רטיבות בדירה חדשה

קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא רטיבות בדירה חדשה: התביעה שבפני ענינה ליקויי בניה שנתגלו בדירתם של התובעים ברח' וייס 4 ברמת אביב ג'. הדירה נשוא הדיון שהינה דירה דו מפלסית בקומות 15- 16של הבנין נמסרה לתובעים בשנת 1988ותיקוני הבדק בה הסתיימו בשנת .1990 לגרסת התובעת 2(תצהיר ת/1) מאז החורף הראשון לכניסתם לדירה התגלו בה תופעות רטיבות. התובעים פנו בכתב ובעל פה למר מירל רווה אשר שימש כמהנדס מרחב תל-אביב בחברה הנתבעת והתלוננו על התופעה. כיוון שליקויים דומים (אם לא חמורים יותר) נתגלו בדירות נוספות בפרוייקט פעלה הנתבעת לתיקון הליקויים ולשם כך שכרה את שרותיו של מר אורי אורן, כיועץ ומתכנן. כן נשכרו שרותיהן של חברות אשר מתמחות באיטום על מנת שיטפלו בתיקון הקירות החיצוניים והאיטום של המבנה. במקביל לרטיבות שחדרה לדירה דרך הקירות החיצוניים נתגלתה רטיבות גם בתוך הדירה, לגביה הסתבר בדיעבד כי מקורה בפיצוץ בצנרת במפלס התחתון. מאחר וגורמי הנזק שונים וגם ההתייחסות אליהם בחוות הדעת אינה זהה אדון בכל ליקוי בנפרד. חדירת רטיבות כתוצאה מאיטום לקוי באשר לליקויי האיטום שנתגלו במבנה הדירה העיד מר אורי אורן אשר חוות הדעת שערך הוגשו כראיה מטעם התובעים (ת/23, ת/24). מר אורן נשכר כאמור על ידי הנתבעת על מנת שישמש יועץ מקצועי לפתרון בעיית הרטיבות בשני הבנינים שבפרויקט (אולם חוות דעתו ניתנו לבקשת התובעים שלא במסגרת עבודתו אצל הנתבעת). מפסה"ד של כב' השופטת ד. פלפל בת.א. 291/93 של בית המשפט המחוזי בת"א (ת/25) מסתבר כי בהתאם לחוות דעתו המקצועית של העד אשר התבקש לבדוק את גורמי הרטיבות ולסייע בבחירת הקבלן המבצע נשכרו שרותיה של חברת א.א. איטום ש.ש. בע"מ שביצעה את עבודות השיפוץ ביסודיות וביעילות בפיקוחו של העד, אלא שהמחיר שגבתה החברה הנ"ל נראה לנתבעת יקר מדי ולצורך השלמת הפרויקט שכרה שרותיה של חברה אחרת אשר ביצעה את התיקונים בקירות החיצוניים של דירת התובעים. למרות ההבדל באיכות העבודה בין שתי החברות התמזל מזלם של התובעים והתיקון שבוצע ע"י החברה השניה פתר את בעיית הרטיבות שמקורה בחדירת מים מבחוץ, וחוות דעת מכון התקנים (נ/6(א)) מיום 4.7.93מאשרת כי לאחר הצפה מלאכותית של 48 שעות נמצא כי המבנה יבש ועמד בניסוי. גם המומחה מר רפאל גיל בחוות הדעת ת/20ות/21לא מצא חדירת רטיבות במפלס העליון (למעט בנקודה אחת שתיקונה הוערך במאה שקלים בלבד). יחד עם זאת, הוכח על ידי התובעים שעקב חדירת המים במשך תקופה ארוכה נגרמו לדירה נזקים אשר תיקונם היה כרוך בהוצאות כמפורט בחשבוניות ת3-/ת /5ו-ת ./8גב' גבע העידה כי בינואר 1994בוצעו על ידה שיפוצים יסודיים במפלס העליון במסגרתם הוגדל חדר השינה, הוחלף הריצוף ועוד, אולם הוצאה זו שהסתכמה בכמאה אלף ש"ח אינה מיוחסת לנתבעת, והפיצוי הנתבע מהנתבעת מתייחס רק לתיקון נזקי הרטיבות כגון צביעת קירות חדר השינה, החלפת החול הרטוב ופינויו, פירוק חלקי עץ רקובים וכד'. ב"כ הנתבעת טוען כי אין לייחס לנתבעת את האחריות לנזקי הרטיבות כיוון שהללו נגרמו בגלל צמחיה עצית כבדה וצנרת המיזוג. באשר לצנרת יצוין כי זו הותקנה על ידי הנתבעת ואם כתוצאה מהתקנתה הלקויה חדרה רטיבות לדירה, האחריות מוטלת על הנתבעת. באשר לצמחיה, מר אורן מאשר כי זו היוותה אחד הגורמים לחדירת הרטיבות אולם עיון בחווה"ד ת/23מעלה כי מדובר בגורם אחד מני רבים כאשר יתר הגורמים הינם תוצאה של ליקויי בניה כגון אגני ניקוז חדירים למים, חדירת מים לאורך צמות הכבלים והצנרת, קו תפר בין אגן הניזוק למבנה שאינו אטום ועוד. לאור היחס בין הליקויים השונים אני סבורה שיש לנכות % 15מהסכום שיפסק בגין הנזקים שנגרמו במפלס העליון כתוצאה מחדירת מים. נזקי רטיבות במפלס התחתון מלבד חדירת מים ממקור חיצוני ארעו בחדר המגורים במפלס התחתון שני פיצוצי צנרת אשר גרמו לרטיבות כלואה תחת ריצוף השיש בכל קומת הכניסה, שגרמה לכתמי עובש, התקלפות טיח וצבע מעל לגובה הפנלים בכל היקף הקירות ולפגיעה במשקופי העץ. נזקים אלה מתועדים בחוות דעתו של מר רפאל גיל, ת/20, ובצילומים ת /9ו-ת./10 אולם נשאלת השאלה האם הנתבעת אשר מסרה את הדירה לתובעים בשנת 1988אחראית לפיצוצים בצנרת בשנים 1992ו-.1993 מעדותה של גב' גבע מסתבר כי הפיצוץ הראשון ארע בשנת 1992, בעלי מלאכה שהוזמנו על ידה לתיקון הצנרת, בעקבות נזילות שהגיעו עד לקומה הרביעית בבנין הרימו את המרצפות בדירת התובעים ואז התגלו נזקי הרטיבות שנכלאה מתחת למרצפות (סעיף 11לתצהיר ת/1). בטרם הסתיים המו"מ בין התובעת למר רווה נציג הנתבעת באשר לתיקון נזקי הריצוף הראשון אירע פיצוץ שני אשר תוקן תיקון ראשוני ע"י אינסטלטור שהוזמן על ידי התובעים וכעבור מספר שבועות נשלחו בעלי מלאכה מטעם הנתבעת לבצע תיקון יסודי של הדליפה. השיפוצים תועדו בצילומים ת-/11ת./14 מר רפאל גיל בחוות דעתו ת/20קובע כי: "גורם הרטיבות העיקרי הוא מפיצוץ בצנרת הנחושת הנמצאת מתחת לריצוף חדר המגורים, ככל הנראה כשל בריתוך שני קטעי צנרת כתוצאה מביצוע לקוי". חוות דעתו זו לא נסתרה ואני סבורה שעצם העובדה שהנתבעת מצאה לנכון "להתנדב" ולשלוח עובדים מטעמה לבצע את התיקון מלמדת כי ראתה עצמה אחראית לנזק. הטענה לפיה תקופת האחריות על פי החוזה תמה לאו טענה היא כיוון שמדובר בפגם נסתר שהתובעים לא היו מודעים לו. מצב המשקופים (צילום ראשון בת/12) מלמד שהנזילה נמשכה זמן רב וגרמה לרקבון של העץ ורק כאשר פרצו המים וגרמו לנזקים גלויים התגלה הליקוי. גובה הנזק בסוגיה זו מסתמך ב"כ התובעים על עדותו של מר גיל בבית המשפט לפיה התיקון שנעשה ע"י הנתבעת בשנת 1993היה "תיקון קוסמטי" בלבד וכי עדיין מצויה רטיבות כלואה מתחת לריצוף ובתוך הקירות. אין דעתי כדעתו. בחקירתו הנגדית של מר גיל התגלו סתירות רבות בנקודה זו. בעמ' 27לפרוטוקול טוען העד כי התיקון שבוצע ע"י הנתבעת גרם להעלמה ויזואלית של כל פגיעות הרטיבות שנראו בביקורת הראשונה. אולם לדעתו הרטיבות עדיין נמצאת מתחת לפני הריצוף אלא שלא ניתן למדוד אותה בגלל שכבת האיטום שנמרחה על הקירות הפנימיים. גירסה זו אינה יכולה לעמוד, ראשית כיוון שחלפו למעלה מ- 3שנים מביצוע התיקונים עד לביקורו השני של המומחה בדירה ואין זה מתקבל על הדעת שבמשך כל אותן שנים לא יתגלה סימן כלשהו של רטיבות. העד מסתמך על בדיקה של דגימת חול שנלקחה על ידו בביקורו השני, אולם מעיון בת/17, צילום הנקודה ממנה נלקחה הדגימה, עולה כי הדגימה נלקחה מהמקום בו היה הפיצוץ והסברו של מר גיל לפיו מדובר בדגימה מקרית אינו מקובל עלי, מאחר והדגימה נלקחה בדיוק במקום היחיד בו התגלו כתמי רטיבות בשיש. יתרה מכך, חוות הדעת ת/21מהווה השלמה לחוות הדעת ת./20 אולם למרבה הפליאה בעוד שבביקור הראשון שנערך עובר לתיקונים שבוצעו ע"י הנתבעת במפלס התחתון צולמו התמונות ת/9, ת/10בהן נראים כתמי הרטיבות והנזקים שנגרמו כתוצאה ממנה. בביקור השני הסתפק העד בצילומים ת/16, ת/17בהם נראים שני כתמים בשיש ודגימת החול שהוצאה לידם. חזקה על מר גיל שאילו מצא נזקי רטיבות נוספים הראויים לתיעוד היה מציינם בחוות דעתו המשלימה, שנערכה לאחר התיקונים, ומצלם אותם. לאור האמור לעיל אני סבורה שעם תיקון הצינור ואיטום הקירות כמתואר בת11-/ת/14נפתרה בעיית הרטיבות במפלס התחתון למעט הנזק שנגרם לשיש המוצא את ביטויו בחוסר ברק כמפורט בחוות דעתו של מהנדס שמואל רוזנברג נ/7, עמ' .3 לאור האמור לעיל אני קובעת כי למרות שהנתבעת תיקנה את נזקי הרטיבות במפלס התחתון עליה לפצות את התובעים על הנזקים הנותרים כמפורט בחוות דעתו של מר רוזנברג ועל הוצאותיהם עובר לתיקון. ליקויי מבנה מעקה וחלון הצדדים הגיעו להסכמה לפיה הנתבעת תפצה את התובעים בגין ליקויים אלה בסכום של 000, 6ש"ח אולם ההסכם לא הגיע למימוש כיוון שהתובעים לא הסתפקו בפיצוי בגין ראש נזק זה, אולם לאור העובדה ששני הצדדים מודים שזהו שיעור הנזק (ת/26) יש לפצות את התובעים גם בסכום זה. נזק שאינו נזק ממון התובעים רכשו דירת יוקרה במיטב כספם ולמרות שעמדו בכל התחייבויותיהם כלפי הנתבעת קיבלו מוצר פגום, דהיינו דירה שסבלה מליקויי בנייה חמורים כמפורט בחוות דעתם של מר אורי אורן ומר ראובן גיל. יתר על כן, במשך תקופה ארוכה נאלצו התובעים להתגורר בדירה בה נפער חור בחדר המגורים כדי לייבש את החול הרטוב, ובצילומים ת11-/ת/14ניתן לראות את התיקונים שבוצעו בחדר המגורים של דירתם. אין לי כל ספק כי ליקויים אלה גרמו לתובעים עגמת נפש רבה והפסד זמן והם זכאים לפיצוי גם בראש נזק זה. ירידת ערך מקובלת עלי הדעה לפיה דירה שנתגלו בה ליקויים חמורים אשר לא תוקנו במשך שנים רבות, גם לאחר נסיונות חוזרים ונשנים, ערכה פוחת בשל חששם של קונים פוטנציאליים מפני חזרה של הליקויים ומפני פגמים נסתרים. אולם לא זה המצב במקרה שבפני. הליקויים במפלס העליון תוקנו בשנת 1994ואילו הנזילה במפלס התחתון תוקנה בשנת 1993ומאז לא נתגלו בעיות רציניות נוספות. כיום אין כל סימן לנזקי הרטיבות ואין מקום לחשש כלשהו מצד קונה פוטנציאלי. בנסיבות אלה אין אני סבורה שלדירת התובעים נגרמה ירידת ערך. הרחבת חזית לא נותר לי אלא להביע פליאה על נסיונו של ב"כ התובעים להגדיל את סכום התביעה בסיכומיו, למרות החלטתי המפורטת במהלך הדיון, ומטעם זה אין אני פוסקת פיצוי כלשהו בשל הליקויים בחיפוי הקירות החיצוניים כיוון שאין בכתב התביעה כל התייחסות לפגמים אלה. סיכום הנתבעת תשלם לתובעים את הסכומים כדלקמן: בשל הליקויים במפלס העליון על פי החשבוניות ת3-/ת/5, ת/8- 042, 18ש"ח, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום 1.2.94ועד למועד התשלום בפועל. מסכום זה יש להפחית % 15כאמור לעיל. בשל הליקויים במפלס התחתון .1ליטוש וריצוף השיש והברקתו - 000, 5ש"ח (על פי חוו"ד שמואל רוזנברג). .2רטיבות קיר חיצוני צפוני - 300ש"ח (על פי חוו"ד רוזנברג). .3סדקים (על פי חוו"ד רוזנברג) - 500ש"ח. סכומים אלה ישאו הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום 10.2.97ועד למועד התשלום בפועל. .4שכר שרברב על פי חשבונית ת/6- 409ש"ח, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום 11.3.93ועד למועד התשלום בפועל. שכר טרחת שמאים .1שכ"ט ת.א.ג. אינטרנשיונל בע"מ - 300, 1ש"ח בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום 1.6.96ועד למועד התשלום בפועל. .2שכ"ט בם - 053, 1ש"ח בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום 20.6.93ועד למועד התשלום בפועל. פיצוי בגין ליקויים במעקה ובחלון 000, 6ש"ח בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום 30.5.93ועד למועד התשלום בפועל. נזק לא ממוני 000, 7ש"ח בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום פסה"ד ועד למועד התשלום בפועל. כן תשלם הנתבעת הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בשעור % 15מן הסכומים שנפסקו בתוספת מע"מ. סכום זה ישא הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום ועד למועד התשלום בפועל.רטיבותנזקי מים