האם אפשר לפנות דייר שאבא שלו דייר מוגן ?

השופטת רות לבהרֿ שרון בפנינו ערעור על פסק דינו של בית משפט השלום בתל אביב (כב' השופט חיים טובי), שניתן בת.א. 61038/06, ביום 27.11.11, במסגרתו התקבלה תביעת המשיבה לפינוי המערער מדירת מגורים בת 4 חדרים ומרפסת, המהווה דירת גג, והידועה כחלק מחלקה 80 בגוש 7463 ברח' יפת 12 בתל אביב יפו (להלן: "הדירה"), והוא חוייב לשלם דמי שימוש ראויים בסך 165,000 ₪ (קרן) וכן בהוצאות משפט ושכ"ט עו"ד. העובדות ופסק דינו של בית משפט קמא 1. המערער מחזיק בדירה, הנמצאת בבניין בן 3 קומות, והכולל 21 יחידות למגורים ולמסחר (להלן: "הבניין"), כאשר רשות הפיתוח הינה בעלים במושע של 67/480 חלקים מהבניין, והאפוטרופוס על נכסי נפקדים (להלן: "האפוטרופוס") הינו הבעלים במושע של יתרת 413/480 החלקים מהבניין. 2. יצוין, כי אביו של המערער (להלן: "האב") הינו דייר מוגן, מטעם עמידר, בדירת 4 חדרים בקומה השנייה בבניין (להלן: "הדירה המוגנת"), כאשר במסגרת תביעה שהתנהלה כנגד האב, הורה בית משפט על פינוי האב מדירה הסמוכה לדירה המוגנת (להלן: "הדירה הסמוכה"), לאחר שנקבע כי האב פלש לדירה הסמוכה, וחייב אותו בתשלום דמי שימוש ראויים. 3. עוד יצויין, כי במהלך השנים 1993 עד 1997 התגוררה בדירה נשוא הערעור משפחת עמר. 4. בבית משפט קמא טענה עמידר, שהגישה תביעתה בנובמבר 2006, כי המערער פלש לדירה באפריל 2000, והוא מחזיק בה שלא כדין וללא רשות. מנגד, טען המערער כי יש לסלק את התביעה על הסף בהעדר עילה ובהעדר יריבות, וכן מחמת שיהוי והתיישנות. יצוין, כי המערער טען בכתב הגנתו טענות רבות נוספות, כגון, היות משפחתו הבעלים "דה פקטו" של הדירה, היותו בעל זכות שימוש בדירה מכוח זיקת הנאה, היותו בעל זכות שכירות לתקופה בלתי קצובה, והיותו בר רשות בדירה, אולם טענות אלה נזנחו בסיכומים. בית המשפט ציין כי בצדק נזנחו טענות אלה שכן לא היה להן שחר. יחד עם זאת, העלה המערער בסיכומיו טענות חדשות שלא נזכרו בכתבי הטענות או בתצהירים, ובכלל זאת: טענה לפיה המשיבה שינתה חזית בסיכומיה כאשר ציינה כי הבניין מצוי בחלקה 80 ולא בחלקה 79 כפי שצויין בכתבי הטענות ובתצהירים, טענה לפיה במועד הגשת התביעה רשות הפיתוח והאפוטרופוס לא היו הבעלים של החלקה שלא הייתה רשומה על שמם, כי לא הוצג כל מסמך המסמיך את עמידר לפעול בשם האפוטרופוס, וכי הוא מחזיק בדירה בחזקה נוגדת לזכות הבעלים וכי עילת התביעה התיישנה. 5. בית משפט קמא קבע כי המשיבה הוכיחה בעלות בבניין, ומשכך הנטל להוכיח זכות חזקה בדירה הינה על כתפי המערער, נטל בו לא עמד, ומשכך קיבל את התביעה והורה על סילוק ידו של המערער מהדירה. בית המשפט ציין כי בכל הנוגע לזיהוי החלקה הרלוונטית כחלקה 80 (ולא חלקה 79) הרי שאין כל שינוי חזית מצד המשיבה, שכן ברור כי מדובר בטעות קולמוס בכתב התביעה ובתצהירים, כפי שעולה בבירור מהמסמכים השונים. כך גם דחה בית המשפט את טענת המערער לפיה במועד הגשת התביעה רשות הפיתוח והאפוטרופוס לא היו רשומים כבעלים, וקבע כי טענה זו נסתרה לגופה, וכי בכל מקרה, היה על המערער להעלות טענה זו טרם שמיעת ראיות, ומשבמהלך שמיעת הראיות הוכחה עצם בעלותם של רשות הפיתוח והאפוטרופוס, הרי שאין בהעדר רישום במועד הגשת התביעה כדי לשלול הסעדים הנתבעים. גם טענת המערער לפיה לא ניתנה לעמידר הסמכה לתבוע בשם האפוטרופוס נדחתה, ובית המשפט קבע כי גם בהנחה שעמידר לא הוסמכה להגיש התביעה בשם האפוטרופוס, הרי שדי בבעלותה של רשות הפיתוח ובהסמכה שנתנה לעמידר כדי להגיש התביעה, ואין דרישה להגשת התביעה בשם כל הבעלים. 6. בית משפט קמא דחה על הסף את טענת המערער לחזקה נוגדת (התיישנות מנחילה), הן לאור העובדה שהטענה לא הועלתה בכתבי הטענות אלא רק בסיכומים, והן לגופו של עניין, ותוך שקבע כי המערער לא הוכיח את התנאים הדרושים. בית המשפט דחה את טענת המערער כי טענה זו נטענה בכתב ההגנה, וציין כי אומנם נטענה טענת התיישנות בכתב ההגנה, אולם לא נטען כי החזקתו במקרקעין נעשתה בהתרסה כלפי המשיבה, וכי נהג בדירה מנהג בעלים, אלא להפך - בכתב ההגנה טען למעשה המערער לחזקה מכוח הרשאת הבעלים ושתיקתם, והעדר מחאה מצידם, ולכן משטען המערער להיותו בר רשות, אינו יכול עוד לטעון לחזקה נוגדת. בית המשפט הוסיף וקבע, כי המערער לא הוכיח לגופו של עניין, כי הייתה הסתייגות פוזיטיבית או תגובה כלשהי מצד המשיבה, דבר הדרוש להוכחת חזקה נוגדת, וכך גם לא מתקיים התנאי המוקדם של חלוף תקופת ההתיישנות. בית המשפט דחה את טענת המערער לחזקה בדירה מאז שנת 1963, וקבע כי בשנת 1993 משפחת עמר פלשה לדירה, ודחה את טענת המערער שאביו שיפץ את הדירה בשנת 1963 ונתן רשות למשפחת עמר להתגורר בדירה, גרסה שביהמ"ש קבע שאינה אמינה, נטענה לראשונה רק בסיכומים ולא נתמכה בראיות כלשהן. באשר לסעד הכספי, קבע בית המשפט כי המערער הודה כי החזיק בדירה מאז 1997 [בפסק הדין נפלה טעות קולמוס ונכתב 1979], והורה על תשלום דמי שימוש ראויים, וזאת מכוח חוק עשיית עושר ולא במשפט, תשל"ט-1979. בהתייחס לגובה דמי השימוש, על אף שלא נחקר השמאי מטעם המשיבה, קבע בית המשפט כי יש להעמיד את דמי השימוש על סך של 2,100 ₪ לחודש, בהתבסס על אשר צויין בשוברי התשלום לחודשים ינואר-פברואר 2007 בסך 2,057 ₪, ולא על הסך של 3,260 ₪ שצויין בחוות דעת שמאי המשיבה, ובסה"כ - 165,000 ₪. בהקשר זה יצוין, כי בית המשפט דחה את טענת המערער לפיה זכאית המשיבה לדמי שימוש רק מהמועד בו נדרשו (12.02.06), ולא ממועד הפלישה (אפריל 2000), שכן לא מדובר בבר רשות שרשותו בוטלה, אלא במסיג גבול. כמו כן, דחה בית המשפט את טענת המערער כי יש להתנות את הפינוי בתשלום פיצויים או בקיזוז השקעות מדמי השימוש, שכן אלו לא הוכחו. טענות הצדדים בערעור 7. לטענת המערער, שגה בית משפט קמא כשקבע כי מדובר במקרקעין מוסדרים ועל כן התביעה לא התיישנה מכוח התיישנות מנחילה - חזקה נוגדת. לטענתו, מפנקס הזכויות עולה כי במועד הגשת התביעה טרם הוסדרו המקרקעין נשוא הדיון, ושגה בית משפט קמא כאשר התבסס בהכרעתו על "ספר הנכסים" של מינהל מקרקעי ישראל שאין לו ערך ראייתי. לטענתו, משלא מדובר במקרקעין מוסדרים, הרי שתקופת ההתיישנות היא 15 שנים, שחלפו. עוד טוען המערער, כי שגה בית המשפט כשקבע כי טענת החזקה הנוגדת הועלתה לראשונה רק בסיכומיו, כאשר הטענה מופיעה בסעיף 4 לכתב ההגנה, שכלל התייחסות מפורשת לטענת ההתיישנות ובמסגרתה גם ליסוד החזקה הנוגדת, וכן כי שגה בית המשפט כשקבע כי המערער אינו יכול להעלות במקביל, הן טענה של חזקה נוגדת והן טענה של היותו בר רשות, וזאת בעיקר נוכח העדר גרסה עובדתית של המשיבה, שלא הסבירה מדוע שתקה במשך השנים לגבי החזקת הדירה על ידי המערער ומשפחתו. בנוסף, טוען המערער כי הראיות - דו"ח החקירה שצורף לתצהיר מר דנוס, מטעם המשיבה - עליהן הסתמך בית המשפט בדחותו את טענתו כי הוא מחזיק בדירה משנת 1963, הינן בגדר עדות מפי השמועה. לטענת המערער, שגה בית המשפט כשחייב אותו בתשלום מלוא דמי השימוש גם ביחס לחלקו של האפוטרופוס, שהינו 86%, וזאת על אף שעמידר לא הוכיחה הרשאה מטעם האפוטרופוס לתבוע בשמה, וכן שגה כאשר חייב בדמי שימוש ביחס ל-100% מהדירה, בעוד שהמערער עשה שימוש רק במחצית הדירה, כאשר המחצית השנייה אינה ראויה לשימוש. כן טען המערער, כי שגה בית המשפט כשסבר כי הטענה לפיה לא ניתנה הסמכה לעמידר מהאפוטרופוס הינה טענה חדשה. 8. מנגד, טוענת המשיבה, כי בצדק קבע בית משפט קמא כי היא הוכיחה בעלות במקרקעין, ועל כן בצדק קבע כי הנטל להראות זכות בדין בדירה הינו על כתפי המערער - דבר שלא הוכח על ידו. לטענתה, כל טענות המערער נבחנו ביסודיות על ידי בית משפט קמא, שקבע קביעות עובדתיות ברורות, לאחר שעיין בכל הראיות ושמע את העדים, ואין להתערב באשר קבע בימ"ש קמא. לטענת המשיבה, במועד הגשת התביעה הסתיימו כבר הליכי ההסדר במקרקעין, והדבר הוכח בראיות, ובהן ספר הנכסים שהונפק על ידי מינהל מקרקעי ישראל, המהווה על פי הספרות המשפטית ראיה לכאורה לאמיתות תוכנה, וכן הסדר פשרה שהוגש לבית המשפט המחוזי, לפיו הוסכם כי רשות הפיתוח והאפוטרופוס יירשמו כבעלי המקרקעין. עוד טוענת המשיבה כי טענות המערער מתמקדות ברישום הבעלות בפנקסי המקרקעין ולא במועד סיום הליכי ההסדר, וכי אין בעובדה שהרישום בפנקסי המקרקעין נעשה לאחר סיום הליכי ההסדר כדי לסתור את העובדה שמדובר במקרקעין שהוסדרו לפני הגשת התביעה, ולשלול את זכות התביעה שלה. לאור העובדה שמדובר במקרקעין מוסדרים, טוענת המשיבה כי תקופת ההתיישנות הינה 25 שנים, ומכאן שבמקרה זה התביעה לא התיישנה. עוד טוענת המשיבה, כי בצדק קבע בית המשפט כי המערער לא היה רשאי להעלות טענות חלופיות של חזקה נוגדת מחד, ובר רשות מאידך, ואין לקבל את טענת המערער כי מקום בו הבעלים שותק ניתן להעלות טענות חלופיות (ע"א 3217/91 פלר נ' יורשי המנוח דב אקסלרוד ז"ל, פ"ד מז (2) 281, בעמ' 285). יתרה מזאת, הטענה הועלתה באיחור, ואין די בהעלאת טענת התיישנות כללית כדי להקים בסיס לטענת החזקה הנוגדת. לטענתה, בית משפט קמא היה ער לכך שנטענה טענת התיישנות כללית על ידי המערער בכתב ההגנה, ובצדק קבע בית המשפט כי אין בכך די. לטענת המשיבה, ביהמ"ש קבע כעובדה שאין להתערב בה כי המערער מחזיק בדירה לכל המוקדם משנת 1997, ואין לקבל את טענת המערער כי דו"ח החקירה עליו הסתמך בית המשפט בדחיית טענת המערער כי הוא מחזיק בדירה מאז שנת 1963, הינו עדות מפי השמועה. מדובר ברשומה מוסדית כהגדרתה בפקודת הראיות, ומה גם שבית המשפט לא הסתפק רק בראיה זו, אלא הסתמך על ראיות נוספות, וקבע קביעה עובדתית שאין להתערב בה, מה גם שטענה זו הועלתה באיחור. לגבי דמי השימוש הראויים, טוענת המשיבה כי אין לקבל את טענת המערער כי אין לחייבו בתשלום מלוא דמי השימוש לאור העובדה כי רשות הפיתוח הינה בעלים של חלק קטן בלבד. לטענתה, התביעה הוגשה על ידי עמידר הן בשם רשות הפיתוח והן בשם האפוטרופוס, ואין ליחסים הפנימיים בין עמידר לבין האפוטרופוס כדי להשפיע על חובת המערער לשלם את מלוא דמי השימוש, כאשר הטענה להעדר הסמכה מטעם האפוטרופוס מהווה הרחבת חזית. לבסוף, טוענת המשיבה כי טענת המערער לפיה הוא עושה שימוש רק במחצית הדירה לא הוכחה, ובכל מקרה המערער מחזיק בכל הדירה. ד י ו ן ו ה כ ר ע ה 9. לאחר שעיינו בכל טענות הצדדים אנו סבורים שדין הערעור להידחות. פסק דינו של בית משפט קמא הינו ראוי, מפורט ומנומק, ונסמך על קביעות עובדתיות, ולמעשה ניתן היה לדחות את הערעור על פי סעיף 460(ב) לתקנות סדר הדין האזרחי, תשמ"ד-1984, מנימוקיו של בימ"ש קמא, עוד במועד הדיון. ואולם, מאחר שסברנו שראוי להגיע להסדר במקרה זה, הסכמנו לדחות את מתן פסק הדין כדי לאפשר לצדדים לנהל משא ומתן. משלא השכילו הצדדים להגיע להסדר, הננו נדרשים בקצרה לנימוקים. 10. על התובע סילוק יד ממקרקעין להוכיח את בעלותו במקרקעין, שאז עובר נטל הראייה אל הנתבע, שנדרש להוכיח שהוא מחזיק במקרקעין כדין וכי רכש זכות אשר הבעלות כפופה לה [סעיף 16 לחוק המקרקעין; ע"א 16482/92 עיריית תל אביב יפו נ' גרינשטיין, פ"ד י"ז 353]. זהו הדין גם כשמדובר בעילת סילוק יד מכוח סעיף 29 לפקודת הנזיקין [נוסח חדש] (ע"א 127/77 קפה נ' לוי, פ"ד ל"א (3) 455). בית משפט קמא קבע עובדתית כי רשות הפיתוח הינה בעלים בדירה במושע, במשותף עם האפוטרופוס, כפי שעולה בבירור מנסח הרישום. מדובר בקביעה עובדתית של בית משפט קמא שבחן את כל הראיות ושמע העדויות, ואין כל עילה להתערב בקביעה זו [ע"א 4814/09 טמפו תעשיות בירה בע"מ נ' מדינת ישראל ( 22.12.10)]. זאת ועוד, לעניין הטענה כי לא ניתנה הסמכה לתבוע מטעם האפוטרופוס, הרי שמרגע שמדובר בבעלות במושע, די בהסמכה של חלק מהבעלים כדי להקים זכות תביעה ואין צורך בצירוף כל הבעלים (סעיף 27 לחוק המקרקעין; ע"א 211/77 יצחק נ' שוורץ, פ"ד לג (1) 398), ועל כן דין הטענה להידחות, כפי שגם נדחתה על ידי בית משפט קמא, מה גם שטענה זו הועלתה רק בסיכומי המערער, ודי בכך כדי לדחותה. 11. עוד טוען המערער כי המקרקעין נשוא הדיון לא היו מוסדרים בעת הגשת התביעה. כפי שקבע בית משפט קמא עובדתית, הליכי ההסדר בענייננו הושלמו טרם הגשת התביעה, כאשר כבר במרץ 2006 הושגה פשרה במסגרת הליכי ההסדר, בה הוסכם כי כנגד תשלומים כאלו ואחרים יירשמו רשות הפיתוח והאפוטרופוס כבעלים, וכאשר כבר בספטמבר 2006 נדרש פקיד ההסדר על ידי המינהל לרשום הבעלות הנ"ל. מכאן, שבמועד הגשת התביעה המקרקעין נשוא הדיון היו מוסדרים, גם אם רישום ההסדר ותיקון רישום הבעלות בפנקס המקרקעין טרם הושלמו סופית, כפי שיפורט להלן. 12. לעניין טענת המערער לפיה במועד הגשת התביעה רשות הפיתוח והאפוטרופוס לא היו רשומים כבעלים בפנקס המקרקעין, ועל כן הם לא יכלו להגיש את התביעה - המועד הרלוונטי לבחינת הבעלות הינו מועד עריכת ההסדר, שכן ברגע שהושלם ההסדר, וזאת כאמור לפני הגשת התביעה, הרי שמועד הרישום בפנקס המקרקעין הוא טכני ודקלרטיבי בלבד. בענייננו, במועד הגשת התביעה היו רשות הפיתוח והאפוטרופוס הבעלים, ואף היו רשומים בספר הנכסים של המינהל כבעלים, המהווה תעודה ציבורית שהינה ראיה לכאורה לאמיתות תוכנה [י' קדמי על הראיות (תש"ע), חלק שני, בעמ' 660], כאשר בענייננו מסקנה זו נתמכת כאמור בראיות נוספות, ואין ממש בטענת המערער כי מדובר בעדות מפי השמועה. זאת ועוד, רשות הפיתוח והאפוטרופוס היו הבעלים הרשומים של המקרקעין גם טרם הליכי ההסדר (ראו נסח היסטורי), אלא שבעקבות הליכי ההסדר עלו תביעות סותרות וההליך הועבר לבית המשפט, הליך שכאמור הסתיים בפשרה שבסופו הוכרה בעלות רשות הפיתוח והאפוטרופוס. לסיכום, העובדה כי הרישום בפועל בפנקס המקרקעין בוצע רק לאחר הגשת התביעה אינה מורידה מזכות הבעלות ומזכות התביעה, כאשר הליכי ההסדר הושלמו קודם לכן, ובצדק קבע בית משפט קמא כי רשות הפיתוח והאפוטרופוס היו הבעלים, והמשיבה רשאית הייתה להגיש את התביעה. 13. באשר לטענתו של המערער לחזקה נוגדת - על הטוען לחזקה נוגדת להוכיח חזקה במקרקעין במשך תקופת ההתיישנות, כאשר על החזקה להיות חזקה "נוגדת", דהיינו - "לבטא כפירה בזכותו של התובע, להבדיל מהחזקה הבאה מטעמו של התובע" [י' ויסמן דיני קניין - החזקה ושימוש (תשס"ו) (להלן: "ויסמן"), בעמ' 36]. יצוין, כי התנהגות המחזיק היא הקובעת אם מדובר בחזקה נוגדת, הוא שקובע בהתנהגותו אם מדובר בחזקה מטעם הבעלים או בחזקה הכופרת בזכות הבעלים (ויסמן, בעמ' 36). 14. בענייננו, כאמור, מדובר במקרקעין מוסדרים, ועל כן, ולאור סעיף 5 לחוק ההתיישנות וסעיף 159(ב) לחוק המקרקעין, על המערער היה להוכיח כי החזיק בדירה במשך 25 שנה לפני כניסת חוק המקרקעין לתוקף, ביום 1.1.70 (ראה לעניין זה סעיף 159(ב) לחוק המקרקעין). בית משפט קמא היטב לנסח זאת בפסק דינו: "מנסח הרישום... עולה כי עסקינן במקרקעין מוסדרים וזכויות התובעת, כבעלת חלק מהחלקה במושע, נרשמו לאחר הליכי ההסדר. בכגון דא יש תחולה להוראת סעיף 159(ב) לחוק המקרקעין הקובע כי 'חוק ההתיישנות תשכ"ח-1959 לא יחול על קיום זכות במקרקעין מוסדרים... אלא אם כן עומדת לו לטוען טענת התיישנות טרם היכנס חוק המקרקעין לתוקף'" (1/1/70). מהאמור עולה, כי על מנת שתישמע טענת התיישנות בקרקע מוסדרת, על הטוען כזאת להוכיח כי הוא החזיק במקרקעין 25 שנה, לפני יום 1/1/70". גם אם הייתה מתקבלת הטענה שהמערער ומשפחתו מחזיקים בדירה מאז שנת 1963 - טענה שבית משפט קמא דחה וקבע עובדתית כי אין כך הדבר, קביעה שאין להתערב בה ודי במפורט בפסק דינו של בית משפט קמא בעניין זה - הרי שבכל מקרה לא חלפה תקופת ההתיישנות של 25 שנים עד מועד כניסת החוק לתוקף. בנוסף, המערער לא הוכיח גם את התנאי המהותי של היות החזקה "נוגדת" או מתריסה כלפי הבעלים, ואף להפך - בכתב ההגנה טען כי הינו בר רשות מכללא בדירה. 15. זאת ועוד, וכפי שציין בצדק בימ"ש קמא, טענה זו לא נטענה בכתב ההגנה, אלא נטענה לראשונה רק בסיכומים, ודי בכך כדי לדחותה. העובדה שבכתב ההגנה נטענה טענת התיישנות כללית (סעיף 4 לכתב ההגנה) איננה מספיקה, והיה מקום לטעון טענה זו במפורש, כאשר עול ההוכחה היה על המערער שלא הוכיח כי חזקתו בדירה היתה "חזקה נוגדת", במיוחד לאור העובדה שטענת חזקה נוגדת עומדת במהותה בסתירה לטענת המערער להיותו בר רשות, כפי שטען המערער בכתב הגנתו במפורש. לאור כל האמור בצדק קבע ביהמ"ש כי המערער לא הוכיח חזקה נוגדת, וכי דין התביעה לסילוק יד להתקבל. 16. דמי שימוש - טוען המערער כי בכל מקרה אין לחייבו בתשלום דמי השימוש, שכן לרשות הפיתוח רק חלק קטן מהבעלות, בעוד שהבעלים העיקרי - האפוטרופוס, לא נתן הסמכתו להגשת התביעה. בית משפט קמא ניתח את הסוגיה לעומק, וקבע כי עמידר ניהלה את הנכס עבור הבעלים, והיא זכאית לדמי השימוש במלואם. כפי שיצוין, מדובר בבעלות במושע ושאלת היחסים בין הבעלים לבין עצמם או בין הבעלים לבין עמידר, שמנהלת את הנכס עבורם אינה מעניינו של המערער שחב בתשלום מלוא דמי השימוש שנפסקו. לא מצאנו מקום להתערב גם בסכומים שקבע בימ"ש קמא על סמך הראיות שהיו בפניו, ומהנימוקים שפורטו בפסק הדין. סוף דבר 17. לאור האמור, אמליץ לחברי לדחות את הערעור, ולחייב את המערער לשלם למשיבה הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסך כולל של 30,000₪. הפיקדון שהפקיד המערער יועבר למשיבה על חשבון ההוצאות הנ"ל, באמצעות ב"כ. על מנת לאפשר למערער לבצע את הפינוי ללא צורך בנקיטת הליכי הוצל"פ, מועד הפינוי יידחה ליום 30.6.13. לאחר ביצוע הפינוי יהיה רשאי כל צד לפנות לבית המשפט בכל הנוגע לפיקדון שהופקד כתנאי לעיכוב ביצוע. רות לבהר שרון, שופטת השופט י' שנלר, אב"ד אני מסכים. ישעיהו שנלר, שופטאב"ד השופט ד"ר ק' ורדי אני מסכים. ד"ר קובי ורדי, שופט הוחלט כאמור בפסק דינה של כב' השופטת לבהר שרון. דייר מוגן (הגנת הדייר)מקרקעיןשאלות משפטיות