האם הסכם תיווך הוא "לכל החיים" ?

מה התוקף הסכם תיווך ? במשך הזמן שחלף מאז חתימת הסכם תיווך ועד למועד חתימת זכרון הדברים עלו מחירי המקרקעין באזור בצורה ניכרת והעדים מטעם התובע העידו כי בעת עריכת זכרון הדברים לא היה המחיר של 120,000 דולר או 125,000 דולר הגיוני לנכס מהסוג הנדון, שכן המחיר לנכס כזה היה באותה עת גבוה הרבה יותר בית המשפט ציין כי חוזה אינו נערך לצמיתות. אין זו דרכן של הבריות לערוך חוזים על מנת שיעמדו בתוקפם לעולם ועד. אף אין זו מדיניות ראויה, מבחינה כלכלית או חברתית, להקפיא חוזה כמין מומיה, עד שיבוא אליהו. חוזה נועד לחיות בתוך סביבתו, ולהיות מושפע משינויים שהזמן גרמם. אפשר שהשינויים יהיו מהותיים עד כדי כך שלא יהיו יותר לא טעם ולא תכלית בחיי החוזה... אולם העובדה שהצדדים לחוזה לא נתנו דעתם לאפשרות שמצב כזה יווצר, ומכל מקום לא קבעו הוראה לגבי סיום החוזה במצב כזה, אין בה כשלעצמה כדי לשלול אפשרות של סיום החוזה". ע"א 2491/90 התאחדות סוכני הנסיעות ואח' נ' פאנל חברות התעופה ואח'. קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא תוקף הסכם תיווך: 1. התובע הוא בעל סוכנות לתיווך מקרקעין. הנתבע היה בעלים של דירה בפרדס חנה, וביום 7/12/06 חתם על הסכם תיווך מול הסוכנת ירדנה שגיא, ממשרדו של התובע. 2. על פי ההסכם להזמנת שרותי תיווך (להלן - ההסכם) נקבעו דמי התיווך, שאותם יקבל התובע אם תבוצע עיסקה באמצעותו, באופן שאלה יחושבו כדלקמן: "המוכרים רוצים ביד 120,000 דולר ומעל ה- 120,000 דולר כל סכום יחשב כעמלת תיווך". הדברים האמורים רשומים בכתב יד, בסעיף שהוסף בשולי ההסכם, ואילו הכיתוב הסטנדרטי, לפיו שיעור העמלה יהיה 2%, נמחק באמצעות קו שהועבר עליו. 3. אין מחלוקת על כך שהבית נמכר מהנתבע לצד ג' בעקבות זכרון דברים שנעשה ביום 28.2.08 ואשר בעקבותיו נחתם ביום 13.3.08 הסכם מכר בין הנתבע לצד ג'. 4. לטענת התובע, הוא שהביא את הקונה אל הנתבע ולפיכך, ובהתאם להסכם להזמנת שרותי תיווך, חב לו הנתבע דמי תיווך בגין העיסקה. לטענת התובע, מאחר שהבית נמכר בעבור שווי דולרי של 167,058 דולר (568,000 ₪), חב הנתבע בדמי תיווך בשיעור של 47,058 דולר ושוויו של סכום זה בשקלים, ליום חתימת החוזה, היה 159,997 ₪. 5. לטענת התובע, רק לפנים משורת הדין הוא מעמיד את תביעתו על סכום ההפרש בשקלים בין התמורה שביקש הנתבע ביום החתימה על הסכם שרותי התיווך לבין התמורה שקיבל בפועל. במועד החתימה על הסכם שירותי התיווך היה שווים בשקלים של 120,000 דולר - 503,760 ₪ ואילו הבית נמכר בפועל בסכום של 568,000 ₪, לפיכך העמיד התובע את התביעה על סך של 64,240 ₪, כאשר לטענתו, סכום זה הוא לפנים משורת הדין. 6. הנתבע מודה, בבקשת הרשות להתגונן שהפכה להיות כתב ההגנה מטעמו, כי חתם על ההסכם, ואולם, לטענתו, בעת החתימה הובטח לו על ידי הגב' שגיא, נציגת התובע, כי תוקף ההסכם יהיה ל- 6 חודשים בלבד וכי לאחר תקופה זו יפוג תוקף ההסכם. הנתבע טען גם כי המחיר שצויין על גבי ההסכם היה מחיר שהיה אמנם רלוונטי במועד החתימה על ההסכם, דצמבר 2006, ואולם, מחירי הנדל"ן עלו בצורה ניכרת מאז שנחתם ההסכם ועד שנמכר הבית בפועל וגם מטעם זה פג תוקפו של ההסכם. 7. עוד טען הנתבע כי במהלך כל התקופה, שמאז חתימת ההסכם ועד לפגישה שקדמה להסכם המכר ב- 2/08, לא הוצע לו קונה כלשהו ממשרד התובע. לטענתו, כאשר ב- 2/08 פנו אליו הסוכנים קובי אבן שושן ויניב גוטפריד ממשרד התובע לא עלה על דעתו כי אלה מסתמכים על ההסכם בדבר שרותי התיווך שעליו חתם מול הסוכנת ירדנה שגיא, יותר משנה קודם לכן, והסוכנים לא הזכירו כלל את ההסכם הזה. 8. עוד טען הנתבע כי הסוכנים הבטיחו לו מפורשות כי לא יחוייב בדמי תיווך עבור העיסקה אם יסכים למכור את הבית לקונה מטעמם, זאת משום, שבאותה עת ניהל הנתבע מו"מ עם קונים אחרים שהגיעו לביתו שלא באמצעות סוכנות תיווך. הנתבע טוען כי בנסיבות האלה אין לחייב אותו בדמי תיווך על פי ההסכם נשוא התביעה ומאחר שאין הסכם דמי תיווך אחר, ממילא יש לדחות את התביעה כנגדו. 9. לאחר ששמעתי את הצדדים ואת כל העדים ואת טיעוני ב"כ הצדדים בתום הדיון, אני מחליטה לדחות את התביעה. שוכנעתי חד משמעית כי ההסכם נשוא התביעה לא היה בתוקף בעת מכירת הדירה ולא היה לכן מקום לחייב מכוחו את הנתבע בדמי תיווך בגין העיסקה. 10. זאת, חרף העובדה כי אני דוחה את טענת הנתבע, כאילו תוקף ההסכם הוגבל מלכתחילה ל- 6 חודשים וכי סוכם מראש כי בתום תקופה זו יפוג תוקף ההסכם. 11. מהתיקונים, שעשו הצדדים על גבי ההסכם שצורף לכתב התביעה, ברור כי הנתבע ידע היטב לשמור על זכויותיו והקפיד כי ירשמו בהסכם ההוראות הרלוונטיות לדמי התיווך ורק אז חתם עליו. לפיכך, ואם היה תוקף ההסכם מוגבל מראש ל- 6 חודשים, חזקה שהצדדים, ולכל הפחות הנתבע, היה דואג לכך שרישום מתאים ימצא מקומו בהסכם. בהעדר הוראה כזו בהסכם, אני דוחה את טענת הנתבע כאילו מראש וכבר בעת חתימת ההסכם, סיכמו הצדדים כי תוקף ההסכם יוגבל לשישה חודשים בלבד. 12. עם זאת, שוכנעתי כי תוקפו של ההסכם פג בעת שנעשה זכרון הדברים נשוא התביעה, ועל כל פנים, הצדדים לא פעלו על פיו ולא ראו עצמם כפופים לו בעת שנוהל המו"מ עם הקונה מטעם התובע ועד לחתימת זכרון הדברים עימו. 13. התברר, כי טענת הנתבע, לפיה רק כשנה ויותר לאחר חתימת ההסכם הובאו קונים מטעם התובע, היא טענה נכונה. ראה עדות הגב' ירדנה שגיא מטעם התובע, בפרוטוקול מיום 10.10.10, עמ' 32 שו' 31-33, ועמ' 33 שו' 1: ש. מתי הראתם את הדירה ל- 12 לקוחות. ת. בתקופה שהוא נתן לנו למכור. ש. מתי ב- 2/07? ת. בערך שנה אחרי זה." [הדגשה שלי, ה.א.] 14. יש אפוא לבחון אם גם אז כ- 14 חודשים לאחר שנחתם, היה ההסכם בתוקף - והצדדים ראו אותו כמחיייב. 15. התובע טען באמצעות בא כוחו כי מאחר שתוקף ההסכם לא הוגבל בכתב, ממילא תקף ההסכם לעולמי עד וכלשון ב"כ התובע, ההסכם "נצחי" (עמ' 65 שו' 22). אני דוחה טענה זו. 16. יפים לעניין הזה דברים שקבע בית המשפט העליון: "חוזה אינו נערך לצמיתות. אין זו דרכן של הבריות לערוך חוזים על מנת שיעמדו בתוקפם לעולם ועד. אף אין זו מדיניות ראויה, מבחינה כלכלית או חברתית, להקפיא חוזה כמין מומיה, עד שיבוא אליהו. חוזה נועד לחיות בתוך סביבתו, ולהיות מושפע משינויים שהזמן גרמם. אפשר שהשינויים יהיו מהותיים עד כדי כך שלא יהיו יותר לא טעם ולא תכלית בחיי החוזה... אולם העובדה שהצדדים לחוזה לא נתנו דעתם לאפשרות שמצב כזה יווצר, ומכל מקום לא קבעו הוראה לגבי סיום החוזה במצב כזה, אין בה כשלעצמה כדי לשלול אפשרות של סיום החוזה". ע"א 2491/90 התאחדות סוכני הנסיעות ואח' נ' פאנל חברות התעופה ואח', . 17. מעבר לכלל הזה, לפיו חוזה אינו נערך לצמיתות, גם מתוכנו של ההסכם ברור כי הוא נערך לאור מחיריהם של נכסי מקרקעין באזור בעת עריכתו וכי הוא בר תוקף לכן רק כל עוד עומדים מחירי הנכסים באזור על המחירים שפורטו בהסכם. 18. בהסכם נכתב מפורשות כי מחיר הנכס הינו 125,000$ ובהתאם למחיר זה נקבע בסעיף 13 להסכם כי מעל סכום של 120,000 דולר כל סכום ייחשב כעמלת תיווך. ברור אפוא כי ההסכם נערך ונחתם בהתחשב במחירי הנכסים כפי שהיו באזור, בכלל, ובהתחשב במחיר הנכס בפרט, שאותו העמיד התובע על 125,000 דולר. 19. אין מחלוקת כי במשך הזמן שחלף מאז חתימת ההסכם ועד למועד חתימת זכרון הדברים עלו מחירי המקרקעין באזור בצורה ניכרת והעדים מטעם התובע העידו כי בעת עריכת זכרון הדברים לא היה המחיר של 120,000 דולר או 125,000 דולר הגיוני לנכס מהסוג הנדון, שכן המחיר לנכס כזה היה באותה עת גבוה הרבה יותר. ראה עדות מר קובי אבן שושן מיום 10.10.10, עמ' 17, שו' 3-5, 12-13: ש. למה זה חשוב שעברה תקופה? ת. כי כל אדם בר דעת מבין שאם הגעתי לבית ב- 2006 ועברה שנה או שנה ומחצה, היו איזה שהם שינויים בשוק הנדל"ן. במקרה הספציפי הזה המחירים עלו. ... ת. אבל עברה תקופה מאז והדברים השתנו. המחיר של הנכסים השתנה. הוא קיבל מחיר גבוה יותר ממה שהוא חלם. וראה עדות הגב' שגיא מיום 10.10.10, עמ' 33 שו' 15 ואילך: ש. אז סכום של 120,000 דולר היה רלוונטי שנה לאחר מכן? ת. לא. זה היה נמוך. ש. מאד. ת. אמרתי לך, זה היה נמוך מאד. 20. קביעת המחיר לנכס בהסכם שרותי התיווך, יחד עם ההוראה לפיה כל סכום שמעל לסכום זה ייחשב כדמי תיווך, מגבילה את תוקף הסכם שרותי התיווך רק לתקופה שבה מחירי הנכסים מתאימים למחירים שנקבעו על ידי הצדדים. כל תוצאה אחרת אינה הגיונית, ואינה מתיישבת כלל עם כוונת הצדדים כפי שהיא עולה מלשון ההסכם ומעדויותיהם של הגב' שגיא והנתבע גם יחד. 21. ויודגש - הסכם שאינו מוגבל בזמן אינו "נצחי" - אלא שיש לקבוע מהו תוקפו ועד מתי הוא בתוקף. "הדברים נכונים שבעתיים, כאשר מדובר בהסכם שכלל אינו מוגבל בזמן, וספק בעיני מהו תוקפו החוקי" [הדגשה שלי, ה.א.]. ת"ק (חי') 2333-09-08 גילה שי נ' יואב אופנבך, . יוצא כי בעת חתימת זכרון הדברים לא היה עוד הסכם שרותי התיווך בתוקף ולא ניתן היה לחייב מכוחו את הנתבע בדמי תיווך. 22. מעבר לכך, שוכנעתי כי נציגי התובע עצמם בעת שבאו לביתו של הנתבע ב- 2/08 - כלל לא ראו את הסכם שרותי התיווך נשוא התביעה כמחייב את הנתבע. בשל עובדה זו גם נוהל מול הנתבע מו"מ, על מנת שהקונה יעלה את המחיר שהציע עבור ביתו של הנתבע, עד להסכמת הנתבע למכירת הנכס לקונה שהביא התובע. 23. מהעדויות שהובאו בפני מתברר כי הקונה מטעם התובע הציע תחילה לשלם עבור הבית 550,000 ₪ ועם הצעה זו באו הסוכנים אל ביתו של הנתבע. הנתבע סרב והודיע לסוכנים כי בידו הצעה של קונה אחר לשלם עבור הבית 560,000 ₪ ובנסיבות האלה בכוונתו למכור את הבית לקונה זה, ולא לקונה שהביאו נציגי התובע. או אז הציעו נציגי התובע כי גם הקונה מטעמם ישלם 560,000 ₪ אך גם להצעה זו לא הסכים הנתבע. בשלב הזה הציעו נציגי התובע כי הקונה מטעמם ישלם 568,000 ₪ ולמחיר הזה הסכים הנתבע. 24. לאור המו"מ הזה ברור כי נציגי התובע כלל לא ראו את הנתבע כמי שכבול להסכם שרותי התיווך שנעשה עימו, שכן אם היה ההסכם בתוקף ממילא לא היה הנתבע נהנה כלל מהסכומים שהוספו על ידי הקונה. 25. נציג התובע, העד יניב גוטפריד אף הודה כי אין כל הגיון בכך שהנתבע יסכים למכור את הבית לקונה מטעמם, אם היה הסכם שרותי התיווך נשוא התביעה בתוקף, ונסיונו להצדיק את התביעה בנסיבות האלה היה מתחכם ומתחמק. ראה עדות מר יניב גוטפריד, בעמ' 21 שו' 29-32 ועמ' 22 שו' 1: ש. ב- 2/08 היה קשה לקבל 120 אלף דולר על הבית הזה? ת. לפי שער הדולר באותה תקופה לא היה קשה לקבל באותה תקופה. ש. אז למה הוא היה צריך אותכם אם לכאורה הוא ידע ואתם ידעתם שהוא חתום על הסכם שכל אגורה מעבר ל- 120 אלף דולר הולכת אליכם. למה הוא צריך אותכם? ת. אני אסביר. הוא באמת לא היה חייב אותנו במאה אחוז ולכן הוא גם לא חתם על בלעדיות. ...[הדגשות שלי, ה.א.] ובהמשך עדותו בעמ' 25 שו' 16-20: שאלת בית המשפט - אם אדם חתם לכם על הסכם דמי תיווך שכל אגורה מעבר לסכום של 120,000 דולר ואם נכונה הגירסה שלך שהזכרתם לו את זה כאשר ישבתם אצלו בבית, מה הוא מתחיל להתווכח על מחיר של 560 או 568. ת. אני יכול לומר לבית המשפט - גם אם באמת היה לו 560,000 ₪ מקונה אחר. אז למה שהוא ימכור דרכנו ב- 568,000 ₪. גם אם היה משלם לנו 2% + מע"מ הוא היה מקבל פחות מ- 568,000. [הדגשות שלי, ה.א.] 26. למעשה, התברר כי נציגי התובע כלל לא הזכירו את הסכם שרותי התיווך בפגישה שנערכה בבית הנתבע, ויש בכך כדי ללמד כי לא ראו בהסכם מסמך מחייב שיש צורך לדון בו באותו מעמד. עדותם בעניין הזה היתה מתחכמת. תחילה טען העד אבן שושן כי לא הציג את הטופס לנתבע משום שזה חתום עליו (עמ' 14 שו' 13) ואחר כך הודה כי: ת. להערכתי הוא לא זכר על מה הוא חתם. הוא חידש את הסכום והעלה אותו כי באותה תקופה 120,000 דולר לא היה 568,000 ₪ [הדגשה שלי, ה.א.]. ... ת. נכון, אבל אני את הטופס הזה לא ראיתי. ... (עמ' 17 שו' 22 ואילך). 27. והרי אם הסוכן מר קובי אבן שושן לא ראה את הטופס, ממילא ברור שהטופס לא הוצג לנתבע בפגישה עמו בביתו, ותוכנו כלל לא עלה באותה פגישה. ש. אתה אומר שלדעתם הוא לא זכר את הטופס הזה כשישבתם אצלו בסלון. ת. אני מניח שהוא לא זכר. ש. אתה ויניב הזכרתם לו שקיים הטופס הזה? ת. לא. צריך להבין את הסיטואציה, אנחנו יושבים אצלו ושותים קפה ומדברים איתו על הסכום שבו הוא יואיל למכור את הבית ושואלים אותו באיזה סכום הוא יסכים לעזוב את הבית. שאלת בית המשפט - ולא אומרים לו משה על מה אתה מדבר, אתה רוצה 120 ומחר אנחנו מביאים לך 120. ת. אני לא זוכר כזה דבר." [הדגשות שלי, ה.א.] (עמ' 18 שו' 19). 28. גם מר גודפריד, מנהל הסניף ובנו של התובע הודה כי בפגישה כלל לא דובר על ההסכם (עמ' 25 ש' 29). 29. ברור, כי אם היו הנתבע ,או נציגי התובע, סבורים כי הסכם שרותי התיווך נשוא התביעה הינו בר תוקף, ומחייב את הנתבע, ממילא לא היה הנתבע מוכר את הבית לקונה מטעם התובע שכן מכירה כזו לא מותירה בידיו אלא סכום של 120,000 דולר, כאשר באותה עת ברור לכל כי שווי הבית גבוה הרבה יותר. התברר גם כי הסוכנים עצמם לא חשבו כי שיעור דמי התיווך יהיה כל סכום שמעל 120,000 ₪ (ר' עדות קובי בע"מ 15, שו' 30, עמ' 16 שו' 30 ועמ' 17 שו' 33). 30. התוצאה היא כי אני קובעת שתוקפו של הסכם שרותי התיווך נשוא התביעה פג, וההסכם לא היה לכן בתוקף בעת שנוהל המו"מ עם הקונה מטעם התובע, וכל שכן בעת שנחתם זכרון הדברים מול קונה זה. 31. למעלה מן הצורך אומר גם כי אני מאמינה לנתבע ולעדותו לפיה נאמר לו מפורשות על ידי סוכני התובע כי מי שישא בדמי תיווך עבור מכירת הנכס לקונה מטעמם, יהיה רק הקונה, ואילו הנתבע לא ישא בדמי תיווך כלשהם בגין עיסקה זו. 32. גירסה זו של הנתבע הגיונית שאם לא כן, מדוע יסכים למכור את הבית לקונה התובע עבור 568,000 ₪, כאשר בידו הצעה אחרת, מקונה שלא הגיע דרך סוכנות תיווך, ואשר הציע עבור הבית 560,000 ₪. 33. קיומה של הצעה כזו בידי התובע הוכח באמצעות תצהירו של העד מר איגור ריסין, שהתובע ויתר על חקירתו הנגדית ויש לקבל איפוא את האמור בתצהירו מבלי שנסתר. 34. גירסה זו של הנתבע גם מתיישבת עם העובדה שעד התובע, מר קובי אבן שושן העיד, כאמור לעיל, כי נושא דמי התיווך כלל לא עלה בפגישה שנערכה אז בבית הנתבע. עדותו של בן התובע, שהוא מנהל הסוכנות, היתה בעניין זה רצופה סתירות ולצערי לא ניתן כלל להאמין לעדותו בעניין הזה. תחילה העיד כי נושא דמי התיווך לא עלה ואח"כ העיד כי עלה. ראה עדות מר יניב גוטפריד מיום 10.10.10, בעמ' 21 לפרוטוקול, שורות 7-8: "ש. כשהייתם בבית ועברה שנה ו- 3 חודשים הזכרתם לו שהוא חתם על הטופס הזה. ת. לא." ובהמשך עדותו בעמ' 22 לפרוטוקול, שורות 6-8, 16-20: "ש. כאשר ישבתם אצלו בבית וניסיתם לשכנע אותו למכור את הבית לקונים, האם הסברת לו באיזה שהוא שלב שהוא מקבל את הסכום של 120 אלף דולר כפי שהוא רוצה. ת. הסברנו לו את זה. ... ... ש. אבל הזכרת לו שאם הוא מוכר דרככם הוא מקבל רק 120 אלף דולר. ת. זה לא עלה בשיחה אבל זה כן עלה בשיחות אחרי כן. גם לפני זכרון הדברים. אמרנו לו שיש עמלת תיווך ושהוא צריך לשלם. ש. אמרתם לו שהוא מקבל רק 120 אלף ובכל זאת הוא חתם על זכרון הדברים? ת. כן." 35. אינני מאמינה לעדותו זו, שהיתה רצופה סתירות והתפתלויות ואף אינה הגיונית כלל. 36. סיבה נוספת, שבגינה אני דוחה את גירסת התובע, לפיה הסכם שרותי התיווך היה בתוקף בעת שנוהל המו"מ עם הקונה מטעמו היא לאור הוראת סעיף 10 לחוק המתווכים. 37. סעיף 10 לחוק המתווכים קובע: "מתווך במקרקעין לא יתווך בעיסקת מקרקעין אם יש לו עניין אישי במקרקעין או בעיסקה, אלא אם כן גילה ללקוחו את עניינו האישי כאמור, וקיבל את הסכמת הלקוח לכך בכתב". התובע לא הציג בפני כל הסכמה בכתב שנתן הקונה. 38. הקונה, מר גלעד יעקבזן, העיד כי בעת שנוהל עימו המו"מ לא אמר לו איש מטעם משרד התובע כי למשרד התובע עניין אישי בעיסקה, מעבר לדמי התיווך המקובלים בשוק. ראה עדותו מיום 10.10.10 עמ' 11 שו' 17-19, 24-25: "ש. במהלך המו"מ וכל העניין שלקח זמן, האם יניב או קובי או מי מהם סיפר לך אם הם מקבלים דמי תיווך מהמוכר או לא? ת. לא. ... שאלת בית המשפט - לא אמרו לך שיש להם אינטרס שתשלם כמה שיותר? ת. לא נראה לי דבר כזה. וזה גם לא נראה לי הגיוני כאשר אני מנסה לשלם כמה שפחות." 39. ברור, כי לו היה בתוקף הסכם התיווך, לפיו לתובע עניין אישי במחיר שבו ימכר הנכס, שכן כל סכום שישולם עבור הנכס מעל 120,000 דולר ישולם, למעשה, לידי התובע עצמו כדמי תיווך, היה על התובע או על נציגיו להודיע עניין זה לקונה ולקבל את הסכמת הקונה לכך בכתב. חזקה על התובע ועל נציגיו כי הם מודעים היטב להוראות החוק וכי לא היה בכוונתם לעבור על הוראות אלה. 40. העובדה שלא הודיעו לקונה על העניין האישי שכביכול יש להם במחיר העיסקה, מחזק את מסקנתי כי הם לא ראו את ההסכם כמחייב באותה עת ולא ראו עצמם לכן זכאים לדמי התיווך שנקבעו בו. 41. התוצאה היא שיש לדחות את התביעה וכך אני מורה. התובע ישא בהוצאות הנתבע ובשכ"ט עו"ד לנתבע בסכום של 7,500 ₪ ומע"מ. שאלות משפטיותתיווךהסכם תיווךחוזה