סכסוך בעלות על קרקעות

קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא סכסוך בעלות על קרקעות: השופט א' חלימה: .1לפנינו ערעור על פסק-דינו של בית המשפט המחוזי בירושלים מיום 31.12.86(ת"א 30/78), שבגדרו נקבע, כי עיזבונותיהם של בלומנטל ז"ל (להלן - עיזבונות בלומנטל) הינם הבעלים של 428 חלקים מתוך 1152חלקים בחלקות 47, 48, 51ו- 52שבגוש ירדני מס' (8), ובחלקות 7-11, 16-19, 52- 56שבגוש ירדני מס' (9). לפיכך ציווה בית המשפט קמא לרשום את הבעלות בחלקים הנזכרים בשמותיהם של עיזבונות בלומנטל. .2המחלוקת בין הצדדים צצה במהלך פעולות הסדר הקרקעות שנעשו באזור. טיבה של המחלוקת הוא כמוסבר להלן: עיזבונות בלומנטל תבעו במסגרת הליכי ההסדר את החלקים שבסכסוך בחלקות המפורטות לעיל מכוח קנייה-שבדין מאת הבעלים הקודמים, אחד וסטר שמו, לפי שטר מס' 793 שנרשם בפינקסי הרישום (לפי השיטה הישנה) ביום .13.3.44החלקות עצמן שוכנות באזור הידוע בשמו אלסומא, כאשר השטח הכללי לפי הרישום הוא 44דונמים ועוד 666.75מטרים. מנגד תבעו המערערים את הבעלות באותן החלקות, כשתביעתם מושתתת על שתי עילות: א. עילה שיסודה ברישום עילה זו מבוססת על שלושה שטרי רישום שמספרם .1051/25לפי הטענה, קנו מורישיהם של המערערים את החלקות לאחר ששילמו לקופת האוצר המנדטורי את מחיר שוויים (בערבית: בדל-אלמתל). על-פי אותם השטרות כך נאמר בהמשך הטענה - קנה כל מוריש שלושה חלקים מתוך 12חלקים משטח החלקות כפי שצוין בשטרי הרכישה, דהיינו: 22דונמים ועוד 1128דראע (בעברית: אמה). המקום שבו שוכנת הקרקע שנקנתה כאמור נקרא, על-פי שטרי הרישום, "כרם-אלחריקה". ב. עילה שיסודה בטענת ההתיישנות לפי הטענה, החזיקו מורישיהם של המערערים וגם המערערים עצמם בחלקות הנזכרות, בחזקה נוגדת, למשך תקופת ההתיישנות הקבועה בחוק. אולם יצוין הדבר בהדגשה, שהעילה ב' לא נטענה במפורש בתזכורת התביעה הוגשה מטעם המערערים, אם כי הם השמיעו עדים והביאו ראיות להוכחתה של עילה זו, ללא התנגדות מטעם הצד שכנגד. כן יודגש הדבר, שעל-פי שטר הרישום (נספח 21למסמכי המערערים) קנה המוריש צאלח בן עלי עבדאלפתאח רק חלק אחד מתוך 12חלקים בקרקע שהשטר מתייחס אליה ולא שלושה חלקים כנטען על-ידי המערערים. .3ואכן, בה במידה שמדובר בעילה המבוססת על רישום, עומדת במרכז המחלוקת שבין הצדדים שאלת זיהויה של הקרקע לה מתייחס השטר הרלוואנטי של המערערים לעומת השטרות שעליהם מסתמכים המשיבים. ומוסכם על הכול, כי בנקודה זו סמך בית המשפט קמא שתי ידיו על עדותו של המהנדס קראוס, אשר קבע, כי החלקות דנן מכוסות כולן על-פי השטר שבו מחזיקים המשיבים. עקב כך נדחתה גירסתו של המודד סולימאן איוב, האומרת, ששטח החלקות מכוסה על-ידי השטרות שבידי המערערים. אשר לעילה ב' (עילת ההתיישנות), שהעלו המערערים, נדחתה טענתם של אלה, מהטעם שהמערערים הודו שלא שמעו על שמו של וסטר ולא את שמותיהם של המשיבים (בלומנטל), ובנתונים אלה, אליבא דבית המשפט קמא, לא ייתכן שתקום למערערים טענת ההתיישנות. בערעור שלפנינו משיגים המערערים על דחייתן של שתי העילות שעליהן נסמכת תביעתם, ובמהלך דבריי להלן אדון בהשגות אלה. אתחיל בסוגיית הרישום: .4בבואי לדון בנושא הרישום אחלק את דבריי לשניים: בחלק הראשון אדון בהוכחותיהם של המשיבים, ובחלק השני אדון בהוכחותיהם של המערערים. ההוכחות מטעם המשיבים המהנדס קראוס, שהעיד מטעם המשיבים ועדותו הועדפה על-ידי בית המשפט, הסביר (עמ' 39- 43לפרוטוקול) את הדרך, אשר לפיה זיהה את השטח הרשום על-פי השטר שבידי המשיבים, באומרו, שבתחילה הוא זיהה את המקום (בערבית: אלמווקע) שבו שוכנות החלקות, ומצא שמדובר במקום הנקרא: "אלסומא". העד נעזר במפה פיסיקלית המתייחסת לאותו אזור, שבמסגרתה נרשמו נקודות קואורדינטיות שאותן מצא בשטח חקוקות בסלעים (עמוד 47). לאחר מכן השווה את הגבולות של השטח, כפי שהם רשומים בשטר המוחזק בידי המיבים, עם שמות הגובלים במציאות ומצא כדלהלן: מצד דרום: בשטר רשום, כי מצד זה נמצאת קרקע סלעית, ולא רשום בו שם של שכן כלשהו. כך מצא העד את המצב בשטח. מצד מזרח: בשטר רשום שהשכנים מצד זה הם: עלי ג'אבר ועודה אלעמורי. ואכן מצא, ששכנים אלה מחזיקים בקרקעות מצד זה ואף גילה שמשפחת אלעמורי תבעה בהסדר הקרקעות את החלקה שמצד מזרח. מצד צפון: בשטר רשומים שמותיהם של השכנים: אלמשני ובית שחאדה. ואכן מצא העד ששניים אלה מחזיקים בשטח הצפוני ואף תבעו בהסדר הקרקעות את החלקות שמצד זה. מצד מערב: בשטר רשום, כי מצד זה גובל השטח שקנו המשיבים עם אחד בשם עוודתאללה, וכך מצא העד קראוס במציאות, כאשר שמו של עוודתאללה מופיע בלוח התביעות של הגוש כגובל, מצד מערב, עם השטח שקנו המשיבים. העד קראוס הוסיף באומרו (עמ' 41לרשימות בית המשפט), כי לאחר שקבע את הגבולות סימן אותם פיסית בשטח. בעשותו כך נעזר העד במפה הפיסיקלית של האזור שהייתה בידו בעת איתור הגבולות, וכן נעזר בנקודות הקואורדינטיות הרשומות במפה זו (שאותן גילה בשטח). כאשר השלים העד את סימון נקודות הגבול המקיפות את הפריפריה הוא מצא, כי השטח שהתווה, מופיע גם במפה הפיסיקלית, שבה רשום שם המקום ("אלמווקע") - "אלסומא". העד קראוס לא הסתפק בכל אלה כי אם נעזר בתצלומי האוויר משנת 1976(ת/7), שפוענחו עבורו על-ידי המודד סבאן (גם הוא העיד בבית המשפט), ומצא, כי השטח של החלקות שבהן עסקינן, כמופיע בתצלומים אלה (ת/7), מוקף כולו גדר אחת. עובדה זו בפני עצמה יכולה להתיישב עם ההנחה, שהקרקע המותחמת על-ידי הגדר שייכת לאותם בעלים. על יסוד פעולות אלה הגיע העד קראוס לידי המסקנה, שהשטר המוחזק בידי המשיבים מכסה את שטח החלקות נושא הערעור. ההוכחות מטעם המערערים אין מחלוקת לגבי העובדה, שהמערערים סומכים את עילת הרישום על שלושה שטרי רישום, שהם נספחים 20, 23, 25(למסמכי המערערים), שעל פיהם קנה כל מוריש את החלקים הרשומים במסגרת כל אחד משלשת השטרות הנזכרים. השטרות עצמם נושאים ת המס' .1051/1925 הגבולות, כפי שהם רשומים בשלושת השטרות דנן, זוהו על-ידי המודד סולימאן איוב, שעדותו נרשמה בפרוטוקול בית המשפט החל מעמ' 67ואילך. לדברי העד, הוא זיהה את הגבולות כדלהלן: מצד דרום: בשטרות רשום שאדמות מעארף גובלות עם השטח הרשום מצד זה. העד אמר (עמ' 67), שבמציאות נקראת הקרקע שמצד דרום "אווקאף" (בעברית: "הקדש"), אך לפי טענתו - נקרא השטח גם "מעארף". מצד מזרח: בשטרות רשום, שמצד זה גובלים: עלי ג'אבר ו-אלעמורי, ובמציאות מצא העד שאכן שניים אלה גובלים מצד זה. מצד צפון: בשטרות רשום, שמצד זה גובלים בעלי השטרות (דהיינו: משפחת אלמשני), במציאות מצא העד שאכן כך הוא המצב. מצד מערב: בשטרות רשום השם עוודאתאללה כגובל מצד זה בתוספת בעל השטר עצמו (אלמשני), וכך מצא העד במציאות. .5כאן אתעכב קמעא על-מנת לציין, כי חרף העובדה שחלק משמות השכנים מופיעים הן בשטר שבידי המשיבים והן בשטרות שבידי המערערים, לא תיתכן זהות בין השטחים הרומים בשטרות אלה. טעמו של דבר הוא, שהשטר שבידי המשיבים מתייחס לקרקע מסוג "מולק", ואילו השטרות שבידי המערערים מתייחסים לקרקע מסוג "מירי". עובדה זו בפני עצמה מסבירה, מדוע עלה בידי המערערים לקנות את הקרקע על-פי השטרות שבידיהם, לאחר תשלום מחיר שוויים (בדל - אלתמתל). יתרה מזאת, מסתבר, שגם למערערים וגם לשכנים ששמותיהם מופיעים בשטרות אלה שטחים נרחבים באותו האזור, הנמצאים בבעלותם, ואולי בעובדה זו נעוץ ההסבר לדמיון שבין השמות. אך יהא המצב כאשר יהא, הטוען כי קרקע שרשומה (לפי השיטה הישנה) שייכת לו, חובה עליו להוכיח את שמותיהם של הגובלים עמו מארבע רוחות השמיים, שבלעדי הוכחה ברוח זו עלול הוא להפסיד את תביעתו הנשענת על השטר שבידו: ע"א 698/80, 699[1], בעמ' 600-601; ע"א 223/81 [2], בעמ' 612-.613 .6בערעור שלפנינו תקפו המערערים את עדותו של המהנדס קראוס (שהעיד מטעם המשיבים), ואת עיקר טענותיהם אביא להלן: א. שם המקום (בערבית: "אלמווקע"). גירסתם של המערערים, אין השם "אלסומא", המופיע בשטר של המשיבים, בבחינת השם היחידי הנקרא על השטח שבו שוכנות החלקות. לפי אותה טענה נקרא האזור גם "אלחריקה" או "כראם אלחריקה" וגם "אלצוומעה". שמות אלה מופיעים למעשה, בחלקם, בשטר שבידי המשיבים (נספח 20לנספחי המערערים), שלפיו קנה הבעלים הקודם (וסטר) את השטח נושא הערעור, ושם המקום הרשום בשטר זה הוא "אלחקירה". מכאן מסקנתם של המערערים: כיוון שגם בשטרות שבידיהם (נספחים 21, 23, 25) מופיע שם המקום "אל-חריקה", ניתן גם ניתן לראות זהות בין הקרקע הרשומה לפי שטרות אלה לבין החלקות נושא הסכסוך. מצינו, שאותו שטר של המשיבים (נספח 20), הכתוב טורקית, הוא משנת 1331אחרי ההגירה הזהה עם שנת 1913גריגוריאנית (ראה רשימה השוואתית בין השניים בספרו של המלומד מ' דוכן ז"ל, דיני קרקעות במדינת ישראל (אחוה, מהדורה 2, תשי"ג) 11). מאידך גיסא, בכל המסמכים שנערכו בתקופת המנדט על-ידי מחלקת הטאבו משתמעת הבחנה ברורה בין "אלסומא" לבין "כרם-אלחריקה". הנהכי כן מוצאים אנו את השם "אלסומא" רשום בנספחים 3ו- 12(שמתייחסים לשטר של המשיבים), ואילו השם "כרם-אלחריקה" נקרא על אדמות המערערים (ראה נספחים 2, 5, 6, 7ו-9). בנתונים אלה סביר הוא לחשוב, שבזמן המנדט (להבדיל מהתקופה שמלפני מלחמת העולם הראשונה) נוצרה הבחנה ברורה בין "אלסומא" לבין "אלחריקה" או "כרם-לאחריקה". עובדה שאינה נתונה במחלוקת היא, שעל-פי השטר, שלפיו קנו המנוחים אברהם ומאיר בלומנטל את הקרקע מאת וסטר, כבר הוזכר בשם "כרם-אלחריקה" (שהיה רשום בשטר שלפיו קנה וסטר את הקרקע) ולפי המצב מאז נקרא המקום "אלסומא", ושם זה בלבד מופיע בשטר הרישום מיום .13.3.44 הארכתי באלה, הגם שכפי שעוד יסתבר להלן, לא על יסוד טענתם זו של המערערים יוכרע גורלו של הערעור, ועל כך בהמשך. ב. טענתם הנוספת של המערערים היא, שלא היה בתצלומי האוויר כדי לפתור את שאלת זיהוי הקרקע בשטח, והעובדה שנתגלתה גדר בשטח אין לה כל משמעות. הוא אשר אמרתי - עצם קיומה של הגדר סביב לשטח שבסכסוך מתיישב עם ההנחה - הנשמעת כהנחה סבירה בהתחשב בנסיבות - שמדובר ביחידה בבעלות אחת. ג. אך את עיקר חציהם מכוונים המערערים נגד עדותו של המהנדס קראוס. וקודם שאגיד את אשר יש לי להגיד בקשר עם עדותו של קראוס, אתייחס לנקודת החולשה שבעדותו של העד סולימאן איוב (שהעיד מטעם המערערים): מסתבר, שהעד מסר שמות של הגובלים מצד דרום של המערערים, שאינם תואמים את הרשום בשטר שבידי המערערים. כן מסתבר, שהעד ערך את חוות-דעתו על יסוד שתי מפות: המפה (נ/4) והמפה (X), כאשר המפה (X) מהווה תצלום של שתי מפות, שהמקור שלהן לא הוגש לבית המשפט. מכל מקום, אין במפה (X) נקודות קואורדינטיות (ראה עדותו של איוב בעמ' 68). אשר למפה נ/4: נטען לפנינו, שמפה זו הייתה בתוך תיק הטאבו הרלוואנטי, שלפיו רכשו מורישיהם של המערערים את הקרקע (תיק 1051/25), אך היא הוצאה ממנו ולא הוחזרה לתיק, אם מתוך טעות ואם מתוך רשלנות. עם כל הכבוד, טענה אחרונה זו לא הוכה. אמנם הוצאה המפה נ/ 4ממשרד הטאבו, אך לא הוכח, שהיא הייתה בתוך התיק הרלוואנטי. והעובדה, שלמערערים קרקעות אחרות באזור, מחייבת התייחסות זהירה לטענה זו, אשר ממילא לא הוכחה כדבעי. בכל אלה טמונה חולשת עדותו של סולימאן איוב. לעומת זאת, עיינתי בעדותו של קראוס (שהעיד מטעם המשיבים) והיטב עמדתי על העובדה, שעדותו של זה מצטיינת בזהירותה, ובעיקר בדייקנות העובדות שנמסרו במסגרתה. שכן ראינו, שעיקר מסקנותיו של עד זה מבוססות על המפה הפיסיקלית, שהינה מפה רשמית, אשר בעזרת הנקודות הקואורדינטיות הרשומות בה - וגם מופיעות בשטח - עלה בידי עד זה לזהות את השטח הרשום בשטר שבידי המשיבים. בנתונים הקיימים לא הייתי מתערב בשיקוליו של בית המשפט קמא, שמצא לטוב מלפניו להעדיף את עדותו המקצועית של קראוס על זו של סולימאן איוב. מכל מקום, רק במקרים יוצאים מהכלל תתערב ערכאה שנייה בנושא המהימנות של העדים, ואין המקרה שלפנינו נמנה ביניהם. סיכומם של הדברים: עדותו של קראוס חייבת להישאר חזקתה. עדות זו מסתייעת באלה: א. העד הוכיח את הגבולות של השטר שבידי המשיבים מארבע רוחות השמיים. בכך נתקיים התנאי החשוב על-פי ההלכה. ב. גודל השטח שנתפש בתוך גבולות אלה זהה או כמעט זהה לשטח הרשום בשטר שבידי המשיבים, שהוא 44דונמים ועוד 666.75מ'. לעומת זאת, השטח הרשום לפי השטרות שבידי המערערים הוא 22דונם ועוד 1128דראע (בעברית: אמה), ולפיכך לא ניתן לייחס שטרות אלה לקרקעות שבהן עסקינן. ג. הגדר הסוגרת על השטח של המשיבים, שנתגלתה בתצלומי האוויר (ת/7), מתיישבת עם ההנחה, שמדובר בקרקע השייכת לאותם בעלים, ומה גם ששטחה זהה עם השטח הרשום בשטר שבידי המשיבים. התוצאה היא: מוצדקת מסקנתו של בית המשפט קמא, שקבע, כי שטר הרישום שבידי המשיבים מכסה את כל החלקות נושא המחלוקת בערעור זה וכי החלקות שייכות למשיבים מכוח הדין. .7ועתה לעילה השנייה של המערערים, הלוא היא עילת ההתיישנות: בית המשפט דחה את תביעתם של המערערים הבוססת על עילה זו, מהטעם הבא: מתוך עדותם של אלמשני עולה, כי הם לא שמעו כלל על וסטר וגם לא ידעו על קיומם של אברהם ומאיר בלומנטל ז"ל. בית המשפט קמא ראה, כי העדר ידיעה כזו מטעם המערערים מונע מהם לטעון חזקה נוגדת. עם כל רחשי הכבוד הראוי, סבורני, שהערכאה הראשונה קבעה קנה מידה אשר אינו מתבקש לא מהחוק ולא מההלכה. שהרי די בהוכחת התיישנות המבוססת על חזקה נוגדת כדי שתביעתו של הבעלים הרשום תידחה. כך עולה מהדברים הברורים שבסעיף 51לפקודת הסדר זכויות במקרקעין [נוסח חדש], תשכ"ט-1969, המנוסח בזו הלשון: "שוכנע פקיד ההסדר שפלוני מחזיק מקרקעין החזקה שתקופתה ותנאיה יש בהם למנוע כל תובענה לקבלתם, והמקרקעין רשומים על שמו של אחר - ירשום את המחזיק בלוח הזכויות כבעל המקרקעין לגבי טובת ההנאה שהיתה לאדם שעל שמו הם רשומים". כך גם קבע בית-משפט זה בע"א 212/62 [3], בעמ' 2382מול אות השוליים ה: "התוצאה היא שמאז תחילת חוק ההתיישנות, תשי"ח-1958, שמעים טענת התיישנות בכגון דא גם כשאין בצידה חזקה נוגדת או טענת קנין אחר". להלכה זו התייחס בית-משפט זה בע"א 213/76 [4], בעמ' 274מול אות השוליים א: "שופט השלום המלומד קבע שהמערער החל בהנחת חפציו במעבר מבראשית בשנת 1949ובמשך הזמן הפך את חלק המעבר למחסן שלו ונעל את דלת הכניסה. כל זאת מבלי לייחס חשיבות לשאלה מי הוא בעל המעבר ומבלי להתעניין בכך... בכך הסתמך שופט השלום המלומד על דבריו של השופט ח' כהן בענין סטרכיליביץ נ' אפשטיין (ע"א 212/62 ...)..." (ההדגשה שלי - א' ח'). אמנם, במסגרת הלכה אחרונה זו (ע"א 213/76 [4] הנזכר) נבחנה מחדש ההלכה הקודמת, הלוא היא הילכת ע"א 212/62 [3], ונקבע, כי גם לאחר היכנס חוק ההתיישנות, תשי"ח-1958, לתוקפו, לא עבר ובטל עניין החזקה הנוגדת במתכונתה השלמה שמלפני החוק, אך לגבי טיב החזקה הנוגדת ומהותה לא חל כל שינוי - שם [4], בעמ' 279מול אות השוליים א: "מכאן ניתן ללמוד שישחשיבות להתנהגות ולמעשי הנתבע. אם הם מתיישבים עם זכותו החוקית של הבעלים, ייחשבו כהודאה בזכות התובע, ולהיפך - אם הם מפגינים החזקה נגד רצון הבעלים, יפורשו בהתאם לכך ולא יהא דינם כדין הודאה בזכות התובע..." (ההדגשה שלי - א' ח'). ואכן, זהו המבחן שלפיו תיבחן החזקה אם היא נוגדת אם לאו, אך לא מעבר לזה. כך גם משתמע מהדברים שנאמרו בספרו של המלומד ד"ר א' בןשמש, חוקי הקרקעות במדינת ישראל (מסדה, תשי"ג) .56 .8לאחר הדברים האלה הצבתי לעצמי את השאלה: האם לא יהיה מוצדק, לאור קנה המידה שקבעה הערכאה הראשונה בנושא ההתיישנות, להחזיר את התיק לבית המשפט קמא על-מנת שיקבע עמדה מחודשת לאור ההלכה המקובלת? אין השאלה נקייה מקושי. שהרי המערערים טענו, לאורך כל החזית, לגבי אותה קרקע, הרשומה על-פי השטרות שבידיהם, ואחרי ככלות הכול מסתבר, שאין בין שטרות אלה לבין הקרקע שבה עסקינן קשר כלשהו. במקרה אשר כזה מחייב ההיגיון, שנראה בטענת ההתיישנות כמתייסת לאותה קרקע נושא אותו רישום. אם בדרך זו נלך, לא יהיה מנוס מלדחות גם את תביעת המערערים, המבוססת על טענת ההתיישנות. וייאמר הדבר - שהערכאה הראשונה לא סייעה בידנו להתגבר על קושי זה, מפני שלא קבעה עמדה בנושא מהימנותם של העדים, שהעידו לפניה בנושא ההתיישנות, כי אם השתיתה את פסק-דינה, בנקודה זו, על נתונים לאמקובלים. ועל-פי המצב הקיים חסרה התשתית העובדתית, שעל-פיה ניתן לפתור את הסוגיה, שבה עסקינן. לאחר מחשבה הגעתי לכלל מסקנה, שיש לדון בטענת ההתיישנות ללא קשר עם נושא הרישום. בהתאם לכך מצאתי מקום להמליץ לפני חבריי המכובדים, שהתיק יוחזר לבית המשפט קמא על-מנת שיקבע עמדה בנושא מהימנותם של העדים שהעידו לפניו בנושא ההתיישנות. אך חייב להיות ברור, שאין להתיר לצדדים, או לאחד מהם, הבאת הוכחות נוספות או עדים נוספים על אלה שהושמעו בשלבו הראשון של הדיון. גם אין צורך שבית המשפט ישמע טענות נוספות מפי באי-כוחם של הצדדים, שכן אלה מיצו את טענותיהם ואמרו כל אשר היהלהם לומר בנושא זה בשלבו הראשון של הדיון. פשיטא, התיק מוחזר לערכאה הראשונה על-מנת שזו תעיין מחדש בחומר שהובא לפניה ותקבע עמדה בקשר למהימנותם של העדים ובנושא ההתיישנות, זאת ותו לא. .8 אם הייתה דעתי נשמעת, הייתי פוסק כדלהלן: א. התיק יוחזר לערכאה הראשונה לתכלית שקבעתי בסוף פיסקה 8 לעיל, ולפי התנאים המפורטים בה. ב. המערערים הפסידו את עיקר טיעוניהם בערעור הנוכחי, ולפיכך איני נותן צו להוצאות. השופט י' מלץ: אני מסכים. השופט א' מצא: אני מסכים. הוחלט כאמור בפסק-דינו של השופט חלימה. סכסוךמקרקעיןסכסוך בעלותבעלותקרקעות