שיווק יחידות דיור - הסכם שותפות

קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא שיווק יחידות דיור - הסכם שותפות: המבקשת, חברה להנדסה ובניה, יזמה פרוייקט להקמת 48 יחידות דיור בעיר מודיעין. ציר המחלוקת בתיק שבפני מערכת הסכמית על פיה נמסר שיווק יחידות הדיור הללו לשותפות של המשיב עם אחת, גב' ישראלי, שאיננה צד להליך שבפני. בתובענה, אשר הוגשה על דך המרצת פתיחה, עותרת המבקשת לשורה ארוכה של סעדים ובכללם הצהרה כי המשיב הפר את הסכם השיווק, שזה בוטל כדין על ידי המבקשת, שעל ידי הפרת הסכם השיווק נגרמו למבקשת נזקים וכי על המשיב להשיב כספים למבקשת וכן לפנות את משרד המכירות שבו התנהל השיווק. לאחר שהוגשו תצהירים מטעם שני הצדדים הטלתי על הצדדים לסכם טענותיהם בשאלות המשפטיות, לרבות בשאלה האם המרצת הפתיחה היא הדרך הנכונה להכריע בתובענה; [לדאבוני, בשל שגגה טכנית, לא בא התיק לידי במועד לכתיבת פסק הדין ועל כך מתנצל אני בפני הצדדים]. לאחר שחזרתי ועיינתי בתצהירי הצדדים הגעתי למסקנה כי חלק ניכר מן העתירות אשר בהמרצת הפתיחה אינן מתאימות לדיון בדרך של המרצת פתיחה; די לעיין בתצהירים המפורטים ורחבי ההיקף שהוגשו על ידי כל אחד מן הצדדים, כדי לעמוד על כך שמדובר במחלוקות עובדתיות שליבונן איננה יכולה להעשות בדרך המקוצרת שבה נדונה המרצת פתיחה. על כן סבור אני כי יש להעביר את הדיון בעתירות הללו לפסים של תביעה רגילה. הסוגיה הראויה להתברר בדרך של המרצת פתיחה היא שאלת זכותו של המשיב להמשיך להחזיק בחלק ממשרד המכירות. צירה של המחלוקת הוא כאמור מערכת הסכמית על פיה מסרה המבקשת לשותפות את מלאכת שיווק הדירות שבפרוייקט ועל פיה העמידה המבקשת את משרד המכירות שנמצא באתר הבניה לרשות השותפות. אותה מערכת הסכמית מורכבת משלושה: (א) הסכם השותפות מ-15/10/00 בין המשיב לגב' ישראלי לשיווק הפרוייקט - אשר גם המבקשת הוסיפו לו חתימתה; ההוראות החשובות לענייננו בהסכם זה הן הכלולות בסעיף ח' ועל פיהן נקבע תוקף החוזה לשנה ממועד חתימתו. אם לא יודיע מי מן הצדדים שאיננו מתכוון להאריכו - בהודעה שתינתן בכתב 3 חודשים לפני תום המועד יוארך ההסכם לשנה נוספת. אם לא יוארך תהא הגב' ישראלי זכאית להמשיך בשיווק. (ב) הסכם השיווק שנחתם אף הוא באותו מועד - למעשה הצעת שיווק של השותפים הנ"ל אשר אושרה ע"י המבקשת; עפ"י הסכם זה רשאי כל צד, בתום 3 חודשים מתחילת השיווק בפועל להודיע על הפסקת ההתקשרות בהודעה מוקדמת של 45 יום. (ג) תנאים מיוחדים אשר הוספו להסכם השיווק ובהם, בין היתר, הובהר שבצד שיווק הפרוייקט ימשיך המשיב לשווק נכסים "מיד שניה ונכסים מסחריים", ובלבד שאלו לא ישאו אופי מתחרה לנכסי הפרוייקט; הסעיפים החשובים להכרעה במחלוקת שבפני הם סעיף 3 של התנאים המיוחדים שעניינם הפסקת השיווק ע"י המשיב ובעיקר התוספות בכתב ידו של מנהל המבקשת. מפאת חשיבותם מובא נוסח סעיף זה והתוספת כלשונן: "3. הפסקת שיווק הפרוייקט ע"י אבני יוסף: מוסכם ובמידה ויופסק קשר שיווק הפרוייקט 9-C במודיעין בין חברת בנגד לאבני יוסף, יוקצה רבע משטח משרד המכירות לאבני יוסף להמשך פעילותו הנפרדת מחברת בנגד ותמורתו ישולמו 200$ לחודש דמי שכירות בתוספת רבע מההוצאות היחסיות המשותפות כגון מים, חשמל וארנונה וכד'. " (התוספת בכתב יד) "א. סעיף זה תקף למשרד המכירות הנוכחי בלבד. א. אפשרות זו תיבחן במשותף לגבי משרד המכירות אשר יוקצה ע"י החברה הלכלכלית למודיעין". בתאריך 24/07/01 הודע למשיב ע"י המבקשת על הפסקת ההתקשרות החל מתאריך 05/09/01. עוד הודע לו כי בהתאם לסעיף 3 הנ"ל יוקצה לו רבע משטח משרד המכירות, אולם זאת לתקופה של 45 ימים בלבד. לטענת המבקשת על המשיב לסלק ידיו גם מאותו רבע שהוקצה לו; שלושה טעמים בפיה: (א) תקופת השכירות לא הוגדרה בהסכם ועל כן, עפ"י הוראות סעיף 19 של חוק השכירות והשאילה תשל"א-1971 רשאי כל צד להודיע למשנהו בכל עת על הפסקת יחסי השכירות. (ב) יש לקרוא את תוך המערכת ההסכמית שבין הצדדים תנאי מכללא לפיו לא יהא המשיב זכאי להמשך השכירות כאשר קיים חשש שפעולתו תזיק לעסקיה ולאינטרסים של החברה. (ג) לאור אובדן אמון המבקשת במשיב והחרפת היחסים שבין הצדדים אין לכפות על המבקשת להשכיר למשיב כל חלק ממשרד המכירות. סבור אני, בכל הכבוד, שאין טענותיה של המבקשת מבוססות כל צרכן; אשר למועד תוקף הסכם השכירות - מן ההוראה שאשר הוספה בכתב יד לסעיף 3 הנ"ל - "תקף למשרד המכירות הנוכחי בלבד" - יש ללמוד כווונה שזכות המשיב להחזיק רבע ממשרד המכירות, גם במקרה של הפסקת קשר השיווק בין הצדדים, תהא תקפה כל עוד מתנהל משרד המכירות במקום זה; אין איפוא מקום לטעון שהצדדים לא קבעו מועד לסיום תוקף השכירות ועל כן אין להיזקק לסעיף 19 של חוק השכירות והשאילה. אשר להכללת תנאי מכללא כטענת המבקשת, לא זו בלבד שקיימת מחלוקת בדבר קיום דוקטורינת הכללת תניות מסוג זה מאז צאת חוק החוזים (חלק כללי) [עיין דיני חוזים / ג' שלו, מהדורה שניה, עמ' 296] אלא שברור מתוך התנאים שהצדדים לקחו בחשבון, בעת ההתקשרות, שהמשיב ישאר במקום גם לאחר הפסקת יחסי השיווק שביניהם ומן הסתם לקחו על עצמם סיכון שמצב זה יתקיים גם אם תהא הפסקת הקשר מטעמי מחלוקת אישית או מקצועית. מעבר לזאת במסגרת המצומצמת של הדיון בהמרצת הפתיחה לא אוכל לקבוע ממצא עובדתי שפעילות המשיב במשרד המכירות עשוייה להזיק למבקשת. אשר לטעם השלישי, כפי שלמדתי הופרד חלקו של המשיב במשרד המכירות על ידי מחיצה ובכך בא על פתרונו גם הקושי לשהות זה במחיצת רעהו בשל מערכת היחסים העכורה אשר נוצרה בין הצדדים, ונשמט בסיס הטעם השלישי. לאור כל האמור אני דוחה את עתירת המבקשת ככל שמדובר בחיוב המשיב לסלק ידו מרבע ממשרד המכירות. המבקשת תישא בהוצאות המשיב בסך -.5,000 ₪. המבקשת תודיע לביהמ"ש בתוך 30 יום אם ברצונה להמשיך בהתדיינות ביחס לשאר העתירות ובמקרה כזה יעבור הדיון לפסים של תביעה רגילה. שותפותיחידת דיורדיני חברותחוזה