עבודות בניה בשכירות מוגנת

קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא עבודות בניה בשכירות מוגנת: 1. במסגרת הליך שבין הצדדים בתובענה זו ניתן על ידי פסק דין ביום 12/5/08. בפסק הדין, שעסק בטענות התובעים לפיהן קמה להם עילת פינוי כנגד הנתבעים בנוגע לנכס נשוא התביעה, נקבע, מחד, כי קמה לתובעים עילת פינוי במסגרת הוראת סעיף 131 (3) לחוק הגנת הדייר (נוסח משולב), תשל"ב - 1972, ומאידך, הוענק לנתבעים סעד מן הצדק בתנאים שפורטו בפסק הדין. התובעים ערערו על פסק הדין, ובמסגרת הסדר אליו הגיעו הצדדים בהליך הערעור (הסדר שקיבל תוקף של פסק דין) הוסכם כי הקביעה בפסק הדין לפיה קמה לתובעים עילת פינוי כאמור, תיוותר על כנה, מרכיב הסעד מן הצדק יבוטל, והתיק יוחזר לבחינה מחודשת של סוגיית הסעד מן הצדק כאשר כל צד יהא רשאי להביא ראיותיו בסוגייה זו (זאת לאחר ומאחר שעתירת הנתבעים לקבלת סעד מן הצדק עלתה רק בסיכומיהם, ואף שאין בכך לשלול את סמכות בית המשפט להיעתר לה, נקבע כי ראוי לאפשר לתובעים להביא ראיות רלוונטיות בסוגייה זו, וכך היה). 2. הפרטים הצריכים לעניין פורטו בפסק הדין האמור ורק אזכיר כי התובעים הנם בעלים של נכס ברחוב הנביאים 65 בירושלים והנתבעים מחזיקים, כדיירים מוגנים, בדירה בקומה השנייה של הנכס (זכותם של הנתבעים כדיירים מוגנים נקבעה בהליך אחר, ת.א. 2727/02). עילת התביעה נסמכה על טענת התובעים לפיה הנתבעים ביצעו עבודות בניה ושיפוצים באופן נרחב בדירה, ובאופן מהותי, מבלי לבקש או לקבל הסכמת התובעים. 3. במסגרת ההליך שלאחר הערעור, המציאו התובעים חוות דעת הנדסית מטעם המהנדס ס' הופמן, לעניין הערכת עלויות השיפוצים שבוצעו בדירה ובמבנה, אותן העריך המומחה בסך של 122,749 ₪ (כולל פיקוח), הומצאה חוות דעת מטעם השמאי מר יעקב ביר לעניין שווי זכויות הדיירות המוגנת בדירה (דמי מפתח מלאים, כולל חלקו של בעל הבית) "על מנת שיהוו בסיס לקביעת הפיצוי לבעל הבית, ככל שיינתן סעד מן הצדק לדייר המוגן" (סעיף 2 לחוות הדעת). השמאי העריך את שווי זכויות דמי המפתח המלאים, לפי 45%, בסך 459,000 ₪ (מתוך סך של 1,020,000 ₪ שווי בעלות מלאה), והערכתו את הפיצוי הראוי לבעל הבית, בגין מתן סעד מן הצדק, נקבעה בגבולות שבין 410,000 ₪ (שכ"ד ממוצע, מהוון ל - 15 שנים) ועד 460,000 ₪. המומחים נחקרו על חוות דעתם. מטעם הנתבעים לא באו חוות דעת נגדיות אלא הוגש מטעמם אך תצהירו של הנתבע אשר פירט, בין היתר, את האילוצים בעקבותיהם נוצר הצורך בביצוע העבודות השונות ומצבה הכלכלי הקשה של משפחתו. עוד העיד, מטעם הנתבעים, מר יצחק שווקי, מנהל העמותה לשימור אתרים, עמותה המייצגת את הציבור מול הגופים הסטטוטוריים לשם הצלת מבנים ראויים מהרס, והוא מסר פרטים בנוגע לנכס הנדון שהיה ידוע בשם "מלון קמניץ" ועל כך שועדת השימור בעירית ירושלים החליטה לאחרונה על שיפוצו. 4. התובעים, בסיכומיהם, הדגישו כי הפסיקה לעניין קיומה של עילת פינוי כנגד הנתבעים נותרה בעינה והנטל הוא על הנתבעים להוכיח זכותם לסעד מן הצדק, נטל שהנתבעים, כך לשיטת התובעים, כשלו מלעמוד בו. עוד נטען כי טענתם של הנתבעים לפיה מדובר בדירה יחידה ובמידה שיפונו ממנה ימצאו עצמם ללא קורת גג, אין בטענה זו משום בסיס להקנות להם סעד מן הצדק. נטען כי זכות הקניין של הבעלים מוכרת כיום כזכות יסוד, קיימת מגמה משמעותית לצמצום ניכר בתחולת הגנת הדייר ומתן משקל ממשי לזכויות הבעלים. עוד הושם דגש על כך שהעבודות שבוצעו (שפורטו בפסק הדין הראשון) היו מקיפות ורחבות, עובדה השוללת הענקת סעד מן הצדק, מה עוד שהנתבעים הכחישו בתחילה כי בצעו שינויים ואין מדובר בדייר שהגנתו כנה ואמיתית. עוד נטען כי הנתבעים נמנעו מלחשוף את מצבם הכלכלי במלואו ובא פירוט לרכושם (חשבונות בנק, קרנות וכד' - סעיף 6 ג' לסיכומי התובעים). עוד באה הפניה לכך שהערכת המומחה ס' הופמן לא נסתרה בחקירתו הנגדית, במיוחד כאשר הנתבע אישר כי הוא עצמו לא נטל חלק בביצוע השיפוצים, אלא נסמך על קבלן שיפוצים מטעמו, והנתבע נמנע מלגלות את המקור הכספי לביצוע השיפוצים. הושם דגש על כך שהיחידה החיצונית לדירת הנתבעים הנה נפרדת לחלוטין מהדירה, אין מדובר יותר ביחידת נוחיות משותפת אלא ביחידת מגורים עצמאית, ומדובר על השתלטות חד צדדית מטעם הנתבעים על נוחיות משותפת שנהפכה ליחידת מגורים בחזקה ייחודית. לעניין שעור הפיצוי בגין סעד מן הצדק, במידה שיימצא כי ראוי לעשות כן, עתרו התובעים לפיצוי בהתאם לקביעת השמאי מר טוביה ביר (ולסך ממוצע של 425,000 ₪). 5. מנגד, הנתבעים טענו להיפוכם של דברים ולכך שמדובר במושכר המהווה קורת גג יחידה ובמשפחה קשת יום. נטען כי חוות דעתו של השמאי ט' ביר אינה רלבנטית כמו גם חוות דעתו של המומחה ס' הופמן (סעיף 3 לסיכומי הנתבעים). עוד הודגש מצבו הבריאותו של התובע, נטען כי לא היה באפשרות הנתבעים להשקיע סכום כה נרחב לשיפוץ, בא פירוט שכרם של הנתבעים (סך כולל של כ - 9,200 ₪ לחודש), והעבודות שבוצעו, כך נטען, אינן אלא עבודות תיקון דחופות. באשר ליחידת הנוחיות נטען כי זו לא הייתה משותפת בפועל לאדם נוסף, והפעולות שבוצעו, בוצעו מתוך צורך ודחיפות. דיון ומסקנות 6. כפי שציינתי בפסק הדין הראשון, עבודות הבניה והשיפוצים שבוצעו בדירה אינן בגדר עבודות הצלה ועבודות הנחוצות לשמירה על הדירה (ר' סעיפים 12 - 14 לפסק הדין הראשון). מדובר בעבודות רחבות יותר, עליהן ניתן לעמוד מהצילומים והתקליטור שהוגשו, עבודות ששדרגו את מצב הדירה אל מעבר לפעולות אחזקה. יחד עם זאת, תמונה זו נפרשה לפני גם בהליך הקודם והראיות הנוספות שהובאו עתה מטעם התובעים, אך חידדו את התמונה לתמונה מדוייקת יותר, לרבות טיב וערך העבודות שבוצעו, שבבסיסן היו ידועות גם בהליך הקודם. בהליך הנוסף הובהרה עלות ממוצעת של ביצוע עבודות ממין זה. בהבהרה זו , שבאה מטעם התובעים, לא מצאתי בסיס מספק לסטות ממסקנתי שבאה בסעיף 17 לפסק הדין העיקרי, דהיינו הענקת סעד מן הצדק לנתבעים , אם כי יש בפרטים הנוספים שבאו לפני משום יסוד להגדלת סכום הפיצוי. לפיכך, ולאחר שנתתי דעתי לטיעוני התובעים גם באשר ליחידת הנוחיות, אך גם לכך שיחידה זו שמשה באופן בלעדי את הנתבעים, התוצאה בפסק הדין מיום 12/5/09, המפורטת בסעיף 18 לפסק הדין הראשון, תעמוד על כנה, פרט לכך שסכום הפיצוי, שישולם בתוך 90 יום מיום המצאת פסק דין זה, יעמוד על סך 75,000 ₪. בגין הליך נוסף זה - כל צד ישא בהוצאותיו. שכירות מוגנתשכירותדייר מוגן (הגנת הדייר)עבודות בניהבניה