ערר על החלטת הועדה להתנות הפקדת תכנית התאמת קווי הבניין לגבולות מגרש חדשים שהקטינו את המגרש

ערר על החלטת הועדה להתנות הפקדת תכנית התאמת קווי הבניין לגבולות מגרש חדשים שהקטינו את המגרש בהפקדת כתב שיפוי וחתימת עורך, יזם מודד וממ"י. דברי ההסבר לתכנית קובעים כדלקמן: "התאמת קווי הבניין לגבולות מגרש חדשים שהקטינו את המגרש. המבנה נבנה עפ"י תוכנית תב"ע גז / 102, כשגבולות המגרש נקבעו עפ"י תוכנית גז / 102 / 2 משנת 1988, וקווי הבניין התייחסו לגבולות המגרש בזמן קבלת היתר הבניה בשנת 1992. גבולות המגרש נקבעו מחדש לאחר הבניה, עפ"י תרש"צ 3 / 1050 / 2 משנת 1999, והקטינו את המגרש כך שנדרש שינוי קווי בניין כדי למנוע חריגת המבנה הקיים מקווי הבנין." תמצית טענות העוררים העוררים רכשו לא מכבר את הזכויות במקרקעין עליהן בנוי בית שנבנה בשעתו בהיתר. על פי תכנית גז / 102 (להלן: "תכנית המתאר"). בשנת 1999 הוכנה תכנית רישום על בסיסה הוכן תצ"ר בשנת 2001 ובמסגרת זו התברר כי התצ"ר התיימר לכלול חלק מהמגרש כשצ"פ. כתוצאה מהאמור חרג הבית (שנבנה בהיתר בשעתו) מקווי הבניין החוקיים ולפיכך במטרה להכשיר במהירות את אפשרות האכלוס על ידי העוררים פנו למשרד השיכון בדרישה לביטולה של התרש"צ והכינו תכנית בסמכות ועדה מקומית להסדרת קווי הבניין היא התכנית נשוא הערר. לטענת העוררים אין חולק על כך כי המבנה נבנה כדין ולאור האמור ברור שמחדל רשויות התכנון הוא שהוביל את בית המגורים להפוך ממבנה חוקי ל"מבנה בלתי חוקי". לטענת העוררים אין להחתים את ממ"י על מסמכי התכנית, שכן סעיף 61 א' לחוק מאפשר לבעל קרקע או מי שיש לו עניין בקרקע להכין תכנית מתאר, ובכלל זה בעלי זכויות חכירה כמו העוררים. עוד טענו העוררים כי אין לחייבם בנסיבות בהמצאת כתב שיפוי, שכן המדובר בתכנית אשר עניינה בתיקון מחדל תכנוני אשר ואין ולא היה לעוררים יד ורגל בו בשונה ממוסדות המדינה, ואין הם זוכים בו לזכויות מפליגות כאלה ואחרות ולפיכך אין הצדקה להטיל עליהם שיפוי כאמור. תמצית תשובת הועדה המקומית העוררים רכשו את זכויותיהם בנכס מידי כונסי נכסים ומינהל מקרקעי ישראל טרם חתם על ההסכם. בנכס חלה תכנית גז / 102 אשר קובעת אותו כייעוד מגורים כמו גם גז / 102 / 2. בבדיקת מהנדס הועדה והשוואה בין היתר הבניה שניתן בשעתו לבין מדידה לשם קבלת טופס 4, עלה כי גודלו של המגרש הוקטן במסגרת התרש"צ. העוררים הבהירו לועדה המקומית כי קיימת סטייה בין שתי התכניות בנוגע למיקום השצ"פ הגובל ושטחו, ולפיכך בין אם שינתה התרש"צ את גבול המגרש ובין אם לאו הרי שתוצאתה תכנונית ורשומית מחייבת וכיוצא ממנה הבית אינו עומד בקווי בניין ולפיכך נדרשה תכנית מפורטת על מנת להתאימם למצב הקיים. לטענת הועדה המקומית העוררים ידעו על המצב התכנוני והתחייבו במסגרת הסכם המכר לקחת על עצמם את הטיפול בחריגת בניה וכן הצהירו כי אם יידרש שינוי של תכנית בניין עיר על מנת לאפשר הסדרת זכויות החכירה... או טופס 4... מתחייבים לשאת בעלויות בגין כך למעט היטל השבחה. הדרישה לחתימת המינהל נובעת מהנחת הועדה המקומית כי הזכות של העוררים הינה חוזית בלבד ואילו הדרישה לחתימה על כתב שיפוי נובעת מהלגיטימיות של דרישה זו בערכאות מקום בו מדובר בתכנית שנעשתה בידי יזם פרטי ונועדה להעניק תועלת כלכלית מובהקת לבעל הזכויות בקרקע ולא לציבור בכללותו. דיון והכרעה ועדת הערר דנה בערר ובחנה את התכניות הרלבנטיות. במסגרת הדיון הציגו העוררים נסח מלשכת רישום המקרקעין לפיו ביום 18/2/10 נרשמה על שמם חכירה. משכך הודיעה הועדה המקומית, בצדק, כי לא תעמוד על דרישת חתימת ממ"י על התכנית, ולפיכך סוגיה זו אינה במחלוקת. לעניין דרישת השיפוי - מוכרת לנו ומקובלת עלינו עמדת מוסדות התכנון לפיה במקרים מתאימים בהם טמונה בתכנית נתונה, נקודתית על פי רוב, תועלת כלכלית יוצאת דופן למאן דהוא ייתכן ועקרונות הצדק החלוקתי מחייבים העברת נטל השיפוי אל יזמה של תכנית כזו. יחד עם זאת שימוש גורף ובלתי מבוקר באותו מכשיר עלול לטעמנו לגרום הן לאי צדק והן להתנערות רשויות התכנון מחובתן לשקול השיקול הכלכלי במניין שיקולי התכנון הרלבנטיים בעת בחינתה של תכנית. במקרה דנן הסכימו 2 הצדדים כי הסיכון הנובע משינוי קווי הבניין במישור של תביעה על פי פרק ט' לחוק הינו סיכון רחוק אם לא תיאורטי. במצב דברים זה בו מדובר כאמור בתכנית אשר כל מטרתה בהתאמת המצב התכנוני לבניין הבנוי בהיתר, כלומר התאמת נורמה תכנונית אחת למשניה לא כל שכן שאי התאמה ארעה כתוצאה מהליכים כאלה ואחרים שלא ביוזמת העוררים איננו סבורים כי נכון להשית על העוררים שיקול כנ"ל ולפיכך אנו רואים לנכון לקבל את הערר. לפיכך הערר מתקבל.הפקדת תכנית בניהבנייןעררקרקעותבניהתוכנית בניה