שטחן המקורה של "המרפסת הקופצת" כשטח עיקרי. משמע, הועדה המקומית היתה ערה בשעת גיבוש מדיניותה לקיומם של השטחים העיקריים הנוצרים כתוצאה ממרפסות מקורות, ולדבריה, היא לא התכוונה לכלול מרפסות אלה בחישוב הגודל הממוצע של הדירות המותר על פי מדיניותה. אמנם אין דומה מרפסת מקורה על ידי "מרפסת קופצת" לבין מרפסת מקורה על פי תקנות המרפסות, שמקורה במפלס הדירה, אך אין בכך כדי לפגוע בעמדתה של הועדה המקומית כי כשהיא גיבשה את מדיניותה, היא לא התכוונה לכלול שטחי מרפסות מקורות. מדיניות תכנונית של ועדה המקומית אינה מחייבת אותנו והיא נתונה לשבט ביקורתנו. עם זאת, אנו נתערב במדיניות שכזו שגובשה על ידי ועדה המקומית רק במקרים קיצוניים, כאשר זו אינה סבירה ומביאה לתוצאות תכנוניות בלתי סבירות, או כשזו נוגדת באופן מפורש הוראת תוכנית או הוראת כל דין אחר. במקרה הנדון מדיניות הועדה המקומית שלא לכלול מרפסות מקורות בחישוב הממוצע של דירות נראית לנו הגיונית וסבירה. מרפסת פתוחה אכן מוסיפה רבות לאיכות החיים של דיירי דירות, אך עם זאת אין מדובר בשטח מגורים במובן הרגיל של המילה, אלא בשטח נוסף המאפשר יציאה משטח המגורים אל אויר העולם. הכללת מרפסות פתוחות המותרות על פי תקנות המרפסות בחישוב השטח הממוצע של דירות, כאשר גודל מרפסת שכזו יכולה להגיע עד ל- 14 מ"ר, תביא לתוצאה שבה השטח האפקטיבי למגורים הממוצע עשוי להיות קטן ביותר, הרבה פחות מ- 50 מ"ר. לפיכך, אנו מקבלים בעניין זה את עמדת הועדה המקומית וקובעים, כי ככל שמדובר במדיניות של הועדה המקומית של עירית תל אביב לעניין חישוב הגודל הממוצע של דירות בשכונת פלורנטין, אין להביא בחשבון את שטח המרפסות המקורות. הדבר מקבל משנה תוקף נוכח העובדה כי על פי מדיניות הועדה המקומית, בשכונת פלורנטין, חישוב השטח הממוצע של הדירות כבר כולל את שטח הממ"דים. נציין כי אין באמור משום קביעה גורפת שכן ייתכנו מקרים שבהם תיקבע מדיניות לקביעת גודל ממוצע של דירות הכוללת את שטח המרפסות המקורות. לעניין חיוב העורר בתשלום לקרן החניה, נפל העורר לכלל טעות שכן, הם ביססו את טענתם בערר על הוראות תקנות התכנון והבניה (התקנת מקומות חניה) התשמ"ג-1983 שם נקבע בתוספת כי על החניון שייבנה מכספי קרן החניה להיות במרחק שלא יעלה על 350 מ' בקו אוירי מהבניין. ואולם, בסעיף 1 לאותן תקנות נקבע כי אלה חלות כל עוד לא נקבעו הוראות אחרות בתכנית החלה במקום. במקרה הנדון חלה במקום תכנית ח' אשר קובעת בסעיף 10 את הכללים לעניין תשלום לקרן חניה ובין היתר נקבע שם, כי החניון צריך שייבנה בתוך אזור החניה בו מצוי הנכס או במרחק של עד 500 מ' באזור סמוך וכן נקבע כי ניתן לאחד מספר אזורי חניה צמודים לשם בניית חניון. לטענת הועדה המקומית, המקרה הנדון עונה על הנדרש לפי תכנית ח', טענה שלא נסתרה על ידי העורר. לאור כל האמור דין הערר להדחות. היתר בניהמבנהמרתףבניההריסת מבנה