הסכמה לבנייה במקרקעין משותפים

קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא הסכמה לבנייה במקרקעין משותפים: כללי 1. לפני תובענה לפיצוי כספי בסך 170,000$ בגין בניה שבנה הנתבע במקרקעין המשותפים לו ולתובעת, תוך הסגת גבול, הפרעה וללא הסכמתה. עוד נתבקש בכתב התביעה לצוות על הנתבע לסלק את המחוברים שהקים במקרקעין ולהשיב את המצב לקדמותו, להימנע מלהפריע לשימוש התובעת וכן לפסוק שכר ראוי או פיצוי הולם. המקרקעין נשוא התביעה נמצאים בדרך שועפט ירושלים וידועים כחלקות 31,32,34 בגוש שומה 30559 (19-ירדני) (להלן: "המקרקעין"). לטענת התובעת, על אף שהינה בעלים או רשאית להירשם כבעלים בחלק מהמקרקעין, בנה הנתבע במקרקעין ללא הסכמתה ובניגוד לחוק. מנגד, טען הנתבע כי התובעת הסכימה מראש לבניה ובבעלותה 1/10 חלקים מהזכויות במקרקעין בעוד שבבעלותו, 9/10 חלקים מהם. לפיכך, ביקש לדחות את התביעה מכל וכל. טענות התובעת התובעת טענה, כי כל עוד לא פורק השיתוף במקרקעין, זכויותיו של כל אחד מהשותפים, אשר היא ביניהם, מתפשטות על כל המקרקעין. על כן, כל אחד מהשותפים רשאי לעשות שימוש סביר במקרקעין, שאינו שולל מהשותפים האחרים את האפשרות לבצע שימוש דומה בהם. לטענתה, הנתבע בנה במקרקעין ללא הסכמתה באופן שלא הותיר לה כל אפשרות להנות מהמקרקעין שבבעלותה. לגרסת התובעת, בלוח התביעות שפורסם על ידי פקיד ההסדר, זכאית אמה המנוחה להירשם כבעלת הזכויות בחלקה 32 בשלמותה, בחלק מחלקה 31 ובחלק מחלקה 34. לאחר פטירת האם, ירשה התובעת יחד עם שני אחיה את מלוא עזבונה של האם, לרבות זכויותיה במקרקעין. לטענתה, מאחר שאמה לא הותירה צוואה, היא זכאית לשליש מזכויותיה במקרקעין על פי חוק הירושה תשכ"ה-1965. אולם אחיה פנו לבית הדין השרעי ללא הסכמתה, וקיבלו צו ירושה על פיו זכאית התובעת רק לחמישית מהמקרקעין (צו הירושה ותרגומו הנוטריוני צורף לתצהיר התובעת וסומן כנספח ג'). התובעת שללה את טענות הנתבע כי הבטיחה לו שתמכור לו את חלקה במקרקעין, ומכל מקום טענה כי גם על פי גרסתו מדובר בהבטחות בעל פה, מקום שקיימת דרישת כתב לעסקה במקרקעין. לטענתה, הנתבע עצמו אינו רשום כבעל המקרקעין, וכל טענתו היא שהוא ביצע עסקה לפיה הוא זכאי להירשם כבעלים לאחר רכישת חלקם של אחי התובעת. ואולם, עסקה זו לא הוכחה, אחי הנתבעת לא הוזמנו להעיד על כך וגם כאן לא התקיימה דרישת הכתב לעסקה במקרקעין. התובעת הוסיפה כי על פי פסק הדין שניתן במסגרת ת.א 9387/03 בתביעה קודמת שהגישה כנגד הנתבע, נאסר על הנתבע לבנות במקרקעין, ובנוסף ניתן צו הריסה ביחס למבנה במסגרת ת.פ. 1718/00 בבית המשפט לעניינים מקומיים. באשר לנזק, טענה התובעת, כי שווי הפגיעה בקניינה מוערך בסך 170,000 דולר, על פי חוות דעת השמאית מטעמה. לפיכך, יש לפצותה בסכום זה, בין אם ייהרס המבנה ובין אם לא, גם בגין עגמת הנפש והיעדר יכולתה להנות מהמקרקעין. טענות הנתבע 3. הנתבע טען, כי הסעד העיקרי שביקשה התובעת בכתב התביעה היה סעד כספי ואילו במהלך התביעה התברר, כי למעשה הסעד העיקרי המתבקש הוא הריסת המבנה. הנתבע טען כי חלקה של התובעת בעזבון אמה הוא 1/5 חלקים, כעולה מצו הירושה שהינו צו תקף לכל דבר. התובעת עצמה מסתמכת על צו זה, ואינה יכולה לאחוז בחבל משני קצותיו. הנתבע הוסיף, כי רכש את חלקם של אחי התובעת אשר ירשו 4/5 חלקים מזכויות אמם במקרקעין, ובנוסף רכש את כל חלקו של עלי עלקם בחלקה. מאחר שמחצית הזכויות בחלקה היו שייכות לאמם של התובעת ואחיה ויתר הזכויות- לשותפה במקרקעין מר אבו עלקם, טען הנתבע כי בבעלותו 9/10 חלקים מהזכויות במקרקעין ואילו בבעלות התובעת 1/10 חלקים מהם בלבד. הנתבע הודה כי השיתוף במקרקעין לא פורק, אך לטענתו, הבניה בוצעה בהסכמתה המלאה ובידיעת התובעת. הנתבע הוסיף כי לאחר הבניה, 780 מ"ר מהחלקה נותרו פנויים, ועל כן, על פי הצהרת התובעת במהלך התביעה, היא מוכנה למשוך תביעתה ויש לדחות את סעד ההריסה. אשר לתביעה הכספית טען הנתבע, כי במהלך עדותה הודתה התובעת כי רצונה הוא שהנתבע יחזיר לה את זכויותיה במקרקעין והיא אינה מעוניינת כלל בכסף, ובהתאם לכך, הורה בית המשפט על דחיית התביעה. בהמשך בוטלה החלטה זו, לבקשת ב"כ התובעת, אך הערתה של התובעת כי אין לה כל עניין בתביעה הכספית נרשמה ולפיכך, לשיטת הנתבע, דין התביעה הכספית להידחות. ביחס לחוות הדעת מטעם התובעת, נטען כי מדובר בחוות דעת מופרכת, ובחקירת המומחית התברר כי לתובעת לא נגרם שום נזק. לפיכך, ביקש הנתבע לדחות את התביעה מכל וכל, ולחייב את התובעת בהוצאות משפט משמעותיות שיבטאו סלידה מהגשת תביעת סרק ומהתנהגות התובעת. דיון והכרעה 4. בנוסף לתובעת העידו מטעמה מר אפי קוריז, עובד מחלקת הפיקוח על הבנייה בעירית ירושלים ושמאית המקרקעין הגב' ז'קלין חכם, אשר ערכה את חוות הדעת מטעם התובעת. מטעם הנתבע, העידו מלבדו, גם שמאי המקרקעין מר יעקב תמוז, אשר ערך חוות דעת מטעמו וכן , מר עלי אבו עלקם, שהיה שותפה של אם התובעת במקרקעין. לאחר עיון בכתבי הטענות, שמיעת העדים ועיון בסיכומי ב"כ הצדדים, שוכנעתי כי דין התביעה הכספית להתקבל בחלקה ואילו דינה של התביעה לסעד של הריסה- להידחות בשל חוסר סמכות עניינית, כפי שיפורט בהמשך. שיתוף במקרקעין 5. יחסי השיתוף בין שותפים במקרקעין נדונו בפסיקה הן בהקשר של ניהול וקיום השותפות והן בהקשר האחר, של פירוק השיתוף. פרק ה' סימן א' בחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 (להלן: "חוק המקרקעין") יוחד לדיון ביחסי השיתוף בין השותפים במקרקעין. הבעלות המשותפת של השותפים במקרקעין מוגדרת בסעיף 27: "מקרקעין שהם של כמה בעלים, בעלותו של כל אחד מהם לפי חלקו מתפשטת בכל אתר ואתר שבמקרקעין ואין לשום שותף חלק מסוים בהם". מכח הרציונל של השיתוף בכל חלק וחלק במקרקעין, קובע סעיף 30 לחוק המקרקעין: "(ג) דבר החורג מניהול או משימוש רגילים טעון הסכמת כל השותפים". בסעיף 31 לחוק המקרקעין הוסיף המחוקק וקבע כי כל אחד מהשותפים רשאי לעשות במקרקעין שימוש סביר כדלקמן: "באין קביעה אחרת לפי סעיף 30, רשאי כל שותף, בלי הסכמת יתר השותפים - להשתמש במקרקעין המשותפים שימוש סביר, ובלבד שלא ימנע שימוש כזה משותף אחר". סיכומו של הכלל ביחס לשימוש במקרקעין המשותפים הוא, כי כל עוד מדובר בשימוש סביר, אשר אינו מונע שימוש דומה מהשותף האחר, רשאי כל שותף לעשותו ללא הסכמת שותפיו, ואילו כאשר מדובר בשימוש החורג מניהול או שימוש רגילים, טעון הדבר הסכמת כל השותפים. ביחס לבניה על הרכוש המשותף, נקבע בפסיקה, כי בניה היא דוגמא לפעולה החורגת מניהול ושימוש רגילים (ר' פסק הדין בע"א 810/82 זול-בו בע"מ נ' זיידה, פ"ד לז(4)737,741 וכן בע"א 403/73 בצלאל נ' סימנטוב, פ"ד כט'(1) 41, 48-49). המלומד פרופ' י' ויסמן, דן בספרו במצב שבו יתר השותפים, שלא בנו, חלוקים בדעתם אם לתבוע את השארת המבנה וקבלת פיצויים או סילוקו והגיע למסקנה זו: "...הנחתנו היא כי ידו של התובע את סילוק המבנה תהיה על העליונה. כפי שראינו לעיל, בניה מחייבת הסכמה של כל הבעלים המשותפים. סביר על כן כי כדי לסלק מבנה שבנוהו בלא הסכמת הבעלים המשותפים, די בדרישת אחד הבעלים המשותפים, ויהא חלקו בשיתוף קטן כאשר יהיה..." (י' ויסמן, דיני קניין, בעלות ושיתוף, הוצאת האוניברסיטה העברית בירושלים תשנ"ז-1997 בעמ' 227-228). מכל האמור לעיל עולה המסקנה, כי כאשר בנה אחד הבעלים במקרקעין המשותפים ללא הסכמת יתר השותפים, הרי שעשה שימוש חריג במקרקעין שלא כחוק, ויתר השותפים, יהא חלקם במקרקעין קטן ככל שיהיה, רשאי לדרוש את הריסת המבנה או הותרתו ותשלום פיצויים בגין הפגיעה בחלקם במקרקעין. אין חולק כי הנתבע דנן בנה מבנה על המקרקעין המשותפים לו ולנתבעת, יחד עם אחרים. טענת הנתבע, לפיה התובעת היא בעלת 1/10 חלקים מהמקרקעין בלבד, ועל כן אין להישמע לתביעתה והתנגדותה לבניה, דינה להידחות, שכן, כאמור לעיל, קולו של כל אחד מהשותפים נשמע ונשקל, אף אם חלקו במקרקעין קטן ביותר. מסיבה זו, אין טעם לדון גם בטענת התובעת ביחס לחלקה בירושת אמה שכן, בין אם ירשה 1/5 מחלקה של אמה מהמקרקעין, כפי שנכתב בצו הירושה, ובין אם היא זכאית ל- 1/3 מכך, הרי שהיא שותפה במקרקעין וטרם בנה הנתבע במקרקעין, היה עליו לקבל את הסכמת התובעת לכך. האם התובעת הסכימה לבניה במקרקעין? 7. בעוד הנתבע טען שהתובעת נתנה הסכמתה המפורשת לבניה על המקרקעין, שללה זאת התובעת מכל וכל. הנתבע טען כי קיבל את הסכמתה המוחלטת והמלאה של התובעת בטרם החל בבניה, ביום 13.10.99. לדבריו, התובעת ידעה כבר בשלבים הראשונים כי הוא מנהל מו"מ עם יתר השותפים לרכישת המקרקעין לצורך בניית דירת מגורים, עקב מצוקת דיור של משפחתו. בעדותו הוסיף הנתבע, כי גם בינו ובין התובעת היה מו"מ לרכישת חלקה במקרקעין, תמורת 17,000 $, אך לאחר שסגרו ביניהם את העסקה, התובעת סרבה לקבל ממנו את הכסף, "משכה אותו" וכל פעם העלתה את המחיר מחדש. מאידך, התובעת מסרה כי מעולם לא הסכימה לבניה ואף אמרה לנתבע מפורשות שאינה מסכימה לכך. התובעת העידה כי אמנם הנתבע הציע להיות שותף עמה בחלקה 31, באופן שכל זכויותיה ביתר החלקות יוחלפו בחלקים מחלקה 31 וכך הם יהיו השותפים היחידים בחלקה 31, אולם היא השיבה לו כי תהיה מוכנה לכך, רק אם לא יבנה ולא יעשה כל שימוש בקרקע ללא אישור ממנה מראש. גם בהמשך, הציע לה הנתבע לדבריה, מספר פעמים לרכוש ממנה את חלקה, אך היא תמיד סרבה ושבה לומר לו שלא יבנה על השטח ללא אישורה. בהתאם נחתם ביניהם הסכם לכך, נספח ד' לתצהירה. לדברי התובעת, הנתבע שלח אנשים לאיים עליה שתמכור לו את הקרקע ותאשר לו לבנות עליה וכן ניסה לזייף את ההסכם ביניהם והגיש הסכם אחר, נספח ה' לתצהירה, בו לא כתוב שהיא אינה מסכימה לבניה. נספחים ד' וה' 8. התובעת הגישה מסמך מיום 6.6.99 עליו היא חתומה ובו מוסדרים היחסים בינה ובין הנתבע. מסמך זה הוגש בשתי גרסאות שונות- נספח ד' ונספח ה' אשר צורפו בצירוף תרגומם לעברית לתצהיר הנתבעת. התובעת טענה כי נספח ד' הוא המסמך המושלם, ממנו יש ללמוד על כך כי לא נתנה הסכמתה לבניה. כך נכתב במסמך ד' החתום על ידי התובעת: "בשם השם הרחמן אני סמיה סעיד שחאדה אבו עלקם משועפט מודיעה את הסכמתי לחלוקת הקרקע שבסכסוך עם עלי יוסף שחאדה אבו עלקם והאח פאייז אבו שמסייה רק להפרדה וחלוקה בלבד ללא מכר וקניה לעת עתה וללא ויתור לאף אחד משניהם ולאחר החלוקה תהיה חלקתי עם חלקת פאייז אבו שמסיה ולא עם עלי יוסף שחאדה אבו עלקם ואיש לא ידבר בשמי ללא הסכמתי והתייעצות עמי עכשיו ולא בעתיד ולא להשתמש בחלקי לגמרי מבלי התיאום המלא עמי וכל סילוף דברי והתנהגות ללא הסכמתי ייענש האחראי לכך והעזרה מהאלוהים". בנספח ה', הנושא את אותו תאריך, וגם הוא בחתימת התובעת, נכתב: "אני סמיה סעיד עלי שחאדה את הסכמתי על הקרקע שבסכסוך עם עלי יוסף שחאדה אבו עלקם והאח פאייז אבו שמסיה רק להפריד ולחלק בינינו ובין עלי ולהפריד אותה עם השטח ולהיות חלקי בשלמות ללא פחת עם האח פאייז חאמד אבו שמסיה ולא עם אדם אחר ואין זכות למישהו אחר לדבר מלבד אבו שמסיה בשמי רק לחלוקה ולהפרדה ולא יותר מזה" על מסמך זה חתום אבו שמסיה הנתבע וכן התובעת. בין הצדדים היתה מחלוקת מהו המסמך המקורי, ואיזה מהם זוייף. בעוד שהתובעת טענה שנספח ד', הוא המסמך המקורי ואילו נספח ה' זוייף על ידי הנתבע, טען הנתבע כי נספח ה' הוא הנספח המקורי ואילו את נספח ד' זייפה התובעת. מעיון בשני המסמכים עולה, כי בשניהם, ככל שהיתה הסכמה בין התובעת לנתבע, הרי שזו היתה לשיתוף בין השניים. באף אחד מהם לא ניתנה הסכמת התובעת לכך שהנתבע יבנה במקרקעין. לפיכך מתייתר הצורך במתן החלטה באשר לאוטנטיות הנספחים. על פי הוראות חוק המקרקעין, כפי שפורטו לעיל, על מנת שאחד השותפים יבנה במקרקעין המשותפים, עליו לקבל לכך את הסכמת יתר השותפים. מהראיות שהובאו והעדויות שנשמעו לא שוכנעתי כי הסכמה שכזו ניתנה. מלבד עדותו של הנתבע לכך שהתובעת נתנה לו הסכמה לבניה, לא נמצאה כל ראיה המאשרת ותומכת בטענה זו. מאידך, גרסת התובעת מלמדת כי היא מבקשת לשמור על זכויותיה במקרקעין בנחישות ובקנאות, וכי כך היה גם עובר לתחילת הבניה על ידי הנתבע. ראשית, עדותה של התובעת היתה חד משמעית לעניין זה, ואכן במהלך הדיון ניכר כי לא הפיצוי הכספי בראש מעייניה, כי אם זכויותיה במקרקעין שהורישה לה אמה ועליהן היא מבקשת לשמור בקנאות. גם העובדה שכבר ביום 3.11.99, פחות מחודש לאחר שהחל הנתבע בבניה, פנתה התובעת לבית המשפט בבקשה למתן צו מניעה זמני כנגד הנתבע, מעידה כי התובעת התנגדה לבניה לכל המאוחר, מיד לאחר שהחלה. גם בגזר הדין בת"פ 1718/00, שם הוגש כנגד הנאשם כתב אישום בגין בניה בלתי חוקית במקרקעין בגין הבניה, נקבע כי אם לא יתקבל היתר בניה תוך 18 חודשים ממתן גזר הדין, ייהרס או יפורק הבניין שבנה הנתבע (גזר דינו של כב' השופט ר' זיו בבית המשפט לעניינים מקומיים ירושלים, מיום 2.7.03). מכל האמור לעיל, התרשמתי שהתובעת לא נתנה הסכמתה לבניה במקרקעין המשותפים, ולפיכך אני דוחה את טענת הנתבע לפיה הבניה שביצע במקרקעין בוצעה בהסכמת התובעת. הסעד המבוקש- הריסת המבנה ופיצוי כספי סעיף 51(א)(3) לחוק בתי המשפט [נוסח משולב], התשמ"ד-1984 קובע את סמכותו של בית משפט השלום בכל הנוגע למקרקעין כדלקמן: "תביעות בדבר חזקה או שימוש במקרקעין או בדבר חלוקתם או חלוקת השימוש בהם לרבות תביעות הכרוכות בהם שעניינן חזקה או שימוש במיטלטלין, יהי שוויו של נושא התביעה אשר יהיה...". בע"א 37/59 שמש נ' "מפעל המים" כפר סבא, פ"ד יג(1)834 קבע כב' השופט זוסמן כי "שימוש במקרקעין" פירושו שימוש תוך שמירה על גוף הנכס ועל כן, הריסה אינה בתחום סמכות של בית משפט שלום(שם, בעמ' 839). אמנם במהלך השנים חלה תמורה מסויימת בפסיקה וקיימים מצבים בהם ייקבע כי לבית משפט השלום סמכות לדון בבקשה להריסה. כך נקבע כי בסמכותו של בית משפט שלום ליתן סעד הריסה במקרקעין, כאשר הוא טפל ונלווה לסעד העיקרי המצוי בסמכותו (ר' למשל בע"א(חיפה) 1670/05 עתאמנה נ' עתאמנה, ), או מקום שמדובר בתביעה שענינה עוולה ליחיד, שכן אז עדיין מדובר בתביעה שעניינה הוא חזקה ושימוש במקרקעין (רע"א 4991/03 גמיל נ' לוי, פ"ד נז(5) 556). ואולם, מדובר במקרים ספציפיים אשר אינם כמקרה דנן. לפיכך, אין בידי להיעתר לבקשת התובעת וליתן צו להריסת המבנה, וזאת מחוסר סמכות עניינית. אשר לגובה הפיצוי- בחוות הדעת מטעם התובעת, מסרה השמאית ז'קלין חכם, כי שטח חלקה 31 הינו כ-927 מ"ר, וזכויותיה של התובעת במקרקעין הם כ-236.6 מ"ר. שטח המבנה שבנה הנתבע על חלקה זו הוא כ-284 מ"ר וחלקו נמצא גם על חלק מחלקה 34. השמאית סברה כי המבנה שבנה הנתבע אינו מאפשר לתובעת שימוש במקרקעין וניצול זכויות בניה המוקנות על פי ת.ב.ע. ואילו רצתה התובעת למכור את חלקה לאחרים, סביר שלא היה נמצא רוכש עקב הבניה שבנה הנתבע (ס' 9.2 לחוות הדעת שצורפה לכתב התיבעה). לבסוף, העריכה השמאית חכם כי שווי זכויות התובעת לרבות הנזק שנגרם לה בגבולות אלה, הוא 170,000 $. מעיון בחוות דעת השמאית ובחקירתה התרשמתי כי הסכום בו נקבה גבוה במיוחד ומעלה תהייה, אם זהו שווי חלקה של התובעת בלבד, מהו שווים של המקרקעין כולם? בהשוואת חלקה של התובעת והמחיר שנקבע בו להשוואת המקרקעין, לפי השווי שהעריכה המומחית, הרי ששוויים של המקרקעין גבוה בהרבה מהמקובל באיזור זה. אין בידי לקבל את הסברה של המומחית בחקירתה, כי שווי חלקה של התובעת גבוה משווי המקרקעין כולם, מאחר שמדובר לדבריה ב"קרקע משלימה". בתום חקירתה הנגדית, עלה כי הסכום שהעריכה השמאית הוא למצב בו הנתבע "יחייב" את התובעת לקנות את החלק שלה, ועל כן מדובר בשומה לצורך זו. ברי, כי לא בכך עוסקת התביעה ולפיכך, עולה קושי מהותי לאמץ את חוות דעת המומחית מטעם התובעת. מנגד, בחוות הדעת מטעם הנתבע, העריך השמאי יעקב תמוז, את חלקה של התובעת לפי 1/10 מהמקרקעין כולה, וקבע כי שווי חלקה של הנתבעת במקרקעין הוא 19,500$. עיון בחוות הדעת עולה כי היא מתיישבת עם מיקומם של המקרקעין ואופיים. שוכנעתי כי במקרה זה, חוות דעת המומחה תמוז תואמת את מאפייני המקרקעין ונסיבות המקרה. לפיכך, מצאתי כי יש לאמץ דווקא את חוות הדעת מטעם הנתבע ואני פוסק כי הנתבע יפצה את הנתבעת עבור חלקה במקרקעין בסך 19,500$. סיכומו של דבר על יסוד כל האמור לעיל, אני דוחה את התביעה להריסת המבנה בשל חוסר סמכות עניינית של בית המשפט זה. ביחס לתביעה הכספית, היא מתקבלת בחלקה, ואני קובע כי הנתבע ישלם לתובעת סך 19,500$ בערכם בשקלים, כשסכום זה ישא הפרשי הצמדה וריבית מיום הגשת התביעה, לפי השער היציג ביום הגשת התביעה ועד לתשלום המלא בפועל. אשר להוצאות משפט- אני מחייב את הנתבע לשלם לתובעת הוצאות משפט ובנוסף שכ"ט עו"ד בסך 7,500 ₪ בצירוף מע"מ כדין. מקרקעיןמקרקעין משותפיםקרקעותבניה