ויתור על זכות ערעור על שמאי מוסכם

קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא ויתור על זכות ערעור על שמאי מוסכם: לפנינו ערעור על פסק דינו של בית המשפט השלום בפתח תקווה (כבוד השופט א' ד' גולדס, סגן נשיא) מיום 13.5.2008, אשר דחה על הסף ערעור היטל השבחה שהגישה המערערת על שומה של השמאי המוסכם שמואל פן (להלן: "השמאי") מיום 28.8.06. 1. רקע: המערערת בעלת מקרקעין בתחומה של המשיבה. ביום 23.8.98 כרתו הצדדים חוזה שצד נוסף לו הייתה עיריית ראשון לציון (להלן: "החוזה"). החוזה עסק ביוזמתה של המערערת לתכנן ולבנות מרכז למסחר, משרדים ומגורים על המקרקעין ונכללו בו הוראות אחדות בקשר לכך. כך נקבע כי "הצדדים מסכימים כי שמאי המקרקעין שמואל פן (להלן: 'השמאי') יכריע לגבי היטל ההשבחה אשר יחול על המקרקעין עקב אישור תוכנית מתאר רצ/24/9/1. ... השמאי ייתן החלטתו לאחר שישמע את הצדדים וינמק את החלטתו. כל צד רשאי להשיג ולערער על החלטת השמאי בנושאים משפטיים בלבד." (סעיף 2.). הוראות אחרות שנכללו בחוזה עסקו, בין השאר, בתשלומים שתשלם המערערת למשיבה תמורת הזכות לבנות חניונים מתחת לשטחים ציבוריים שאת שיעורם יקבע השמאי. כן נקבעו הוראות בדבר תוספת זכויות בנייה למערערת. ביום 1.8.01, שבה המערערת וחתמה על התחייבות כלפי המשיבה במכתב (מע/2 - להלן: "המכתב") שמפאת חשיבותו נביא את תוכנו במלואו: הנדון: רצ/מק/39/9/1 - ושימוש חורג היטל השבחה אנו החתומים מטה, בעלי זכויות במקרקעין הכלולים בתחום התוכנית דלעיל, בתחום חלקה 52 בגוש 3928 מסכימים ומתחייבים בזאת כלפיהם כדלקמן: אנו ממנים בזאת בהסכמתכם את מר שמואל פן כשמאי מוסכם לצורך הערכת שומת היטל ההשבחה הנובעת מן התוכנית דלעיל. השמאי יערוך את שומתו על פי כל הכללים, החוקים והתקנות הקבועים לעניין היטל השבחה ויהא לעניין זה שמאי מוסכם מטעם שני הצדדים. השמאי המוסכם יסיים ויגיש את שומתו בתוך 30 יום מיום סיום ההפקדה. 3. אנו מתחייבים בתשלום השומה הקבועה ע"י השמאי המוסכם ללא ערעור, בעת "מימוש הזכויות" כהגדרתן בתוספת השלישית לחוק. 4. התחיבותנו זו ניתנה לאחר שנועצנו ביועצינו המשפטים ותוכנה זו הובהר לנו על ידם על בוריה. ולראיה באנו על החתום: חב' מפעלי תחנות בע"מ" כעולה מהמכתב ויתרה המערערת על זכות הערעור על החלטת השמאי, לאחר שנועצה ביועציה המשפטיים שאישרו את חתימתה עליו. ביום 8.8.04 נערך דיון בנושא המערערת והמקרקעין הנדונים, שבו השתתפו נציגי בעלי הדין, לרבות ראש העיר, הגזבר, מהנדס העיר, יו"ר חברת האם של המערערת והמנהל הכללי של חברת האם של המערערת. בפרוטוקול הדיון (מע/3) שעליו חתמו אחדים הנוכחים, לרבות המנהל הכללי של חברת האם של המערערת, הוסכם, בין היתר כדלקמן: "1. החוזה משנת 1998 שריר וקיים על כל הוראותיו ... 5. החלטת השמאי המוסכם תהא סופית וללא ערעור לשני הצדדים." בישיבה שהתקיימה לפני השמאי ביום 1.6.05 בנוכחות הצדדים ובאי כוחם, שבו הצדדים ואשררו את הסכמתם כי החלטתו של השמאי "סופית וללא ערעור לשני הצדדים. זה הסיכום" (פרוטוקול הישיבה מיום 1.6.05, בעמוד 42 בשורות 4-1). באותה ישיבה השיבה ב"כ המערערת לשאלת השמאי ואמרה כי מרשתה אינה מתכחשת לסיכום האמור. ביום 28.8.2006 ניתנה חוות דעתו של השמאי. ביום 6.12.06 הגישה המערערת ערעור על שומת השמאי לבית משפט קמא, כערעור על החלטתו של שמאי מכריע לפי התוספת השלישית של חוק התיכנון והבנייה, תשכ"ה-1965 (להלן: "החוק" ו"התוספת" בהתאמה). המשיבה עתרה לסילוק הערעור על הסף מהטעם שהצדדים הסכימו שלא יוגש ערעור על שומת השמאי, והמערערת הסכימה לשלם את סכום ההיטל על פי השומה ללא ערעור. המערערת התנגדה לבקשה בטענה שיש לפרש את ההסכמות שהיו בין הצדדים באופן שאין בהן כדי לוותר על זכות ערעור המוקנית לה בטענות משפטיות, וכי הויתור על זכות הערעור התמצה בויתור על טענות שמאיות בלבד. בית משפט קמא החליט לקבל את הבקשה ומכאן הערעור. 2. פסק הדין נושא הערעור: בית משפט קמא ביסס את החלטתו על הסכמות הצדדים כמפורט לעיל. בית המשפט קבע כי המערערת לא הגישה תצהיר לאימות העובדות שביסוד התנגדותה, ודי בכך לקבל את הבקשה לסילוק הערעור על הסף. נוסף על כך ציין בית המשפט שלא הובא אפילו עד אחד כדי לתמוך בטענת המערערת בדבר כוונתה בעת החתימה על המסמכים האמורים, והדבר נזקף לחובתה. לגופו של עניין קבע בית משפט קמא כי הצדדים היו רשאים להגיע להסכמים שיש בהם משום חיסכון כספי וקיצור ההליכים, מתוך כוונה לסיים את המחלוקת שביניהם בהקדם. משהסכימו הצדדים כי החלטתו של השמאי תהא סופית ובלתי ניתנת לערעור, אין לבטל את הסכמתם, שהרי הסכמים יש לכבד. 3. עיקר טענות הצדדים בערעור: טענות המערערת: לא היה מקום לצרף תצהיר לאימות העובדות שטענה המערערת. הצדדים לא ויתרו על זכות הערעור עפ"י החוק בנושאים משפטיים. תניה השוללת זכות ערעור בחוזה עומדת בניגוד לתקנת הציבור ויש לפרשה בצימצום. התנהלותו של השמאי הייתה מוטה לטובת המשיבה בהיותו שמאי הבית שלה. השומה נגועה בחוסר סבירות קיצוני. אין למהר ולדחות תביעה או ערעור על הסף. טענות המשיבה: בית משפט קמא פעל כדין כאשר דחה על הסף את ערעור המערערת על השומה המוסכמת, שכן הערעור הוגש בהתעלמות מהתחייבות מפורשת של שני הצדדים, לקבל על עצמם את תוצאות השמאות המוסכמת ולוותר על ערעור. המערערת התעלמה, בערעורה ובתגובתה לבקשה לסילוק הערעור על הסף, ממכלול התחייבויותיה שלא להגיש ערעור על השומה. אין לקבל פרשנותה המוצעת של המערערת כי לא התכוונה לוותר על זכותה להגיש ערעור בשאלות משפטיות. פרשנות זו סותרת את התחייבויותיה החוזרות והנשנות ואיננה מתיישבת עם לשון ההסכמות. טענת המערערת בדבר פרשנות ההסכמות נטענה לראשונה בתשובת המערערת לבקשה לסילוק על הסף של הערעור, והיה מקום שתתמוך בתצהיר את טענותיה שבעובדה הסותרות מסמכים שבכתב. לא זו אף זו. טענות המערערת נגד המסמכים אינן מתיישבות עם הוראת סעיף 80 בחוק הפרוצדורה האזרחית העותומני. אף על פי שהליכי השמאות המוסכמת התנהלו משך יותר משנתיים (מ- 1.2.04 ועד יולי 2006), התפרסו על פני שבע ישיבות ומילאו יותר מ- 100 עמודי פרוטוקול, נזכרה המערערת לטעון טענותיה כלפי השמאי רק לאחר שקיבלה את השומה המוסכמת שלא הניחה את דעתה, וזאת בחוסר תום לב. אין בויתור ההדדי על הזכות להגיש ערעור על החלטת השמאי משום פגיעה בתקנת הציבור, וגם אם היה בכך משום פגיעה, הרי כבר נפסק שהסכמה חוזית שניתנה מרצון שוב ושוב מרפאת את הפגם. יתר על כן, אי כיבוד הסכמים פוגע בתקנת הציבור פי כמה וכמה. טענותיה העובדתיות של המערערת כי השמאי הוא שמאי הבית של המשיבה וכי בהזדמנות קודמת, בשנת 1994, ערך השמאי שומה עבור המשיבה שבה קבע שהתוכנית אינה משביחה את המקרקעין, תוך שהוא לוקח בחשבון עלויות נוספות שמהן התעלם בשומה הנדונה, לא גובו בתצהיר והן מופרכות. למסמך משנת 1994 שהוציא השמאי אין דבר וחצי דבר עם השומה נושא ערעורנו, ואין לקשור בין תחשיב עלות העתקת התחנה המרכזית של ראשון לציון לאתר חלופי, לבין חישוב היטל השבחה עפ"י הכללים הנקובים בתוספת. הניסיון לגזור גזירה שווה בין תחשיב משנת 1994 (הכולל גם עלות בניית תחנה מרכזית חדשה באתר חלופי, אגרות היטלי פיתוח בגין בניית התחנה החדשה ועלות רכישת קרקע לצורך בניית התחנה המרכזית במקום החלופי) לבין חישוב היטל השבחה (המשווה בין שווי המקרקעין במצב תכנוני חדש לבין שווים במצב תכנוני קודם) מופרך וקשה להאמין שהמערערת טוענת אותו בתום לב. דווקא המערערת היא שהעסיקה את השמאי, לצורך קידום תכניות החלות על המקרקעין. הצדדים הסכימו למנות את השמאי כשמאי מוסכם משום בכירותו ומשום ששניהם העסיקו אותו ונתנו בו אמון. 4. דיון והכרעה: לא מצאנו ממש בכל טענות המערערת. נפתח ונאמר שספק בעינינו אם מינוי השמאי המוסכם היה מינוי של שמאי מכריע כמשמעותו בסעיף 14 (ב) בתוספת. בעלי הדין הגיעו להסכם כולל באשר לפיתוח מקרקעין של המערערת בתחום סמכותה של המשיבה. על פי החוזה זכתה המערערת בהטבות של ממש, כאשר שני הצדדים היו מעוניינים בפיתוח המקרקעין המשמשים את הציבור. לפיכך יש לראות את מינוי השמאי כחלק מעסקה כוללת וכך גם את הויתור על זכות הערעור. בעלי הדין לא נקטו בהליך שאליו מכוונת התוספת, שהרי מלכתחילה המשיבה לא מינתה שמאי ולא הייתה בידיה שומת היטל השבחה, וגם המערערת לא הגישה באותו שלב חוו"ד של שמאי מטעמה (כמותווה בתוספת). לפיכך לא היה לשמאי בסיס להכרעה בין חוות דעת סותרות. לא מצאנו בטענות ב"כ המערערת שדין שמאי מוסכם כדין שמאי מכריע. אין בפסק דינו של כבוד השופט צבי דותן (תיק ה"פ (הרצ') 3695-11-07 מרינה הרצליה שותפות מוגבלת 1988 נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה הרצליה, , ניתן ביום 18.11.08), אשר הובא כאסמכתא על ידי ב"כ המערערת, כדי לשנות ממסקנתנו. בעניין ע"א 1168/07 יפה נוף - תחבורה, תשתיות ובניה בע"מ נ' מאיר הפלר, עו"ד (ניתן ביום 1.2.2009) דן בית המשפט העליון במקרה שבו מינו הצדדים שמאי מוסכם שיעריך את שווי החלקה, אם כי לא ויתרו הצדדים על זכות הערעור כבענייננו. וכך קבע כבוד השופט דנציגר: "ככלל, עילות ההתערבות בחוות דעת מקצועית אותה ערך שמאי או מעריך מצומצמות למקרים חריגים בהם פעל השמאי או המעריך בניגוד לכללי הצדק הטבעי כגון תחת השפעה בלתי הוגנת או עקב תרמית או כאשר פעל בחוסר תום לב [ראו: ע"א 609/93 מרום שירותי תעופה בע"מ נ' רשות שדות התעופה, פ"ד מח(5) 381, 391 (1994)]. פרט למקרים כאמור, אין מקום להתיר לצדדים להשיג על שיקול דעתו המקצועי של שמאי או מעריך על מנת להגיע לתוצאות הרצויות להם. בע"א 66/67 גלובוס למזרח, תעשייני עטים וצרכי משרד בע"מ ' רולקס בע"מ, פ"ד כא(2) 146 (1967) נדרש כבוד השופט (כתוארו אז) מ' לנדוי לשאלה זו וקבע בנוגע למעריך, נשוא דיונו, כי: ' ... במידה שמסקנותיו נוגעות לעניינים שבשיקול דעת, אין להרשות ויכוח על כך אם שיקול דעתו היה פגום, ואף טעות שהוא טעה בתום לב בעניין שבשיקול דעת אין בה כדי להצדיק את שינוי מסקנותיו. הטעם לדבר הוא שבעניינים אלה התכוונו הצדדים לסמוך ללא ערעור על הכשרתו המקצועית של האיש שנבחר על-ידם'. [שם, בעמוד 153]. צמצום עילות ההתערבות מתחייב מכיבוד רצונם של הצדדים להגשים את מטרותיהם בהסכמים שאותם כרתו ומציפיותיהם הסבירות כי לשאלה פלונית יינתן מענה הולם ומקצועי אשר נמצא בתחום המומחיות של אותו אדם שמונה על ידם. משכך, לא ניתן לקבל טענות של צד המופנות כנגד שיקול דעתו של השמאי או המעריך. צדדים שהסכימו ביניהם למנות מומחה שייתן מענה לשאלה פלונית מחויבים להחלטתו מכוח ההסכם שנכרת ביניהם." (ההדגשה שלנו) המסמכים שצרפה המשיבה לבקשתה לסילוק על הסף, שלגביהם אין כל מחלוקת ושעיקריהם הובאו לעיל, מצביעים לכאורה על הסכמה ברורה ומפורשת לוותר על זכות הערעור, ללא הבחנה בין ערעור בשאלות משפטיות לבין ערעור בשאלות שמאיות, ולשלם את שומת ההיטל כפי שיקבע השמאי. אילו רצתה המערערת לטעון שיש לפרש את ההסכמה באופן אחר, היה עליה להתכבד ולצרף תצהיר תשובה לבקשה לסילוק על הסף. אמנם התצהיר שהגישה המשיבה לתמיכה בבקשה לא סיפק אלא את מסמכי ההסכמות הנזכרים, אולם בכך היה די להעביר את הנטל אל המערערת, לטעון ולהוכיח שאין לפרש את המסמכים כלשונם. המערערת לא עשתה כן, ובתשובה לשאלתנו הכיצד, השיב בא כוחה כי העדים אינם בשליטתה. לכשהוספנו והקשינו על ב"כ המערערת כיצד התכוון להעידם, השיב כי כשהיה מגיע הזמן היה מזמנם לעדות. תשובה זו תמוהה, שהרי בין העדים נמנים עורכי דין, שגם אם אינם מייצגים היום את המערערת, אפשר היה לפנות אליהם ולקבל מהם תצהירים. למותר לציין, כי המערערת אף לא טרחה להגיש בקשה לזמנם ולקיים דיון בעניין ואף לא טרחה לצרף תצהיר ולפרט בו מדוע נבצר ממנה לקבל תצהיר ממי מהעדים הרלוונטיים. המערערת טענה וטוענת נגד התנהלותו של השמאי, שהוא לטענתה "שמאי הבית" של המשיבה והיה מוטה לטובתה. גם טענה עובדתית זו לא נתמכה כאמור בתצהיר. אנו מוכנים להניח, כטענת המשיבה, שהשמאי אכן נתן בעבר שתי חוות דעת לבקשת המשיבה, אך בכך אין כדי לפסול אותו בעניין שלפנינו, שהרי המערערת עצמה היא ששכרה את שירותיו של השמאי לצורך קידום תוכניותיה במקרקעין. ברור וגלוי, מעיון בחוזה ובהסכמות כמו גם בפרוטוקול הדיון לפני השמאי המוסכם, שעצם הבחירה המוסכמת בשמאי פן נבעה מהיותו נאמן על שני הצדדים ומקובל עליהם, דווקא בשל כך שפעל בעבור שניהם. על רקע זה, ככל הנראה, גם ויתרו שני הצדדים על זכויות הערעור על שומתו. המערערת טוענת שאין היא מערערת אלא בעניינים משפטיים, אך כאמור לא מצאנו יסוד בכל ההסכמות לאבחנה שבין ערעור בשאלות משפטיות לבין ערעור בשאלות שמאיות ואחרות. נוסיף שטענת המערערת בדבר ויתור על ערעור בשאלות שאינן משפטיות אינה מתיישבת עם הוראות התוספת אשר בלאו הכי אינן מאפשרות ערעור על שומת שמאי מכריע אלא בשאלות משפטיות. קבלת טענתה של המערערת בעניין זה משמעותה ביטולם כעפרא דארעא של כל ההסכמות לוותר על זכות הערעור. זאת ועוד. חרף טענתה שזכאית היא לטעון טענות משפטיות טענה המערערת בערעורה על שומת השמאי טענות שמאיות טהורות, תוך שהיא עוצמת עיניה אף לטענותיה שלה (וראו סעיפים 30-19 להודעת הערעור בבית משפט קמא). כיבוד רצונם וציפיותיהם של צדדים להסכם, המבקשים להביא לפיתרון מהיר ויעיל של מחלוקת שביניהם בדרך של מינוי אדם שלישי, יהא זה שמאי, מעריך או כל אדם אחר, מחייב צמצום של עילות ההתערבות של בית המשפט בהחלטתו של אותו אדם למקרים חריגים בלבד. אם הדברים נכונים במקום שהצדדים הסכימו כי חוות דעת של שמאי שעליו הסכימו תחייב אותם, הרי שהם נכונים ביתר שאת כאשר, כבמקרה דנן, הסכימו הצדדים לוותר במפורש על זכות הערעור. אין כל פגם בהסכם דיוני שאליו מגיעים צדדים בצורה מושכלת, מרצון ולאחר היוועצות בפרקליטיהם לפתרון מחלוקות שעלולות להתגלע ביניהם. אין מדובר בויתור על זכות הגישה לערכאות, ואין עסקינן בפגיעה בתקנת הציבור. בעניין ע"א 61/84 יוסף ביאזי נ' אברהם לוי, פ"ד מב(1) 446, 457 (1998) אמר בית המשפט העליון: "מדיניות שיפוטית זו, שעל-פיה רצונם של בעלי הדין כבודם, אינה נוגדת את הסדר הציבורי או תיקון העולם ... בעוד שלצדדים יש עניין ב'דיון מקוצר'... העדפת ההסכם, שאליו קשורים הצדים על-פי דיני החוזים, היא במקרה זה (כפרפרזה לאמור בע"פ 10/49, בעמ' 448) מעין החוויית קידה של האידיאה המוסרית לדין אמת, כלפי הנורמה החוקית בדבר תוקפו של הסכם. כל אחד מהצדדים להסכם נטל מרצון סיכון מחושב, כי ההכרעה בדרך המוסכמת לא תיפול לטובתו, ואל לו להתנער באופן חד-צדדים מהסכמתו ...". על הלכה זו חזר בית המשפט העליון גם בעניין ע"א 609/93 מרום שירותי תעופה בע"מ נ' רשות שדות התעופה, פ"ד מח(5) 381, 391 (1994), כאשר דן בשמאות מוסכמת שערך השמאי פן, וקבע כי ניתן לתקוף את חוות הדעת רק אם פעל השמאי או המעריך בחריגה מסמכות, שלא בהגינות, בחוסר תום לב, במרמה או תחת השפעה בלתי הוגנת, או שחוות הדעת הושגה באמצעים בלתי כשרים. אין צורך להכביר מילים על חשיבותה של זכות הגישה לערכאות שהיא זכות יסוד חוקתית (ע"א 3833/93 ד"ר יוסי לוין נ' אילנה לוין, פ"ד מח(2) 862 (1994)), אך צמצום זכות הגישה לערכאות נחשבת למוצדקת אם היא נובעת מבחירתו המוקדמת של המתקשר, במקום שבו "כוונתם המשותפת של צדדים שיצרו מנגנון הכרעה מוסכם - כפי שהיא נלמדת מן החוזה שביניהם או מן הנסיבות - הייתה להגביל את יכולתם לפנות לערכאות לבירור הסכסוך שביניהם" (רע"א 7608/99 לוקי ביצוע פרויקטים (בנייה) 1989 בע"מ נ' מצפה כנרת 1995 בע"מ, פ"ד נו(5) 156, 164-163 (2002) והשוו בעמ' 168 מול האות ו'). כך הורה בית משפט קמא ובדין קבע את שקבע, שהרי בעוד שבהסכם משנת 1998 שמרו הצדדים על זכות הערעור בשאלות משפטיות, הרי שבהסכמות שבאו לאחר מכן הפקיעו מידיהם זכות זו, לאחר שקיבלו יעוץ של עורכי דין וכתבו את הדברים ברחל בתך הקטנה. מכך יש ללמוד שהויתור על זכות הערעור נעשה במודע ובמכוון, ושלא בכדי חזרו הצדדים על כך שוב ושוב בע"פ ובכתב, כשהם מיוצגים ע"י עורכי דין. בכך הסכימו בעלות הדין שלא למנות שמאי מכריע אלא שמאי מוסכם ושללו את ההליכים הפרוצדורלים והמשפטיים הקבועים בתוספת, הכוללים את זכות הערעור על שומה של שמאי מכריע בשאלות משפטיות. בנסיבות האלה אין אנו נזקקים לטענה שהיה על השמאי להחיל בשומתו את שיטת המדרגות, כפי שנקבע בהלכת פמיני (רע"א 4217/04 ציון פמיני נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים (לא פורסם, , ניתן ביום 22.10.06)) שניתנה כחודשיים לאחר מתן השומה. מה עוד שהמערערת העלתה טענה זו בערעורה על השומה, אך לא חזרה עליה במפורש בעיקרי הטיעון שהגישה לפנינו. 5. סוף דבר לפיכך החלטנו לדחות את הערעור. המערערת תשא בשכ"ט עו"ד המשיבה בסכום של 25,000 ₪ בצירוף מע"מ. המזכירות תעביר את הפיקדון שהפקידה המערערת לידי ב"כ המשיבה על חשבון צו ההוצאות. שמאותערעור