פינוי מקרקעין בחולון

קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא פינוי מקרקעין בחולון: ערעור על פסק דינו של בית משפט השלום בראשון לציון (כב' השופט ש' מנהיים) מיום 26.4.11 (ת"א 5997/06) שבו קיבל בית המשפט את תביעת המשיבות לסילוק ידו של המערער ממקרקעין ברחוב השופטים בחולון הכוללים מבנה ושטח קרקע. בית המשפט התנה את הפינוי בתשלום פיצוי בגין השקעות המערער במבנה בסכום של 122,400 ₪ (בצירוף ריבית והפרשי הצמדה מיום 20.8.08) ודחה את תביעת המשיבות לדמי שימוש ראויים. המשיבות הגישו לבית משפט קמא תביעה לסילוק יד ותביעה כספית לדמי שימוש נגד המשיב. טענתן הייתה כי "מזה למעלה משבע שנים, הנתבעים עושים שימוש ושלא כדין בבית ובחצר הסמוכה לו (המהווה חלק מן המקרקעין) ומחזיקים בהם, ללא שקיבלו רשות מן התובעת ומבלי לשלם לה תשלום כלשהו". נעיר כאן כי לא ראוי היה להגיש את התביעה באופן כה סתמי ופשטני, כאשר, כפי שנראה להלן, הרקע להגשת התביעה והשימוש שעשו המערער והוריו לפניו במקרקעין חיוניים להבנת המחלוקת ובירורה, והיה על המשיבות לפרטם, פרט היטב, המערער טען לזכויות במקרקעין נושא התביעה, בין השאר, בשל כך שאביו המנוח רכש את זכויות החזקה בבית ובחצר בשנת 1959, מאחד שלמה כהן, שעל כן אין למשיבות זכויות באלו. השאלה המרכזית בענייננו היא אם המשיבות הוכיחו את זכויותיהן במקרקעין שמחזיק המערער, שאם לא כן יש לקבוע שאין להן עילה לפינויו. נביא כאן את עיקרי ההסכמים הרלוונטיים למקרקעין שבמחלוקת: לפי הסכם מיום 2.3.52 (להלן: "הסכם 52") רכשה המפדה האזרחי בע"מ (להלן:"המפדה") מרשות הפיתוח שטח של 10,347 ממ"ר באיזור התעשייה אזור. על פי הסכם 52 כולל שטח הממכר מספר חלקות זמניות "להוציא את המבנה מס' 2 והשטח מתחת למבנה בערך 120 מ"ר המסומן והמותחם בצבע אדום על התרשים המצורף לחוזה זה". הווי אומר המפדה רכשה מרשות הפיתוח את השטח הנ"ל, למעט ההחרגה האמורה. התרשים שצורף להסכם 52 (להלן "התרשים") לא הוגש לבית המשפט, והמשיבות טענו שלא הצליחו לאתרו. ביום 16.11.59 רכש אביו המנוח של המערער את זכויות החזקה במבנה ברחוב ט' מס' 10 ביאזור (להלן: "הנכס") מאת מר שלמה כהן (להלן: "חוזה כהן נחמיאס"). בחוזה זה הצהיר מר כהן שקיבל את החזקה וזכויות השימוש בנכס, כתוצאה מכך ששימש שומר במועדון מפלגת הציונים הכלליים. ביום 23.10.06 נערך הסכם מכר בין המפדה לבין נכסי גילרן בע"מ (להלן: "גילרן") לפיו מכרה המפדה לגילרן חלק מהשטח שרכשה מרשות הפיתוח, דהיינו את חלקה 20 בשטח של 1,667 מ"ר, "שעליה בנייני מגורים ובתי עסק". לפי חוות דעת שמאיות שהגישו שני הצדדים הנכס שבו מחזיק המערער כולל מבנה בשטח של כ- 120 מ"ר. המערער טען כי הנכס הוא השטח שהוחרג בהסכם 52, שעל כן אין למשיבות זכויות בו. המשיבות גרסו שהנכס נכלל בשטח שרכשו ולא הוחרג. כזכור התרשים שצורף להסכם 52, אשר בו סומן השטח שהוחרג, לא הוגש כראיה בבית משפט קמא ולטענת המשיבות לא אותר. המערער הוסיף וטען להשתק שיפוטי בעניין זה, משום שבהליך אחר, בבית משפט קמא, שבו תבעו המשיבות פינויו של מחזיק אחר (ת"א 910/06), . הגישו המשיבות חוות דעת של המודד שמשי מטעמן (נ/5), שבה נאמר כי בית משפחת המערער נמצא בשטח שהוחרג בהסכם 52. המשיבות טענו כי הדברים אינם עולים מחוות הדעת האמורה. בית משפט קמא דחה את טענות המערער משום שלא השתכנע כי כטענתו כך היה, ולאחר שמצא שמחוות הדעת נ/5 לא ניתן ללמוד את שמבקש המערער ללמוד. בית המשפט קבע שלוש קביעות שבעובדה, שעליהן השתית את מסקנתו כי בית המערער איננו בשטח המוחרג. ראשית, בית המשפט מצא כי במבוא לחוזה כהן נחמיאס מוגדר הנכס, שזכויות בו נמכרו לנחמיאס, כ"דירה בת חדר וחצי והול". מהגדרת הדירה הסיק בית המשפט כי מדובר בדירה בשטח קטן, שלפיכך אין מדובר בשטח של 120 ממ"ר. שנית, בית המשפט מצא כי כהן קיבל את הזכויות בתמורה לכך ששימש כשומר למפלגת הציונים הכלליים (להלן" המפלגה"), שהיא שהייתה בעלת השליטה במפדה; כדברי בית המשפט: "המפדה קשורה בטבורה למפלגת הציונים הכלליים". כיוון שהזכויות בשטח שמכרה רשות הפיתוח למפדה היו עד למכירתן בבעלות רשות הפיתוח, וכיוון שלאחר כריתת הסכם 52 לא היו למפלגה זכויות בשטח המוחרג, "על כן ברור ש[המפדה] לא יכלה להקנות לכהן זכות להחזיק במבנה שהוחרג מ 52 - לא לפני ולא אחרי כריתת חוזה 1952. מכאן שהמבנה מושא חוזה כהן נחמיאס אינו יכול להיות אותו המבנה שהוחרג מחוזה 1952". במלים אחרות: בית המשפט הגיע למסקנה כי לפני 1952 לא הייתה למפלגה זכות להקנות את החזקה בנכס לכהן, שכן זה לא היה בידיה, ולאחר 1952 לא יכולים היו המפלגה והמפדה להקנות את השטח המוחרג, שעל כן ביתו של המערער אינו השטח המוחרג. למסקנתו זו הגיע בית המשפט, לאחר שציין שהוא ער לכך שאין הדיון מושתת על טענות הצדדים. שלישית, בית המשפט דחה את טענת ההשתק השיפוטי, בקשר עם הטענות שנטענו בהליך האחר על יסוד חוות דעת המודד שמשי (נ/5), משום שלא שוכנע כי בחוות הדעת נאמר שבית המערער נמצא בשטח המוחרג, מפני שהפרשנות של המערער לדברים האמורים בנ/5 אינה עולה ישירות ממנו, ומשום שכדי להסיק מסקנה כזו נדרש לעיין בכל חמשת הנספחים שהיו לנ/5, באופן שניתן לראות את הצבעים המופיעים בהם. ועוד הוסיף בית המשפט: "ונוכח העדר היכולת להסיק מסקנות חד משמעיות מלשונה של חוות הדעת נ/5 מבלי לראות את כל הנספחים, דין טענת ההשתק השיפוטי להדחות". אנו סבורים שבית המשפט שגה בכל שלושת טעמיו. ראשית לכל נבהיר כי לדעתנו, בנסיבות דנן, נטל ההוכחה באשר לזיהוי השטח שהוחרג בהסכם 52, חל על המשיבות. אך ברור הוא כי אדם התובע פינוי מחברו עליו הנטל להוכיח את זכותו במקרקעין שמהם הוא מבקש לפנותו. העובדה שהמפדה רכשה שטח של כמה דונמים (ושגילרן רכשה ממנה) אינה כשהיא לעצמה מספקת כדי לקבוע שרכשה את השטח של 120 ממ"ר שעליו הנכס שמחזיק המערער, כאשר בשטח שרכשה הוחרג שטח של מבנה בן 120 מ"ר. המשיבות היו אמורות להוכיח את זיהוי הנכס ויכלו לכאורה לעשות כן באמצעות התשריט שצורף להסכם 52. בלי להביע דעה על אי הגשת התשריט והנסיבות שגרמו לכך (כאשר לכאורה התשריט היה בידי המשיבות בשנת 2008 עת ערך המודד שמשי את חוות דעתו בעבורן), יש לציין כי לכאורה באיבוד התשריט גרמו המשיבות לנזק ראייתי, שתוצאותיו צריכות לחול עליהן. נוסיף כי, שלא כבית משפט קמא, השתכנענו, במידה הדרושה במשפט האזרחי כי השטח שעליו הנכס אכן הוחרג בהסכם 52. אלו טעמינו: אין אנו מוצאים ממש בנימוק ששטחם של הול וחדר וחצי אינו יכול להגיע כדי 120 ממ"ר. מדובר במבנה ישן שאין לדעת, בנסיבות דנן, מה היה שטחו. אשר לנימוק השני כי המפדה לא יכלה להעביר את מה שלא היה לה, קרי את השטח המוחרג לשומר כהן: מחוזה כהן נחמיאס לא ברור מתיי הוקנו הזכויות לכהן, ולא מן הנמנע שהוקנו לו עוד כאשר הבעלות הייתה בידי רשות הפיתוח, והמפלגה שעל מבנה סמוך שלה שמר, כבר ידעה כי הזכויות במקרקעין שבסופו של דבר הוקנו למפדה נתונות לה או לחברה בשליטתה (כנהוג באותם ימים), וייתכן שדווקא בשל כך הוחרג שטחו של כהן מהשטח שרכשה המפדה מרשות הפיתוח. אשר להשתק השיפוטי: עיינו בנ/5 שנערך ביום 5.5.08. חוות הדעת נערכה לבקשת המפדה, כדי להגישה כראיה בתביעה שהגישה נגד ה"ה סולימאני לפינוי מהשטח שרכשה בהסכם 52. אף שם נטענה כנראה טענה, מפי ה"ה סולימאני, כי המבנים שבהם החזיקו נמצאים בשטח המוחרג. המודד שמשי התבקש אפוא להשיב לשאלה אם מיקום המבנים של ה"ה סולימאני הוא בשטח המוחרג בהסכם 52. המודד מציין בחוות דעתו כי היו לפניו הנספחים של הסכם 52, וכעולה מחוות דעתו נראה כי היה בפניו התרשים המראה את השטח המוחרג. המודד כמובן התייחס לכך בחוות דעתו ואף ציין שהסכם 52 החריג שטח של 120 מ"ר המסומן באדום. בנסיבות אלו קשה להלום שלאחר הגשת חוות הדעת, בשנת 2008, איבדו המשיבות את התרשים ולא יכלו לאתרו. למצער היה עליהן להביא לעדות את המודד שמשי שבפניו היה התשריט כאמור, ובהעדר הסבר מוכח לאובדן התרשים, יש לפרש את הדברים נגד המשיבות. ראו בעניין זה את דברי בית המשפט העליון: "מעמידים בעל דין - בחזקתו, שלא ימנע מביהמ"ש ראיה שהיא לטובתו, ואם נמנע מהבאת ראיה רלוונטית, שהיא בהישג ידו ואין לו הסבר סביר, ניתן להסיק אילו הובאה הראיה הייתה פועלת נגדו".           (ע"א 548/78 נועה שרון ואח' נ' יוסף לוי, פ"ד לה (1) 736) וכן: "אי הבאתו של עד רלוונטי מעוררת בדרך הטבע, את החשד כי יש דברים בגו וכי בעל הדין שנמנע מהבאתו חושש מעדותו ומחשיפתו לחקירה כנגד". ע"א 465/88 הבנק למימון ולמסחר בע"מ נ' סלימה מתתיהו ואח', פ"ד מה (4) 651) אלו הדברים שאומר המודד שמשי בסיכום חוות דעתו באשר לזיהוי השטח המוחרג: "בחלקה 20 קיימים מספר מבנים המוחזקים: מבנה מגורים על ידי משפחת נחמיאס האות א' במפה בצבע אדום מוסך לעבודות פחחות וצבע על ידי סולימאני ... האות ב' צבע ירוק. מחסן צמוד למוסך ... האות ג' כחול". במסקנותיו אומר המודד: "מוסך לעבודות פחחות וצבע המוחזק על ידי סולימאני ... המסומן באות ב' בצבע ירוק נמצאים בשטח שנרכש על ידי המפדה האזרחי ולא בשטח המתוחם בערך כ 120 ממ"ר בצבע אדום אשר מיקומו בצד הדרום מערבי של חלקה 20 ... ". מצירוף הדברים בסיכום חוות הדעת ובמסקנות המודד שמשי עולה כי השטח הצבוע אדום מוחזק על ידי המערער והוא השטח שהוחרג בהסכם 52. לפיכך היה מקום לקבל את טענת ההשתק השיפוטי (רע"א 4224/04 בית ששון בע"מ נ' שיכון עובדים והשקעות בע"מ פ"ד נט(6) 625), שהרי נראה לכאורה כי בתביעות נגד מחזיקים שונים טוענות המשיבות שהשטח המוחרג הוא שטח של אחר ובעניין סולימאני אף נטען כי המערער הוא האחר. לפיכך אין אנו רואים צורך לדון בכל הטענות ההדדיות האחרות שטענו הצדדים. די לנו בקביעה שהמשיבות לא הוכיחו כי השטח של 120 ממ"ר שמחזיק המערער הוא בבעלותן ואינו השטח שהוחרג בהסכם 52, ולמעשה אף יש לפנינו הודאה של המשיבות שהשטח המוחרג הוא השטח שבחזקת המערער. הערעור מתקבל בחלקו ופסק הדין של בית משפט קמא, באשר למבנה העומד על שטח של 120 מ"ר מתבטל. ההוצאות שנקבעו בבית משפט קמא בטלות. המשיבות ישאו בשכ"ט עו"ד של המערער בסכום של 23,400 ש"ח וכן באגרת הערעור. הפיקדון יוחזר למערער. פינויפינוי מקרקעיןמקרקעין