הפרת צו האוסר על שימוש בדירה לא למטרות מגורים

קראו את ההחלטה להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא הפרת צו האוסר על שימוש בדירה לא למטרות מגורים: 1. בתיק אזרחי 17952/97 ניתן ביום 6.5.98 פסק דין חלקי שלפיו, בין היתר, ציווה בית המשפט על המשיבים (ועל בעלי דין נוספים) להמנע מלהפעיל בדירה הנמצאת ברח' מעמדות ישראל 3 ברובע היהודי בעיר העתיקה בירושלים (להלן - "הדירה") "ישיבה תיכונית ו/או כל מוסד חינוכי אחר". עוד ציווה בית המשפט בפסק הדין הנ"ל כי המשיבים ימנעו מלהשתמש בדירה "שימוש שאינו שימוש למטרות מגורים ו/או גלריה לאומנויות" (סעיף 20 לפסק הדין). צווים אלה נכנסו לתוקפם ביום 1.7.98. המשיב מס' 1 (להלן - "המשיב") הוא בעל הזכויות בדירה. 2. בפניי בקשה שהוגשה עפ"י פקודת בזיון בית המשפט (להלן - "הפקודה") ע"י המבקש, שהיה אחד התובעים בת.א. 17952/97. עפ"י הבקשה מפרים המשיבים את הצווים הנ"ל מאחר שהם החלו, בעצמם או ע"י מי מטעמם, להפעיל בדירה "פנימיה לבנות", או שהם מרשים קיומה של פנימיה שכזו. לטענת המבקש, יש בכך משום הפרת הצו האוסר על המשיבים להמנע מלהשתמש בדירה שימוש שאינו למטרות מגורים. 3. ביום הדיון בבקשה הוגש תצהיר תשובה של המשיב. ב"כ המשיב לא ביקש לחקור את המבקש על תצהירו ואילו המשיב נחקר ע"י ב"כ המבקש. עפ"י תצהירו של המבקש, המתגורר בדירה אחרת באותו בנין, ביום 31.8.98 החלה לפעול בדירה "פנימיה לבנות". המבקש מצהיר כי למיטב ידיעתו שוכנו בדירה כ- 22 בנות וכן מופעל בה חדר אוכל. המשיב הכחיש כי הוא או מי מטעמו מפעילים בנכס "פנימיה". לדבריו, השכיר את הנכס לקבוצת שוכרות שהן "סטודנטיות בוגרות". לתצהיר המשיב צורף הסכם שכירות שנעשה ביום 30.8.98 בינו לבין 14 שוכרות כאשר כל אחת מן השוכרות חתומה בנפרד על ההסכם. עפ"י ההסכם הנ"ל תקופת השכירות היא ל- 10 חודשים מיום 1.9.98 ועד ליום 30.6.99 ובסעיף 3 להסכם נקבע כי מטרת השכירות היא "מגורים בלבד". עוד נאמר בהסכם כי בדירה מצויים 7 חדרים. יצויין כי בפסק הדין נשוא הבקשה דנן נקבע כי בדירה יש שישה וחצי חדרים ושטחה מגיע לפחות ל- 200 מ"ר. מחקירתו הנגדית של המשיב עולה כי מרבית השוכרות, ואולי כולן, לומדות במוסד חינוכי הנקרא "מדרשיית הרובע". המשיב לא הכחיש כי הקשר עם השוכרות נוצר באמצעות המוסד החינוכי בו הן לומדות אך שלל את האפשרות שהשוכר האמיתי הוא אותו מוסד חינוכי. לגירסת המשיב, דמי השכירות משולמים ישירות למשיבים, על שמו של המשיב. יצויין כי המשיב רשום כבעל הדירה אך ברור שהוא מחזיק בזכויות עבור המשיבה מס' 2. עוד התברר מחקירתו של המשיב, כי גיל השוכרות הוא סביב 20 שנה. המשיב אישר שבוצעו שיפוצים מסויימים בדירה לרבות הקמת מחיצות גבס והכחיש כי יש במקום חדר אוכל. לשיטתו השוכרות משלמות ישירות את החשבונות השוטפים בגין השימוש בדירה, כגון ארנונה חשמל ומים, אך אין הוא יודע כיצד הן מתחלקות ביניהן. 4. טענת המשיבים היא, כי לא הפרו כלל את הצווים הכלולים בפסק הדין שכן השימוש שנעשה בדירה הוא שימוש למגורים. בטרם נבדוק סוגיה זו ניתן כבר לקבוע, עפ"י הראיות, כי לא הוכח שמתנהלת בדירה "פנימיה לבנות" ומדובר בהשכרת הדירה ל- 14 סטודנטיות בגירות, ביחד ולחוד, אשר ניתן להניח לגביהן שהן לומדות כולן באותו מוסד חינוכי. הגם שהמבקש לא נחקר על תצהירו, הצהרתו כי מתנהלת בדירה "פנימיה לבנות" נסתרה על פניה מתוך חקירתו הנגדית של המשיב ובעיקר מתוך חוזה השכירות שצורף לתצהיר המשיב. 5. בהתחשב באופיו העונשי של ההליך דנן, נפסק כי "כל ספק בדבר משמעותו של צו בית המשפט צריך לפעול לטובת הנתבע-הנאשם, העומד בחזקתו שלא הפר את הצו - ולו מן הסיבה בלבד שלא הבין (ולא יכול להבין) את משמעותו" (ע"פ 514/66 חסיד נ. הוצאת פרדס בע"מ פ"ד כא(1) 607 בעמ' 612-611, כפי שהוא מצוטט בספרו של ד"ר א. וינוגרד, צווי מניעה, חלק א', תשנ"ג, בעמ' 285). לענין זה ראו גם החלטתו של כב' השופט (כתארו אז) ש' לוין ברע"א 4231/90 אתת טכנולוגיות (1985) בע"מ נ. מכ"ש מפסקי כרם שלום ואח' פ"ד מה(1) 617, בעמ' 619: "הליכי אכיפה לפי פקודת בזיון בית המשפט מיועדים מעצם טבעם להתברר במהירות וביעילות כדי לאכוף צווים הברורים על פניהם או שניתן ללמוד על משמעותם ללא טרחה יתרה, ואין מקום להפוך את הדיון בהם למשפט מלא עם ראיות ועדויות של מומחים כדי להתחקות על כוונתם הקונקרטית או המשוערת של בעלי הדין". כפי שנראה בהמשך, התשובה לשאלה האם השימוש שנעשה בדירה הוא שימוש ל"מגורים" גרידא אינה קלה כלל ועיקר. התשובה לשאלה הנ"ל תלויה בפרשנות שתינתן למונח "מגורים". בשל קשיי הפרשנות האמורים התלבטתי האם לא די בקביעה שיש אפשרות סבירה שהשימוש שנעשה בדירה יחשב כ"מגורים" כדי להביא לדחיית הבקשה דנן, וזאת לנוכח הפסיקה שצוטטה לעיל. האם אין המשיבים זכאים להנות מהספק לפיו פעלו על פי אחד הפירושים האפשריים והסבירים של המונח מגורים ודי בכך כדי לדחות את הטענה שהפרו צו של בית משפט. יתרה מזו, התלבטתי בשאלה האם יהיה זה נכון לקבוע מסמרות בשאלה הנ"ל במסגרת ההליך דנן, שהוא, כאמור, הליך האמור "להתברר במהירות וביעילות" ואשר במסגרתו לא מתאפשר לבעלי הדין לפרוש מסכת ראיות שלמה ומלאה כב"משפט מלא". לאחר מחשבה הגעתי למסקנה כי אין דרך להמנע מלהכריע בשאלה האם מדובר ב"מגורים" אם לאו, שכן, בהבדל מהענין שנדון, למשל, בפרשת אתת טכנולוגיות הנ"ל, מדובר כאן בפרשנות הדין ואין בית המשפט יכול לפטור עצמו מלפסוק בשאלה כגון זו כאשר הצדדים חלוקים בה. המונח "מגורים", בהקשר הנדון, לקוח מתכנית המתאר, שהיא הוראת דין. ואולם, יודגש, כי הקביעות בהחלטה זו נעשו אך לצורך הבקשה שבפניי, וככל שהדבר דרוש להליך הנוכחי. השאלה אם יש בקביעות אלה בכדי לכבול את הצדדים גם בהליכים נוספים, אם יהיו, נותרת פתוחה. 6. ב"כ המבקש הפנה לשתי אסמכתאות: ע"פ 410/87 רן נ. הועדה המקומית לתכנון ולבנייה רמת גן, פ"ד מא(4), 72 (להלן - "פסק דין רן") וע"פ 326/86 רונן ואח' נ. הועדה המקומית לתכנון ולבנייה אונו ואח' פ"ד מא(4) 589 (להלן - "פסק דין רונן"). הלכה פסוקה היא, שאין הפעילות המתבצעת במבנה מהווה את המבחן הבלעדי הקובע (ראה פסק דין רן בעמ' 76 מול האות א'). בפסק הדין רן נדון מקרה של בית אבות לקשישים ונפסק שם כי אין מדובר ב"מגורים". כב' המשנה לנשיא בן-פורת ביססה פסיקתה זו בראש ובראשונה על כך שבית האבות נוהל על "בסיס מסחרי מובהק" (שם, בעמ' 77 מול האות ה'). בפסק הדין רונן דובר בבית אבות למגורי כ- 10 קשישים. ושוב, הנימוק הראשון שהוזכר ע"י כב' השופט חלימה, בדחותו את הטענה שמדובר בשימוש למגורים, היה, כי הכוונה היא "להשתמש במבנה לשימוש מסחרי" (פסק דין רונן עמ' 592 מול האות א'). כב' השופט חלימה תמך פסיקתו בנימוק נוסף, הנוגע לכך שבית אבות הוגדר כ"מבנה ציבורי" בסימן ג' לחלק ח' לתוספת השניה לתקנות התכנון והבנייה (בקשה להיתר, תנאים ואגרות) תש"ל - 1970, כך שלמגורי קשישים יש "אופי ציבורי" המוציאם מגדר מגורים "סתם". חיקוק זה אף נועד להבטיח פיקוח של רשויות התכנון והבנייה על מבנים מסויימים כדי שלציבור הבאים בשעריהם יובטחו סידורים נאותים. מכאן, שאין פסקי הדין רן ורונן יכולים להוות אסמכתא לטענת המבקש במקרה דנן. 7. בהחלטה בהמ' 6027/94 (ת.א. 14515/94) אדרי ואח' נ. אברהם (החלטה מיום 29.9.94) קבעתי כי מגורי כ- 12 נשים, שאובחן אצלן ליקוי התפתחותי, בדירה הכוללת שישה חדרי שינה ושני חדרי אירוח, כאשר במקום נמצאת באופן קבוע מטפלת או מדריכה, דירה שנשכרה עבור הנשים ע"י עמותה, אינם בגדר "שימוש חורג". בענין הנ"ל החלטתי, בין היתר, כדלהלן: "השאלה הקשה היא מתי פעילות הנושאת, לכאורה, אופי של מגורים, עפ"י המבחנים המקובלים (להבדיל מפעילות עסקית, משרדים, בניני ציבור, תעשייה וכו'), תוצא מגדר המונח 'מגורים' בשל האופי המיוחד שלה, השונה ממגורים 'רגילים'. קו הגבול כאן אינו ברור ואין ספק שהוא מושפע מתפיסות עולם ומיחס ערכי ועקרוני לסוגיה". ועוד הוספתי כי: "אינני רואה כל הגיון משפטי או מעשי להבחנה בין מקרה בו אותן 12 נשים היו מוצאות בעצמן זו את זו, כאחיות לצרה, ומתארגנות למגורים משותפים ע"י שכירת דירה לבין המקרה הנדון (כאשר הארגון נעשה, בהתחשב במגבלות אותן נשים, ע"י גוף חיצוני שעושה זאת כאשר אין לו מטרות עסקיות). מדוע לכנות מגורי 12 סטודנטים שהתארגנו בכוחות עצמם, או שמצאו זה את זה בסיוע ארגון שתפקידו לסייע לסטודנטים למצוא דיור, כ'מגורים' לכל דבר, ולשלול אופי זה ממגורי 12 נשים נכות. אין ספק כי תיתכן חשיבות למספר הדיירים המיועד, ביחס לגודל הדירה. הגבולות בענין זה אינם ברורים. ואולם כאן מדובר על שתי יחידות דיור בנות 6 חדרי שינה שתאוכלסנה ב- 12 נפשות. אין זה מספר חורג מגדר הסביר גם במגורי משפחה רגילים. יתרה מזו - מספר המתגוררים, אם הוא גדול במיוחד ובלתי סביר, יכול להוות יסוד לטענה של קיום מטרד. כשם שאין למבקשים זכות למנוע מגוריה של משפחה בת 12 נפשות בדירה רק בשל מספר הדיירים, כך אין להם זכות למנוע מגוריהן של הנשים, רק בשל מספרן. אין למבקשים זכות לשכן כלבבם. אין הם חסינים מפני שימוש בדירה ע"י דיירים שאינם לטעמם. קו הגבול במקרה הנ"ל אשר חצייתו יכולה להגביל את השימוש בדירה הוא קיומו של מטרד". אם ניישם את האמור לעיל בפרשת אדרי נ. אברהם למקרה הנדון כאן, נעלה מספק כי ניתן לקבוע שהשימוש שנעשה בדירה ע"י השכרתה ל- 14 סטודנטיות אינו חורג מגדר שימוש למגורים. לא הוכח כלל כי מדובר בפעילות מסחרית שהביאה להשכרה ולא הוכח כי לשימוש יש אופי שיכול לשלול במשהו את היותו "מגורים". מספר השוכרות, האף שהוא מספר גדול באופן בולט, אינו בלתי סביר על פניו בהתחשב בגודל הדירה ובמספר החדרים שבה (ולענין זה אפרט גם בהמשך), ואם מדובר במטרד שנוצר למבקש, פשיטא שאין ההליך דנן מקום הראוי לבחון שאלה זו. בע"פ (ת"א) 1797/97 הועדה המקומית לתכנון ולבנייה אור יהודה/אזור נ. ראובן בז'ה ואח' (פסק דין מיום 1.2.98) דן בית המשפט המחוזי בת"א בערעור על החלטה שנושאה מתן צו הפסקה שיפוטי עפ"י סעיף 239 לחוק התכנון והבנייה תשכ"ה - 1965, במקרה שבו הושכרה דירה ל- 10 עד 12 פועלים זרים. בית משפט קבע כי: "השאלה באם 'מגורים' מסוג זה מהווה שימוש חורג בבחינת 'שימוש מסחרי', החורג מן התב"ע, הינה שאלה נכבדה. אין מדובר במוסד ציבורי, אין מדובר במוסד חינוכי ואף לא בבית אבות (...) . בעניננו, אין מדובר ב'שימוש מסחרי' של ממש. המשיבים לא פתחו במקום מלון או אכסניה לקהל הרחב. אלא כל אשר נעשה שהמשיבים דואגים לפועלים זרים לקורת גג, כאשר לא נטען כי הינם מפיקים רווח כספי מכך. לפיכך נראה לנו כי במידה והמשיבים יעמדו בדיבורם, והצפיפות בחדרים לא תעלה מעבר לצפיפות של שני דיירים בחדר, הרי אין מקום להתערב בהחלטתו של בית המשפט קמא". נמצא, כי גם עפ"י פסק הדין הנ"ל, ובמיוחד לענין מבחן "צפיפות הדיור" בדירה, לא ניתן לקבוע כי השימוש שנעשה בדירה אינו שימוש למגורים. בדומה לכך פסק עמיתי כב' השופט ענבר בבש"א 1628/98 קטורזה ואח' נ. עמותת מרפא לנפש ואח' (החלטה מיום 22.6.98) כי מגורי עד 12 דיירים הסובלים מהפרעות נפשיות, בנוסף למדריך, בדירה, אינם, לכאורה, משום שימוש שאינו שימוש למגורים. יודגש כי במקרה הנ"ל נאספו הדיירים על ידי גוף אחד והוא זה אשר התקשר בהסכם השכירות. 8. כפי שכבר נאמר, אין להתעלם מהמספר הגדול של שוכרי הדירה. כאמור, נתון זה יכול ותהיה לו משמעות אם תוגש תביעה בעילת מטרד. השאלה היא האם עצם המספר הרב של השוכרים, ביחס לגודל הדירה, אינו מוציא את השימוש שנעשה בה מגדר "מגורים". בשאלה דומה התחבט גם חברי כב' השופט ענבר בהחלטתו הנ"ל: "קשה לקבל את ההשוואה שערך בענין זה ב"כ המשיבים ל'משפחה ברוכת ילדים', וזאת לא רק מהטעם שמשפחה המונה 20 אנשים ומתגוררת בדירה אחת אינה חזיון שכיח, אלא גם משום שבקיבוץ מספר כה גדול של אנשים לתוך דירה אחת יש כדי ליצור נתון סטטיסטי חריג באופן יזום, בעוד שמספר גדול של ילדים הינו נתון אקראי בבחינת מעשי שמיים. נראה לי, איפוא, כי פעילות שבגידרה מקובץ באופן יזום לדירת מגורים מספר כה גדול של אנשים זרים זה לזה, אכן חורגת לכאורה ממטרת השימוש בבית ל'מגורים' גרידא. ... דומה כי הדברים מתחוורים ביתר שאת על רקע העובדה שעסקינן במגורים קולקטיביים להבדיל ממגורים בתא משפחתי, כאשר משך המגורים המתוכנן של הדייר הינו שנה בלבד, היינו, מדובר במגורים זמניים עם תחלופה יחסית גבוהה. ודוק: בענין זה אין כל חשיבות לעובדה שדיירי הבית הם כאלה הלוקים בנפשם. דברינו יפים לגבי כל מקרה שבו יקובצו 20 אנשים זרים זה לזה לתוך דירת מגורים אחת כדי לגור בה פרק זמן של כשנה אחת וחוזר חלילה. כך, למשל, היתה סברתנו דומה גם אם בבית היו מקובצים, למשל, עשרים סטודנטים. אכן, הנזק ואי הנוחות העלולים להגרם לכאורה למבקשים כתוצאה ממגורים המוניים בבית נשוא הדיון, כמו גם בבתים סמוכים לו העשויים ללכת בעקבותיו, הינם בולטים לעין. עיקרם מתבטא בהכבדה על התשתיות שתוכננו לשרת מספר סביר של דיירים בכל בית: החל בניצול יתר החורג מהצפוי ומהמתוכנן של תשתיות הביוב והמים שבסביבה, עבור לצפיפות יתר במכולת, בתחנת האוטובוס ובפארק הציבורי וכלה במצוקת חנייה עקב מספר מבקרים גדול מהרגיל בבית (ואם גם הדיירים נוהגים ברכב, על אחת כמה וכמה). בניגוד לאי נוחות שיסודה בשכנות בלתי נעימה גרידא, שאינה מוגנת ע"י תכנית המתאר, דומה כי הנזק ואי הנוחות הנדונים כאן הינם בדיוק מסוג הנזק ואי הנוחות שאליהם התכוונה התכנית כאשר ייעדה את האיזור ל'מגורים'". יוטעם כי כב' השופט ענבר התייחס בדבריו הנ"ל למגורי 20 חולי נפש במבנה, ובסופו של דבר קבע כי, לכאורה, במסגרת החלטת ביניים, ניתן להשלים עם מגורי 12 דיירים. כפי שכבר ציינתי, במקרה דנן, ביחס לגודל הדירה, אין לומר שמצב בו מתגוררים 2 שוכרים בחדר אחד הוא מצב שעל פניו חורג מגדר שימוש ל"מגורים". הדבר עולה בקנה אחד גם עם פסק דינו של בית המשפט המחוזי בת"א בע"פ 1797/97 שהובא לעיל. במקרה דנן גם לא מדובר בקבוצה שעצם קיבוצה יחד למגורים נעשה על בסיס שאינו רק "מגורים" גרידא (במובחן מקיבוץ דיירים יחד שנעשה גם על רקע של צרכים טיפוליים וכו'). במקרה דנן, עפ"י תצהיר המשיב והסכם השכירות, ההשכרה היא אינדיבידואלית לכל שוכרת ושוכרת ולא באמצעות גוף אחד. בנתונים אלה, ולצורך ההליך דנן, ניתן לקבוע כי עצם מספרן הרב של השוכרות לא מוציא את השימוש בדירה מגדר "מגורים". אוסיף עוד שכאשר הפעילות המבוצעת במבנה היא רק פעילות של "מגורים גרידא", ואין לה סממנים כלשהם שיש בהם כדי להצביע על אופי פעילות שונה, וכך הם פני הדברים במקרה דנן, כי אז מצב בו עצם מספר המתגוררים בדירה יביא לקביעה כי אין מדובר ב"מגורים" הוא, בהכרח, מצב נדיר ויוצא דופן. מצב כזה יכול להתקיים כאשר מדובר במספר רב במיוחד של דיירים העולה על כל הסביר. במקרה דנן אף לא מתקיימות הנסיבות המיוחדות שיתכן והיה בכוחן לשלול מסקנה שמדובר ב"מגורים", כפי שהתקיימו בענין אדרי נ. אברהם הנ"ל, ובענין קטורזה נ. עמותת מרפא לנפש, ששם היה מדובר בדיירים הנמנים על קבוצה מיוחדת ששיכונם יחד נועד גם לצרכים טיפוליים מעבר לעצם המגורים. 9. על יסוד כל האמור לעיל אני דוחה את הבקשה ומחייב את המבקש בהוצאות המשיבים בסך 1,500.- ש"ח להיום ובתוספת מע"מ. צוויםשימוש בדירה