המרצת פתיחה בנושא זכויות חכירה בנכס

 קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא המרצת פתיחה בנושא זכויות חכירה בנכס: 1. התובענה הנדונה הוגשה בדרך של המרצת פתיחה. ביה"מ מתבקש לקבוע כי המבקשים (בטעות כונו תובעים) הינם בעלי כל זכויות החכירה, בנכס הידוע כמגרש מס' 219 בשטח של 978 מ"ר, עליו בנויות סככות ומבנים בשטח של כ- 600 מ"ר בגוש 38144 חלקה 1 לפי תוכנית מפורטת 167/3/5, ברח' החרט 219 עמק שרה בבאר שבע (להלן ייקרא "הנכס"). עוד מתבקש ביה"מ להורות כי החלטה שניתנה ביום 2.5.99 בלשכת ההוצל"פ בתל אביב בתיק מס' 1-99-09494-01 בה מונה עו"ד מתי שמחוביץ, ב"כ המשיבה מס' 5, ככונס נכסים על הנכס, ובה אושרה גם מכירת הנכס, הינה בטלה וחסרת תוקף. עוד מתבקש ביה"מ להורות על ביטול הליכי הוצל"פ בתיק הנ"ל, ולחייב המשיבים בהוצאות.   2. מן הראיות שהובאו בפני ביה"מ עולה כי היו מחדלים רבים מצד מי מבעלי הדין ובאי כוחם במהלך הדברים, קודם הגשת התובענה הנדונה, שהביאו לרישום שגוי הן ברשויות מס שבח (דבר שתוקן עם הגשת התובענה), הן במינהל מקרקעי ישראל רישום שגוי זה הביא את מנהל מקרקעי ישראל, המשיבה מס' 6 (להלן ייקרא "המנהל"), ליתן התחייבות למשיבה מס' 5, לרשום משכנתה לטובתה, עם מילוי התנאים שפורטו בהתחייבות (ראה נ/6). עפ"י אותו כתב התחייבות אישר המנהל למשיבה מס' 5 כי המשיבים 4-2 הינם חוכרי הנכס בשלמותו. המשיבים 4-2 מישכנו כל זכויותיהם בנכס הנדון בשטח מישכון לטובת המשיבה מס' 5. פרטי הנכס שצויינו בשטר המישכון זהים לפרטי הנכס, כפי שפורט לעיל, פרט לטעות שנפלה בכתובת הנכס. צויין רח' החרט 19 תחת הכתובת הנכונה החרט 219. אין משמעות לטעות זו משכל יתר הפרטים תואמים ואין טענה כי היה בטעות זו כדי להטעות את מי מבעלי הדין לגבי הנכס בו מדובר.   3. טוענים המבקשים כי היו והינם בעלי זכויות חכירה בנכס. לטענתם העבירו רק חלק מזכויות אלה בשטח של 250 מ"ר בלבד מתוך הנכס, למשיב מס' 1 וזה העביר זכויותיו בקטע זה בלבד למשיבים 4-2. לפיכך טוענים המבקשים כי המשיבים 4-2 לא יכולים היו למשכן יותר זכויות מאלה שהיו להם, ויש לבטל הליכי ההוצל"פ לגבי הנכס הנדון, ככל שאלה מתייחסים לנכס הנדון, מעבר ל- 250 מ"ר הנ"ל.   4. סבור אני כי מחדליהם של מי מבעלי הדין, אין בהם כדי לשנות התוצאה המתבקשת בתובענה זו. עשויים הם להיות רלבנטיים, היה ותוגש תביעה לפיצויים ע"י מי מבעלי הדין. לפיכך לא אדון בפירוט במחדלים אלה מעבר לנדרש לצורך תובענה זו.   5. עם הגשת המסמכים השונים, המלמדים על השתלשלות העברת הזכויות, השמיע ב"כ המשיבה מס' 5 הסתייגות, עליה חזר לגבי המסמכים השונים, שלשונה כדלקמן: "אני מסכים להצגת הסכם הפיתוח עם המנהל. מתנגד למסמכי מס שבח הואיל ואינני רואה כל רלבנטיות בינם לבין הזכויות הנדונות". בהחלטה שנתנה, הורה ביה"מ כי המסמכים מתקבלים כראיה והרלבנטיות תיבחן בהמשך הדברים (פרוט' עמ' 5). בהמשך הדיון חזר וטען ב"כ המשיבה מס' 5 בתגובתו למסמכים השונים "אנו חוזרים על אותה הסתייגות שהשמענו". רק בסיכומיו העלה ב"כ המשיבה מס' 5 טענות לגבי קבילות המסמכים השונים, וטענות אלה אין לקבל משהועלו רק בשלב זה.   6. מן המסמכים שהוגשו, עולים הממצאים שלהלן:   6.1 ביום 15.4.80 נחתם הסכם פיתוח בין המנהל לבין המבקשים. (ראה ת/1 וכן אותו מסמך שצורף לתצהיר מר גיל הרפז, עד המשיבה מס' 6).   6.2 ביום 5.5.80 נערך הסכם בין המבקשים לבין המשיב מס' 1, בו הועברו זכויות חזקה למשיב מס' 1 בשטח של 250 מ"ר מתוך הנכס בלבד. הסכם זה נושא גם חתימתו של עו"ד שלמה קרביס ז"ל מיום 5.6.80 כך שאין כל יסוד לחשש כי המסמך הוכן לצורך תובענה זו. (ראה ת/9 וכן עותק נוסף של המסמך שצורף לתצהיר מר הרפז הנ"ל). יותר מכך, עסקה זו לגבי שטח 250 מ"ר בלבד, דווחה לרשויות מס שבח כבר ביום 8.6.80 (ראה נ/1). אכן במס שבח נרשם בטעות כי הועברו הזכויות בנכס כולו, אלא שטעות זו ברישום תוקנה אחר הגשת התובענה הנדונה. (ראה ת/2 וכן ת/8-3) וכן עדות הר שמש פקיד מס שבח פרוט' 8-4).   6.3 ביום 19.3.93 נערך הסכם בין המשיב מס' 1 לבין המשיבים 4-2 ובהסכם זה העביר המשיב מס' 1 למשיבים 4-2 זכויותיו כ-"בעלים ו/או חוכר לדורות... בשלד בנין ללא גג... ברח' החרט 19 בעמק שרה באר שבע" (ראה ת/10 ועותק נוסף של אותו מסמך שצורף לתצהיר מר הרפז). בהסכם זה, כאמור, ההתייחסות היא לשלד בנין בלבד והכתובת שצויינה שגויה, רח' החרט 19 תחת מס' 219. אין כל הגדרה של השטח בו מדובר. בכל מקרה לא יכול היה מר גאוי להעביר יותר זכויות מאלה שהוקנו לו.   6.4 עוד קודם שנערך ההסכם בין המשיב מס' 1 למשיבים 4-2 הוחכר הנכס כולו (בהתעלם מן ההסכם שבין המבקשים למשיב מס' 1) למבקשים, ע"י המנהל. ההסכם הוא מיום 1.10.82, אלא שלטענת מר הרפז, מטעם המנהל, הוא בפועל נחתם רק בשנת 1994 (פרוט' 27). הנכס הוחכר כאמור למבקשים, בהמשך להסכם הפיתוח שפרטיו נתנו בסע' 5.1 לעיל.   6.5 במנהל נעשה קיצור דרך ותחת רישום העברת הזכויות מהמבקשים למשיב מס' 1 וממנו למשיבים 4-2, קיבל המנהל לידיו כתב העברת זכויות לפיו הועברו הזכויות בנכס כולו ישירות מהמבקשים למשיבים 4-2. בכתב העברת זכויות זה, חתום עו"ד ניסים מזור בשם המבקשים, עפ"י יפוי כוח שניתן לו. עם זאת, ביפוי הכוח שצורף הוגדר הנכס בו מדובר: "שלד בנין ללא גג וללא עבודות גמר ברח' החרט 19 עמק שרה בבאר שבע". לכתב העברת הזכויות לא צורף כל הסכם המלמד על העברת זכויות בין המבקשים למשיבים 4-2. בנוסף לכך, שמו של המבקש מס' 1 שובש ביפוי הכוח (בגדדי תחת בגדדלי) וכן גם הכתובת שגויה - החרט 19 תחת 219. לא צויינו פרטים מזהים של הנכס ביפוי הכוח (פרוט' 28). מר הרפז מטעם המשיבה מס' 6 נשאל כיצד נרשמה העברת הזכויות בנכס כולו בניגוד לאמור בהסכמים ותשובתו היא שאין מעבירים זכויות ללא הסכם שבין הצדדים, אך המנהל אינו מחוייב לבדוק את ההסכמים והמסמך הקובע הוא שטר העברת הזכויות. תהמני לשם מה דורש המנהל הצגת הסכם כתנאי לרישום העברת זכויות אם אין כוונה לקרוא הסכם זה. גם לא נתנה תשובה לשאלה, כיצד נרשמה העברת זכויות בין המבקשים למשיבים 4-2, בלי שצורף הסכם המלמד על העברת זכויות ביניהם, ועפ"י יפוי כוח שאין בו פרטים מזהים של הנכס. לו היה איש טורח לקרוא ההסכמים, כמו גם יפוי הכוח שניתן לעו"ד מזור ע"י המבקשים, ברור היה כי לא היתה כל כוונה להעביר הזכויות למשיבים 4-2 בנכס כולו.   7. מתוך המסמכים שפורטו לעיל הוכח כי המבקשים העבירו זכויות בשטח 250 מ"ר מתוך הנכס בלבד, ומעולם לא העבירו יותר זכויות לאיש. אכן העיד מר הרפז, מטעם המנהל, כי המשיבה מס' 6 אינה מאשרת העברת זכויות חלקית בנכס, אך דווקא משום כך היה אולי לפסול העסקה על פיה הוקנו הזכויות לגאוי, המשיב מס' 1, אך אין בכך כדי לשלול זכויות המבקשים בנכס כולו. כך כנראה היה נוהג המנהל, לו היה איש טורח לקרוא את ההסכמים שהוגשו למנהל, ויפוי הכוח שניתן לעו"ד מזור שביצע העברת הזכויות.   8. בתמיכה לבקשה הנדונה צורף תצהיר החתום ע"י שני המבקשים. המבקש מס' 1 לא התייצב כלל לדיון, אך אין בכך כדי להביא לדחיית התובענה בענינו, הואיל והיה מיוצג ע"י עו"ד, ועל ביה"מ לפסוק עפ"י הראיות שהוגשו. המבקש מס' 2 נחקר על תצהירו. גם הוסכם שחקירתו בבקשה למתן צו מניעה זמני (בש"א 5360/99) תהא חלק מן הראיות בתיק העיקרי (פרוט' עמ' 2). בחקירתו מעיד המבקש מס' 2 כי המבקשים מכרו למשיב מס' 1 זכויותיהם בשטח 250 מ"ר מתוך הנכס - אז לא היה בנוי עליו דבר, המשיב מס' 1 בנה שלד בנין על שטח זה אחר שנכרת ההסכם (פרוט' 14-13). המשיב מס' 1 מאשר זאת (פרוט' 22-21). טענות אלה יש בהן כדי להסביר כיצד בהסכם שבין המבקשים למשיב מס' 1 צויין שטח 250 מ"ר ואילו ביפוי הכוח שניתן ע"י המבקשים לעו"ד מזור צויין שלד בנין שכבר נבנה באותו מועד.   9. מעיד המבקש מס' 2, כי המבקש מס' 1 בין לבין מכר זכויותיו בנכס לאחיו. לא הוצג כל מסמך לענין זה. טוען המשיב מס' 5 כי בשל כך מן הדין למחוק התובענה מטעמו של המבקש מס' 1. אין לקבל טענה זו. אפילו העביר המבקש זכויותיו לאחר, עדיין עליו לשמור על זכויותיו כל עוד לא הועברו כדין, ונשמר האנטרס שלו בתביעה הנדונה.   10. טוען המשיב מס' 5 בסיכומיו, כי זכאי הוא להגנת סע' 5 לחוק המשכון תשכ"ז 1967- "תקנת השוק. סע' זה לחוק אין בו כדי להועיל למשיב מס' 5. נאמר בסע' זה, כי הוא דן "בנכסים נדים". "הכוונה 'בנכסים נדים' כנראה למטלטלין בעלי ישות מוחשית, שהחזקה קורפורלית תיתכן בהם. מסקנה זו מתחזקת לאור הקביעה שבסע' 5, כי תקנת השוק תחול רק אם נכסים שמושכנו היו 'בהחזקתו של הממשכן'....". (ראה י. ויסמן "חוק המשכון תשכ"ז 1967" המכון למחקרי חקיקה ולמשפט השוואתי תשל"ה 1974 עמ' 150). גם נפסק לענין "תקנת השוק" בחיקוקים השונים: "ראוי להצביע על יסוד עיקרי אחד העובר כבריח התיכון בכל תקנות השוק... והוא, קיומו של יסוד קניני כיסוד בלעדיו אין... וכתנאי מוקדם להיווצרותה של הגנת תקנת השוק..." (ראה רע"א 2276/95 האפוטרופוס הכללי נ. הרטפלד ואח' פד"י מט (3) 854 בעמ' 872). במקרה הנדון עסקינן בזכויות אובילגטוריות, לעומת זכויות קניניות, הואיל ואין מדובר בזכויות קנין הרשומות בלשכת רישום המקרקעין, ומשום כך סע' 5 לחוק הנ"ל אינו ישים לעניננו.   11. המשיב מס' 5 טוען בסיכומיו, כנגד תוקף המסמכים ת/9 (יפוי הכוח שניתן ע"י המבקשים לעו"ד מזור) ו-ת/10 (הסכם שבין המשיב מס' 1 למשיבים 4-2). אם יתקבלו טענותיו לענין זה, הרי שלא תהא הוכחה לרכישת זכויות כלשהן ע"י המשיבים 4-2, ולא יהא כל תוקף למשכון.   12. צודק ב"כ המשיב מס' 5, בטענותיו בסיכומיו, כי התנהגות וטענות המבקשים והמשיבים 4-1 מעלים תמיהות רבות, עקב הזנחה רבה מצידם, מחדלים שלהם ושל עורכי דין שיצגו אותם בעבר, אלא שאין בכך כדי לפגום בתוקף ההסכמים שהוגשו, ולגביהם הוכח כי נערכו בזמן אמת. יותר מכך, לו היו מתקבלות טענות ב"כ המשיב מס' 5 ונכון היה לפסול הסכמים אלה, או חלקם, ממילא לא היו מוקנות כל זכויות למשיבים 4-2 ולא היה כל תוקף למשכון שניתן.   13. סוף דבר, הנני מחליט להעתר לבקשה הנדונה והנני קובע כדלקמן:   13.1 המבקשים הינם בעלי זכויות החכירה בנכס שפרטיו בסע' 1 לפסק דין זה, בכפוף לזכויות שהוקנו למשיב מס' 1 בשטח של 250 מ"ר, מתוך סה"כ שטח הנכס בשטח של 1228 מ"ר, עפ"י הסכם שבין המבקשים למשיב מס' 1 מיום 5.5.80. זכויות אלה הועברו לאחר מכן למשיבים 4-2, עפ"י הסכם שבין המשיב מס' 1 למשיבים מיום 19.3.93. אין בפסק דין זה כדי לקבוע טיבן של הזכויות שהוקנו עפ"י ההסכמים הנ"ל.   13.2 כונס הנכסים שנתמנה מטעם המשיב מס' 5 בתיק הוצל"פ 1-99-09494-01 בלשכת ההוצל"פ בתל אביב, מינויו יעמוד בעינו לענין הזכויות שנרכשו ע"י המשיבים 4-2, עפ"י ההסכמים הנ"ל בלבד. יבוטלו הליכי הוצאה לפועל לגבי הנכס, ככל שחורגים הם מן הזכויות הנ"ל.     13.3 בנסיבות תובענה זו, ומחדליהם של כל הנוגעים בדבר אין צו להוצאות.    חכירההמרצת פתיחה