שינוי חד צדדי של הסכם ארנונה

קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא שינוי חד צדדי של הסכם ארנונה: העותרת, העוסקת בניהול חניונים, מלינה על הפרת הסכם שנכרת בינה לבין המשיבה, באשר לחיובי ארנונה לגבי החניון המנוהל על ידה, הידוע כ"חניון הארבעה" בתל-אביב. הסכם בענין זה נחתם ביום 11.1.00, לאחר סדרת פגישות במהלכן יושבו שורה של מחלוקות שהתגלעו בין הצדדים לגבי חובות העבר של מספר חניונים המנוהלים ע"י העותרת בתל-אביב ולגבי שטחם בר החיוב בארנונה. לגבי חניון הארבעה נקבע בסעיף א'(1) להסכם: "1.1. החיוב עד 31.12.94 ישאר כפי שהיה ולא ישונה. אם יש חובות בגינו, ישולמו. 1.2. החיוב לגבי השנים 95-96 יהיה לפי -.7,500 מ"ר (לפי המלצת השופט הומינר). 1.3 החיוב מיום 1.1.97 ואילך יהיה על פי 5,450 מ"ר (בהתאם למפה מ-5-1984)." טוענת העותרת כי בדצמבר 2002 התקבלה ע"י המשיבה החלטה בלתי מנומקת ושרירותית לפיה, חרף ההסכמות הנ"ל, לפיהן שילמה העותרת את הארנונה עד אז, הוגדל החיוב לגבי חניון הארבעה, תוך כדי הגדלת שטחו לצורך החיוב ל-9,161 מ"ר. זאת על אף שבפועל לא חל כל שינוי בשטחו ומאז ינואר 2000, עת נחתם ההסכם ועל אף המוסכם, לפיו החל מיום 1.1.97 ואילך, החיוב בארנונה יעשה על יסוד הסכמה לפיה שטח החניון לחיוב בארנונה עומד על 5,450 מ"ר. על שינוי זה והגדלת שיעור הארנונה המוטל על חניון הארבעה מלינה, כאמור, העותרת. המשיבה דוחה טענות העותרת ומעלה שורה של טענות המצדיקות לדעתה דחיית העתירה. אדון בטענות המשיבה כסדרן: שיהוי עתירת העותרת מתייחסת לחיובה בארנונה החל מ-1.4.02 עד שחדלה להחזיק בנכס באפריל 2007. העתירה הוגשה ב-11.1.07. בנסיבות אלה, כך לטענת המשיבה, הוגשה עתירה זו תוך שיהוי ניכר ודי בכך כדי להביא לדחייתה. אין בידי לקבל טענה זו. העתירה הוגשה כ-44 יום לאחר שניתן פסק דינה של כב' השופטת רובינשטיין (ביום 21.11.06) בעתירה דומה אחרת שהוגשה לידה, לגבי שנת המס 2004 (עמ"נ 148/05) . בפסק הדין נקבע כי טענותיה של העותרת בדבר קציבת מועד לסיום תוקפו של ההסכם בינה לבין העיריה טעונות בירור בבית המשפט המינהלי וכי ועדת הערר נעדרת סמכות לדון ולהכריע בהן. ואכן בתוך התקופה הקבועה בתקנה 3 לתקנות בתי המשפט המינהליים, הוגשה עתירה המינהלית שבפני המתייחסת לכל שנות המס החל מ-2002 ואילן (ולא רק לגבי שנת המס 2004 אליה התייחס הערעור המנהלי הנ"ל). אף אם לא העלתה המשיבה במסגרת הערעור המנהלי הנ"ל ו/או במסגרת ערעורים מנהליים אחרים (ביחס לשנים 7-2006) טענות באשר לשטח החניון, אין בכך כדי להביא לדחיית העתירה שבפני מחמת שיהוי. משנדחה ערעורה ע"י השופטת רובינשטיין בשל חוסר סמכותה העניינית של ועדת הערר לדון בתוקף ההסכם, "אצה" היא לבית המשפט (בתוך התקופה הקצובה בתקנות) ועתרה ל"אכיפת" ההסכם שנכרת בינה לבין המשיבה לגבי חיובי ארנונה לשנים הרלונטיות ולא רק לגבי שנת המס 2004 אליה התייחס ערעורה המנהלי שנדחה. אין לראות בהגשת העתירה במועד שהוגשה, בנסיבות אלה, משום שיהוי. ב. העותרת פסקה מלהחזיק ולנהל את חניון הארבעה לפרק זמן קצר (ביוני 2001). בפרק זמן זה ניהלה את החניון חברה עירונית בשם אחוזת החוף בע"מ. לאחר זמן קצר הוחזרה החזקת החניון וניהולו לידי העותרת. בתקופה בה החזיקה אחוזת החוף בחניון ואף בתקופה שלאחר מכן, עת הוחזרה החזקה לעותרת, המשיכה המשיבה לחייב את מחזיקי החניון (הן את אחוזת החוף והן את העותרת) בארנונה בשיעור שנקבע בהסכם בין הצדדים (מיום 11.1.00). עובדה זו מלמדת כי טענת המשיב בדבר פקיעת ההסכם בשל הפסקת החזקתו ע"י העותרת לתקופה קצרה, טענה זו אין לה על מה שתסמוך. העובדה כי המשיבה המשיכה לחייב בארנונה בשיעור שנקבע לפי ההסכם, אשר התייחס לחניונים ונכסים נוספים שהוחזקו ע"י העותרת ולא רק לחניון הארבעה, מצביע כי אף היא לא ראתה בהפסקה הזמנית והקצרה של החזקתו על ידה משום פקיעת ההסכם. עובדה כי כל הודעה באשר לפקיעת ההסכם לגבי חניון הארבעה (ולגביו בלבד) לא נשלחה לעותרת ו/או לאחוזת החוף. יתירה מכך: העובדה כי המשיבה המשיכה לגבות הארנונה מהעותרת לאחר שחידשה את אחזקתה בחניון, באותו שיעור ועל יסוד שטח חניון שנקבע בהסכם מצביעה על כוונתה הברורה להמשיך לחייב בהתאם למוסכם, ולא על כוונה או רצון "להפקיע" או לבטל את תוקפו באשר לחניון הארבעה. ג. אף אם שטח החניון שנקבע בהסכם לצורך חיוב בארנונה לא כלל שטחי מעבר ותמרון שלא כדין כטענתה, לא קמה למשיבה, בשל כך, הזכות לבטל באופן חד צדדי ושרירותי וללא הנמקה הסכם עליו חתמה, המסדיר את שיעורי וחיובי הארנונה שיוטלו על העותרת בגין מספר חניונים בהם היא מחזיקה בתל-אביב. אף הזכות לבטל חלק מתנאי ההסכם, היינו התנאי המסדיר את חיובי הארנונה בחניון הארבעה בלבד, לא קמה לה. לציין, כי בטרם חתמה על ההסכם בו נקבע כי שטח החניון לחיוב בארנונה עומד על 5,450 מ"ר, ערכה היא בדיקות ומדידות ופעלה על פי שיקול דעתה לאור נסיבותיו המיוחדות ויחודיותו של חניון זה. אין טענה מצד המשיבה כי התגלו לה עובדות או נתונים חדשים לגבי שטח החניון ואופיו המצדיקים הגדלת השטח לצורך החיוב בשיעור כה ניכר ולפיכך - אין מקום, כאמור, לשנות באופן חד צדדי וללא הסכמת העותרת, את ההסכם בו נקבע במפורש כי החל מ-1.1.97 ואילך, ללא הגבלת זמן, יחויב החניון לפי שטח של 5,450 מ"ר. ד. אמנם קיימת למשיבה כרשות ציבורית הזכות להתנער מהסכם או להשתחרר מהחיובים המוטלים עליה על פיו, אך בנסיבות מסוימות בלבד, אשר לא הוכחו במקרה זה, ובמיוחד כי ההשתחררות מהחוזה פועלת לטובת הציבור. בענין זה נקבע כי אם ברצונה לעשות כן, עליה לפנות בהליך משפטי ראוי לבית המשפט, אשר יבחן את הנסיבות והטענות ויקבע אם בנסיבות הענין, תוקפו של ההסכם עליו חתמה פקע, אם לאו. אין לה למשיבה זכות לבטל באופן חד צדדי שרירותי ופתאומי, ללא כל הסבר או הנמקה ראויה, את תוקף ההסכם ולהגדיל בכך בשיעור ניכר ביותר את חיובי הארנונה שהושתו על העותרת לגבי חניון הארבעה, וזאת בניגוד מפורש למוסכם. (ראה פסק הדין שניתן בעת"מ 3061/06 רכבת ישראל בע"מ - עיריית חדרה - ). לאור כל האמור לעיל, הגעתי למסקנה כי עתירה זו, בדין יסודה. מוצהר בזאת כי על המשיבה להתאים את חיובי הארנונה של העותרת לגבי חניון הארבעה משנת 2002 ואיל, על פי המוסכם בהסכם בין הצדדים מיום 11.1.00, היינו על בסיס שטח חניון לחיוב של 450 מ"ר. המשיבה תשלם למבקשת הוצאות משפט ושכ"טי עו"ד בסך -.10,000 ₪ בצרוף מע"מ. חוזהארנונה