שינוי בעלות בנכס ע''י רשות מקומית על דעת עצמה

קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא שינוי בעלות בנכס ע''י רשות מקומית על דעת עצמה: רקע עובדתי וטענות הצדדים התובעת, עיריית בת-ים, הגישה תביעה כנגד הנתבעת לגביית מיסים עירוניים לתקופה שמיום 1/10/00 ועד ליום 28/2/03. הנתבעת הגישה הודעה לצד שלישי כנגד מי שמכר לה את הדירה שלגביה נתבעים המיסים העירוניים (להלן, בהתאמה: "הקונה" "המוכר"). הנתבעת רשומה בספרי העירייה כמחזיקה בדירה שבתחום השיפוט של העירייה, בתקופה הרלבנטית לתביעה. העברת החשבון על שם הנתבעת בעירייה בוצעה על סמך הסכם מכר שבין הנתבעת לצד ג' ממרץ 2000 (להלן: "הסכם המכר") ולפי בקשה של צד ג' 2. הנתבעת לא שילמה את מלוא התשלום האחרון על חשבון התמורה, שנועד ליום 2/10/00 - ואשר לפי הסכם המכר, הוא גם מועד המסירה של החזקה בדירה לקונה. נותר חוב של 16,548$, ע"ח התמורה. הקונה נטלה משכנתא למימון רכישת הדירה ומשלא עמדה בתשלומי ההחזר, פתח הבנק בהליכי מימוש בהוצל"פ. הדירה נמכרה לאדם אחר במסגרת ההוצל"פ. עם אישור המכירה בהוצל"פ נרשמה הדירה על שם הנתבעת ומייד לאחר מכן, באותו יום, 22/5/05, נרשמה על שם הקונה בהוצל"פ. הקונה, הנתבעת, מעולם לא קיבלה לידיה את החזקה בדירה. הנתבעת סבורה כי מכיוון שהחזקה בדירה לא הייתה בידה בפועל בתקופה הרלבנטית ולמעשה, לא נמסרה הדירה לידיה מעולם - אין היא חבה במיסים העירוניים. לטענתה, מי שצריך לשאת בתשלום, הוא צד ג', המוכר. זאת, על סמך סעיף 6 להסכם המכר, שלפיו עד ליום מסירת החזקה לקונה, חלים כל החובות לעירייה על המוכר ואילו מיום מסירת הדירה לידי הקונה, תחול חובת תשלום המיסים העירוניים על הקונה. בעניין הדירה והצדדים התנהלו מספר הליכים. כאמור, הנתבעת לא שילמה למוכר את התשלום האחרון, שנועד ליום 2/10/00 ונותר חוב של 16,548$. המוכר הגיש כנגדה תביעה לתשלום מלוא התמורה בתוספת פיצוי מוסכם בגין ההפרה, בסך השווה ל- 17,500$ (ת.א 8285/01). התביעה הסתיימה בפשרה שניתן לה תוקף של פ"ד מיום 28/1/04 ולפיה, הקונה תשלם למוכר סך בשקלים השווה ליתרת התמורה (16,548$) מתוך כספי הנאמנות המופקדים בידי הנאמנים בתיק ההוצל"פ ולאחר שיתקבל אישורה של ר' ההוצל"פ לביצועו. דהיינו: המוכר ויתר על תביעתו לפיצוי מוסכם בגין ההפרה. לפי סעיף 2 להסכם הפשרה "לאחר ביצוע התשלום הנ"ל תדחה התביעה בתיק זה על כל עתירותיה ולכל אחד מהצדדים לא תהא כל תביעה ו/או טענה כנגד הצד השני" (להלן: "הסכם הפשרה"). כמו כן, פתח הבנק בהליכי מימוש בהוצל"פ. בקשתה של הקונה ל"מכר עצמי" בהליך זה, נדחתה על ידי ראש ההוצל"פ בהחלטה מיום 27/11/02 (דהיינו: זמן רב טרם תשלום מלוא התמורה לפי הסכם הפשרה), נמצא שאיננה בעלת זכויות בעלות או חזקה בדירה. כאמור, במסגרת הליך ההוצל"פ, נמכר הנכס לאחר. מטעם התובעת הוגש תצהיר סגן מנהל מחלקת ההכנסות בעירייה. מטעם הנתבעת הוגש תצהיר אחותה. הנתבעת שגרה בחו"ל, אמנם הגישה תצהיר, אך לא התייצבה לדיון. הנתבעת הגישה בקשה לפטור מהתייצבות לדיון מהטעם שעליה לסעוד את בעלה בחוליו. צד ג' התנגד לבקשה ובנסיבות אלה, משלא התייצבה לחקירה, התוצאה היא שתצהירה לא הוגש. מטעם צד ג' הוגש תצהירו שלו. המצהירים הנ"ל נחקרו על תצהירם. ב"כ הצדדים סיכמו בע"פ. דיון והכרעה אני מקבלת את תביעת העירייה נגד הנתבעת. העירייה פעלה כדין, שעה שהעבירה את החשבון על שם הנתבעת על סמך טופס "הודעה על העברת בעלות /שכירות" מיום 27/9/00 שחתום על ידי המוכרת, גב' מלכי רג'ין, והסכם המכר עצמו, שבו מצוין תאריך מסירת החזקה לקונים באוקטובר 2000. אני דוחה את טענת הקונה כאילו היה על העירייה לברר מדוע אין החובות משולמים במשך כשנתיים ולבדוק אם אמנם הקונה מחזיקה בדירה בפועל. לבד מכך שלא שולמו המיסים, לא היה לעירייה כל מידע לגבי המתרחש בין הקונה למוכר או ביחס למצבה המשפטי או הכלכלי של הקונה. אין זה מחובתה לערוך בירורים מדוע אין התשלומים משולמים ומיהו המחזיק בפועל ממש. בסמכותה לפעול כחוק לגביית החוב ממי שרשום בספריה כדין, על סמך הסכם מכר כאמור. העירייה איננה אמורה לרשום על דעת עצמה, שינויים בבעלות או בחזקה, ואין להטיל עליה חובה שכזו, משיקולי מדיניות משפטית. אינני סבורה כי נסיבות מקרה זה הן בגדר נסיבות מיוחדות או חריגות שמצדיקות דיון בשאלה אם ניתן במקרים מיוחדים, לייחס לעירייה ידיעה קונסטרוקטיבית שונה מרישומיה; ואינני סבורה כי חובת ההגינות החלה על הרשות, מחייבת במקרה זה, שהרשות תפעל בדרך אחרת משפעלה, או כי יש בכוחה של חובה שכזו, להטיל את החיוב בתשלום על המוכר ביחסים שמול העירייה (ראו בר"ם 867/06 רע"א 3502/06 מנהלת הארנונה בעיריית חיפה נ' דור אנרגיה (1988) בע"מ (, פסק דין מיום 17/4/08) ודנ"מ 4180/08 מיום 30/6/08 באותו עניין). אשר למערכת היחסים שבין התובעת לצד ג' - אין חולק שהקונה הפרה את הסכם המכר משנמנעה מלמלא חובתה לשלם את מלוא התמורה עבור הדירה ובשל כך, לא נטלה לידיה את החזקה בפועל. זאת, למרות שהמוכר פינה את הדירה והעמידה לרשותה בכפוף לתנאי ההסכם. המוכר מצדו, עמד על קיומו של ההסכם ותבע את אכיפתו. ההסכם נאכף לפי הסכם הפשרה, ולא בוטל. כעולה מנסח רישום המקרקעין, הדירה הועברה על שם הקונה ביום 22/5/05 ובו ביום בוצעה העברה על שם מי שרכש את הדירה במסגרת ההוצל"פ. אמנם לפי סעיף 6 להסכם המכר "כל המיסים והתשלומים יחולו על קונה מיום מסירת הדירה לידיו" ועד למועד זה, החבות היא על המוכרים, אך לפי סעיף 4ג להסכם המכר, התשלום האחרון בסך של 17,500$ יעשה עד 2/1/0/00 "הוא תאריך פינוי הדירה ומסירת החזקה בה לקונים". אין חולק שתשלום זה לא שולם, הקונה לא התייצבה לבצע את התשלום ולקבל את החזקה בדירה ואף עזבה להתגורר בחו"ל. בנסיבות אלה, אין הקונה יכולה להתלות במחדלה מלקיים את ההסכם, באי-תשלום מלוא התמורה ובמועד, ולטעון כי משלא נטלה לעצמה את החזקה בפועל, חלה חובת התשלום לפי סעיף 6 להסכם המכר, על הקונה (ראו גם סעיף 28(א) לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג - 1973). יתר על כן, גם אם תתקבל הטענה הנ"ל, אין בכך כדי לסייע לקונה לאור הסכם הפשרה שאליו הגיעו הצדדים. אני מקבלת את טענת צד ג' כי בהסכם הפשרה, הגיעו הצדדים להסכמה שנוגעת לכל הקשור בהפרה. אני דוחה את הטענה כאילו הסכם הפשרה התייחס רק לעניין אי-ביצוע התשלום האחרון (עמ' 13 ש' 3). כתב התביעה כלל כאמור, גם תביעה לפיצוי מוסכם (שלמעשה ויתר עליו המוכר במסגרת הסכם הפשרה). למותר לציין כי אין טענה שהקונה לא ידעה על החובות לעירייה במועד עריכת הסכם הפשרה בינואר 2004, או שלא ידעה כי היא רשומה כבעלת החשבון בעירייה. בתצהיר הקונה, גם אילו הוגש, נטען רק שלא הקונה היא שהעבירה את החשבון בעירייה על שמה. מכל מקום הקונה כאמור, לא העידה. הימנעותה מעדות פועלת לחובתה. אחותה של הקונה שמסרה עדות מטעמה, העידה כי איננה יודעת דבר ביחס להסכם הפשרה, שטופל על ידי עו"ד. אין מסד עובדתי, אפוא, לפרשנותה של באת כוחה של הקונה אשר לטיבה של הסכמת הצדדים, ויש לדחות את הטענה גם מטעם זה. בנסיבות המתוארות, לא מצאתי שיש בכך שהמוכר טען בתצהיר כי הקונה היא שהעבירה את חשבון הדירה על שמה בעירייה, בעוד שממסמכים שבתיק העירייה ומעדותו של המוכר, עולה כי בניגוד לאמור בתצהיר, אשתו (צד ג'2), רשמה את חשבון הדירה ע"ש הקונה - כדי להביא למסקנה אחרת. יש לציין כי מסירת המידע על הסכם המכר לעירייה, היא מיום 27/9/00, לאחר חתימת החוזה (במרץ 2000), סמוך לפני מועד המסירה הנקוב בהסכם (אוקטובר 2000) ובטרם הופר. הסכם הפשרה הוא מינואר 2004, חודשים ארוכים לאחר שחלף מועד המסירה והרישום על שמה של הקונה בספרי העירייה. הסכם הפשרה נעשה במקביל, ומתוך מודעות והתאמה, להליך הוצל"פ (נדרש אישור ר' ההוצל"פ לביצוע התשלום), בשיתוף בין הצדדים, לרבות ב"כ הנתבעת דאז. הכונסים היו מודעים לחובת תשלום המיסים העירוניים שרבצה על הדירה ודאגו לקבל פטור לנכס ריק לתקופת הכינוס. בנסיבות אלה, האפשרות שהקונה, שהייתה מיוצגת, לא ידעה על חובות המיסים העירוניים - איננה סבירה. מכל מקום, בנסיבות המתוארות, היה עליה לדעת על כך ולפעול בהתאם. יש להדגיש כי החוב הנתבע הוא לתקופה שקדמה לכינוס. כמו כן, העירייה בהגינותה, הפחיתה מסכום התביעה כאן את סכום הפטור שניתן היה ליתן לדירה כנכס ריק, ליתרת התקופה האפשרית לפי דין. התוצאה היא שהתביעה מתקבלת וההודעה לצד ג', נדחית. יש לציין כי ימים ספורים בלבד לפני מועד שנקבע להוכחות, הגיש ב"כ צד ג' בקשה לחייב את המודיעה (הנתבעת) בערובה להוצאות משום שהיא תושבת חוץ ועולה שמצבה הכלכלי אינו טוב. לא ניתן טעם מניח את הדעת להגשת הבקשה בעיתוי זה. לא מצאתי שיש מקום להידרש לה, שכן ממילא לא היה מקום לדחות את הדיון וכיוצ"ב על מנת להבטיח הפקדת הערובה טרם הדיון. לאור עיתוי הגשת הבקשה, אפוא, היא הפכה בלתי רלבנטית. סוף דבר: הנתבעת תשלם לתובעת סך של 17,184 ₪ בניכוי 1168 ₪ (ניכוי בגין פטור לדירה ריקה לפי הצהרת ב"כ התובעת בעמ' 15 לפרוטוקול), ובסך הכל: 16,016 ש"ח. הסכום נכון למועד הגשת התביעה 9.3.06 ונושא הפרשי הצמדה וריבית כדין. כן תשלם הנתבעת לתובעת החזר הוצאות אגרה בצירוף שכ"ט עו"ד בסך 3500 ₪ + מע"מ.בגין דחיית ההודעה לצד ג' תשלם הנתבעת לצד ג' הוצאות ושכ"ט עו"ד בסך 2000 ₪ + מע"מ. הבאתי בחשבון ההוצאות את התנהלות צד ג' כמפורט בסעיף 16 לעיל. בעלותרשויות מקומיות