הורדת קיר מפריד בין דירות - היתר בניה

קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא הורדת קיר מפריד בין דירות - היתר בניה: לעותרת 1 נכס מקרקעין הגובל בנכס של העותרים 2 ו-3. שתי החלקות צרות וארוכות. בשנת 1996 ניתן לעותרים היתר בנייה משותף לבנייה לשתי החלקות. קו הגבול בין החלקות נקבע כקו הבניין. על-פי ההיתר כפי שניתן, ניתן היה לבנות ארבע יחידות מגורים, שתי יחידות דיור בכל חלקה, ומקלטים. אושרו גם מדרגות משותפות חיצוניות כדי לאפשר גישה לקומה ב' בשתי החלקות. לבקשת המשיבה 1, הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה ובהסכמת העותרים, נרשמה במרשם המקרקעין הערת אזהרה לפי תקנה 27 לתקנות המקרקעין (ניהול ורישום), תש"ל-1969. בבקשה מצוין, בין השאר, כי ועדת משנה של המשיבה 1 קבעה שתי יחידות דיור לחלקה. צורף לבקשה עותק של תכנית הבנייה המאושרת. באת-כוח המשיבה 1 מציינת כי הפרקטיקה היא לרשום הערות אזהרה לגבי היתרי בנייה בדומה להערה שנרשמה בתיק זה. 3. במהלך הבנייה נוכחו העותרים כי מה שנראה יפה "על הנייר" אינו כה יפה במציאות. החלקות הן כאמור צרות וארוכות. מר ירון שוורץ תיאר בדיון שמדובר בדירות הממוקמות אחת ליד השנייה במקביל במימד של מה שכינה "בלוק גבינה". עמדו אפוא העותרים ועשו מעשה. הם חילקו ביניהם בפועל את הדירות כך שדירת גב' שוורץ תעמוד בחלקה על דירת חממי ולהפך. קיר הבטון (שסומן בהיתר בכחול), שאמור היה על-פי ההיתר להפריד בין שני המבנים, לא נבנה בחלקים הפנימיים, כדי שניתן יהיה ליצור את הדירות שיצרו העותרים באופן האמור. לא נתבקש, וממילא לא התקבל, היתר חדש המשקף את הבנייה בפועל. לטענת העותרים - כך נקדים ונאמר - מדובר בשינויים פנימיים בלבד שאינם מצריכים היתר בנייה חדש. 4. לאחר שהושלמה הבנייה ביקשו העותרים לרשום את הבית כבית משותף אך נתקלו בקושי. בלשכת רישום המקרקעין ביקשו מהם אישור מאת הוועדה המקומית לרישום וזאת בשל הערת האזהרה הרשומה לטובת העירייה במקרקעין. העותרים פנו למחלקה המשפטית של עיריית ירושלים ונענו בסירוב. אין צורך לעמוד על כל חילופי הדברים. עוד ב-3.4.2000 כתבה עורכת-דין שרי לרנר הורוביץ מאגף היועץ המשפטי לעירייה לבא-כוח העותרים: "לאחר עיון במכתבך ובתיק היתר הבניה הגעתי למסקנה כי הועדה המקומית איננה יכולה להסכים להסרת קו הבניין בין שתי החלקות. היתר הבניה ניתן לבניין אשר אמור היה להיבנות באופן שעל כל חלקה תעמודנה יחידות דיור בשלמותן. אם הגיעו מרשך למסקנה כי ברצונם למקם את יחידות הדיון [צ"ל: הדיור - מ' נ'] באופן שונה מאשר נקבע בהיתר הבניה עליהם לבצע פעולת איחוד חלקות ולבקש שינוי ההיתר". במכתב נוסף שכתבה עורכת-דין לרנר הורוביץ מיום 7.4.2002, נאמר: "אין לי אלא לחזור על אשר נאמר על ידי בעבר לפיו חלוקת הדירות כפי שנתבקש לעשות במסגרת רישום הבית המשותף אינה תואמת את היתר הבניה. לצורך הוצאת היתר חדש אשר יתאים לרישום המבוקש יש צורך לבצע איחוד חלקות". 5. העותרים פנו בעתירה נגד הוועדה המקומית ונגד הרשם המקרקעין שצוין כמשיב פורמאלי. המשיב הפורמאלי ביקש למחוק אותו מהדיון בהיעדר יריבות. בבקשה שהוגשה מטעמו צוין כי על-פי הפרשנות הנוהגת של סעיף 142(ב) לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969, אין מניעה לרשום בית משותף העומד על מספר חלקות ואין צורך לבצע בהן פעולת איחוד, ובלבד שהבעלות על כל החלקות זהה. אולם אם הבית עומד על מספר חלקות בבעלות שונה, ניתן לרשום את הבית המשותף לאחר מיזוג הבעלויות בכל החלקות ולאחר איחוד החלקות לחלקה אחת. לפיכך, גם ללא הערת האזהרה רישום בית משותף על שתי החלקות הרשומות בבעלויות שונות מבלי שיבוצע בהן תחילה מיזוג הבעלויות או איחוד החלקות לחלקה אחת היה נדחה ממילא על-ידי המשיב הפורמאלי. בא-כוח העותרים הסכים בדיון שהעותרים יצטרכו למזג את הבעלויות באופן שכל אחד מבעלי המקרקעין יעביר למשנהו מחצית מזכויותיו במקרקעין כך שעל שתי החלקות תהיה בעלות זהה. מכל מקום - אין צורך לעסוק בטענות המופנות נגד המשיב הפורמאלי ונתמקד בטענות נגד המשיבה 1. 6. העותרים טוענים כי המשיבה 1 חושפת אותם לבירוקרטיה מיותרת וכי עליה "לגלות גמישות והבנה" לאילוצים המיוחדים של הבניין בשל צורת החלקות. בפי העותרים כמה בקשות חלופיות (פרוטוקול מיום 25.6.2002, עמ' 7). האחת - שהמשיבה 1 תיתן להם אישור לרישום כבית משותף כאמור בתקנה 50(ב) לתקנות המקרקעין (ניהול ורישום). השנייה - כי בית-המשפט יורה על מחיקת הערת האזהרה הרשומה על המקרקעין. לחלופין ביקשו שבית-המשפט יורה לתת בידיהם אישור מכוח הערת האזהרה כי אין התנגדות לרישום הבית כבית משותף. לאחר שבחנתי את טענות הצדדים, הגעתי לכלל מסקנה כי אין להיעתר לאף אחת מבקשותיהם של העותרים, בשל כך שבנו שלא על-פי ההיתר בנסיבות בהן אין הם פטורים מקבלת היתר חדש. 7. למעשה, ניתן היה לדחות את העתירה בשל שיהוי בהגשתה. תשובת המשיבה 1 ניתנה עוד ביום 3.4.2000 ואין בכך ולא כלום שהמשיבה 1 חזרה על דבריה במכתב נוסף. עם זאת, יש מקום לדחות את העתירה גם לגוף העניין. 8. תקנה 50 לתקנות המקרקעין (ניהול ורישום), קובעת: "(א) בקשה לרישום בית בפנקס הבתים המשותפים תוגש בשני עתקים באמצעות הרשם שבלשכתו רשומים המקרקעין שלגביהם מוגשת הבקשה. (ב) לבקשה יצורפו - (1)    נסח מרישום המקרקעין; (2) תשריט הבית, מאושר על ידי הועדה המקומית לתכנון ובניה, או תשריט אחר הנותן, להנחת דעתו של המפקח, תמונה נאמנה של הבית ודירותיו; (3) ... (4) ...". 9. עמדתי לעניין פירושה של תקנה 50(ב)(2) לתקנות המקרקעין (ניהול ורישום) היא כעמדתו של כבוד הנשיא ו' זילר בת"א (י-ם) 1606/97 גילרמו נ' מרדכי אביב מפעלי בניה בע"מ [2]. כפי שבואר שם, לא ניתן לכפות על הרשויות רישום בית משותף הכולל בנייה שלא כחוק. שתי החלופות הנזכרות בתקנה 50(ב)(2) אינן יוצרות מסלולי רישום שאין התאמה ביניהם וקשה לייחס למחוקק בתקנה זו מתן הכשר לביצוע עבירות בנייה. החלופה השנייה המנויה שם ("תשריט אחר הנותן, להנחת דעתו של המפקח, תמונה נאמנה של הבית ודירותיו") איננה יותר מאשר חלופה טכנית המבקשת להקל על מבקשי הרישום. בלשונו של הנשיא זילר: "במקום להתרוצץ בלברינטים הביורוקרטים של ועדות תכנון למיניהן, ניתן להגיש תשריט 'נאמן' להנחת דעת 'המפקח'. חזקה על המפקח שדעתו תנוח כשהתשריט שיוגש יתאם את הוראות התכנון" (שם [2]). גם לעניין פרשנות פסק-דינו של בית-המשפט העליון בע"א 402/80 "אתגר" בע"מ נ' מ.ב.א. החזקות ונכסים בע"מ [1] מקובלים עליי דברי הנשיא זילר בת"א (י-ם) 1606/97 הנ"ל [2], ולא אאריך. אין להיענות לבקשה לרשום בית שלא על-פי ההיתר שניתן על יסוד תשריט שיש בו שיקוף המציאות בלבד. מכל מקום, החלופה השנייה שבתקנה 50(ב)(2) לתקנות המקרקעין (ניהול ורישום) נוגעת לסמכויות רשם, שהוא משיב פורמאלי, ועניינו מתמקד בעתירה נגד הוועדה. 10. למעשה אין מחלוקת על כך שהבנייה נעשתה שלא בהתאם להיתר, ואולם בא-כוח העותרים טוען כי השינויים ממה שמורה ההיתר לא היו טעונים היתר בהיותם שינויים פנימיים. לטענתו, משניתן לעותרים היתר בנייה אחד ומעטפת הבניין נבנתה על-פי ההיתר, יש לראות את הבניין כבניין אחד ולא כשני בניינים. השינוי אותו ביצעו העותרים הוא אי-בניית קיר. סעיף 145(א) לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965 קובע מה הן העבודות הטעונות היתר ומה הוא פטור מדרישת ההיתר. הסעיף קובע: "לא יעשה אדם אחד מאלה ולא יתחיל לעשותו אלא לאחר שנתנה לו הועדה המקומית או רשות הרישוי המקומית, לפי הענין, היתר לכך ולא יעשה אותו אלא בהתאם לתנאי ההיתר: (1) התווייתה של דרך, סלילתה וסגירתה; (2) הקמתו של בנין, הריסתו והקמתו שנית, כולו או מקצתו, הוספה לבנין קיים וכל תיקון בו, למעט שינוי פנימי בדירה; בפסקה זו - 'שינוי פנימי' - שינוי שאינו נוגע לצד החיצוני של הבנין, אינו פוגע בחזיתו או במראהו או בשלד של הבנין או ברכוש משותף או בצנרת או ציוד אחר המשרתים גם דירות אחרות, אינו פוגע בזולת ואינו משנה את שטחה של הדירה למעט תוספת של שטח מרפסת שנסגרה כדין או את מספרן של יחידות הדיור; 'דירה' - חדר או תא, או מערכת חדרים או תאים, שנועדו לשמש יחידה שלמה ונפרדת למגורים, לעסק או לכל צורך אחר;". 11. תקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות), תש"ל-1970 מגדירות בתקנה 1 את המונח "שינוי פנימי בדירה" לגבי בית משותף כ"...שינוי שאינו נוגע לצד החיצוני של הבנין, אינו פוגע בחזיתו או במראהו או ברכוש המשותף או בשלד של הבנין, או בצנרת או בציוד אחר המשרתים את יתר הדירות". 12. בעקבות טענות שהועלו בסיכומים על-ידי המשיבה 1 "גלש" הדיון לשאלה אם מדובר בפגיעה בשלד של הבניין. בסופו של דבר, לאחר עיון בתצהירים שהוגשו בנקודה זו, הגעתי לכלל מסקנה שאף בלי הכרעה בשאלה אם מדובר בשינוי הנוגע לשלד, אין המדובר בשינוי פנימי. שינוי פנימי הוא כאמור "שינוי פנימי בדירה". ביטול מחיצה בין דירות איננו יכול להיות שינוי פנימי. ההיתר קבע מה הן הדירות אף שלגבי הבניין כולו על שני חלקיו ייתכן (בהנחה שאין המדובר בפגיעה בשלד) שמדובר בשינוי פנימי. לא כך הוא לגבי "הדירה". ביטול חלקי של קירות הדירה כפי שהם מסומנים בהיתר הבנייה הוא בהכרח שינוי שאיננו פנימי אלא חיצוני לדירה. על כן חייבים העותרים בהיתר חדש. למעשה נראה כי עתירה זו היא בגדר ניסיון לחסוך בהוצאות הכרוכות בהוצאת היתר חדש, יהיה גובהן אשר יהיה. לכך אין העותרים שלא בנו בהתאם להיתר זכאים. אין בפסק-דין זה כדי לחסום את דרכם להגשת בקשה חדשה להיתר. 13. על-כן מחליטה אני לדחות את העתירה בלי צורך בהכרעה אם מדובר בשינוי בשלד אם לאו. רשויות התכנון ודאי יזקקו גם לשאלה זו אם יתבקש היתר חדש. העותרים יישאו בהוצאות המשיבה 1 בסך 5,000 ש"ח. היתר בניהמקרקעיןקירותבניה