האם חייבים עורך דין בעסקת מקרקעין ?

בית המשפט ציין בפסיקתו כי הגם שאין בדין חובת ייצוג, אין ספק כי רצוי וראוי ששני הצדדים יהיו מיוצגים, בנפרד, על ידי עורך דין, במיוחד בתחום המקרקעין המצריכים בדיקה מדוקדקת (ראו: ת.א. (י-ם) 2155/08 קולברון נ' רוזנבלו, (12/10/10) באשר לנקיטת משנה זהירות כאשר רק צד אחד מיוצג). חובת עורך הדין משתרעת אף לגבי מקרה בו הוא מייצג שני צדדים, ואף כלפי צד שלישי. בע"א 2625/02 סילביו נחום נ' דורנבאום, פ"ד נח(3)(2004), קובע הנשיא א' ברק (בהסכמת כב' השופטת א' חיות, וכן כב' השופט (כתוארו אז), א' ריבלין האוחז בדעת המיעוט) כדלקמן: "עורך-הדין נדרש לפעול בנאמנות ובזהירות גם כשהוא פועל בעבור שני הצדדים לעיסקה, אשר במקרים רבים מחזיקים באינטרסים מנוגדים. כך למשל נפסק כי גם כאשר עורך-דין מייצג את שני הצדדים לחוזה, עליו להכין חוזה אשר יבטיח את זכויותיהם של לקוחותיו על הצד המועיל ביותר (על"ע 2/80 פלוני נ' הוועד המחוזי של לשכת עורכי הדין בישראל, תל-אביב-יפו (להלן - פרשת פלוני [16]), בעמ' 708. ראו גם ע"א 4612/95 הנ"ל [12]). "החובה המוטלת על עורך-הדין לפי החוק לפעול לטובת שולחו בנאמנות ובמסירות, מטילה על עורך-הדין מעמסה קשה למדי שעה שהוא מתימר לשרת שני לקוחות בעלי אינטרסים מנוגדים. אבל אין בהסכמתו לשרתם בעת ובעונה אחת כדי לפטור אותו מחובה אלמנטרית זו, ועליו לשאת בתוצאות המשמעתיות והאזרחיות הנובעות מהפרת החובה כלפי אחד מהם" (פרשת פלוני [16], בעמ' 708).   ובהמשך:"כידוע, תיתכן חבות ברשלנות של עורך דין גם כלפי מי שאינו לקוחו (ע"א 751/89 הנ"ל (פרשת מוסהפור [13]); פרשת לוי [1], בעמ' 471). השאלה מה מידת החבות, ומתי היא מתגבשת, תלויה בנסיבות העובדתיות של כל מקרה. המקרה שלפנינו הוא מקרה קיצוני, ומתחייבת בו המסקנה כי המשיבים היו במעמד מיוחד כלפי המערער, מעמד שמטיל עליו חובת זהירות מושגית וקונקרטית כלפיהם. הדבר נלמד ממכלול הנסיבות: המשיבים לא היו מיוצגים על-ידי עורך-דין אחר. המערער קיבל על עצמו - כלפי שני הצדדים - את הטיפול המשפטי בעיסקת ההלוואה תוך הפיכתה ל"הסכם מכר מותלה". המשיבים נתנו במערער אמון מלא - הם שמעו מפיו הסברים לגבי תוכן העיסקה ומשמעותה המשפטית, ייפו את כוחו לבצע בשמם פעולות במרשם המקרקעין ואף שכרו את שירותיו בעניינים אחרים. במסגרת הטיפול בעיסקה היה עליו לפעול תוך נאמנות ליהודה ולמשיבים גם יחד. ברוח זו נפסק במקום אחר כי כאשר עורך-דין מטפל בעיסקה שצד אחד בה אינו מיוצג, "נדרשות מעורך הדין מיומנות וזהירות רבות יותר בהצגת העניין, לבל יכשיל במודע או בהיסח דעת נמהר את הצד האחר, כשהוא יכול להניח שזה סומך על אמינותו, יושרו ומיומנותו" (פרשת יחיאל [3], בעמ' 215). עסקת מקרקעיןמקרקעיןשאלות משפטיותעורך דין