זכויות חכירה במושע

קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא זכויות חכירה במושע: 1. זוהי תובענה לסעד הצהרתי לפיו המבקש (להלן: "המבקש"), הינו בעל זכויות חכירה במושע, יחד עם מבקשים 3,2 בגוש 371 חלקה 61 (להלן: "החלקה") והינו זכאי להרשם ככזה בפנקסי המקרקעין, כשכל המבקשים יחד הם בעלי זכות החכירה על כל שטח החלקה (18,037 מ"ר) ולא רק 2/3 מתוכה. כן עותרים המבקשים לסעד הצהרתי שלפיו הם זכאים להירשם כבעלי זכות חכירה לדורות בשטח של כשני דונם נוספים סמוך לחלקה.   2. הרקע: -   (א) המבקש הוא אחיו של המנוח מנחם איסרוביץ ז"ל (שעזבונו הוא מבקש 3) ובנה של המנוחה יהודית איסרוביץ ז"ל (שעזבונה הוא מבקש 2), ויורשם היחיד על-פי דין.   (ב) המבקש, אחיו ואמו, התקשרו בשנת 1956 ב"חוזה חסכון" (להלן: "חוזה החסכון") עם חברת הדרי ישראל בע"מ (להלן: - "החברה" או "הדרי ישראל") שהוקמה על ידי רשות הפיתוח, יכין חקל בע"מ ופרדס סינדיקט (עיבוד פרדסים) בע"מ לצורך ביצוע מפעל "פרדס בחסכון", ובהתאם לחוזה החסכון אמורה היתה הדרי ישראל, לנטוע פרדס על החלקה שהמבקשים היו אמורים להגריל, והמבקשים היו אמורים לקבל הלוואה וכן זכויות חכירה בחלקה הנ"ל למשך 49 שנים (נספח ב' לתובענה).   (ג) בעקבות חוזה החסכון, נחתם ביום 12.11.1962 הסכם (להלן: "ההסכם") בין המשיב, הדרי ישראל והמבקשים, ועל-פיו התחייב המינהל להחכיר למבקשים, פרדס, בתנאי הסכם החכירה שצורף להסכם הנ"ל, ולרושמו על שם המבקשים בלשכת רישום המקרקעין (נספח ג' לתובענה).   (ד) ביום 17.3.68 נחתם חוזה חכירה (להלן: "חוזה החכירה") ובו מופיעים כחוכרים רק המבקשים 3,2 ולא המבקש דנן (נספח ד' לתובענה). על פי חוזה החכירה, הוחכרו למבקשים 3,2 חלקים מהחלקה הנ"ל, בשטח של 12024/18037. יתרת החלקה רשומה על שם רשות הפיתוח (נספח ה' לתובענה).   (ה) המבקש טוען בתובענה דנן שלאמו המנוחה ולו היו טענות קשות בקשר עם הפרדס שניטע על החלקה הנ"ל, ולכן הוא לא חתם על חוזה החכירה עם המשיב, אך לא היה בכך כדי להוות ויתור על זכותו להיות צד לחוזה החכירה. בנוסף, טוען המבקש שבמהלך כל השנים, שילמו המבקשים דמי חכירה שנתיים וארנונה לעיריית אשקלון, עבור כל החלקה ולא רק על 2/3 מהזכויות בה. הן המשיב והן עיריית אשקלון נאלצו להגיש תביעות נגד המבקש (נספחים ו' ו-ז' לתובענה) לתשלום הסכומים המגיעים להם, ובעקבות תביעות אלו שילם המבקש את הסכומים הנדרשים.   (ו) המבקש גורס, כאמור, שהנו בעל זכויות שוות לאלו של המבקשים 3,2 - ושכל המבקשים הם בעלי מלוא הזכויות בחלקה הנ"ל, ולא רק ב-2/3 ממנה. בנוסף, גורס המבקש ששטח הפרדס שהובטח למבקשים היה 20 דונם, ומשקיבלו הם, בסופו של דבר, רק כ-18 דונם, זכאים הם ל-2 דונם נוספים. משלא נענו דרישותיו - הגיש המבקש תובענה זו, בשמו ובשם המבקשים 2-3. 3. עמדת המשיב   (א) המשיב אינו מתנגד למבוקש על ידי המבקש, דהיינו, רישום כבעל זכויות חכירה יחד עם המבקשים 3,2, באופן שלכל אחד מהמבקשים יהיה 1/3 מהזכויות, כפוף למשכנתא שרשומה כיום על שם רשות הפיתוח (להלן: "המשכנתא"), אך מתנגד נחרצות לתוספת המבוקשת של שני דונם.   (ב) לטענת המשיב, לא נרשמו זכויות המבקש על שמו עד היום בשל חובות של המבקשים למשיב. חובות שטרם נפרעו, ושבגינם נרשמה המשכנתא הנ"ל.   (ג) באשר לדרישת תוספת שני דונם - טוען המשיב שבחוזה החסכון ובחוזה החכירה לא נרשמו שטחים מדוייקים בשל העובדה שבאותה עת טרם נערכה מפת מדידה ולא ניתן היה לדעת מה יהיה השטח המדויק. לכן, המבקשים אינם זכאים לתוספת זו, ובחוזה החכירה אף צויין שהשטח אינו סופי. בנוסף, נטען על ידי המשיב שדמי החכירה נגבו על פי השטח בפועל ולא על בסיס 20 דונם.   4. המחלוקת   המחלוקת בין הצדדים נוגעת, אם כך, לזכאות המבקשים לתוספת שני דונם, שכן, לעצם צירופו של המבקש כבעל זכויות נוסף והפיכת המבקשים לבעלי זכויות במלוא החלקה, בכפוף למשכנתא הרשומה, אין כלל מחלוקת. בסיכומי ב"כ המבקשים צויין, בעניין זה, שלנוכח עמדת המשיב, יתרכזו המבקשים אך ורק בסעד הנוגע לשני דונמים נוספים המגיעים להם, לטענתם. כך גם התרכז ב"כ המשיב בסוגייה זו בלבד.   5. דיון והכרעה   דין התובענה, ככל שהיא נוגעת לדרישת שני דונם נוספים - להידחות. בחוזה החסכון נאמר שהוא חל על "חלקת פרדס בת 20 דונם בערך..." (סעיף 1) (ההדגשה שלי - ה.ג.). גם בהסכם עצמו - דובר על "פרדס באזור אשקלון - חממה, בשטח של 20 (עשרים) דונם בערך..." (ההדגשה שלי - ה.ג.), אך בו הוסף גם סעיף 4(ב) המסיר, באופן מפורש, מהמשיב, כל אחריות וקובע: - "החכירה תהיה לפי התנאים המפורטים בנספח "א", אבל בתנאי מפורש ששום אחריות לא תחול על המינהל או רשות הפיתוח אם כתוצאה מרישום הפרצלציה ע"י החברה, בלשכת רישום הקרקעות, כאמור בסעיף 3 דלעיל, יקטן שטח הפרדס מהשטח הקבוע במפה, והאחריות על כך, כלפי החוכר, תחול אך ורק על החברה..." (ההדגשה שלי, ה.ג).   בטיוטת חוזה החכירה דובר על חוזה "לרכישת פרדס בשטח של 20 (עשרים) דונם בערך..." (ההדגשה שלי - ה.ג.), ובאופן מפורש צויין בחוזה החכירה החתום שהשטח המוחכר למבקשים 2-3 הוא 12024/18037 דונמים. ובסעיף 6 לחוזה החכירה צויין עוד: "הוסכם בין הצדדים כי השטח המדוייק של המוחכר ייקבע בעת רישום החכירה בספי האחוזה..." (ההדגשה שלי - ה.ג.).   מהמקובל עולה שבשום שלב לא התחייב המשיב כלפי המבקשים או מי מהם להחכיר להם 20 דונם בדיוק - אלא, ההתחייבות התייחסה ל-20 דונם, בערך, ומשמעות התיבה "בערך" - מאפשרת מינעד של 15% פלוס-מינוס לפחות. כך שאם הועמד לרשות המבקשים פרדס בשטח של כ-18 דונם, אין כל הפרה של ההתחייבות שניתנה למבקשים בכל המערכת החוזית. בעת חתימת החוזים היה ברור שהשטח אמור לעבור פרצלציה, ושבמסגרתה ייקבעו השטחים הסופיים של החלקות, שלא ניתן לדעת אותם קודם לכן, ורק לאחר הכנת מפת מדידה לרישום - אפשרי הדבר. אם השטח המדויק היה חשוב למבקשים בעת שנחתמו ההסכמים השונים (ובעניין זה יש לזכור שאין מדובר בהסכם אחד, אלא ב-3 הסכמים שנחתמו בהפרשים של מספר שנים זה מזה), היה עליהם להקפיד על מחיקת המילה "בערך" מכל ההסכמים ועל ציון השטח המדויק. בנוסף, המבקשים 2-3 יכולים היו להשיג על השטח שהוענק להם בחוזה החכירה (12024/18037 דונם) ולדאוג לכך שיקבלו חלק יחסי מ-20 דונם ולא מ- 18.037 דונם בלבד. הן העובדה שבכל החוזים צויין שטח משוער והן העובדה שכשצויין שטח מדויק, לא נתקל ציון זה בכל הבעת מחאה מצד המבקשים או מי מהם, מביאות למסקנה שהמבקשים ידעו שאינם זכאים לעשרים דונם במדויק. הוסף לכך את העובדה שמשך עשרות שנים שלאחר חתימת אחרון ההסכמים, לא הובעה כל תרעומת או הסתייגות מצד המבקשים בעניין השטח, ורק בשנת 2001 פנה המבקש לראשונה בדרישה לא מוצדקת זו.   גם אם היה ממש בטענת המבקשים, הרי שעל פי ההסכם, רק הדרי ישראל היתה צריכה לשאת באחריות, ובעובדה שחברה זו אינה פעילה עוד, כשלעצמה, אין כדי להעביר את האחריות אל כתפי המשיב.   גם אם נכונה טענת המבקשים (שלא הוכחה לפני) ולפיה חוייבו הם בתשלום דמי חכירה וארנונה בגין 20 דונם, אין בכך כדי לסייע למבקשים, ואם נגבו מהם תשלומים עודפים (דבר, שכאמור, לא הוכח) רשאים הם לתבוע השבתם.   המבקשים לא ציינו בתובענתם היכן הם הדונמים הנוספים אותם סבורים הם שיש לצרף לחלקה הנ"ל ולא הוכיחו שקיימים דונמים כאלה, נטולי בעלים, שאפשר מבחינה מעשית ומבחינה תכנונית לאחד ביניהם וליצור רצף. גם מסיבה זו דין התובענה להידחות. שכן, אם אין מדובר ברצף אחד אפשרי ומוכח, התרופה היחידה האפשרית היא פיצוי כספי אותו היה על המבקשים לתבוע בהליך הנכון. לא ניתן לקבל את טענת המבקשים לפיה לחילופין, הינם זכאים לשני דונמים באזור אחר בו ערך הקרקע אינו נופל מערך החלקה נשוא התובענה. שהרי ממה נפשך? אם זכאים הם לאכיפה - האכיפה משמעותה חלקה אחת בשטח של 20 דונם, ואם אין אפשרות לאכיפה (בהנחה שהיו זכאים לה), אין מנוס מפיצויים, ופיצויים אינם בקרקע אלא בכסף.   6. לסיכום: מכל האמור לעיל, דין התובענה, ככל שהיא נוגעת לסעדים (א)-(ד) - להתקבל - בכפוף למשכנתא הרשומה על החלקה לטובת המשיב. דין התובענה ככל שהיא נוגעת לסעדים (ה)-(ו) - להידחות.   בנסיבות העניין - איני עושה צו להוצאות. מושעקרקעותחכירה