עיכוב ברישום זכויות בעל מקרקעין

קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא עיכוב ברישום זכויות בעל מקרקעין: 1. זהו פסק דין, בתביעת התובעים, לתשלום פיצויים מוסכמים, בגין הפרה נטענת של חוזה מכר מקרקעין. הוחלט לדחות את התביעה, ולהלן הנימוקים. בין התובעים והנתבעת מס' 1 (להלן: "הנתבעת"), נכרת חוזה, לפיו רכשו התובעים מן הנתבעת, מגרש בלהבים (להלן:"הנכס"). ביום 15.3.04, נחתם החוזה על ידי התובעים ועל ידי הנתבע מס' 2 (להלן: "הנתבע"), שהינו אביה של הנתבעת, והיה מיופה הכח שלה לצורך חתימה על החוזה. התובעים יוצגו במשא ומתן לקראת כריתת החוזה, על ידי עו"ד ד"ר בן יהודה, ואילו הנתבעת, היתה מיוצגת על ידי עורכי דין ממשרד הנתבע מס' 3, עו"ד אברהם גולדשטיין (להלן: "עו"ד גולדשטיין"). אין מחלוקת, כי התובעים קיימו את החיובים שנטלו על עצמם, במסגרת החוזה. המחלוקת בין הצדדים, עניינה במילוי התחייבות הנתבעים, להעביר את הזכויות בנכס על שם התובעים, כאשר התובעים טענו, כפי שיפורט להלן, כי הנתבעים הפרו את החוזה הפרה יסודית, בכך שלא גרמו לרישום הזכויות על שם התובעים, תוך זמן סביר לאחר חתימת החוזה, ואילו הנתבעים טענו, כי נוכח הנסיבות שהוכחו, לא הפרו את החוזה. בחוזה המכר, לא נקבו הצדדים, בתאריך להשלמת רישום העברת הזכויות בנכס על שם התובעים. בסעיף 2.א לחוזה, נקבע בין היתר: " מוסכם בין הצדדים, כי המוכר יצא ידי חובתו לענין העברת הזכויות, במסירת כל המסמכים הדרושים לצורך העברת הזכויות שחובת המצאתם על המוכר, ובכלל זה אישור המועצה המקומית להבים לצורך טאבו כאמור בסעיף 6 להלן, אישור מס שבח מס רכוש ומס מכירה ויפי כח בלתי חוזר לידי הקונה, או בא כוחו". בסעיף 5.א(3) להסכם נקבע: "95,000 $ (תשעים וחמישה אלף דולר של ארה"ב) ישולמו בהמחאה בנקאית ביום 14.4.04 במעמד מסירת החזקה בנכס בפועל לידי הקונה. באם עד למועד זה לא הומצאו ממועצה מקומית להבים ומשלטונות מס שבח אישורים לצורך העברת הזכויות ע"ש הקונה, תימסר החזקה בנכס לידי הקונה וסך של 30,000 $ מתוך הסך הנ"ל יופקד בידיו הנאמנות של עו"ד גולדשטיין להלן - "הנאמן" סכום שישוחרר לידי המוכר מיד עם המצאת האישורים כאמור, ודין תשלום לנאמן כדין תשלום למוכר. מובהר כי אם כתוצאה מעיכוב בהשלמת רישום הזכויות במגרש בלשכת רישום המקרקעין כאמור בסעיף 2 (ג) לעיל, לא יתאפשר ביצוע התשלום הנ"ל, הרי שמועד ביצוע התשלום ומסירת החזקה בנכס יידחה בהתאם עד לאחר השלמת הרישום. מוסכם כי אם יוכח להנחת דעת באי כח הצדדים כי על מנת להבטיח המצאת כל האישורים הנ"ל ניתן להסתפק בסכום קטן יותר, יהיה הנאמן רשאי לשחרר למוכר חלק מכספי הנאמנות . המוכר מייפה בזאת את כוחו של הנאמן, בהוראה בלתי חוזרת בעצם חתימתו על חוזה זה לשלם מתוך הסכום הנ"ל כל תשלום שיידרש לשלטונות מס שבח מקרקעין למועצה מקומית להבים, או כל חוב אחר, שבו יחוייב לפי הוראות חוזה זה, וכן להסיר כל שעבוד ו/או עיקול שיוטל, באם יוטל, על הנכס והקשור במוכר". סעיף 10 לחוזה, מורה כי: "האמור בהקדמה לחוזה זה ביחס להתחייבות המוכר שלא לשעבד את הנכס או זכויותיו בה, וכן הוראות הסעיפים 2 על כל פסקאותיו, 3 על כל פסקאותיו, 4 על כל פסקאותיו, 5 על כל פסקאותיו, 8 על כל פסקאותיו ו- 9 על כל פסקאותיו הינם תנאים עיקריים ויסודיים היורדים לשורשו של חוזה זה. אולם איחור של עד 10 ימים לא יהווה הפרה של חוזה זה". בסעיף 11.א לחוזה נקבע, כי צד שיפר את החוזה הפרה יסודית, ישלם לצד האחר פיצויים מוסכמים בסך 15,000 דולר ארה"ב. כאמור, אין מחלוקת כי התובעים מילאו את התחייבותיהם על פי החוזה, ובין היתר שילמו את מלוא התמורה עבור הנכס, עד יום 14.4.04. אין מחלוקת, כי במועד הגשת התביעה - 17.3.05, טרם נרשמו הזכויות בנכס על שם התובעים, וזאת משום שהנתבעים לא המציאו עד אז, אישור על תשלום מס שבח בגין העסקה. בסופו של דבר, נרשמה העברת הזכויות על שם התובעים, רק ביום 28.11.05, לאחר תשלום מס השבח על ידי הנתבעים, וזאת, כאשר התקבל ערר שהגישו הנתבעים לענין השומה (ולאחר שהשגה שהגישו קודם לכן נדחתה) . התובעים טענו, כי פנו פעמים רבות אל הנתבע ואל עו"ד גולדשטיין, בדרישה להעביר את הזכויות בנכס על שמם, אך הדבר לא בוצע. לטענתם, נמנע עו"ד גולדשטיין לפעול לפתרון הבעיה, בדרך חלופית, כמו מסירת ערבות בנקאית לרשויות המס. לטענת התובעים, התנהגות הנתבעים, עולה כדי הפרה יסודית של הסכם המכר, באשר הפרו את ההתחייבות לרשום את הזכויות בנכס על שם התובעים, תוך זמן סביר. עוד טענו התובעים, כי בשל אי רישום הזכויות בנכס על שמם, נמנעה מהם האפשרות למכור את הנכס, ובכך נגרם להם נזק. עו"ד גולדשטיין, הוגדר בכתב התביעה כ "נתבע פורמלי", הגם שהתבקש נגדו סעד לענין הפקדת הסכום שהחזיק בנאמנות, אצל רשויות מס שבח. עו"ד גולדשטיין הגיש כתב הגנה, בו טען בין היתר, כי ייצג את הנתבע, רק לצורך ניהול המשא ומתן לקראת עריכת החוזה, ו "...הטיפול הפרוצדוראלי בביצועו, לרבות החזקת סכום נאמנות להבטחת המצאת האישורים". לטענתו, לא נדרש לטפל בענין גובה המס, והנתבע שכר לצורך זה את שירותיו של עו"ד שלמה אביטן מבאר שבע, כאשר ענין זה היה ידוע גם לב"כ התובעים. עו"ד גולדשטיין הכחיש את הטענה, כי סירב לבצע את המוטל עליו או לפעול לפתרון חלופי, כאמור בכתב התביעה. לטענתו: "...הן בכתב והן בע"פ אישר משרדו של הנתבע הפורמאלי כי אם לא יסתדר הנתבע מול רשויות המס ישלם הנתבע הפורמאלי את סכום הנאמנות המצוי בידו. כן סוכם בע"פ כי תשלום המס עד לגובה של כ- 140,000 ₪ יבוצע כנגד המצאת שובר לתשלום המס ע"י ב"כ התובעים לידי הנתבע הפורמאלי. כל שובר לתשלום כאמור לא הומצא". יצויין, כי התביעה נגד עו"ד גולדשטיין נמחקה ביום 21.11.05, לבקשת ב"כ התובעים, אשר הודיע במועד האמור לבית המשפט, כי "... העניינים במס שבח הוסדרו". הנתבעים 1 ו- 2 הגישו כתב הגנה, רק ביום 16.7.06. זאת, לאחר שניתן ביום 15.2.06, פסק דין במעמד צד אחד, נגד הנתבע - פסק דין אשר בוטל בהחלטה מיום 4.7.06 (בש"א 2373/06), וזאת בין היתר, בשל מצבו בריאותו הלקוי של הנתבע, בזמנים הרלוונטיים. עוד קודם לכן, הורשו התובעים, לבצע תחליף המצאה של כתב התביעה והזמנה לדין, לנתבעת שאינה תושבת הארץ. בכתב ההגנה, טענו הנתבעים בין היתר, כי הם מצידם קיימו את ההתחייבויות שנטלו על עצמם במסגרת החוזה, כאשר כל פעולה לרבות תשלום המיסים, לצורך קבלת האישורים שנדרשו על פי החוזה, היתה מוטלת על עו"ד גולדשטיין, שהיה נאמן של הצדדים מכח הוראות החוזה, וכאשר כאמור, הנתבעים ייפו את כוחו, בהוראה בלתי חוזרת, לשלם לרשויות המס, כל תשלום שידרשו. הנתבעים טענו, כי "הלכה למעשה, עם הפקדת הסך של 30,000 $ לתשלומי המיסים קיימו המוכרים את חלקם בהסכם". עוד טענו הנתבעים, כי המנעותם מתשלום המס, שנדרש בתחילה על ידי הרשות, היתה מוצדקת. זאת, באשר שומת מס השבח שהוצאה בגין המגרש, עמדה בתחילה על סך 154,259 ₪, סכום אשר לטענת הנתבעים היה גבוה, ולא שיקף את השבח על המגרש. הנתבעים הגישו השגה על גובה השומה, והשגה נדחתה. הנתבעים הגישו על כן, ערר לבית המשפט המחוזי הנכבד בבאר שבע. הערר התקבל, לטענת הנתבעים, וכעולה ממכתב עו"ד אביטן שנשלח אליהם וסכום המס הופחת לסך 5,248 ₪ בלבד. סכום המס כאמור, הודע לנתבעים ביום 2.11.05, ובאותו יום, הוצא שובר לתשלום המס. הנתבעים שילמו את המס ביום 6.11.05. כאמור, בוצעה העברת הזכויות בנכס על שם התובעים, ביום 28.11.05. מטעם התובעים, הוגש תצהיר עדות ראשית של התובע, ומטעם הנתבעים הוגשו תצהירי עדויות ראשיות, של הנתבע ושל בנו (אחיה של הנתבעת), מר אילן אזולאי. העדים נחקרו בחקירות נגדיות, והצדדים הגישו סיכומים בכתב. לאחר ששבתי וקראתי את המסמכים בתיק, ולאחר ששקלתי את טענות הצדדים, סבורני כי יש לדחות את התביעה. למעשה, אין בין הצדדים מחלוקת עובדתית, באשר למועדים, או להתנהגות הנתבעים, בכל הקשור להליכים הנוגעים לתשלום מס השבח. השאלה העיקרית בה יש להכריע, היא - האם העיכוב ברישום העברת הזכויות על שם התובעים, הינו בלתי סביר, ועולה כדי הפרה יסודית של החוזה. כאמור לעיל, לא נקבו הצדדים במסגרת החוזה, בתאריך יעד, שבו לכל המאוחר, תסתיים העברת הזכויות על שם התובעים. במקרה כזה, חל סעיף 41 לחוק החוזים (חלק כללי) תשל"ג - 1973, לפיו: "חיוב שלא הוסכם על מועד קיומו, יש לקיים זמן סביר לאחר כריתת החוזה, במועד שעליו הודיע הנושה לחייב זמן סביר מראש". הערכת משך הזמן הסביר לביצוע חיובים חוזיים, שלא נקבע מועד לקיומם בגוף החוזה, מוטלת על בית המשפט, ותלויה בנסיבותיו של כל ענין (ר' לענין זה ע"א 1168/99 חאלד נסאר נ' פתחיה נסאר פ"ד נ"ד (4) 185, 190, והפסיקה הנזכרת שם). אין לבית המשפט כלי עזר, בדמות רשימת שיקולים "סגורה" שעליו לשקול, לצורך ההכרעה משך הזמן הסביר. נפסק לענין זה: "הזמן הסביר לביצוע תנאי החוזה איננו מונח סטטי, הנקבע על פי מה שנראה בעיני הצדדים, באופן מודע כהערכה סבירה בעת חתימת החוזה. סבירות הזמן עשויה להשתנות עקב התפתחויות המתרחשות לאחר חתימת החוזה, ועקב התנהגותם של הצדדים עצמם" (ע"א 464/81 מפעלי ברוך שמיר חברה לבנין ולהשקעות בע"מ נ' ברוריה הוך פ"ד לו (3) 393, )401. בענייננו, חלפו כ- 18 חודשים, מאז חתימת החוזה, ועד שהסתיים רישום הזכויות על שם התובעים. גם אם מדובר בפרק זמן ארוך מהרגיל, עדיין אין חלוף תקופה כזו מהווה באופן אוטומטי, הפרה יסודית של החוזה (להבדיל ממקרים רבים אחרים שנדונו בפסיקה ובהם התעכבה העברת הזכויות, במשך כמה וכמה שנים). סבורני, כי בין הנסיבות שיש לשקול, לענין הערכת סבירות פרק הזמן שחלף, עד רישום העברת הזכויות, באה גם התנהגות הנתבעים, ומאמציהם להסדרת הענין במשרד מס שבח, לצורך קבלת האישורים. שיקול זה, של התנהגות מוכרים, והשאלה אם העיכוב בביצוע חיובים חוזיים , נגרם באשמתם, הוכרו בפסיקה, כשיקולים רלוונטיים לענין קביעת משך הזמן הסביר, לביצוע אותם חיובים. כך נפסק למשל בע"א 6018/03 משה אוליאור נ' מסא א.א. ייזום וניהול נכסים בע"מ ואח' (, סעיף 21 לפסק הדין): "בנסיבות אלו, אין לומר כי המשיבה לא פעלה להוצאת היתר הבניה, ואף אין לומר כי העיכובים בהוצאתו היו באשמתה בלבד או נבעו ממחדליה בלבד לפיכך, איני סבורה כי יהיה זה נכון לקבוע שחלף הזמן הסביר להשגת היתר הבניה...". לענין עיכוב בהעברת הזכויות, בגין התדיינות עם רשויות מס שבח, נפסק בע"א 1168/99 נסאר נ' נסאר , האמור לעיל, מפי כב' השופטת ט. שטרסברג כהן: "שלישית, המערער לא שקט על שמריו במשך כל אותו זמן - הוא ערך שומה עצמית שנדחתה; הוא הגיש השגה על השומה שנקבעה לו ושילם את חלק המס שאינו שנוי במחלוקת (אם כי לא בהתאם לחוק). בכך עמד הוא במבחן שנקבע בפסיקה שלפיו, בקביעת אורך התקופה הסבירה יש להתחשב במאמצים שהשקיע הצד שנגדו נטענת ההפרה ...". אמנם, דברים אלה נפסקו כדעת יחיד באותו פסק דין, אך הגיונם מקובל עלי בכל הכבוד. בענייננו, נקטו הנתבעים שני הליכים, לענין מס שבח - השגה שנדחתה, ולאחריה ערר. בדיעבד, נראה כי עמדתם של התובעים, כלפי רשויות המס, היתה נכונה, שהרי הערר שהגישו התקבל, והשומה הופחתה באופן דרמטי, מ- 154,239 ₪ לסך 5,248. אינני סבור, כי במצב זה ניתן לראות בעמידת הנתבעים על זכויותיהם, משום הפרה של חוזה המכר, כאשר ההליכים מול רשויות מס שבח, לא היו ארוכים במידה בלתי סבירה, וכאשר פרק הזמן הכולל בין חתימת החוזה לרישום הזכויות, עמד על כשנה וחצי כאמור. בת.א. (חי') 234/07, יהודה אסטרחן ואח' נ' עו"ד דב גלזר ואח' , הרהר בית המשפט מחוזי הנכבד, בשאלת משך הזמן הסביר שעל קונה להמתין, בשל התמשכות הליכים משפטיים של מוכר, מול רשויות מס שבח. העמדה הלכאורית שהביע בית המשפט שם, היא כי נכון בדרך כלל לראות הליכי השגה בלבד, כבאים במסגרת הזמן הסביר, לענין תשלום מס שבח. נכתב לענין זה: "טענה זו (כי בלתי סביר שהקונה ימתין עד סיום ההתדיינות עם רשויות המס - ג.ג.) יכול הייתי לקבל אילו מורג היו מודיעים כי אין בדעתם לשלם את הסכום השנוי במחלוקת גם לאחר שלב ההשגה, כל עוד תלוי ועומד ערר שהגישו על השומה. או - אז, שמא ניתן היה לראות זאת כהפרה צפויה, שהרי אין הקונה חייב להמתין להעברת הזכויות עד אשר יסיים המוכר את ההתדיינות עם רשויות המס". אלא שבענייננו כאמור, פרק הזמן הכולל עד להעברת הזכויות, עמד על כשנה וחצי, ומכאן שהליכי ההשגה והערר בוצעו בפרק זמן קצר, ולכל הפחות - מתקבל על הדעת. נראה, כי הנתבעים פעלו בסבירות, בתום לב ובשקידה ראויה, לענין השגת האישורים. כאשר התובעים לא הוכיחו, כי הנתבעים יכולים היו לזרז את רישום העברת הזכויות, ונמנעו מכך. הטענה כי יכולים היו לגרום לקבלת אישור מס שבח, על ידי הפקדת ערבות בנקאית, לא הוכחה. סבורני אפוא, כי יש לדחות את הטענה, לפיה הפרו הנתבעים את החוזה הפרה יסודית, שהיתה עשויה לזכות את התובעים, בזכות לקבלת הפיצויים המוסכמים. מעבר לאמור, ספק אם גם במקרה בו היתה מתקבלת הטענה, כי העיכוב ברישום הזכויות הינו בלתי סביר, לענין סעיף 41 לחוק החוזים, ניתן היה לראות בנתבעים כמי שהפרו את החוזה, שכן נראה כי במקרה כזה, מי שאמור היה לגרום להעברת הזכויות, היה עו"ד גולדשטיין ולא הנתבעים עצמם. זאת, באשר מלשון ההסכם נלמד, כי עו"ד גולדשטיין, מונה כנאמן של שני הצדדים, לצורך ביצוע התשלום לרשויות מס שבח, כאשר עמדתם של הנתבעים, לענין התשלום ורצונותיהם, לא יכולים היו להשפיע על שיקול דעתו לענין זה, נוכח הסיפא לסעיף 5.א (3) לחוזה, לפיה: "המוכר מייפה בזאת את כוחו של הנאמן בהוראה בלתי חוזרת בעצם חתימתו על חוזה זה לשלם מתוך הסכום הנ"ל כל תשלום שידרש לשלטונות מס שבח מקרקעין...". מכאן, כי יש לדחות את התביעה. לשיטה אחרונה, התביעה נדחית. נוכח מחדלם של הנתבעים שלא הגישו כתב הגנה במועד, נוכח ההוצאות שנגרמו לתובעים, בשל הצורך לבצע תחליף המצאה, ובשל הטעמים שעמדו בבסיס ההחלטה לביטול פסק הדין, שניתן במעמד צד אחד - אין צו להוצאות. מקרקעיןרישום זכויותבעל המקרקעין