החלפת מחזיקים - ארנונה דירה בשכירות

סעיף 325 לפקודת העיריות קובע כדלקמן: "חדל אדם ביום מן הימים להיות בעלם או מחזיקם של קרקע או של בנין שהוא חב עליהם בארנונה לפי הוראות הפקודה, ימסור הוא או נציגו הודעה על כך בכתב לעיריה ולאחר מכן לא יהיה חייב בשיעורי - ארנונה נוספים; אין האמור גורע מחבותו בשיעורי הארנונה המגיעים מלפני מסירת ההודעה". דרישת המסירה של הודעה בכתב הינה דרישה מהותית. קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא החלפת מחזיקים - ארנונה דירה בשכירות: 1. תמצית המחלוקת העובדות נשוא הליך זה אינן שנויות במחלוקת. המבקשת הינה בעלת נכס הידוע כדירה ברח' אחד העם 42/50. בשנת 1994 השכירה המבקשת את הדירה לאדם בשם גל. אותו גל היה חב בתשלום בארנונה לעיריה על פי הסכם השכירות. במהלך שנת 94 פנתה העיריה אל המבקשת והודיעה לה כי תשלום הארנונה אינו מבוצע. המבקשת פנתה לדייר גל וזה הגיע אל העיריה והפקיד בעיריה שיקים דחויים. לאחר שהופקדו השיקים הדחויים מסרה המשיבה למבקשת כי עניין החוב הוסדר. לימים חוללו השיקים ולא נפרעו. העיריה פנתה לגבות את החוב מהמבקשת. הליכי גביית החוב עוכבו עקב מו"מ בין הצדדים עד שמהלך 98 חודשו הליכי הגבייה. המבקשת טוענת כי לא ניתן לחייבה בתשלום הארנונה מאחר והעיריה הגיעה להסדר עם הדייר שלא על דעת המבקשת ופטרה את המבקשת מתשלום החוב. העיריה טוענת כי מעולם לא קיבלה הודעה לפי סעיף 325 לפקודת העיריות על החלפת מחזיק בדירה ובהתאם נותרה המבקשת חבה בתשלום חוב הארנונה. 2. החבות בתשלום ארנונה סעיף 325 לפקודת העיריות קובע כדלקמן: "חדל אדם ביום מן הימים להיות בעלם או מחזיקם של קרקע או של בנין שהוא חב עליהם בארנונה לפי הוראות הפקודה, ימסור הוא או נציגו הודעה על כך בכתב לעיריה ולאחר מכן לא יהיה חייב בשיעורי - ארנונה נוספים; אין האמור גורע מחבותו בשיעורי הארנונה המגיעים מלפני מסירת ההודעה". דרישת המסירה של הודעה בכתב הינה דרישה מהותית. ראה: ע.ש. 93/467 פז חברת נפט בע"מ נגד מנהל הארנונה בעירית ת"א, פיסקה 10 לפס"ד פורסם בספרו של רוסטוביץ, ארנונה עירונית, מהדורה רביעית עמ' 809; רוסטוביץ, ארנונה עירונית מהדורה רביעית עמ' 302-304. בנסיבות אלו וכל עוד לא נמסרה הודעה בכתב לא מתקיים התנאי המהותי הפוטר את המבקשת מחבותה בתשלום ארנונה ובהתאם ועל פי דין חבה המבקשת בחוב הארנונה. סעיף 326 לפקודת העיריות קובע כדלקמן: "נעשה אדם בעלו או מחזיקו של נכס שמשתלמת עליו ארנונה, יהא חייב בכל שיעורי הארנונה המגיעים ממנו לאחר שנעשה בעל או מחזיק של הנכס, אלא שאם היתה כאן מכירה או העברה חייבים המוכר או המעביר או נציגיהם - ואם היתה כאן השכרה לתקופה של שנה או יותר חייבים המשיכר או נציגו - למסור לעיריה הודעה על העיסקה כאמור, ובה יפרשו שמו של הקונה, הנעבר או השוכר; כל עוד לא ניתנה הודעה כאמור, יהיו המוכר, המעביר או המשכיר חייבים בארנונה שהקונה, הנעבר או השוכר היו חייבים לשלמו ולא שילמו. בהשכרה לתקופה הקצרה משנה אחת, יהיה המשכיר חייב בארנונה". הוראת סעיף 326 לפקודת העיריות אינה גורעת מהדרישה הקבועה בסעיף 325 לפקודת העיריות ככל שהדבר נוגע למתן הודעה בכתב על החלפת מחזיק. סעיף 326 מטיל חבות מקבילה הן על המחזיק בפועל בדירה והן על המחזיק הקונסטרוקטיבי, דהיינו הבעלים, כל עוד לא נמסרה ההודעה בכתב. ראה: רוסטוביץ, ארנונה עירונית מהדורה רביעית עמ' 307-308; ת.א. 86/8711 עירית ת"א נגד אסולין פורסם ברוסטוביץ עמ' 309. בנסיבות העניין ולפי העובדות המוסכמות היו המבקשת ומר גל הנ"ל חייבים, ביחד ולחוד על פי דין. המבקשת חבה בארנונה מכח היותה בעלת הדירה והמחזיקה הקונסטרוקטיבית בה ומר גל חב מכח היותו הדייר והמחזיק בפועל בדירה. 3. ידיעתה של המשיבה המשיבה ידעה בפועל כי מר גל הוא המחזיק בדירה. אמנם לא נמסרה הודעה בכתב כמשמעו בסעיף 325 לפקודת העיריות ובהתאם לא שוחררה המבקשת מחבותה כלפי העיריה ואולם בפועל ידעה העיריה כי מר גל הוא המחזיק בדירה, ניהלה איתו מו"מ ואף גיבשה עימו הסדר ולפיו הפקיד מר גל שיקים דחויים בעיריה לצורך תשלום חוב הארנונה. בהתאם, על פי התנהגות העיריה, ניתן לראותה לפחות כמי שהסכימה כי מר גל והמבקשת חייבים, ביחד ולחוד, את חוב הארנונה. במילים אחרות, גם אם לא ניתן לראות בהתנהגות העיריה הסכמה לפטור את המבקשת מחבותה בארנונה ולראות את מר גל כחייב הרי שיש לראות בהתנהגות העיריה הסכמה מכללא ולפיה חבים מר גל והמבקשת, ביחד ולחוד, את חוב הארנונה. ההסדר אותו גיבשה העיריה עם מר גל ולפיו הפקיד מר גל שיקים דחויים בקופת העיריה לתשלום הארנונה יוצר מערכת של חיובים וזכויות חוזיות גם במערכת היחסים שבין העיריה ובין המבקשת. על פי מערכת חוזית זו מר גל והמבקשת חבים, ביחד ולחוד, את חוב הארנונה. 4. הפטר המבקשת כאמור הפקיד מר גל שיקים דחויים בידיה של העיריה לצורך תשלום הארנונה. השיקים חוללו ולא נפרעו. מסיבה כלשהי שלא הובהרה לא מימשה המשיבה את זכותה לנקוט בהליכי הוצל"פ נגד מר גל בדרך של הפקדת השיקים שחוללו בלשכת ההוצל"פ. בנוסף לא נקטה העיריה בהליך גביה כלשהו כנגד מר גל וזאת במשך שנים. בכך יש לראותה כמי שהפטירה את מר גל מן החיוב בדרך של ויתור או מחילה. סעיף 55(ג) לחוק החוזים (חלק כללי) תשל"ג - 1973 קובע כדלקמן: "הפטיר הנושה אחד החייבים מן החיוב, כולו או מקצתו - בויתור, במחילה, בפשרה או בדרך אחרת - הופטר גם השני באותה מידה, זולת אם משתמעת מן ההפטר כוונה אחרת". סעיף 61(ב) לחוק החוזים (חלק כללי) קובע כי הוראות החוק יחולו ככל שהדבר מתאים לעניין ובשינויים המחוייבים גם על פעולות משפטיות שאינן בבחינת חוזה ועל חיובים שאינם נובעים מחוזה. בנסיבות העניין אני סבור כי זה המקום בו יש להכיל את הוראות סעיף 55(ג) של חוק החוזים על מערכת היחסים שבין המבקשת והמשיבה במובן זה שהתנהגות המשיבה כלפי מר גל מפטירה גם את המבקשת מהחבות לתשלום ארנונה בגין התקופה בה החזיק בפועל מר גל הנ"ל בדירה. זאת בין אם מר גל והמבקשת חבים, ביחד ולחוד, מכוח הוראות פקודת העיריות ובין אם מכוח הסכמה חוזית של העיריה כתוצאה מההסדר שגובש בין העיריה ומר גל הנ"ל. 5. סיכום אשר על כן ומהטעמים שפורטו לעיל אני פוסק לטובת המבקשת. ניתן בזאת צו הצהרתי לפיו המבקשת אינה חבה למשיבה בגין תשלומי ארנונה ומים לשנת 94, לרבות הפרשי הצמדה וריבית, בנכס שבבעלות המבקשת שברח' אחד העם 42/50 טבריה (נכס מס' 1049600) וזאת מכח הפטר ומהטעמים המפורטים לעיל. בהתאם על המשיבה להמנע מלנקוט כל פעולות גביה כנגד המבקשת בגין חוב זה. אני מחייב את המשיבה לשלם למבקשת את הוצאותיה בסך 5,000 ש"ח + מע"מ כחוק שישאו הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום ועד ליום התשלום בפועל.שכירותמקרקעיןארנונה