שכר טרחת עורך דין כתנאי לרישום דירה

קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא שכר טרחת עורך דין כתנאי לרישום דירה בעסקת מקרקעין: 1. תביעת רשלנות נגד הנתבע, עורך דין במקצועו, אשר ייצג חברת בנייה ממנה רכשו התובעים את דירתם ונמנע מלרשום את הדירה על שם התובעים, כמתחייב על פי הסכם המכר, וזאת במשך כ-35 שנים. הנתבע טוען כי התובעים לא שילמו לו את מלוא שכר הטרחה ולפיכך, לא רשם את הדירה על שמם.   העובדות   2. ביום 12.5.1973 התקשרו התובעים עם חברת חיים ארבספלד חברה לבינוי ולפיתוח בע"מ (להלן: "החברה") בהסכם לרכישת דירת מגורים (להלן - "הדירה"), בבנין מגורים אשר הוקם ברחוב המייסדים 8 קרית אתא (להלן: "הסכם המכר"). הבניין הוקם על חלקות 7 ו-8 בגוש 11017 בקרית אתא (להלן: "המקרקעין").   3. בסעיף 7 להסכם המכר התחייבה החברה לפעול לרישום החלקות עליהן נבנה בניין המגורים כבית משותף ואת הדירה כיחידה נפרדת בבית המשותף, וכן לפעול לרישום הדירה על שם התובעים. בסעיף 8 להסכם המכר נקבע כי הנתבע הוא זה אשר יטפל בשם שני הצדדים בביצוע ההעברה של הזכויות בדירה על שם הקונה בלשכת רשום המקרקעין. 4. בסעיף 13 להסכם המכר נקבע כי "הקונה ישלם את הוצאות העברת הדירה על שמו בלשכת רישום המקרקעין ובכלל זה חלק יחסי מהוצאות רישום בית המשותף, כן ישלם הקונה את שכר טרחת עו"ד מ. רונן עבור עריכת הסכם זה ועבור העברת הדירה כיחידה נפרדת בלשכת רישום המקרקעין על שם הקונה בסך של אחוז וחצי (½1) ממחיר הדירה. המוכרת תשלם את מס שבח מקרקעין, במידה ויחול מס זה".   5. נציין כי הסכם המכר שותק בשאלה האם רכשו התובעים מקום חניה בצמוד לדירתם, וכך אף ביתר ההסכמים שנעשו עם דיירים אחרים בבניין. בעניין זה התגלעו חלוקי דעות בין הדיירים ונתייחס לכך בהמשך, ככל שהעניין רלבנטי לענייננו. 6. התובעים שילמו לחברה את התמורה שנקבעה בהסכם המכר וקיבלו את החזקה בדירה. מתוך תשלום שכר הטרחה לנתבע, אשר עמד על 1155 ל"י, שילמו התובעים לנתבע סך של 300 ל"י. התובעים והנתבע סיכמו כי את יתרת התשלום (בסך 855 ל"י) ישלמו עם רישום הבית המשותף.   7. מספר שנים לאחר רכישת הדירות בבנין, נודעו לדייריו מספר עובדות מהותיות שלא גולו בהסכמי המכר. ראשית, התברר כי המקרקעין אינם רשומים על שם החברה. שנית, התברר כי על אחת משתי החלקות עליהן הוקם בניין המגורים (חלקה 8) רשומים עיקול (עוד משנת 1967) וצו הריסה (משנת 1965) ואילו על החלקה השנייה (חלקה 7) רובצים שיעבוד ומשכנתא (ראו מכתב לבעל החברה חיים ארבספלד מאת עו"ד אהרן פולק מיום 28.12.1976, נספח ב' לתצהיר קנזי).   לאור עובדות מהותיות אלה ובשל גורמים נוספים, כמו מחלוקת בנוגע לחניות בבניין, וכן הליך פרצלציה שנמשך זמן רב, התעכב רישום בניין המגורים כבית משותף.   8. עוד נציין, כי בטרם נעשתה התקדמות משמעותית לרישום הבניין כבית משותף התפרקה החברה, ולפיכך, נשאו כל דיירי הבניין בתשלומים השונים לצורך רישום בית משותף החלים על פי הסכם המכר על החברה. כך, נשאו הדיירים בשכר טרחת המודד לצורך הכנת תשריטים, מס שבח מקרקעין, וכן נשאו מעת לעת בהוצאות שהוציא הנתבע לצורך רישום הבית כבית משותף. 9. עקב העיכוב ברישום הבניין כבית משותף, התכנסו דיירי הבניין לאסיפת דיירים בהשתתפות הנתבע, שנערכה לפי עדות אחד הדיירים בשם שמואל סודרי (להלן: "סודרי") בשנת 1992 או 1993, ביוזמתו של סודרי, ובדירתו. במהלך האסיפה הציע סודרי כי הדיירים ישלמו לנתבע סך נוסף של 400 דולר עבור הטיפול ברישום הבניין כבית משותף. סודרי ודיירים נוספים שילמו סכום זה. התובעים התנגדו להצעה וסירבו לשלם לנתבע סכומי כסף נוספים עבור הרישום, מעבר לאמור בהסכם המכר (סעיף 12 לתצהיר התובע; פרוטוקול מיום 7.12.2008, עמ' 7 שורה 24). דייר נוסף שהעיד בפני, מר קנזי, העיד כי הדיירים שהסכימו לתשלום נוסף של 400 דולר היו דיירים חדשים שלא היו צד להסכם המכר המקורי ואילו הדיירים המקוריים וביניהם, וקנזי והתובעים, התנגדו לתשלום. (פרוטוקול מיום 7.12.2008, עמ' 13, שורות 4-9). עדות קנזי נתמכת על ידי עדות סודרי, המאשרת כי קנזי התנגד לתשלום הנוסף (פרוטוקול מיום 7.12.2008, עמ' 20, שורות 28-29).   10. לבסוף, לאחר שחלפו עוד כ-11 שנים, דאג הנתבע (ביום 25.2.1998) לרישום הבניין כבית משותף.   11. אלא, שגם לאחר רישום הבניין כבית משותף, נמנע הנתבע מלרשום את הדירה על שם התובעים בלשכת רישום המקרקעין, בטענה כי הוא זכאי לתוספת שכר טרחה בגין פעולה זו. במשך השנים התקיימו התקשרויות והתכתבויות רבות בין התובעים (וכן דיירים אחרים בבניין) בנוגע לרישום הדירה, אך הרישום לא בוצע. להלן עקרי ההתכתבויות:   א. ביום 15.7.04 פנתה עו"ד עינת עובדיה בשם התובעים ודיירים נוספים בבנין לנתבע בדרישה להסדיר את הרישום של הדירות. ב. ביום 4.1.2005 פנתה באת כוחם הנוכחית של התובעים - עו"ד נעמה אריאל לנתבע וביקשה, בהמשך לפניות הרבות שקדמו לפנייתה זו, לברר מדוע מתעכב רישום הדירה. במכתב צוין כי העדר הרישום הסב לתובעים נזקים רבים. הנתבע השיב במכתבו מיום 12.2.2006 כי שולם לו שכ"ט בסך 300 ל"י בלבד ולפיכך הוא זכאי לשכ"ט בסך 855 ל"י, נכון לחודש מאי 1973.   ג. ביום 1.3.2006 השיבה באת כוחם של התובעים לנתבע, וביקשה פירוט מדויק של התשלומים אותם מבקש הנתבע והתשלומים שכבר התקבלו אצלו מהתובעים. פנייה זו לא נענתה ופנייה נוספת נשלחה אל הנתבע ביום 20.7.2006.   ד. ביום 8.8.2006 השיב הנתבע לפניותיה של ב"כ התובעים. לשיטתו, על התובעים היה לשלם לו 855 ל"י, בתוספת ריבית והפרשי הצמדה ממאי 1973 - בסך 12,200 ₪ ובנוסף סכום של 400 דולר ארה"ב עבור הטיפול ברישום הבית המשותף בתוספת מע"מ (סך של 16,290 ₪ לשיטת הנתבע).   ה. במכתב תשובה מיום 24.8.2006 השיבה ב"כ התובעים לנתבע כי הסכומים בהם נקב אינם מקובלים. למכתבה צורף חישוב רואה חשבון לפיו הסך של 855 ל"י, בתוספת ריבית והצמדה עמד על 3,547 ₪ בלבד. כן נטען כי הדרישה כי התובעים ישלמו סכום נוסף של 400 דולר אינה מעוגנת בהסכם המכר ואין לה בסיס.   ו. פנייה זו לא נענתה על יל ידי הנתבע ולפיכך, נשלחה אליו פנייה נוספת מיום 24.8.2006 שאף היא לא נענתה ועל כן נשלחה פנייה נוספת לנתבע מיום 20.9.2006 בה נכתב כי התובעים נכונים להעביר לנתבע את הסכום שאינו שנוי במחלוקת (בסך 3,547 ₪) ולפנות בוררות לגבי יתרת הסכום, ובלבד שהנתבע ידאג במקביל לרישום הדירה. גם פנייה זו לא נענתה ואזי הוגשה התביעה דנן.   התביעה   12. התובעים עתרו בתביעתם למתן צו עשה המורה לנתבע לרשום את הדירה על שמם בלשכת רישום המקרקעין וכן לשלם לתובעים פיצוי בסך 50,000 ₪ בגין הנזקים שנגרמו להם עקב אי רישום הדירה במשך כ-35 שנה.   ביום 26.2.2008 הגיעו הצדדים להסכמה, לפיה הנתבע ידאג לרישום הדירה תוך 60 יום והמשך ההליך יתמקד בסעד הכספי שמבקשים התובעים. טענות התובעים   13. התובעים טוענים כי הנתבע התרשל כלפיהם וכן הפר את חובת האמון שהוא חב כלפיהם. לטענתם, הנתבע התרשל בניסוח הסכם המכר כאשר לא נקבע בהסכם מועד לרישום הבית כבית משותף ורישום הדירה בלשכת רישום המקרקעין. כן נטען, כי הנתבע התרשל באי גילוי עובדות מהותיות בהסכם כמו העיקול והשעבוד שרבצו על המקרקעין. עוד נטען כי אין בהסכם כל מנגנון של הקצאת כסף בנאמנות להבטחת התשלומים שעל החברה הוטל לשאת בהם על פי ההסכם.   התובעים טוענים עוד כי הנתבע התרשל וכן הפר את התחייבותו על פי הסכם המכר בכך שנמנע מרישום בניין המגורים כבית משותף עד שנת 1998, וכן נמנע עד הגשת התביעה מלרשום את הדירה על שם התובעים.   התובעים מוסיפים וטוענים כי הנתבע נהג כלפיהם בחוסר תום לב וחרג מכללי האתיקה המקצועית הקבועים בדין. 14. התובעים טוענים כי בשל התרשלות הנתבע כמתואר לעיל, נגרמו להם נזקים. נטען כי ערך הדירה ירד נוכח אי רישומה על שם התובעים, ועל כן הם נמנעו מלמכור אותה ונאלצו לרכוש דירה נוספת ולשאת בחיוב מס בגין דירת מגורים שנייה. כן נטען שלצורך רכישת הדירה הנוספת נאלצו התובעים לשבור תוכנית חסכון ולשלם קנסות. כן נטען לנזק בגין תשלום עבור רישום הבניין כבית משותף במקום החברה ולנזק בגין עוגמת נפש.   טענות הנתבע   15. הנתבע טוען כי רישום הבניין כבית משותף התעכב בשל פירוק החברה בשלב בו בניית הבניין הושלמה אולם המקרקעין טרם עברו פרצלציה וטרם שולמו המיסים השונים. לטענתו, הליכים אלו נמשכו חמש עשרה שנים.   כן טוען הנתבע כי התובעים ודיירים אחרים, אשר רכשו דירות ללא חניות צמודות, גרמו לעיכובים ברישום הבית המשותף עקב המחלוקת שהגלעה ביניהם. 16. הנתבע מוסיף וטוען כי באחת מישיבות ועד הבית הסכימו כל הדיירים כי יועבר לידיו שכר טרחה נוסף עבור עבודתו הרבה ברישום הבניין כבית משותף. נעיר כי סכום שכר הטרחה הנוסף משתנה במסמכיו השונים של הנתבע. כך, בתכתובת שניהל עם התובעים וכן בסיכומיו ובתצהירו, טוען הנתבע כי סוכם שכר טרחה של סך 400 דולר ארה"ב. בכתב ההגנה, טוען הנתבע שהוא זכאי לשכר טרחה בסך 450 דולר.   17. לעניין אי רישום דירת התובעים משנת 1998 ועד שנת 2008 טוען הנתבע כי על התובעים להעביר לו, בנוסף לסך של 400 (או 450) דולר, את יתרת שכר הטרחה הקבוע בהסכם המכר, בסך 855 ל"י, נכון ליום חתימת ההסכם (12.5.1973) וכי החישוב המוצג על ידי התובעים אינו מגלם את הריבית הראויה.   18. במסגרת כתב ההגנה טען הנתבע כי אין לחייבו לפעול לרישום דירת התובעים כיוון שהוא אינו צד להסכם המכר ועל התובעים לפנות לחברה. עם זאת, הנתבע לא התנגד להסכמה הדיונית לפיה הוא ידאג להעברת הרישום על שם התובעים. אף בסיכומיו, זנח הנתבע טענה זו.   דיון   19. דין התביעה להתקבל.   אקדים ואומר כי אין ספק שהנתבע הפר את הסכם המכר וכן התרשל באי רישום הדירה על שם התובעים במשך כ- 35 שנה. כן שוכנעתי כי הנתבע חרג מכללי האתיקה של לשכת עורכי הדין ומסטנדרט ההתנהגות הנדרש מעורך דין.   20. בטרם אדון בשאלות העומדות בפנינו, אסלק תחילה מן הדרך את טענת הנתבע (אשר למעשה נזנחה על ידו) כי הסכם המכר אינו מחייב אותו באשר הוא אינו צד להסכם. אכן, לכאורה, הנתבע אינו צד להסכם. עם זאת, הנתבע ייצג את החברה, והוא זה שערך את ההסכם. בסעיף 8 להסכם נקבע כי על הנתבע להסדיר את רישום הדירה ובסעיף 13 להסכם הוסדר שכר הטרחה הכולל שישולם לנתבע עבור רישום הדירה (וכן עבור עריכת הסכם המכר). במעמד החתימה על הסכם המכר שילמו התובעים לנתבע סכום של 300 ל"י, שהוא חלק משכר הטרחה שנקבע בסעיף 13 להסכם המכר בגין רישום הדירה על שמם.   במצב דברים זה, טענת הנתבע בכתב הגנתו כי האמור בהסכם אינו מחייבו, ואינו נוגע לו, מהווה היתממות וחוסר תום לב, במיוחד בשים לב לכך שהנתבע קיבל כבר שכר טרחה על החשבון.   21. בשולי הדברים נעיר כי לעניין מערכת היחסים הישירה בין רוכשי דירה לעורך הדין המייצג את החברה הקבלנית, בסוגיית רישום הדירה על שם הרוכש, נקבע כי עורך הדין של הקבלן חב לרוכש הדירה חובת נאמנות וכי הוא מייצג את רוכש הדירה בעניין רישום הדירה. עוד יוער כי תשלום שכר טרחה עבור עריכת הסכם המכר עצמו היא אסורה על פי כללי לשכת עורכי הדין ולפיכך יש לקבוע כי כל שכר הטרחה ששולם לנתבע, שולם לו עבור רישום הבית המשותף ורישום הדירה על שם התובעים (כך נקבע בנסיבות דומות בע"א 37/86 לוי נ' שרמן פ"ד מד(4) 446, 474-479 (1990), כן ראו: כללי לשכת עורכי הדין (ייצוג בעסקאות בדירות) תשל"ז-1977, סעיף 5, וכן, ע"א 2625/02 סילביו נחום, עו"ד נ' רחל דורנבאום פ"ד נח(3) 385, 424 (2004).   ועתה נפנה לגוף העניין;   22. שתי שאלות מרכזיות עומדות לדיון בפנינו; האם נותרה יתרת חוב לתובעים כלפי הנתבע בגין שכר טרחת עורך דין, ובמידה והתשובה חיובית, האם פעל הנתבע באופן סביר עת נמנע במשך עשרות שנים מלרשום את הדירה על שם התובעים בשל יתרת החוב כלפיו.   האם קיימת יתרת חוב   23. כאמור, הנתבע טוען כי יתרת חוב שכר הטרחה מורכבת מהסכום הבסיסי עליו הוסכם בהסכם המכר (בסך 1155 ל"י) וכן מסך נוסף של 400 או 450 דולר עליו הוסכם, לטענתו, באסיפת דיירי הבניין.   הסכום הבסיסי   24. על פי סעיף 13 להסכם המכר נקבע כי שכר הטרחה הכולל עבור רישום הבניין כבית משותף ועבור רישום הדירה על שם התובעים הוא %½1 ממחיר הדירה, היינו, 1155 ל"י, נכון ליום חתימת ההסכם. לסכום זה יש להוסיף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום חתימת ההסכם (ולא מיום רישום הבית המשותף) ועד למועד התשלום בפועל.   שיערוך סכום זה של 1155 ל"י, בתוספת ריבית והפרשי הצמדה מיום 12.5.1973 ועד מועד פסק הדין עומד על סך 9,585.35 ₪. לפיכך, דרישתו של הנתבע, מיום 8.8.2006 כי ישולם לו סך של 12,200 ₪ (באותו מועד עמד הסכום המשוערך על סך 8,288 ₪), הייתה חסרת בסיס, ומנוגדת להסכם המכר. בכך הפר הנתבע את הסכם המכר. הסך של 400 דולר   25. טענת הנתבע כי התובעים הסכימו להעביר לו סכום נוסף של 400 או 450 דולר ארה"ב (כאמור, לנתבע גרסאות שונות לגבי סכום זה) תמורת רישום הבית כבית משותף, לא הוכחה על ידו ודינה להידחות. לא הונחה כל תשתית ראייתית לטענה זו, נהפוך הוא. על פי תצהירו ועדותו של הדייר סודרי עולה כי תשלום שכר טרחה בסך 400 דולר ארה"ב (ולא 450) נעשה על ידי דיירים חדשים בבניין שלא היו חתומים על הסכם המכר, וכי הדיירים הותיקים התנגדו לתוספת זו נוכח הוראות הסכם המכר. על כך חזר התובע בעדותו שהייתה מהימנה עלי.   משכך, לא היה כל בסיס לדרישת הנתבע מהתובעים לתוספת סכום של 400-450 דולר, לשכר הטרחה הנקוב בהסכם המכר.   26. המסקנה מכל האמור היא כי כל דרישה מצד הנתבע לתשלום נוסף מעבר ליתרת שכר הטרחה לו הוא זכאי מכוח הסכם המכר, בסך 855 ל"י, כשוויים במועד הדרישה, נעדרת כל בסיס ומהווה הפרת ההסכם מצד הנתבע.   התרשלות הנתבע   27. מעבר להפרת הסכם המכר מצד הנתבע, הריי שהתנהגותו של הנתבע חרגה מקנה מידה סביר בנסיבות העניין.   אדגיש כי אף אם אניח לטובתו של הנתבע כי העיכוב ברישום הדירה נבע בין היתר מהסכסוך שהתגלע בין הדיירים בנוגע לחניות, אין בכך כדי להועיל לנתבע שכן, גם לאחר שהסתיים הסכסוך הנ"ל, המשיך הנתבע ונמנע מלבצע את רישום הבית כבית משותף לתקופה של למעלה מחמש עשרה שנים נוספות (ראו אישור בעל החברה הקבלנית חיים ארבספלד מיום 17.11.1983, ממנו עולה כי הסכסוך בנושא מקומות החניה הסתיים בשנת 1983 לכל המאוחר). די בכך כדי לקבוע כי הנתבע התרשל. 28. יתירה מכך, גם לאחר שנרשם לבסוף הבניין כבית משותף (1998), לא דאג הנתבע לרישום הדירה על שם התובעים וזאת למעשה עד הגשת התביעה דנן, תוך התעלמות הנתבע במהלך תקופה זו של כעשר שנים, מפניותיהם החוזרות ונשנות של התובעים.   אין ספק כי ההתנהגות המתוארת אינה עומדת בכל קנה מידה סביר והיא בודאי מהווה התרשלות מצד הנתבע כלפי התובעים.   29. זאת ועוד, טענת הנתבע כי הוא נמנע מלבצע את הרישום עקב יתרת החוב כמפורט לעיל, חייבה אותו להודיע לתובעים על הפסקת הייצוג במקום לנקוט ב"שב ואל תעשה".   סעיף 13 לכללי לשכת עורכי הדין (אתיקה מקצועית), תשמ"ו-1986 (להלן: "כללי האתיקה") קובע כדלקמן:   "א. קיבל עורך דין ענין לטיפולו, אינו רשאי להפסיק את הטיפול בו אלא אם כן נתגלעו חילוקי דעות בינו ובין לקוחו בנוגע לאופן הטיפול, או שנוצרה מניעה מבחינה חוקית או מבחינת האתיקה המקצועית, או בשל אי תשלום שכר טרחה והוצאות, או מחמת סיבה אחרת המצדיקה את הפסקת הטיפול.   ב. החליט עורך דין להפסיק טיפול בענין לפני סיומו, יתן, ללא דיחוי, הודעה על כך ללקוחו, וחובה עליו, במידת האפשר, להפסיק את הטיפול באופן שלא יפגע בעניניו של לקוחו".   הנתבע לא הודיע לתובעים, כמתחייב, על הפסקת הייצוג על מנת שיוכלו לפנות לעורך אחר, אלא בחר להתעלם מפניותיהם ומחובתו על פי הסכם המכר לדאוג לרישום הדירה. הפסקת הטיפול נעשתה בצורה שנועדה לפגוע בעניינם ולמנוע מהם את רישום הדירה עד שייאותו להעביר לו את סכומי הכסף אותם דרש.   30. סופו של דבר - שיהוי של עשרות שנים ברישום הדירה - תוך דרישת סכומי כסף שאינם חלק משכר הטרחה המוסכם, כתנאי להמשך הטיפול ברישום הדירה ותוך התעלמות מפניות חוזרות ונשנות מצד התובעים - מהווה הפרת הסכם המכר; התרשלות לפי סעיף 35 לפקודת הנזיקין [נוסח חדש]; הפרת כללי האתיקה; והפרת חובת הנאמנות בו חב הנתבע כלפי התובעים.   לפיכך, על הנתבע לפצות את התובעים בגין הנזקים המוכחים שנגרמו להם כתוצאה מכל האמור.  יתרת שכר הטרחה לה זכאי הנתבע   31. יתרת שכר הטרחה שעל התובעים לשלם לנתבע לרבות הפרשי הצמדה וריבית מיום 12.5.1973 ועד מועד מתן פסק-דין זה, עומד על סך 9,585 ₪. הנזק   32. עיון בראיות (יותר נכון, בהעדרן), מלמד כי לא עלה בידי התובעים להוכיח את הנזקים הנטענים על ידם, למעט עוגמת הנפש שנגרמה להם בעקבות אי רישום דירתם וההתמשכות הבלתי נסבלת של תהליך הרישום, על פני כשלושים וחמש שנה. טענות התובעים באשר למס אותם שילמו על רכישת דירת מגורים שנייה, ירידת ערך הדירה ו"שבירת" תוכנית חיסכון, לא הוכחו ונטענו בעלמא.   אשר על כן, זכאים התובעים לפיצוי בגין עוגמת הנפש בלבד, המוערך על ידי, בשים לב לכל המתואר לעיל, בסכום של 18,000 ₪.   סיכום   33. אני מחייבת את הנתבע לשלם לתובעים סך של 18,000 ₪, ובתוספת שכר טרחת עורך דין בסך 10,000 ₪ בתוספת מע"מ כחוק וכן החזר אגרה משוערכת. מהסכום הנ"ל תקוזז יתרת שכר הטרחה לו זכאי הנתבע, בהתאם להסכם המכר, בסך 9,585 ₪. שכר טרחהמקרקעיןשכר טרחת עורך דיןרישום דירהעורך דין