חובת הקטנת הנזק בפיצויים מוסכמים בחוזה

קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא חובת הקטנת הנזק בפיצויים מוסכמים בחוזה: 1. זוהי תביעה כספית שעילתה טענת התובעים להפרת הסכם מכר דירה בשל כך שלא התקבל היתר בניה לפרגולה. 2. התובעים רכשו מהנתבעים דירת מגורים (להלן : "הדירה") אשר בחצרה פרגולה בשטח של כ - 87 מ"ר (להלן : "הפרגולה"), בהסכם מכר מיום 20.2.2006 (להלן : "ההסכם"). התובעים טוענים כי הפרגולה בנויה למופת, גדולה ואיכותית, וכי היא תרמה למחיר הגבוה של הדירה. 3. לטענת התובעים, התברר, לאחר חתימת ההסכם, כי הפרגולה נבנתה ללא היתר בניה, כאשר על פי ההסכם היה על הנתבעים למסור את החזקה בדירה כשהיא נקיה מכל חוב או שיעבוד ועם כל היתרי הבניה הנדרשים. נטען כי כאשר הובטח כי עניין הרישוי יוסדר וכי לא צפויה כל בעיה, דרשה התובעת כי יצורף נספח להסכם, כך שההתחייבות תהיה בכתב, ונחתם נספח להסכם (להלן: "הנספח"). 4. התובעים טוענים כי למרות הבטחות הנתבעים ופניות רבות, טרם הוסדר רשיון לפרגולה, והם מניחים כי רישיון זה לא יוסדר לעולם, הואיל והסתבר להם כי הפרגולה אינה תואמת את הבקשה הראשונית שהוגשה על ידי הנתבעים קודם לבנייתה. כך על פי כתב התביעה. 5. התובעים רואים באמור הפרה יסודית של ההסכם והתביעה הינה לתשלום הפיצוי המוסכם שבהסכם בסך 15,000 $. 6. הנתבעים טוענים כי כבר בחתימת ההסכם ידעו התובעים על היעדר היתר, ומפנים לסעיפי ההסכם המציינים כי הקונה (התובעים) בדק בכל הרשויות המוסמכות את זכויות המוכרים, לויתורים של הקונה בהסכם על כל טענה, ולהגדרת הדירה הכוללת את כל הצמוד והמחובר אליה חיבור של קבע, דהיינו לרבות הפרגולה. 7. לטענת הנתבעים, לאחר חתימת ההסכם, לבקשת התובעים ומתוך רצון לבוא לקראתם, הסכימו לפנים משורת הדין, למסור את החזקה בדירה לפני קבלת התמורה כאמור בנספח. נטען כי התובעים היו מודעים לכך שיש להסדיר את רישוי הפרגולה וכי הם הסכימו כי הנתבעים (המוכרים) יפעלו בהקדם לקבלת היתר. מכאן, טוענים הנתבעים, שהנספח (הנושא כותרת "תוספת להסכם") גובר על הוראת אותו סעיף בהסכם (3.ג.) לפיו הנתבעים הצהירו כי הדירה נבנתה על פי היתרי בניה אשר הוצאו כחוק. עוד מפנים הנתבעים לסעיף 3.ב. להסכם אשר במסגרתו קיים ויתור של הקונים על כל טענה מחמת טעות, הטעיה, מום, אי התאמה או פגם כלשהוא. 8. הנתבעים מוסיפים כי מיד עם כניסת התובעים לדירה הם סירבו לאפשר כניסה אליה על מנת להסדיר את רישוי הפרגולה. הנתבעים טוענים כי פנו לעיריה, שם הסתבר כי התכניות המקוריות שהוגשו אבדו והיה עליהם להכין תוכניות חדשות. הם פנו לאדריכל, שילמו את האגרה וביצעו את כל הדרוש על מנת להוציא היתר לפרגולה כמתחייב ואף הוצא היתר. הנתבעים צירפו היתר מיום 16.8.2006, ואולם היתר זה הינו לפרגולה בשטח 32.65 מ"ר בלבד, דהיינו כשליש משטחה של הפרגולה הקיימת. 9. הנתבעים טוענים כי כל כוונת התובעים הינה שלא לשלם את מלוא התמורה, מכחישים את הטענה כי מחיר הדירה היה יקר, ומביאים כדוגמא מחיר דירה בקניה מקבלן, אשר אמורה להימסר בעוד שנתיים, שהינו גבוה ממחיר הדירה בהסכם שבין הצדדים, ובאותו סטנדרט בניה ללא פרגולה. 10. העידו התובעת והנתבע בלבד. התובעים אשר ביקשו לזמן לעדות את עורך הדין אשר לטענתם ערך את הנספח ואף שוחח עם הצדדים בענין זה פעמים רבות, ויתרו על העדתו. 11. לאחר ששמעתי את הצדדים, עיינתי בראיות ושקלתי טיעוניהם, באתי למסקנה כי יש לקבל את התביעה בחלקה. 12. ראשית לענין הויתורים בהסכם - אלו הינם בכפוף להצהרות המוכרים ואינם מנותקים מהן. לא ניתן לומר כי ויתור של קונה על כל טענה, כולל גם ויתור על עילה הנובעת ממצג לא מדוייק או מאי ביצוע פעולה על ידי המוכרים. לפיכך, אין בהוראות הגורפות בדבר ויתורים בהסכם כדי להושיע את הנתבעים (המוכרים) ויש לבחון לגופו של ענין את השאלה אם היתה הפרה של ההסכם. 13. סבירה בעיני גירסת הנתבעים כי התובעים ידעו על היעדר רשיון עוד בחתימת ההסכם, ואולם אינני סבור כי למחלוקת זו משמעות לאור חתימת הנספח. משנחתם הנספח, נחשב הוא כחלק בלתי נפרד מהסכמות הצדדים. מכאן, שהתובעים הסכימו לרכוש את הנכס כשהוא עם פרגולה ללא היתר, ואין הם יכולים לטעון לאי ידיעה, לטעות או להטעיה. בכך שבנקודת הזמן בה אין מחלוקת כי התובעים ידעו על היעדר היתר, הם המשיכו במימוש ההסכם, וחתמו על נספח המהווה חלק בלתי נפרד ממנו, קיבלו הם על עצמם את הסיכון לכך שלפרגולה לא יתקבל היתר בניה על כל המשתמע מכך. לו אכן גילו התובעים את עובדת היעדר ההיתר לפרגולה רק לאחר החתימה על ההסכם, הרי שהיתה להם הזכות לבטלו בשל הטעיה (סעיף 15 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג - 1973 (להלן : "חוק החוזים")) או בשל טעות (סעיף 14 לחוק החוזים). הטענה להיעדר היתר מקומה במסגרת דיון בשלב הטרום חוזי, וענינה השאלה אם היתה טעות או הטעיה. "הפרה" הינה "מעשה או מחדל שהם בניגוד לחוזה" (סעיף 1 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), התשל"א - 1970 (להלן: "חוק החוזים (תרופות)"). גם אם עמדה לתובעים עילה בשל טעות או הטעיה, ממילא הם ויתרו עליה בעצם חתימת הנספח. 14. תכליתו של הנספח איננה הסדרת ענין הפרגולה כטענת התובעים. עיון בנספח מראה כי ענין הפרגולה מובא במסגרת סעיף 2 בלבד, כאשר כל שאר הוראות הנספח עוסקות בהסדר מפורט בין הצדדים לפיו התובעים יכנסו מוקדם יותר לדירה, ואף לפני השלמת מלוא התמורה. הנספח מציין מפורשות במסגרת המבוא לו ושלושת סעיפי ה"והואיל", את מטרתו וסיבתו, ואלו מתייחסות לכניסה לדירה לפני תשלום מלוא התמורה. שאר הסעיפים בהמשך עניינם הסדר מפורט של מסירת הדירה AS-IS , קביעת השער לפיו תיחשב התמורה ועוד הוראות לענין זה. 15. התובעים, בידעם על היעדר היתר, חותמים על נספח המקדם את העיסקה ואף נותן בידם הטבה מופלגת, להיכנס לדירה בטרם תשלום מלוא התמורה, ובחתימתו קיבלו הם על עצמם להמשיך בהליך הרכישה למרות היעדר היתר לפרגולה. בכך יש לראותם כמי שויתרו, הלכה למעשה, על כל טענה בענין הפרגולה, גם אם היתה קיימת להם, וכל שנותר ביחס אליה הוא חובת המוכרים מכח סעיף 2 לנספח, אליו אתייחס בהמשך. 16. סעיף 12 לחוק המכר, התשכ"ח - 1968 קובע כי קונה אינו זכאי להסתמך על אי התאמת הממכר (כאמור בסעיף 11 לחוק המכר), אם ידע עליה בעת גמירת החוזה. בענייננו הקונים ידעו על היעדר היתר, לפחות בעת חתימת הנספח, ולפיכך אינם יכולים להסתמך על היעדרו כטענה לאי התאמה או לאי קיום חיובי המוכרים. 17. מכל האמור עולה כי הנספח שינה את ההסכם, הוסיף הסכמות מעבר לו, בהן הטבה לתובעים בדמות כניסה מוקדמת לדירה, ומנגד משמעותו ויתור של התובעים על כל טענה, ככל שעמדה להם, בענין הפרגולה. זאת למעט טענות אשר מקורן בחובה המוטלת על הנתבעים מכח סעיף 2 לנספח. 18. סעיף 2 לנספח קובע כך: "המוכרים מתחייבים ומצהירים כי יפעלו בהקדם האפשרי לחידוש ו/או קבלת היתר בניה מאת עיריית אילת לפרגולה במרפסת הדירה". התחייבות זו היא היחידה שנותרה בענין הפרגולה ויש לבחון את טיבה, מהותה ותוצאותיה. לא צויינה בנספח, אשר נוסח על ידי עורך דין, החובה להוציא היתר, ולא צויינה בו סנקציה למקרה של אי הוצאתו. יש לכך חשיבות ביחס לשאלה מהי הפרה של ההסכם, ולשאלת הנזק עקב אותה הפרה והפיצוי בגינו. פרשנות סעיף 2 לנספח אין משמעותה התחייבות להוצאת היתר לפרגולה, אלא התחייבות להשתדלות ולעשיית מאמצים כי יתקבל ההיתר, אשר צריך להינתן על ידי צד ג'. פרשנות זו מתיישבת עם הצהרת התובעת כי היא מניחה שרשיון לא יוסדר לעולם, כפי שהסתבר לה "מאוחר יותר" בבירור עם מחלקת הרישוי בעירית אילת (סעיף 7 לתצהירה). התובעים ידעו עובר לחתימת הנספח על היעדר היתר. חזקה עליהם כי ידעו גם על הבעייתיות בקבלת היתר. התובעים היו מיוצגים על ידי עורך דין, וחזקה כי נערכו הבדיקות המתאימות. 19. לאבחנה בין חיוב השתדלות לחיוב תוצאה ראה ע"א 7664/00 רובינשטיין נ' עיריית חולון, פד' נו' (4) 115, בעמ' 130: "חיוב השתדלות הוא חיוב לנקוט את כל האמצעים המתאימים למען השגת המטרה בלי להתחייב להשגתה, להבדיל מחיוב תוצאה שמטרתו השגת תוצאה מסוימת (ראו: א' זמיר "חוק חוזה קבלנות, תשל"ד-1974" פירוש לחוקי החוזים [27], בעמ' 34 והאסמכתאות שם; ת"א (ת"א) 2511/76 מלון צוקים בע"מ נ' עירית נתניה [20], בעמ' 39; ע"א 679/82 עירית נתניה נ' מלון צוקים בע"מ [11]; ע"א 2887/91 גול נ' אוריעל [12]). יוער כי הוכחת הפרה של חיובי השתדלות היא מורכבת בשל אופיים של חיובים אלה. כאשר מדובר בחיוב תוצאה, עצם קיומה של אי-התאמה בין התוצאה לבין ההתחייבות מהווה הפרה, אולם כאשר החיוב הוא השתדלות להשיג תוצאה, "...כי אז קיומו של פער בין התוצאה המיוחלת לתוצאה שנתקבלה בפועל איננו תנאי מספיק, ואף לא תנאי הכרחי לאחריותו של החייב" (א' זמיר עקרון ההתאמה בקיום חוזים [28], בעמ' 104). " 20. וראה האבחנה בע"א 2887/91 בין שני סוגי החיובים, ונפקותה לענין הסעד ודרישת הקשר הסיבתי : "חיוב השתדלות הוא חיוב לנקוט באמצעים המתאימים למען השגת המטרה מבלי להתחייב להשגתה. חיוב תוצאה, לעומתו, הוא חיוב שעניינו השגת תוצאה ... ..."בעוד שבחיובי תוצאה אי-השגת התוצאה המבוקשת או המצאת תוצאה פגומה מהווים, כשהם לעצמם, הפרה של החוזה, הרי בחיובי השתדלות יישא החייב באחריות רק אם ניתן לייחס את אי-השגת התוצאה המבוקשת, או השגתה החלקית, לחוסר מיומנותו, להתרשלותו או כיוצא בזה" (זמיר חוק חוזה קבלנות, תשל"ד- 1974(ירושלים, תשנ"ה) בעמ' 35). (ראה עוד א' זמיר עיקרון ההתאמה בקיום חוזים (ירושלים, תש"ן) בעמ' 104). ...... ככלל נדרש על פי סעיף 10לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה) תשל"א-1970, קשר סיבתי בין ההפרה לבין הנזק. (ראה ג. שלו דיני חוזים (מהדורה שניה) עמ' 578, ע"א 196/88 כלל חברה לביטוח בע"מ נ' הפועלים ליסינג בע"מ ואח', פ"ד מו(1) 756, בעמ' 771; ע"א 571/80 אילן רחמים חברה לבנין והשקעות בע"מ נ' טביק פ"ד לז(2) 77, בעמ' 80). לעניננו יפים גם דבריו הבאים של המלומד א' זמיר: "גם אם תוכח אחריותו של החייב בחיוב השתדלות, הרי שקנה-המידה לתרופות הנפגע איננו הפער בין התוצאה שהושגה בפועל ובין התוצאה המיוחלת, אלא הפער בין התוצאה בפועל ובין התוצאה שניתן לשער כי היתה מושגת אלמלא ההתרשלות" (בספרו על עקרון ההתאמה בעמ' 104). " ע"א 2887/91 בן ציון גול נ' אוריעל, (1995), לא פורסם . 21. הנספח להסכם אינו מטיל על התובעים את החובה לקבלת היתר, ואי קבלת היתר, היא לכשעצמה, אינה הפרה. החובה הינה לפעול לקבלת ההיתר, תוך שהתובעים מודעים לבעייתיות שבכך, ומן הסתם גם לאפשרות כי היתר לא יינתן, ובכל זאת חותמים על הנספח, אשר גילם הטבה בדמות כניסה מוקדמת לדירה. 22. לאור סיווג ההתחייבות אשר קיבלו הנתבעים על עצמם כחיוב השתדלות, להבדיל מחיוב תוצאה, הרי שהפרת ההסכם יכולה להיות במצב דברים זה, באי ביצועה של חובה זו, וזוהי השאלה העיקרית העומדת לדיון. בחינת הפיצוי בגין הפרה זו (ככל שקיימת) צריכה להתבצע בשים לב לשאלת קיומו או היעדרו של קשר סיבתי להפרה זו. 23. אין מחלוקת כי בפועל הוצא היתר לפרגולה אולם ההיתר ענינו כשליש משטח הפרגולה בפועל. אני דוחה את טענות הנתבעים כי התובעים לא אפשרו להם כניסה לנכס לצורך ביצוע חובתם. הנתבעים לא שלחו מכתב או הודעה המודיעים כי התובעים אינם מאפשרים כניסה וכי הדבר משפיע על אפשרות קבלת ההיתר. כמו כן, לא ברור כלל לאיזה צורך היה עליהם להיכנס. גירסת הנתבע בענין זה, לפיה היה צריך לבצע התאמה בפרגולה ואז ניתן היה לקבל היתר, לא ברורה ולא סבירה. 24. הצדדים לא הביאו ראיות של ממש לשאלה האם ניתן לקבל היתר לפרגולה בגודלה המלא. אניח לצורך הדיון, כי קבלת היתר כרגע לפרגולה בגודלה המלא הינה בלתי אפשרית כטענת התובעת (מבלי לקבוע מסמרות בענין). נקודה זו חשובה שכן היא קשורה בשאלת קיומו או היעדרו של קשר סיבתי בין אי השתדלותם המספקת של הנתבעים לבין אי קבלת היתר לפרגולה. 25. התובעים מצידם, לא ביצעו פעולות להקטנת נזקיהם. התובעים לא הגישו בעצמם כל בקשה בענין הפרגולה ולא עשו מבחינתם כל מאמץ לקבל היתר. ייתכן והדבר נעוץ בטענת התובעת כי ככל הנראה לא ניתן לקבל היתר לפרגולה. 26. מהראיות שבפני עולה כי הנתבעים פעלו להוצאת היתר, הצליחו בהוצאת היתר לפרגולה בשטח של כשליש מהקיימת, וחדלו ממאמציהם. הנתבעים לא ביצעו כל פעולה נוספת זמן רב, ולא ניתן לומר כי פעלו בשקידה ראויה להוצאת היתר לכל הפרגולה. בכך הפרו הנתבעים את חובתם לפעול לקבלת היתר על פי סעיף 2 לנספח. כאמור, נראה כי קיים קושי של ממש בקבלת היתר לפרגולה בגודל זה. מכל מקום, הנתבעים זנחו את המשך הטיפול בענין. 27. אני דוחה את נסיון התובעים להאדיר את הפרגולה כמרכיב מרכזי ברכישת הדירה. הפרגולה בטלה בשישים ביחס לדירה, והיא דבר אשר ניתן להרוס ולבנות מבלי לפגוע בדירה עצמה. מכל מקום אין בפני כל ראיה לכך שהפרגולה תרמה למחיר הגבוה של הדירה, כטענת התובעים. ממילא כל הטענות המעצימות את חלקה של הפרגולה ברכישת הדירה חסרות משמעות משידעו התובעים על היעדר היתר והסכימו לחתום על הנספח ולקבל את הדירה גם בהיעדרו. 28. התביעה הינה בגובה הפיצוי המוסכם. יש להפחית את גובה הפיצוי בשל כך שניתן היתר לפרגולה שהיא בגודל של כשליש מהגודל הקיים בפועל, בשל כך שהתובעים לא פעלו להקטנת נזקיהם וכן בשל כך שקיים ספק רב בדבר עצם קיומו של קשר סיבתי בין אי ביצוע חובת ההשתדלות של הנתבעים לבין התוצאה לפיה אין היתר לפרגולה כולה. לדרישת הקשר הסיבתי ראה סעיף 10 לחוק החוזים (תרופות) וע"א 2887/92 לעיל. הפיצוי לו זכאי ניזוק הינו פיצוי הנובע מהפרת החיוב. מקום שהחיוב הוא השתדלות, ומקום שקיים ספק בשאלה אם היה בהשתדלות כדי להביא כלל לתוצאה, הרי שקיים ספק בקיומו של הקשר הסיבתי. הואיל והצדדים לא הביאו תשתית עובדתית להכרעה בשאלה זו, ובשים לב לעובדה שהתובעת עצמה טוענת כי ככל הנראה לא ניתן לקבל היתר, שקלתי האם יש בכך כדי לאיין כל זכות לפיצוי. בשים לב למכלול הנסיבות, ובפרט לעובדה שהנתבעים לא פעלו בשקידה ראויה, אני סבור כי אין לשלול לחלוטין פיצוי בגין ההפרה, ואולם סוגיית הקשר הסיבתי תתרום להפחתתו באופן משמעותי. 29. מכל האמור, על הנתבעים לפצות את התובעים בסך השווה ל - % 20 מהפיצוי המוסכם, אשר יהיה בו כדי לבטא את מחדלם האמור. התביעה הינה על סך 64,575 (סכום הפיצוי המוסכם) ולפיכך הפיצוי יהיה בסך 12,915 ש"ח. 30. התובעים עותרים לפיצול סעדים (במסגרת בש"א 1573/07) , כדי שיוכלו לתבוע נזק כספי נוסף, הנובע מההסכם, זאת הואיל ולטענתם, בעקבות העובדה שקיים היתר לשטח של שליש בלבד מהפרגולה, יוטל עליהם להרוס אותה. הבקשה מתייחסת לסעד אשר טרם התגבש במועד הגשת התובענה. אין מקום לאפשר פיצול סעדים לסעד כאמור, שכן ממילא לא ניתן היה להביאו במסגרת התובענה. מכל מקום לא ניתן לפצל סעד כספי לסעדי משנה (גם אם התגבש), ועל תובע להביא בתביעתו הכספית את מכלול הסעדים הכספיים בגין אותה עילה. אין לפצל סעד כספי לשניים. ראה תקנה 44 (א) + (ב) לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד - 1984 וראה א. גורן, סוגיות בסדר דין אזרחי, מהדורה תשיעית, עמ' 124-125 : "אם נגרם לתובע נזק כספי , הנובע מעילה אחת, אין התובע יכול לתבוע חלק מהסכום בתביעה אחת ואת יתרת הנזק - בתביעה שנייה, נוספת ... נקבע, שאין אפשרות לקבל היתר לפצל סעד אחד לסעדי משנה (דהיינו, לסכומי כסף נפרדים), כדוגמת ההיתר לפיצול סעדים לפי סעיף 45 לתקנות. הכלל הוא כי אין אפשרות ליתן היתר לפיצולו של סעד אחד לכמה חלקים." ספק רב אם התובעים זכאים לפיצוי בשל הריסה כאמור. לפיכך הבקשה לפיצול סעדים נדחית. 31. לאור כל האמור, אני פוסק כי הנתבעים, יחד ולחוד, ישלמו לתובעים סך 12,915 ש"ח בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כחוק ממועד הגשת התביעה, 5.12.2006 ועד התשלום המלא בפועל. בנוסף ישאו הנתבעים בהוצאות התובעים ושכ"ט עו"ד בסך כולל של 2,000 ש"ח. זכות ערעור לבית המשפט המחוזי בתוך 45 יום.פיצוייםפיצויים מוסכמיםעקרון הקטנת הנזקחוזה