קרבה משפחתית לקבלן בעסקת קומבינציה

האם יש משקל וחשיבות לעובדה כי בין רוכשי הזכויות של הנכס, המבקשים, לבין הקבלן קיימת קרבת משפחה? והאם יש בכך כדי להצדיק סירוב המשיב 1 מלפעול על פי יפוי הכוח ? קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא קרבה משפחתית לקבלן בעסקת קומבינציה: א. מבוא והקדמה: 1. השאלות הדורשות הכרעה בעניין שבפני הן שתיים. א. האם יש להורות למשיב 1, עורך דין במקצועו, לעשות שימוש ביפוי הכוח הבלתי חוזר, שניתן לו על ידי המשיב 2, בעל המקרקעין, ולבצע כל הדרוש כדי להעביר את הזכויות הקנייניות של המבקשים בדירת מגורים שנבנתה במסגרת הסכם קומבינציה שנחתם בין המישב 2 והקבלן - המשיבה 3? ב. האם יש משקל וחשיבות לעובדה כי בין רוכשי הזכויות של הנכס, המבקשים, לבין הקבלן קיימת קרבת משפחה? והאם יש בכך כדי להצדיק סירוב המשיב 1 מלפעול על פי יפוי הכוח? 2. בהמשך, נחזור לשאלות הנ"ל, נדון בהן ונכריע במחלוקות שבין הצדדים. ב. העובדות הרלוונטיות והרקע: בפני בקשה בדרך של המרצת פתיחה, לפיה מתבקש ביהמ"ש להורות למשיב 1 לעשות כל הדרוש, ובכלל זה לחתום בשם המשיב 2 ,בעל המקרקעין, ובמקומו על כל המסמכים הדרושים, לשם רישום זכויותיהם של המבקשים כבעלים של דירת מגורים בחלקה 16 שבגוש 10793 בחיפה (להלן: "הדירה"), לרבות ייחוד הזכויות בדירה על שמם כיחידה בבית המשותף. לחלופין, מתבקש בית המשפט להורות למשיב 1 להעביר לב"כ המבקשים את מלוא הסמכויות על פי יפוי הכוח שמסר לו משיב 2. בתאריך 30.12.1987 נכרת חוזה (להלן: "הסכם הקומבינציה") בין משיב 2 (להלן: "גרואר") והמשיבה 3 (להלן: "החברה הקבלנית"), לפיו רכשה החברה הקבלנית 55% מזכויות הבעלות במקרקעין, וזאת על מנת להקים עליהם שני בתי מגורים ובהם שמונה דירות מגורים בסך הכל. 4. בתמורה לזכויות במקרקעין שרכשה, התחייבה החברה הקבלנית לבנות עבור גרואר 3 דירות מגורים מתוך שמונה הדירות. 5. כמו כן הוסכם, שגרואר יהיה זכאי לחלק מהתמורה שתקבל החברה הקבלנית ממכירת דירה נוספת. 6. גרואר ייפה את כוחו של המשיב 1 (להלן: "עו"ד שילה") לחתום בשמו על המסמכים הדרושים לקבלת רשיונות ואישורים להקמת הבנין ולרישום הבית המשותף ולייחד את הדירות בו לרוכשיהן עפ"י הרישום. ג. יפוי הכוח: 1. ביפויי הכוח הבלתי חוזר אשר נחתם ע"י גרואר ביום 30.12.1987 נאמר בסעיף 1 כי גרואר מסמיך את המשיב 1: "למכור ולהעביר, להשכיר, להחכיר לה"ה קופליק משה בע"מ או לפקודתו להלן "צד ג", את הנכסים הידועים בתור חלקה 16 בגוש 10793 להלן "הרכוש הנ"ל" באופן ובתנאים כפי שב"כ הנ"ל ימצא/או לנכון ... וכולל כל חלקת משנה או חלקה הנובעת מרישום בית משותף ... או כל פעולה אחרת ברכוש הנ"ל בשלמות או בכל מיני חלקים, בבת אחת או מדי פעם בפעם". 2. בהמשך נאמר בסעיף 3 כי משיב 1 מוסמך: "...לרשום את הרכוש הנ"ל או חלק ממנו בשמי/נו, לרשמו בתור בית משותף ולעשות כל פעולה בהתאם לחוק המקרקעין...". 3. בסעיף 6 נאמר כי: "היות ויפוי כח זה נתן לטובת צד ג' הנ"ל שממנו קבלתי/נו את התמורה המלאה עבור הרכוש הנ"ל ושזכויותיו עומדים ותלויים ביפוי כח זה, הוא יהיה בלתי חוזר לא תהיה לי/לנו רשות לבטלו או לשנותו ...". 4. בתובענה נטען, כי המבקשים רכשו זכויות בדירת המגורים מהחברה הקבלנית שבבעלות אבי המבקשת. 5. הדירה נבנתה במסגרת עסקת קומבינציה בין החברה הקבלנית לבין גרואר. 6. עוד נטען כי הוסכם בהסכם הקומבינציה כי החברה הקבלנית תהא אחראית על רישום הבית המשותף ורישום הזכויות בו ולשם ביצוע הרישום נמסר יפויי כוח בלתי חוזר מגרואר למשיב 1 ומשרדו. 7. מה גם, ציינו המבקשים בתובענה כי "מסתבר כי לבעל הקרקע טענות כנגד החברה הקבלנית, בגין אי קיום הסכם הקומבינציה". ד. טענות הצדדים:  1. טענות המבקשים: א. לטענת המבקשים, אין חולק כי כל טענה ותביעה כספית שהיתה לבעל הקרקע כלפי הקבלן בכל הנוגע להסכם הקומבינציה התיישנה ואינה ברת תביעה עוד. ציינו כי התכלית שמאחורי הסירוב לרשום את זכויות המבקשים היא: לאלץ את החברה הקבלנית לשלם לבעל הקרקע סכומים שלשיטתם, אינם מגיעים לו ואף גרואר עצמו לא תבע זאת במשך 20 שנה וגם אם היה זכאי לתבוע סכומים, דבר המוכחש, הרי שתביעתו התיישנה. ב. המבקשים הפנו לתצהירו של גרואר וציינו כי בתצהירו אין שמץ של תשתית לכאורית להוכחת קיומו של חוב כלשהו של הקבלן כלפיו. ג. חובתו של המשיב 1 כלפי המבקשים נובעת מהסכם הקומבינציה ומהיותו מיופה הכוח בעסקת הקומבינציה והיא אף נגזרת מהתחייבותו הישירה של בעל הקרקע כלפי רוכשי הדירות בעסקאות הקומבינציה. ד. המבקשים הפנו לה"פ 214/98 טוטיאן נגד בורשטיין וציינו כי הפסיקה קבעה כי מעת שהסכים בעל מקרקעין בעסקת קומבינציה לרישום הערות אזהרה לטובת רוכשי הדירות, אין הוא יכול למנוע את רישום זכויותיהם בשל קיומן של טענות במישור היחסים שבינו לבין הקבלן בעסקת הקומבינציה. ה. לטענתם אין למשיב 1 סמכות ושיקול דעת להכריע במחלוקת הנטענת ע"י בעל הקרקע ולהימנע מרישום זכויות המבקשים. ו. באשר לטענה כי המבקשים לוקים בחוסר תום לב בעסקה רק בשל היות המבקשת בתו של בעל החברה הקבלנית, ציינו כי המדובר בטענה שלא הוכחה כלל ועיקר. המשיבים ויתרו על חקירתם של המבקשים והסתפקו בהגשת שאלון ותצהיר ואילו עדותו של המשיב עצמו היתה כבושה, בלתי מהימנה והכילה סתירות רבות. ז. לדעת המבקשים, יש לדחות את טענת המשיב 1 לפיה אין הוא מוסמך כלל לרשום זכויות המבקשים בדירה. ח. ציינו כי לשונו של יפויי הכוח ברורה, רחבה ואינה משתמעת לשתי פנים. יפויי הכוח מסמיך את המשיב 1 לרשום ולהעביר את זכות הבעלות בכל חלק של הקרקע לפקודת מי שהחברה הקבלנית תורה לו לעשות כן, ולכן אין שחר לפרשנות המצמצמת שמציע המשיב 1. ט. עוד ביקשו לדחות את טענת גרואר בדבר עקרון "חיובים שלובים", לפיו בעל קרקע אינו חייב לאפשר רישום זכות הבעלות על שם רוכש דירה מאת הקבלן בשל טענת בעל הקרקע שהקבלן חייב לו כספים. י. ציינו כי בענייננו לא מדובר בעסקה רגילה בין מוכר וקונה אלא בעסקה למכירת דירה במסגרת הסכם קומבינציה. בעסקאות אלה, לטעמם, נוצרת התחייבות ישירה של בעל הקרקע - כלפי צד ג' שרכש דירה מאת החברה הקבלנית. יא. לטעמם, תרופתו של בעל הקרקע במקרה כזה היא: הגשת תביעה כספית כנגד הקבלן, מהלך שלא נעשה עד כה וספק אם ניתן לעשותו משום שחלפו מאז כ- 20 שנה. 2. טענות משיב 1: א. טען כי אינו רשאי לחתום על המסמכים לטובת רישום זכויות המבקשים כי בהיותו שלוח, אינו מורשה לפעול בניגוד להוראות השולח. לטענתו, כל עוד הוראותיו של גרואר, השולח ובעל הקרקע, היו שלא לבצע את העברת הזכויות על שם המבקשים עד שיוסדר החוב של הקבלן, אבי המבקשת, לגרואר, הוא אינו רשאי לפעול עפ"י ייפוי הכוח. על המשיב 1 מוטלת החובה לפעול בהתאם להוראות גרואר. ב. המשיב 1 פעל בהתאם להוראות שולחו ולכן סירב לשתף פעולה עם המבקשים ביודעו כי לא ניתן לרשום את זכויותיהם בדירה כל עוד הקבלן, אבי המבקשת, לא שילם את הסכומים המגיעים לגרואר. ג. יש לקרוא את ייפוי הכוח שנתן גרואר להעברת זכויות במקרקעין לידי הקבלן ביחד עם הסכם הקומבינציה ואין מקום ליצור הפרדה בין שני המסמכים, ומכאן החיובים השלובים. ד. בעל הקרקע לא קיבל את התמורה ותביעתם של המבקשים לרשום אותם כבעלים על הנכס הינה תביעה הנגועה בתרמית ועומדת במבחן חריג המרמה. 3. טענות משיב 2: א. באשר לטענת ההתיישנות שהעלו המבקשים, טען גרואר כי זו טענה דיונית בלבד וכי התיישנות אינה מאיינת את הזכות המהותית שממשיכה לעמוד בתוקפה לעולם ללא מועד פקיעה. ב. טען כי על פי הסכם הקומבינציה ועל פי הדין החיוב של גרואר להסכים להעברת הזכויות בדירות לרוכשים הינו חיוב שלוב ביחד עם חיובה של החברה הקבלנית לקיים התחייבויותיה כלפיו. ג. לטענתו, כאשר מדובר בחיובים שלובים זכותו של צד לחוזה לעכב את קיום חיובו עד שהצד השני יקיים את חלקו בהסכם. ציין כי החברה הקבלנית נותרה חייבת לגרואר סכומי כסף ניכרים על פי הסכם הקומבינציה. ד. עוד טען כי אבי המבקשת הוא הבעלים של החברה הקבלנית, המבקשת ידעה, עובר לכריתת הסכם רכישת הדירה מהחברה הקבלנית כי מדובר בדירה שנבנתה במסגרת הסכם קומבינציה, ואף עו"ד שילה הודיע לה שיש לגרואר טענות ודרישות כספיות מהחברה הקבלנית, לכן היא נטלה על עצמה את הסיכון שעקב כך, זכויותיה בדירה לא ירשמו עד להסדרת העניין הכספי בין בעל הקרקע לבין הקבלן. ה. המבקשת ידעה כי קיימת התנגדות מצד גרואר לעריכת הסכם מכר לגבי הדירה עד שלא יסודרו חובות החברה הקבלנית. לטענת גרואר, המבקשת ידעה שמדובר בחיוב שלוב, ובכל זאת בחרה ליטול את הסיכון ולהתקשר עם החברה הקבלנית בהסכם. ו. לטענתו, יפויי הכוח שהפקיד בידי עו"ד שילה אינו מקנה למבקשים זכות עצמאית, המדובר "ביפוי כוח טכני" טפל לעסקה עצמה ושרק נועד לאפשר למימוש העסקה במקרה בו נבצר מנותן יפוי הכוח לחתום באופן אישי. ז. מיופה הכוח הינו שלוח. השלוח (משיב 1) אינו יכול לפעול בניגוד להוראות ההסכם ושמכוחו הוקנתה השליחות והוא אינו יכול לפעול בניגוד להוראות מפורשות של השולח (גרואר). ה. דיון והכרעה: 1. כעת נבחן את הדרך כדי להשיב לסוגיות המחייבות הכרעה ולשם כך נפנה תחילה לסעיפים הרלוונטים להסכם וליפוי הכוח. א. תחילה לסעיף 10 להסכם הקומבינציה בו נכתב כי: "בכפוף לאמור בחוזה זה, יהיה הקבלן רשאי למכור את יתרת הדירות בבנין מלבד דירות המוכר, ותמורת המכירות הנ"ל תהיה שייכת לקבלן בלבד". ב. סעיף 13 אומר כי: "המוכר מתחייב להעביר את הבעלות על הדירות שתבנינה פרט לדירות המוכר, תמורת מילוי כל התחייבויות הקבלן עפ"י הסכם זה ובעיקר קיום ההתחייבות להקמת דירות המוכר ומסירתן למוכר כשהן פנויות מכל אדם וחפץ במועד שנקבע עפ"י חוזה זה...". ג. בהמשך נאמר בסעיף 14 כי: "הקבלן מתחייב לרשום את הבנין כבית משותף לפי חוק המקרקעין... המוכר מתחייב לחתום על כל המסמכים הדרושים על מנת לרשום את הבנין כבית משותף ולייחד את הדירות בו לרוכשיהן עפ"י הרישום...". ד. גרואר אף התחייב בהסכם הקומבינציה (סעיף 15) לחתום על: "יפוי כוח בלתי חוזר לעורכי הדין ז. שילה ו/או א. שילה ו/או אורי שילה מחיפה לפיו יוסמכו עוה"ד הנ"ל לחתום בשם המוכר על המסמכים הדרושים לקבלת רשיונות ואישורים להקמת הבנין ולרישום הבית המשותף". 2. וכעת נפנה להלכה שהשתרשה בשורה של פסקי דין באשר למערכת היחסים המשולשת: בעל מקרקעין - קבלן - רוכשי דירות ואשר קובעת כי:   "התחייבותו החוזית של בעל המקרקעין כלפי הקבלן להסכים לרישום הערת אזהרה לטובת רוכשי הדירות מקימה קשר משפטי ישיר בין בעל המקרקעין לבין רוכשי הדירות. הערת האזהרה באה להבטיח את מימוש הפן הקנייני של הסכם הרכישה שבין הקבלן לרוכש הדירה. בהסכימו לרישום הערת אזהרה על רכושו לטובת הקונה, נוטל בעל המקרקעין חלק פעיל בהגנה על זכויותיו החוזיות של הקונה" - ראו ע"א 886/97 בורשטיין נ' חודאד מרים ואח', פד"י נב(4), 68 ,73. ראו גם: ע"א 813/85 נחשון נ' שי, פד"י מב(1) 340, 349 וע"א 205/83 חובני נ' דיקלה חברה לבנין והשקעות בע"מ, פד"י מא(3) 96, 107-108). 3. זאת ועוד בע"א 5549/94 ק.י.מ.א להשקעות ובנין בע"מ נ' גרינפלד ואח' (ניתן ביום ) נקבע כי:   "מוצאת אני להפנות את תשומת הלב לפסיקה שהתפתחה בנושא זה וממנה עולה נטיה ברורה להכיר - בתנאים המתאימים - ביריבות ישירה בין רוכשי הדירות לבין בעלי המגרש, במיוחד כאשר האחרונים נתנו יפוי כוח בלתי חוזר לקבלן למכור דירות וביתר שאת כאשר נרשמה הערת אזהרה לטובת הרוכש (ראו למשל ע"א 68/76 אטיאס נ. הממונה על המרשם לפי חוק המקרקעין, פ"ד ל(3) 527, 530; ע"א 205/83 חובני נ. דיקלה חברה לבנין והשקעות בע"מ, פ"ד מ"א(3) 85; ע"א 81/86 ,85 117/86 נחשון נ. שי, פ"ד מ"ב(1) 340)." 4. סבורני, שבנסיבות העניין, המבקשים מוחזקים כבני ערובה עד לתשלום הכספים הנטענים על ידי המשיב 2 כנגד הקבלן - המשיבה 3. התנהגות זו אינה משקפת התנהגות בתום לב מצד משיב 2 והוא אינו בא בידיים נקיות, לנוכח ציפיות הצדדים, והתחייבות המשיב על ידי רישום הערת האזהרה. 5. סירובו המשיבים 1 ו - 2 לאפשר רישום הזכויות בדירה על שם הרוכש - המבקשים, מקומם, כי בדרך מלאכותית מרוקנים מתוכן את משמעותו של ייפוי הכוח הבלתי חוזר, תוך שהם עושים בו שימוש לרעה ובניגוד הפוך לתכלית שלשמה נעשה. 6. אין זה צודק שהמבקשים, ששילמו את מלוא התמורה לבעל הקרקע, לפני כ- 20 שנה ואף למעלה מכך- ואף הדבר עולה ברורות מלשון סעיף 6 לייפוי הכוח הבלתי חוזר שמהווה הוכחה לכך, ימצאו עצמם כיום במסכת קשה זו, על לא עוול בכפם. 7. ניתן להניח במידה גבוה של וודאות שלו לא הייתה קרבת משפחה בין אחד המבקשים (המבקשת) לבין הקבלן - הבעלים של המשיבה 3, המשיבים 1 ו- 2 לא היו מעלים אותן טענות. לכן, לא נראה לי כי קרבת המשפחה שבין המבקשים לבין הקבלן יכולה לשנות ובוודאי שאינה יכולה להשפיע על פרשנות תנאי ייפוי הכוח ותנאי ההסכם. 8. יפים לעניינינו הדברים שנאמרו בה"פ (ת"א) 921/01 חורי נגד אגם (ניתן ביום 7.4.04), שם נקבע כי: "מהמקובץ עולה, שהמשיב לא הצליח להוכיח את טענותיו בדבר סכומים המגיעים לו מהקבלן. למרבה הפלא, המשיב גם לא הגיש כל תביעה נגד הקבלן במהלך כמעט שני עשורים, מאז נוצרה חבותו הנטענת של הקבלן כלפיו". 9. כאמור ניתן להקיש מהמקרה של חורי לענייננו וברור שאין במחלוקות בין בעל הקרקע לבין הקבלן, יהיו קשות ככל שיהיו, כדי לפגוע בזכות רוכש דירה בתום לב ובלבד שקיים את המוטל עליו עפ"י הסכם הרכישה, כאמור בענייננו. ו. סוף דבר 1. אני מקבל את התובענה ומורה למשיב 1 לחתום בשם המשיב 2 ובמקומו על כל המסמכים הדרושים, לשם רישום זכויותיהם של המבקשים כבעלים של הדירה וזאת תוך 21 יום מהיום. 2. היה והמשיב 1 לא יעשה כן, יעמדו לבא כוח המבקשים כל הסמכויות שניתנו למשיב 1 על פי ייפוי הכוח והוא יהיה רשאי לפעול על פיו לשם רישום זכויות המבקשים בדירה. 3. כל אחד מהמשיבים 1 ו- 2 , ישלם למבקשים הוצאות ושכ"ט עו"ד בסך 15,000 ₪, (החיובים נפרדים), כך ששניהם ישלמו את הסך של 30,000 ₪, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום ועד התשלום בפועל. עסקת קומבינציהקבלןקרבה משפחתיתבניה