סעיף 24 (4) לחוק הבוררות

סעיף 24(4) לחוק הבוררות קובע לאמור : "בית המשפט רשאי על פי בקשת בעל דין לבטל פסק בוררות כולו או חלקו, להשלימו, לתקנו או להחזירו לבורר, מאחת העילות האלה: ... (4) לא ניתנה לבעל דין הזדמנות נאותה לטעון טענותיו או להביא ראיותיו" . קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא סעיף 24 (4) לחוק הבוררות: הבקשה והרקע   בפני בקשה לביטול פסק בוררות מכוח סעיף 24 לחוק הבוררות, תשכ"ח - 1968 (להלן -החוק). הבקשה הוגשה על ידי טובית דרור, חברה פרטית לנכסים בע"מ, אשר התאגדה לצורך רכישת נכס בפרויקט "בית אדגר" הנמצא בקריית מטלון בפתח תקווה (להלן -הפרויקט).   המשיבים רכשו יחד עם המבקשת חלקים במקרקעין עליהם נבנה הפרויקט. על פי הסכם השיתוף שנחתם בין הצדדים, הוקצו להם מראש שטחים לשימוש וחזקה בלעדיים על שם כל אחד מן הרוכשים.   משיבה מס' 7 - ב.ס.ר מהנדסים בע"מ (להלן - משיבה מס' 7), היא חברה העוסקת באיתור פרויקטים לבנייה ומאתרת יזמים ו/או רוכשים פוטנציאלים לרכישת מקרקעין במשותף. במקרה דנן, משיבה מס' 7 היא שדאגה לתכנון, ניהול, פיקוח ותקציב הפרויקט.   העובדות   הפרויקט הוצע למבקשת ולמשיבים 1-18 ע"י המשיבה מס' 7 תוך הצגת תוכניות הבנייה, קביעת החלק המיועד לכל רוכש והעלות המשוערת. יש לציין כי המשיבה מס' 7 גם שותפה ברכישת חלק מהמקרקעין. לימים גילתה המבקשת כי ללא ידיעתה וללא הסכמתה הוכנסו שינויים בתוכניות הפרויקט. שינויים אלו, כך היא טוענת, הביאו לכך ש"הנכס החדש" שונה במתכונתו הסופית בשטחו ובשוויו מהנכס שיועד לה על פי התוכנית המקורית. המבקשת טוענת כי לאור החלוקה החדשה, הנכס שהוקצה לה קטן מהותית מהנכס שיועד לה מלכתחילה, ולכן יש לבצע חלוקה מחודשת.   בתביעתה המקורית של המבקשת היא התייחסה לשתי טענות עיקריות: האחת, שהוקצה לה שטח של 797 מר' הכולל בתוכו שטחים שאינם כלולים באחוזי הבנייה. שטחים אלו חסרים כל ערך אובייקטיבי. המנהל ההנדסי העריך את שוויים האקויולנטי של השטחים ב - 717 מר' ועל פי אחוז זה נקבע חלקה של המבקשת בפרויקט. המבקשת טוענת כי קביעה זו שרירותית וחסרת כל בסיס , והשווי האקויולנטי של השטח, נמוך יותר.   טענתה השניה היא שבתוכניות המקוריות, נלקח בחשבון כי מעל שטחי היחידות בקומת הכניסה ניתן יהיה לבנות בעתיד קומת ביניים אשר ממנה אמורה להיות גישה לשירותים ולמעלית. בפועל, לאור השינויים, נשללה מהמבקשת גישה זו. פועל יוצא מכך הוא שבניית קומת ביניים מחייבת בניית חדר מדרגות והתקנת מעלית מתוך שטח היחידה. משמעות הדבר היא אובדן שטח וירידת ערך הנכס.   הסכסוך בין הצדדים הועבר בהסכמתם להכרעתו של בורר מוסכם, עו"ד דוד גולן (להלן-הבורר). בתוקף תפקידו מינה הבורר שמאי, מר זאב כהן ( להלן - השמאי או מר כהן), אשר תפקידו היה לקבוע את שווי הנכס של המבקשת לאור השינויים, וכן לקבוע את חלקה בפרויקט. למרות דרישות הצדדים ובקשותיה החוזרות והנשנות של המבקשת, קבע הבורר כי לא ניתן יהיה לחקור את השמאי באופן ישיר, ע"י ב"כ הצדדים, אלא יותר לשאול רק שאלות הבהרה שיועברו לשמאי באמצעות הבורר. הבורר התיר לשמאי לבוא בדברים עם השמאים מטעם הצדדים בלבד אך לא עם הצדדים או ב"כ במישרין.             קביעות השמאי היו כדלהלן:   א.      השטח האקויולנטי אשר ניתן בפועל למבקשת עומד על 595.75 מר'. ב.      על פי ההסכם המקורי, שטחי השירות של כל אחד מהרוכשים אמורים להימצא מחוץ לקונטור הנכס המוקצה להם. לפיכך, קיים פער של 18.17% בין שטח ברוטו לחיוב ובין שטח הנטו המצוי בקונטור היחידה. ג.        בשטחיה של המבקשת כלל לא היו שטחי שירות (ראה חוו"ד שמאי מיום 23/9/99).   הטיעונים   8.       המבקשת טוענת כי חוות הדעת ניתנה במנותק מהמציאות וכי יש בה משום הטעייה. לאחר מתן פסק דין סופי בעניין, עלה כי בידי השמאי לא היה כל חומר הראיות שבתיק ולכן ממצאיו היו מוטעים. התברר כי השמאי הסתמך על תוכנית ישנה משנת 1996. את האחריות לכך זוקפת המבקשת לחובתו של הבורר שכן מכוח תפקידו צריך היה לספק לשמאי את המסמכים הרלוונטים וכן לפקח על פעולותיו, דבר שלא נעשה על ידו. טענת המבקשת היא שהבורר חרג מסמכותו ו/או נמנע מלפעול על פי הסמכות שהוקנתה לו .   המשיבים טוענים, כי בסעיף 8 להחלטת הבורר מיום 18/7/99 נקבע : "השמאי ייפגש עם השמאים מטעם הצדדים ויקבל מהם הבהרות." עוד נקבע באותה החלטה כי השמאי לא ייפגש עם ב"כ הצדדים ולא יקבל מהם חומר כלשהו. כלומר, המבקשת ידעה על מה היא חותמת ובתשובתה מיום 25/7/99, אין שמץ של התנגדות, הסתייגות או אי הסכמה להסדר האמור. אשר על כן, המבקשת מושתקת מלטעון כי לא ידעה על הסדר זה או כי לא נהגו עמה כשורה, שכן המבקשת חתומה על מסמך זה.   עוד טוענים המשיבים, כי המבקשת יכולה הייתה לנסות ולבקש מהבורר, עוד כשההחלטה הייתה בשלבי גיבוש, שיינתן לב"כ הצדדים להיפגש עם השמאי ולהביא בפניהם טענותיהם וראיותיהם. אולם שוב, המבקשת לא עשתה בעניין זה דבר וחצי דבר.   עוד אמור במסמך מיום 23/9/99, כי השמאי העביר את חוות דעתו לצדדים. הערותיה של המבקשת, בהתייחס לחוות הדעת, כלל לא התייחסו לטענות המובאות כעת בפני השמאי. ברור אפוא למשיבים, כי בנסיבות הנ"ל ניתנה לתובעת הזדמנות מלאה להביא בפני השמאי כל טענה וכל חומר רלוונטי.     הדיון   ב"כ המבקשת מבסס את עילות ביטול פסק הבוררות על הוראות סעיפים 24(3) ו - 24(4) לחוק. סעיף 24(3) קובע כי מקום בו הבורר פעל ללא סמכות או שחרג מהסמכויות הנתונות לו לפי הסכם הבוררות, רשאי בית המשפט לבטל פסק בוררות , כולו או חלקו, להשלימו, לתקנו או להחזירו לבורר. לאור העובדות אשר הובאו, עולה כי הבורר, עו"ד דוד גולן, פעל מכוח הסכם הבוררות, ומינה שמאי , אולם הקושי הוא בכך שלא כל חומר הראיות הועבר לשמאי . חומר זה, למותר לציין, אמור היה לשמש בסיס לקביעת הזכויות החוזיות וחלוקת השטחים בין הצדדים. סבורני כי הבורר, היה צריך להפעיל את שיקול דעתו ולהביא לידיעת השמאי, ששימש ידו הארוכה, את חומר הראיות הרלוונטי.   סעיף 24(4) לחוק, הרלוונטי לענייננו, קובע לאמור : "בית המשפט רשאי על פי בקשת בעל דין לבטל פסק בוררות כולו או חלקו, להשלימו, לתקנו או להחזירו לבורר, מאחת העילות האלה: ... (4) לא ניתנה לבעל דין הזדמנות נאותה לטעון טענותיו או להביא ראיותיו" .   המבקשת טוענת כי לא ניתנה לה האפשרות להביא ראיותיה בפני השמאי וכן כי הבורר לא אפשר לה לחקור אותו על חוות דעתו.   העובדה כי לא הובאו בפני השמאי כל הראיות הרלוונטיות בתיק הנה הטענה המרכזית בטיעוני ב"כ המבקשת, שכן עולה מעדותו של השמאי בבית המשפט כי אכן, לא כל החומר הרלוונטי היה בפניו. לדברי השמאי בעדותו בבית המשפט, התוכניות והמפות אשר הוצגו בפניו בבית המשפט הן חדשות לו , וכי אילו היה רואה אותן בעבר, ייתכן וקביעותיו היו שונות. להלן קטעים מעדותו של מר כהן בבית המשפט:   א.      "אם הייתי רואה את התוכניות הללו הייתי אומר שהן לא היו עומדות במבחן האישור. אם היו אומרים לי שייבנו שטחי שירות הייתי מתקן את חוות דעתי..." ב.      "אם הייתי יודע יותר הייתי כותב דברים אחרים אבל הגבילו אותי..." ג.       "אמרתי שאם יתבררו לי דברים נוספים תשובתי תהיה אחרת..." (עמ' 9 לפרוקטוקול)   נראה איפוא, כי אכן נפל פגם בהליכים בפני הבורר כיוון שלא הוצגו בפני השמאי כל התוכניות הרלוונטיות ובכך נמנעה מהמבקשת האפשרות להציג את ראיותיה בפני השמאי, שהוא למעשה ידו הארוכה של הבורר בעניין זה. ראה, לדוגמא, את עדותו של השמאי בבית המשפט, בו הוא מודה כי בקביעותיו התבסס על העובדה כי שטחי השירות לא כלולים ביחידה של המבקשת וזאת כיוון ש: "שטחי השירות לא הופיעו בתוכניות המאוחרות שהוצגו לי", כלשונו (ראה עמ' 8 לפרוטוקול).   במצב דברים זה נראה, כי אכן קיים פער בין חומר הראיות אשר הוצג לשמאי בפועל ובין המסמכים והראיות אשר המבקשת סברה כי הגיעו לידי השמאי. ניתן לקבוע, כי אם היה מובא בפני השמאי כל חומר הראיות, וכן, לו היה מתאפשר למבקשת לפנות אליו בשאלות, ייתכן וקביעותיו היו שונות.   ההכרעה   לאחר בחינת העובדות והראיות שהובאו בפני החלטתי כי הפתרון הראוי יהיה להחזיר את פסק הבוררות לבורר על מנת שכל חומר הראיות הרלוונטי יימסר לשמאי וכדי שיתאפשר לב"כ הצדדים לחוקרו. ב"כ הצדדים יהיו רשאים להציג בפני השמאי את כל חומר הראיות הרלוונטי לסוגיה.     אינני סבור כי הסעד של ביטול פסק הבורר הוא הראוי במקרה זה, אלא יש להעדיף את האפשרות לתקן את פסק הבורר, וזאת מכוח האמור בסעיף 26(ב) לחוק בו נאמר: "לא יבטל בית המשפט את פסק הבוררות כולו, אם ניתן לבטלו בחלקו, להשלימו, לתקנו או להחזירו לבורר". מכאן, שבכוחו של בית המשפט להורות על החזרת הפסק לבורר ותיקונו, ולאור האמור בסעיף 26(ב) לחוק על בית המשפט להעדיף את האפשרות של תיקון פסק בוררות או השלמתו על פני ביטולו, שכן סעד הביטול איננו דבר שבשגרה .   אשר על כן, דין הבקשה להתקבל חלקית, מהטעמים שפורטו לעיל, והנני מורה על החזרת הדיון לבורר, על מנת שיאפשר לשמאי לעיין בכל חומר הראיות הרלוונטי למקרה, וכן יתיר הבורר לב"כ הצדדים לחקור את השמאי, מר כהן. לאחר מכן, יוציא הבורר מתחת ידו פסק בוררות מתוקן, בהסתמך גם על עדותו של השמאי.   בנסיבות המקרה, אין צו להוצאות. בוררותיישוב סכסוכים