התנגדות לבניית מחסן שלאור גודלו פורסמה בקשה להקלה

התנגדות לבניית מחסן שלאור גודלו פורסמה בקשה להקלה רקע: החלטה זו עניינה ערר על החלטת המשיבה 1 בבקשה מס. 05/0875.1 בבניין. נושא הערר הינה בקשה לבנית מחסן במפלס 2.5- בשטח של 19.3 מ"ר. לאור גודלו של המחסן פורסמה בקשה להקלה, ואכן הוגשה התנגדות. לאחר שהמשיבה 1 דחתה את התנגדותם, הגישו ערר על החלטת המשיבה 1. טענות העוררות: ניתן לחלק את טענות העוררות לשני חלקים עיקריים: החלק הראשון עניינו טענות לגבי עצם ההליך אצל המשיבה 1, והחלק השני טענות לגבי ההקלה גופה, ונפרט את הטענות בתמצית. לגבי ההליך בפני הוועדה המקומית טוענות העוררות, כי המשיבה 1 פעלה "בניגוד עניינים חמור" היות ומר איתי בצלאל, שכן באותו הבנין ואשר ייצג את המבקשת לטענת העוררות, ביקש מחברי וועדה כלשהם, ובפרט ממר שלומי אטיאס, לעזור לו בענין. עוד טוענות העוררות, כי החלטת הוועדה ניתנה בחוסר סמכות היות ודרושה הסכמת כלל הדיירים לבניה ו"אין די בהסכמת רוב". לגופה של ההקלה, טוענות העוררות, כי הבקשה הינה למראית עין ואין בדעת המשיבה 2, הגב' רבקה גורדון, לבנות מחסן, כי אם דירת מגורים. דיון: טענת ניגוד העניינים: העוררות ניסו להציב בכתב הערר תשתית לקשרים בין מר איתי בצלאל לבין מי מחברי המשיבה 1, קשרים בגינם הצבעת חברי המשיבה 1 עלולה לכונן ניגוד עניינים אסור ופסול. מובן כי המשיבים מכחישים מכל וכל טענות אלו, ואף מציינים כי מר שלומי אטיאס, לגביו נטענה טענה ספציפית בענין, כלל לא השתתף בדיון. אלא, שלענייננו, כלל איננו נדרשים להכריע בשאלת קשריו של מר בצלאל. מבקשת ההיתר שבפנינו הינה הגב' רבקה גורדון, והיא גם בעלת הזכויות בנכס, והמשיבה 1 הכריעה בתיק זה לגבי בקשתה של הגב' גורדון בלבד. לגבי הגב' רבקה גורדון לא נטען בכתב הערר כל חשש לניגוד עניינים כזה או אחר, או כל קשר שהוא בינה לבין לחברי הוועדה, ואף בדיון שבפנינו לא נטענה טענה שכזו כנגדה. כמו כן, לא הוכח בפנינו, מלבד טענות בעלמא, כי מר יאיר בצלאל מייצג את הגב' גורדון או שייצגה בעבר וממילא לא הוצג כל מסמך בענין.נציין, כי ב"כ הגב' גורדון מכחיש כל קשר בינה לבין מר בצלאל. אף מעיון בתשריט הבקשה ניתן ללמוד, כי המחסן של מר בצלאל אמנם סמוך למחסנה של הגב' גורדון, אך מאישור בקשת הגב' גורדון תהנה היא בעצמה ולא מר בצלאל. יתרה מזו, קיים פוטנציאל לניגוד אינטרסים בין מר בצלאל לבין הגב' גורדון (וראה הכרזת דירתה של הגב' גורדון כמסוכנת עקב פעולות מר בצלאל). לפיכך, אנו סבורים כי בכל הנוגע לגב' גורדון, ולבקשה נשוא ערר זה, הרי חברי המשיבה 1 לא היו בניגוד עניניים ולא נפל בהחלטה פגם. טענת חוסר סמכות של המשיבה 1: כאמור, העוררות טוענות, כי משלא חתמו כל השכנים על הבקשה להיתר הרי המשיבה 1 אינה מוסמכת לדון בבקשה. בטענה זה נתפסו העוררים לכלל טעות, בין היתר, בכך שעירבו שלא לצורך את הנושא הקנייני עם הנושא התכנוני. מבחינה תיכנונית, קובעות תקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר תנאיו ואגרות) התש"ל - 1970 (להלן: "תקנות בקשה להיתר") את התנאים הנדרשים לשם דיון בבקשה להיתר. כאשר לגבי בית משותף אמנם קובעת תקנה 2א'(4), כי בבית משותף החתימה הנדרשת הינה: "(4) בבית משותף, כל בעלי הדירות בבית המשותף או חוכריהן או נציגות הבית המשותף;" אלא, וזה העיקר לעניננו, התקנות מוסיפות וקובעות גם מה יקרה במצב שבו לא חתמו על הבקשה להיתר כל מי שחתימתם נדרשת. במצב שכזה, יישלחו הודעות ליתרת הבעלים, אשר יהיו רשאים להתנגד מטעמים תיכנוניים בלבד, ונצטט: "2ב' (1) היו מספר בני אדם בעלי זכות באותו נכס כאמור בתקנה 2א', ולא כולם חתמו, לא יינתן ההיתר, אלא לאחר שהומצא העתק הבקשה לאלה שלא חתמו; המבקש יצרף העתק הבקשה לכל מי שזכאי לקבלו ואת מענו של הזכאי להעתק, והוועדה המקומית תמציא את ההעתקים לזכאים להם, על חשבונו של המבקש;" הנה כי כן, תקנה 2ב' קובעת שלא רק שהמשיבה 1 מוסמכת לדון בבקשה להיתר בבית משותף גם כאשר לא חתמו כל בעלי הזכויות בנכס, אלא שההתקנות אף קובעות מסלול לדיון זה. לפיכך, המצב החוקי לענין חתימות חלק מבעלי הזכויות בנכס אינו כפי שטוענות העוררות, אלא קיימת סמכות למשיבה 1 לדון בבקשה גם כאשר יש מקצת מחתימות בעלי הזכויות. עוד נבהיר לענין זה, כי ההלכה שנקבעה, בין היתר, בענין בג"צ 1578/90 הלן אייזן נ. הוועדה המקומית לתכנון ולבניה ת"א, וכפי שנתקבעה בפסיקות רבות נוספות(ראה למשל, עת"מ 1948/06  דוד תג'ר נ' עיריית תל-אביב, הועדה המקומית לתכנון ולבניה ת"א ואח' ) הינה כי המשיבה 1 אינה אמורה להכריע בעניינים קניינים סבוכים, והיא תדון בבקשה להיתר המונחת לפניה, אלא אם הוכח על פני הדברים כי אין כל זכות קניינית למבקש, כך שמדובר בדיון סרק. יובהר, אין הכוונה כי בכל מקרה תדון המשיבה 1 בכל בקשה להיתר, אלא שהכוונה הינה שהמשיבה 1 אינה אמורה להכריע במחלוקות קנייניות, אלא רק לבחון האם על פניו מבקש ההיתר עומד בדרישות הקנייניות. בעניינו, הדברים ברורים, המבקשת הינה בעלת זכות קניינית ועל כך אין חולק, על הבקשה להיתר חתומים כלל בעלי הזכויות האחרים בנכס, לכן וודאי שאין כל מקום לקבוע כי על פניו הבקשה אינה אפשרית קניינית, וברור שהיתה חובה על המשיבה 1 לדון בבקשה. לענין הטענה כי הבניה תפגע ברכוש המשותף, הרי ברי כי המשיבה 1, כמו גם ועדת הערר, אינן מוסמכות להכריע בנושא זה ואינן הערכאה הנכונה לבחון זאת. לאור האמור לעיל, אנו דוחים את הטענה בדבר חוסר סמכות הוועדה המקומית. כמו כן, אין אנו דנים בטענה בדבר הפגיעה ברכוש המשותף, היות וטענה זו אינה בתחום סמכותה של ועדת הערר. טענות לגופם של דברים: בחינת טענות העוררות לגופם של דברים מגלה, כי לעוררות אין למעשה כל טענה תכנונית לגבי הבניה המבוקשת בהיתר, כלומר לגבי בניה של מחסן בגודל של 20 מ"ר. כל טענותיהן נסובות על כך שהגב' גורדון אינה מבקשת לבנות מחסן, אלא דירת מגורים נוספת. נציין, כי ב"כ העוררות ציין בדיון בהגינותו כי לבנית מחסן בגודל 20 מ"ר הוא אינו מתנגד ואין לו כל טענה בענין (אף שלאחר מכן סייג דבריו אלו וטען שאלו מתייחסים לגבי מחסן מר בצלאל). בכל מקרה, אין הבדל תיכנוני בין מחסן בצלאל למחסן הגב' גורדון, ובכל מקרה לא נטענה כל טענה תיכנונית נגד המחסן. ב"כ העוררות הבהיר כי התנגדותו נובעת מכך שבפועל לא מתוכנן להבנות מחסן, כי אם דירת מגורים. נציין, כי באופן כללי קיימת סמכות למשיבה 1, ובוודאי לועדת הערר, לבחון את התכלית האמיתית של הבקשה להיתר אף שזו מסווה באמירה ו/או בהצהרה אחרת, ובמקרה שהמטרה האמיתית של ההיתר אינה עומדת בקנה אחד עם התכנון החל במקום, לפסול בקשה שכזו להיתר. וראה לדוגמא החלטת ועדת הערר תל אביב בענין: 5159/01  מנחם בראון נ' ועדה מקומית תכנון ובניה - תל אביב ואח' , אשר פסלה היתר בו היו חללים בלתי מוסברים אשר "הזמינו" סגירה בעתיד. אלא, שמדובר בסמכות שתופעל רק במקרים חריגים ורק במקרה בו ברור מעצם הבקשה להיתר, כי מתוכנן דבר אחר מאשר עליו מוצהר. הנחת המוצא הינה שהאזרח מבקש הבקשה הינו שומר חוק ואומר אמת ואשר מבוקש בבקשה יבוצע על ידו. על מנת לסתור הנחת מוצא זו יש צורך בנימוקים של ממש, אשר נלמדים בעיקר מההיתר גופו ואשר מובילים למסקנה, כי המבוקש אינו העומד להבנות או עומד להבנות אחרת. כך, לדוגמא, כאשר מבחינים בבקשה להיתר בחלל כפול שאינו מוסבר תכנונית, רשאים מוסדות התכנון שלא לאשר זאת מהחשש פן חלל זה יחולק לשני קומות לאחר הבניה. במקרה שלפנינו לא מצאנו לא מעצם הבקשה להיתר, ואף לא מראיות חיצוניות כלשהן, כי קיימת כוונה לשימוש אחר מאשר מחסן. צורת המחסן מאורכת, גובהו נמוך והפתחים מצומצמים, כול אלו מעידים כי הוא עומד לשמש כמחסן ולא כדירת מגורים. אמנם, ייתכן, כי הכל למראית עין, ובעצם גב' גורדון מתכוונת לאחר מתן ההיתר לערוך שינויים מרחקי לכת בבניה ולהפוך את המחסן לדירה. אך לועדת הערר אין כל כוח נבואי לגבי מעשיה העתידיים של הגב' גורדון ואין לה גם כל בסיס להניח כך לרעת הגב' גורדון. לשם שמירה על גב' גורדון נועדו מוסדות הפיקוח והענישה. היה והגב' גורדון תסטה מההיתר שניתן לה, ותקים דירת מגורים, הרי שמורה לעוררים הזכות להגיש תלונה וקיימת מערכת אכיפה וענישה מסודרת. לא ניתן כיום להעניש את הגב' גורדון על עבירה שאולי, אם בכלל, תעשה בעתיד. תקנות התכנון והבניה - ערבות בנקאית חשוב לציין, כי במקרה של תוספות בניה אין הליך של הוצאת טופס 4 בסוף הבניה ולכן מידת הפיקוח של המוסדות על הבניה המבוצעת קטן יותר. לפיכך תיקן מתקין התקנות את תקנות הבקשה להיתר והוסיף וקבע, כי: "21א. (א)   ועדה מקומית תתנה מתן היתר בניה להוספה לבנין קיים, שינויו או תיקונו בכך שבעל ההיתר יפקיד בועדה המקומית ערבות בנקאית אוטונומית (להלן - הערבות) להבטחת קיום תנאי ההיתר, על ידי בעל ההיתר; סכום הערבות יהיה צמוד למדד כמשמעו בתקנה 19א(ג)." הנה כי כן, מתקין התקנות, קבע בלשון חובה ("תתנה מתן היתר") שלא יינתן היתר בניה לתוספות ללא ערבות בנקאית מתאימה. משום מה, המשיבה 1 התעלמה מתיקון זה בתיק הנוכחי. נציין, כי אף שהתקנות מעניקות סמכות למשיבה 1 לפטור בעל היתר מערבות בנקאית, הרי הפטור יינתן רק במקרים חריגים וזאת "מטעמים מיוחדים שיירשמו". המקרה שבפינו, בו מועלה על ידי צד ג' חשש כי ייתכן ויש מניע נסתר למבקש, הוא מקרה מובהק שבו יש לקיים את הוראות התקנות ולדרוש ממבקש ההיתר ערבות בנקאית בהתאם לתקנות, וכך אנו פוסקים. סיכום מן האמור לעיל, אנו דוחים את הערר. עם זאת, לא יינתן היתר בניה למשיבה 2, אלא לאחר שתופקד ערבות בנקאית בהתאם לתקנה 21א' לתקנות הבקשה להיתר, כאשר העתק מכתב הערבות יישלח לעוררים. התנגדות לבניהמחסןהקלה (תכנון ובניה)בניה