טענת פגם בנספח בינוי בועדת ערר

שינוי בינוי בשכונת מגורים בשכונת עמישב שבפ"ת. במסגרת אותה החלטה התקבל הערר בחלקו ונקבעו מספר פרמטרים ביניהם תוספת נספח פיתוח נופי כחלק ממסמכי התכנית. ביום 24.1.10 קיבלה הועדה המקומית פ"ת (להלן: "הועדה המקומית") החלטה לפיה היא מאשרת את הנספח הנופי בכפוף לתיקון על פי המלצות אגף תכנון עיר. במסגרת המלצות אלה יש להשלים את הנספח על פי החלטת ועדת הערר, וכמו כן יש לתקן את נספח הבינוי ולתקן את שטח השב"צ והשצ"פ. ועדת הערר קבעה בשעתו כי העתק הנספח הנופי יומצא לעוררים, ומשפעלה הועדה כאמור פנו העוררים שוב לועדת הערר במסגרת התיק שבכותרת. העוררים טענו טענות שונות, לרבות בנושאים שטופלו כבר בהחלטתה הקודמת של ועדת הערר בעררים שנזכרו לעיל ולפיכך התקבלה החלטת ביניים, לפיה: "לעניין נספח הפיתוח מאחר ומדובר במסמך תכנוני חדש פרי החלטתה הקודמת של ועדת הערר אשר היה אמור להיות מועבר על פי החלטה זו גם לעוררים, אנו רואים לנכון לאפשר זכות ערר בנושא זה שכן אילו היה הנספח מהווה חלק ממסמכיה של התכנית כמתחייב מלכתחילה, ברי כי היה נתון לביקורת בפני ועדת הערר. אשר ליתר הנושאים הרי שאינם מקימים עילות חדשות, וועדת הערר כבר דנה והכריעה בהן." בהתאם נערך דיון בפני ועדת הערר ובמסגרת זו טענו העוררים כי נספח הפיתוח לוקה בפגמים וחסר מהטעמים הבאים: סמיכות צוברי הגז לבתי המבקשים. גמר פיתוח פארקים ציבוריים כתנאי לאכלוס. הוצאת מפרט טכני (כתב כמויות) לתכנית פיתוח נוף. נגיסה בשצ"פ על ידי חלוקתו באמצעות גדר הפרדה. פגיעה בקניין ציבורי, ביטול שביל ההליכה לאורך השטח הגובל עם בתי המבקשים. מיקום 12 חניות מעל פני הקרקע, סמוך לדירת העורר. חלקיות מאחר ואינו כולל את חלקה הדרום מערבי של התכנית שבה מהות השימוש הינו הכפלת גובה בניין הצמוד לכביש 471. תכנון זה מחייב מיגון אוקוסטי, וביצועו כתנאי לאכלוס. במאמר מוסגר נעיר לעניין זה כי העוררים טענו גם כי לא מספיק חניות הועברו אל מתחת לפני הקרקע, בהתאם להחלטתה של ועדת הערר, ועל כן נפגע הפיתוח הנופי. המשיבים השיבו כדלקמן: לעניין צוברי הגז הרי שאלה אינם חלק מהנספח הנופי. לעניין פיתוח הפארקים הרי שפיתוחם של השטחים הציבוריים הינו ביד הרשות ואין להפוך את מבנה המגורים ורוכשי הדירות כבני ערובה בעניין זה. לעניין המפרט הטכני בנספח הפיתוח - הרי שדרישה זו אינה עולה מהחלטת ועדת הערר ואינה מהווה מטבע הדברים חלק ממסמכים תכנית סטטוטורית. בנוגע לנגיסה מהשטח הציבורי הפתוח - הרי שטענה זו אינה נכונה ולא ברור על מה היא נסמכת, השצ"פ נותר כשהיה. לעניין הפגיעה בביטול שביל הגישה - הרי שלאורך בתי העוררים מתוארת בנספח הנופי רצועת גינון רחבה שבדרומה מדרכה ומסעה. מדובר ברצועת גינון נוספת פרי התכנון נשוא הערר. לעניין מיקום 12 החניות - הרי שאלה תוכננו במדויק על פי הנחיות ועדת הערר בשולי המגרשים ולא באופן המבתר את השצ"פ או השפ"פ. לעניין הכללת החלק הדרום מערבי - הרי שזה כולל מגרש מגורים ללא שפ"פ או שצ"פ ומכאן כי חלק זה אינו עניין לנספח הנופי לעסוק בו. דיון והכרעה ככלל הוצגה לנו תפישה תכנונית כוללת המבוססת על ציר רוחב בין מגדלי המגורים הכוללת שערים למזרח ומערב. אנו סבורים כי התפישה הנ"ל מנצלת באופן ראוי את שטחי הגינון האפשריים במסגרת התכנית, בשים לב לצרכי הציבור בשכונה. לגופם של דברים - לעניין שטח הפיתוח ביחס לשטח החניות מיקומן וגינונן - המפורט בנספח תואם את החלטתה של וועדת הערר במובן שיעור החניות העל קרקעיות המוצע סידורן וגינונן. אנו מקבלים את טענת המשיבים לפיה אין עניינם של צוברי הגז במסגרת הנספח הנופי. אלה צריכים להיות מטופלים במסגרת הבינוי/הרישוי. אנו מקבלים את עמדת המשיבות לעניין מפרט הפיתוח הנופי, ובלבד שבנספח תסומן בבירור אבחנה בין עצים, שיחים ועצים בוגרים (אשר יינטעו בשוליו כמפורט בנספח שהוצג בפנינו). לא מצאנו ממש גם בטענה בדבר ביטול שביל ההליכה. אותו שביל הוסט כתוצאה מהחלטתה הקודמת של וועדת הערר מגבולו הצפון מזרחי של המתחם, כתוצאה מקבלת עמדת העוררים שם. בנוסף, כפי שהובהר, מדובר בשביל שולי יחסית בתכנון המוצע אשר במרכזו (תרתי משמע) ציר רוחבי מקצותיה של התכנית. אשר לעניין החלק הדרום מערבי - אכן חלק זה כולל שטחים פתוחים אשר מן הראוי לתכננם במסגרת הנספח הנופי וחובה זו עולה מהחלטתנו הקודמת, שם קבענו חובה כללית לנספח פיתוח נופי כחלק ממסמכי התכנית. מטבע הדברים על נספח כזה לעסוק בכל שטח התכנית ולא בחלקים ממנו, קל וחומר בשטחים פתוחים הטעונים פיתוח נופי. לעניין ביצוע הפיתוח - אנו סבורים כי יש בטענת העוררים ממש. במהלך הדיון היום ביקשנו לעיין בתקנות המתוקן של התכנית אך לא נענינו. בהחלטה הקודמת הבהרנו כי הנחיות הנספח יעוגנו בהוראות התכנית והכוונה בין היתר לשלבי ביצוע. ההסדר לפיו יזם פרטי מבצע גם את השטחים הציבוריים, כמובן תוך הסדרת נושא זה כדין, או שקידומו של פרויקט מותנה בפיתוח שטח ציבורי נתון בטבורה של תכנית הינו הסדר מקובל וראוי בחלק מן המקרים. לפיכך בטענה זו אנו מוצאים ממש. סיכומם של דברים הערר נדחה ברובו ומתקבל מקצתו כדלקמן: הנספח הנופי יושלם ויכלול את שטח התכנית בכללה ובפרט פיתוח במגרשים 203-204. סימון צוברי הגז ימחק. תקנון התכנית יכלול הבטחת ביצוע הנספח הנופי כתנאי לאכלוס הדירות. המשיבה 2 תשלים את הנספח הנופי על פי הנחיות הגורמים המקצועיים בועדה המקומית. מסמכי התכנית המתוקנים לרבות המסמך יאושרו על ידי המשיבה 1 בין במליאה ובין בועדת המשנה. על החלטת הועדה המקומית כאמור בסעיף 5 לא תהא זכות ערר נוספת לועדת הערר. ועדת עררעררנספח בינויבניהתוכנית בניה