הסכם חכירה עם המנהל

קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא הסכם חכירה עם המנהל: 1. זוהי תובענה, בה עותרת המבקשת לפסק-דין הצהרתי לפיו היא זכאית לחתום עם משיב 2 (להלן: - "המינהל") על הסכם חכירה של הבית והחצר הידוע כבית מס' 24א' (להלן: - "הבית") אצל משיבה 1 (להלן: - "האגודה"). התובענה כוללת גם עתירות חילופיות, לפי אחת מהן מתבקש צו שיורה לאגודה להמליץ למינהל לחתום עם המבקשת על הסכם חכירה, ולפי האחרת, מתבקשת הצהרה לפיה המבקשת היא בת-רשות בבית הנ"ל. 2. הרקע: א. המינהל, המנהל את מקרקעי המדינה, משכיר לאגודה, משבצת קרקע בחוזה תלת-שנתי - המתחדש בתום כל תקופה; ומשבצת קרקע זו, ברובה, מחולקת לנחלות, אך הותר לאגודה להקים בתי מגורים בתחום המשבצת, בתים השייכים לאגודה, לצורך השכרתם לנותני שירותים למושב, בשכירות לא מוגנת. הבית נשוא התובענה הינו אחד מבתים אלה. ב. בשנת 1948 שכרו המבקשת ובעלה המנוח מהאגודה את הבית תמורת דמי שכירות העומדים כיום על סך 260 ₪ לחודש. בעלה של המבקשת עבד כמנהל סניף הדואר המקומי וכן כמנהל חשבונות של האגודה. ג. לנוכח התנהלויות שלא נראו למינהל בנושא בתי המקצוע, התקבלה החלטה 438 ע"י מועצת מקרקעי ישראל ובמסגרתה ניתנה לבעלי המקצוע אפשרות לכרות חוזה חכירה ישירות עם המינהל ולהפוך לחוכרים עצמאיים, בתנאים שנקבעו בהחלטה. ד. בסמוך לפברואר 2003, פנתה המבקשת לאגודה וביקשה ממנה להמליץ עליה למינהל, כמי שזכאית לחכור את הבית בו היא מחזיקה על פי התנאים הקבועים בהחלטה 438 של המינהל. פנייה דומה הפנתה המבקשת למינהל. פניית המבקשת לא נענתה, ומכאן התובענה שבפני. 3. טענות הצדדים א. טענות המבקשת החלטות 438 ו-454 של המינהל, קבעו הסדרים של החכרת מגרשי מגורים בנויים במושבים בדמי חכירה מופחתים. החלטות אלו בוטלו בהחלטה 914, אולם, בהחלטה 914 שהתקבלה ביום 5.11.01, נקבע, כי אגודות ומחזיקים יוכלו להסדיר את זכויותיהם בהתאם להחלטות 438 ו-454 בתנאי שהסדר הזכויות יסתיים תוך שנתיים מיום קבלת החלטה 914, דהיינו, 5.11.03. לטענת המבקשת, היא ובעלה המנוח בנו לבית תוספת שכללה חדר ושתי מרפסות (להלן: - "התוספת") עוד בשנת 1952, בהסכמת האגודה, ולכן, זכאית היא לחכור את הבית על-פי הקריטריונים הקבועים בהחלטה 438. בדחיית בקשותיה להמליץ עליה כמי שזכאית לחכור מהמינהל את הבית, עלול להגרם לה נזק כספי המגולם בהפרש שיהיה בין החכרת הבית בדמי חכירה מופחתים על פי החלטות 438 ו-454 לבין החכרת הבית בתנאים שיהיו נהוגים במושבים בעת ההחכרה העתידית, אם וככל שתהיה. המבקשת טענה עוד, שיש לראות בה כמי ששילמה דמי מפתח וכזכאית להחשב כדיירת מוגנת בבית בהתאם להוראות חוק הגנת הדייר [נוסח משולב], תשל"ב - 1972, אולם, בסיכומיה זנחה טענה זו ואיני רואה צורך להדרש לה. ב. טענות האגודה לגרסת האגודה, השכירה היא את הבית למבקשת ולבעלה מרדכי המנוח למטרת מגורים בלבד, במסגרת השכרת בתים מקצועיים לבעלי מקצוע אשר עבדו בתחומי המושב, אלא שהתוספת מומנה על-ידיה, ולא ע"י המבקשת ובעלה. האגודה נטלה באותה עת מהמבקשת ובעלה המנוח הלוואה, כדי לשפץ את הבית, והלוואה זו נפרעה מאוחר יותר. לכן, המבקשת אינה עומדת בקריטריונים שנקבעו בהחלטות 438 ו-454 ויש לדחות התובענה. ג. טענות המינהל המינהל מתקשר עם מתיישבים בחוזה דו-צדדי להחכרת מגרש מבונה רק על-פי המלצת האגודה ביישוב. עם פניית המבקשת אליו, בסמוך לחודש אפריל 2003, פנה המינהל אל האגודה, ומשהודיעה לו כי היא מתנגדת להעברת הזכויות בבית למבקשת, הודיע למבקשת במכתב מיום 22.5.03 כי ללא הפניה מטעם האגודה לא יוכל לטפל בבקשת המבקשת. עם זאת, הודיע המינהל כי אם תינתן הסכמת האגודה להחכרת הבית למבקשת, יסכים המינהל להחכיר למבקשת את הבית בהתאם להחלטות המינהל הרלבנטיות. 4. דיון א. ביום 4.11.03 התקיים דיון בו נחקרו בפני המבקשת בעצמה, מר גרבר צבי מטעם האגודה ומר דוד רייזמן מטעם המינהל. באותו דיון סיכמו ב"כ הצדדים את טענותיהם, בעל-פה. ב. כדי להכריע בתובענה עלי לבחון, בראש וראשונה, אם עומדת המבקשת בתנאי החלטה 438. בהחלטה זו נקבע, שהמינהל יחכיר בתים למחזיקים במגרשים קיימים ומבונים, אם המבנה ו/או תוספות (לפחות חדר) נבנו בידי המחזיקים ו/או על חשבונם, בתנאי שתתקבל המלצת האגודה. אין מחלוקת, שבשנת 1952 נבנתה תוספת של חדר ושתי מרפסות בשטח של 33 מ"ר לבית. בין המבקשת לאגודה קיימת מחלוקת בשאלה: מי ביצע את הבניה ומי מימן אותה. לגרסת המבקשת, בנו היא ובעלה המנוח, בשנת 1952, את התוספת לבית, מכספם, ובהסכמת האגודה, ומאז אף השקיעו כספים נוספים. להוכחת טענתה, צירפה המבקשת, בין היתר, מסמך שלא נחתם, מיום 13.8.87, אשר כלל לוגו של האגודה, ממנו עולה, כי האגודה מודה שבשנת 1952 השקיעה משפחת דבש בבית סך של 2,000 ל"י באישור מוסדות האגודה (נספח ח'). מר צבי גרבר, המצהיר מטעם האגודה, כופר בטענת המבקשת וטוען שבניית התוספת לבית נעשתה ומומנה ע"י האגודה (סע' 6 לתצהירו). הן המבקשת והן מר גרבר לא טיפלו אישית בנושא הבנייה ומימונה, ולכן, נכון יהיה לבחון את המסמכים הקיימים בתיק, והקרובים בזמן להתרחשות האירועים, ומהם ללמוד את הלך הרוח של הצדדים בתקופה הרלבנטית. בשנות השמונים, פנה בעלה של המבקשת לאגודה, כשמטרתו להיות מוכר כדייר מוגן ולשלם דמי שכירות נמוכים. במכתבו (נספח "ה" לתובענה) ציין שבקשתו לבנות תוספת לבית אושרה ע"י האגודה בסוף שנת 1952 בתנאי שיפקיד 1,500 ל"י לתקופה של 5 שנים "וזה היה סכום העלות של התוספת האמורה". הסכום הופקד והבנייה בוצעה. המנוח לא זכר, עת כתב את המכתב, "אם אכן הסכום הוחזר לי כעבור התקופה שבמוסכם" וביקש שתיערך בענין זה בדיקה בהנהלת החשבונות. במכתב נוסף (נספח "ו" לתובענה) חוזר המנוח על העובדה שהפקיד את סכום עלות התוספת וציין ש"נושא החזר ההפקדה שנוי במחלוקת, אם אכן הוחזר הסכום בשלמותו או בחלקו". ובנוסף קיימת טיוטת הסכם שנערכה ע"י האגודה בשנת 1987 ובה צויין שההשקעה לא הוחזרה למבקשת ובעלה, אך במקום זאת "שילמה משפחת דבש שכ"ד מופחת במשך כל השנים שהיא מחזיקה בבית מס' 24א" (סע' 3 לנספח ח' לתובענה). ממסמכים אלה עולה שכטענת מר גרבר, הסידור היה שהבנייה אושרה, ובוצעה ומומנה ע"י האגודה, אלא שהמבקשת ובעלה הילוו לאגודה, לצורך המימון, את עלות הבנייה, שעמדה על-סך 1,500 ל"י באותה עת. סכום זה היה אמור להיות מוחזר כעבור 5 שנים, אך, כפי הנראה, לא הוחזר במלואו במועד, ומשנערך בירור בעניין, והסתבר שלא הוחזר, הופחת שכר-הדירה ששילמו המבקשת ובעלה, במקום ההחזר. ב"כ המבקשת, בסיכומיו, טוען, אמנם, שאין כל אסמכתא לכך שדובר בהלוואה (עמ' 14), ושאם היתה הלוואה, היא אכן הוחזרה, אך, המסקנה אליה הגעתי לעיל, עולה דווקא ממסמכי המבקשת עצמה, מהם ברור שדובר בהלוואה, שהיתה אמורה להיות מוחזרת, ושברור שהוחזרה, אך לא ברור אם בשלמותה. יתרה מכך, בשני המכתבים, בוחן בעלה המנוח של המבקשת, את פירותיה של ההלוואה. במכתב נספח "ה" לתובענה, מבקש הוא פרטים, ואילו במכתב נספח "ו" לתובענה, מציין הוא שהריבית הועברה לזכות כלל הבתים הציבוריים. בשני המכתבים אין הוא טוען שהוא מימן את הבנייה, ועובדה זו מתחדדת לנוכח התייחסותו להשקעות אחרות שכן מימן. בשני המכתבים מציין הוא ש-"במרוצת השנים השקעתי כספים שהם מעבר למקובל לגבי דיירים מוגנים"... ומפרט רשימת השקעות שהוציא מכספו, עד שלא נותר כל דמיון בין הבית שקיבל לבין הבית הקיים - פרט למיקום הגיאוגרפי. מהאמור לעיל, עולה מפורשות שבניית התוספת נעשתה ע"י האגודה ובמימונה. המנוח לא טען שמימן את הבניה, אלא רק שהפקיד סכום העלות שהיה אמור לקבל חזרה, וסכום זה, הוחזר לו כנראה באיחור מסויים. משהגעתי למסקנה שהמבקשת לא הרימה את הנטל להוכיח שהיא עומדת בקריטריונים שנקבעו בהחלטה 438 (סע' 2), דהיינו, בניית תוספת לבית ע"י המבקשת ובעלה ועל-חשבונה, אין היא זכאית לחכור את הבית לפי הוראות החלטה 438 הנ"ל. ג. המבקשת תוקפת את החלטת האגודה שלא להמליץ עליה כמי שזכאית לחכור את הבית, ברם, החלטת המינהל אשר הסתמך על החלטת האגודה ולא מאפשר למבקשת לחכור את הבית על-פי התנאים הקבועים בהחלטה 438 היא העומדת למבחן, שכן, אין המינהל יכול להתפרק מהסמכות והחובה לנהל את מקרקעי ישראל, ראה ע"א 3962/97, 4014/97 בארותיים, מושב עובדים להתיישבות חקלאית שיתופית בע"מ נ' מרים ארד ואח', פ"ד נב (4) 614, בעמ' 620 (להלן: - ענין "בארותיים"). בענייננו, יש לבחון האם פעל המינהל בסבירות כאשר החליט לקבל את דעתה של האגודה ולא לטפל בבקשת המבקשת להחכיר לה את הבית. יצויין, כי בעניין בארותיים נקבע שהעובדה שהמינהל מבקש את המלצת האגודה בטרם יחכיר מגרש למתיישב, היא סבירה, בין היתר משום שבכך ניתנת לכל ישוב היכולת להשפיע על דמותו ואופיו של היישוב, בדרך של סינון מועמדים, מקום בו יש חשיבות רבה לחיי הקהילה ביישוב (שם, עמ' 622). עם זאת, אין בהמלצת האגודה לחיוב או לשלילה כי לפטור את המינהל מהחובה לשקול באופן עצמאי את כל השיקולים הרלבנטיים להחלטה ולאזן בין כל השיקולים הענייניים בטרם יקבל את החלטתו. ועוד, כלל הוא, שבמקום שנמצא שהתשתית העובדתית ששימשה את הרשות המינהלית לצורך קבלת ההחלטה לוקה בחסר, עלול הדבר לפגוע בסבירות ההחלטה, ראה ע"א 84343/00 דלק חברת הדלק הישראלית בע"מ ואח' נ' גזית ושחם חברה לבנין בע"מ, פ"ד נו (3) 693 בעמ' 704 ופסקי דין נוספים המוזכרים שם. בענייננו, עולה מתצהירו של מר דוד רייזמן, כי בהחלטת המינהל שלא לטפל בפניית המבקשת להחכיר לה את הבית על-פי החלטה 438, נסמך המינהל על מכתבה של האגודה מיום 30.4.03, בו הביעה האגודה את התנגדותה להחכרת הבית למבקשת. במכתב נימקה האגודה את התנגדותה להמליץ למינהל להחכיר למבקשת את הבית, בכך שהתוספת מומנה על ידי האגודה. זאת, בניגוד לגרסת המבקשת אשר נמסרה למינהל במכתב מיום 21.4.03. בפני המינהל עמדו שתי גרסאות סותרות באשר למימון התוספת ולזכאותה של המבקשת לחכור את הבית על-פי התנאים הקבועים בהחלטה 438, והוא בחר, בצדק, שלא להכריע ביניהן. משהוכרעה הגירסה העובדתית על-ידי, לעיל, מתבקשת המסקנה, שבדיעבד, פעל המינהל נכון, בסירובו לחתום עם המבקשת על חוזה חכירה ללא אישור האגודה. ד. להשלמת התמונה יצויין שבמהלך שנת 1962 הוצע למבקשת ולבעלה לרכוש את הבית ולחתום חוזה חכירה, אך הם סירבו. תימוכין לכך ניתן למצוא בשמאות שצירפה המבקשת עצמה לתובענה, ממנה עולה כי בשנת 1962 נערכה שומה הלוקחת בחשבון הפרדה בין הבית המקורי לבין התוספת לבית המקורי. ההצעה למבקשת ובעלה, בשנת 1962 (עמ' 10 לפרוטוקול), היתה במסגרת הצעה לכל עובדי הציבור לרכוש בתיהם, ו- 10-12 מתוכם אכן קיבלו ההצעה וקנו - בעוד שאחרים נמנעו מכך. לא הוברר בפני מדוע המבקשת ובעלה נמנעו בשנת 1962 מרכישת הבית, אך העובדה היא שבשום שלב, עד שלהי חודש פברואר 2003, לא פנתה המבקשת בבקשה לרכישת הזכויות בבית, וכל הפניות המתועדות מתייחסות לזכויות דיירות מוגנת וזכות לתשלום שכר-דירה נמוך. 5. מכל האמור לעיל, לא הרימה המבקשת את הנטל להוכיח שהינה זכאית לחתום עם המינהל על הסכם חכירה של הבית והחצר הידוע כבית מס' 24א במושב כפר ויתקין, ולכן אני דוחה את התובענה. בנסיבות הענין, משמדובר באישה בשנות ה-80 לחייה, איני עושה צו להוצאות. חוזהחכירה