ירידת ערך הדירה עקב בניה של השכנים

קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא ירידת ערך הדירה עקב בניה של השכנים ללא היתר: התביעה וטענות הצדדים ענינה של התביעה עתירה לפיצוי כספי בגין ירידת ערך דירה, בשל בניית שכנים ללא היתר, המהווה מטרד ליחיד. התובעת בעלים של דירה ברח' הגליל 101 א' בנווה שאנן בחיפה. נתבעת 1 בעלת המגרש הגובל (הגליל 99) (להלן: "המגרש"). נתבע 2 מנהל ובעלים של נתבעת 1. נתבעת 3 (להלן: "הנתבעת") היא עמותה רשומה העוסקת בחינוך, המחזיקה בחלק מהמגרש בשכירות ומפעילה שם בית ספר יסודי. לטענת התובעת, באוגוסט 2004 ביצעו הנתבעים עבודות במגרש ללא היתר. בין השאר בנו קיר תומך בגובה כ- 5 מ' ועליו מעקה מתכת בגובה 1.5 מ' במרחק של 8.2 מ' ממרפסות וחלון ביתה של התובעת באופן שמהווה מטרד אסתטי חמור וחוסם את הנוף לגינה ציבורית שנשקפת מחלונה. מטרת הקיר היתה הגבהת שטח כדי להפכו למגרש משחקים ו/או רחבת אירועים. לטענתה, ביום 25/8/04 הוצא צו הפסקת עבודה מחמת ביצוע עבודות ללא היתר. ב-26/9/04 הגישו הנתבעים בקשה לשינוי ייעוד במגרש מאולם קולנוע לכיתות לימוד במפלס קומת המרתף ובניית קיר בחלק האחורי של המגרש. הבקשה לא אושרה ולא ניתן היתר עד היום לבנייה הבלתי חוקית, כמו גם לקיר תומך. שער הכניסה היחיד לאזור בית הספר הוא מול דירתה באופן הגורם לה להפרעה ופגיעה בפרטיות. כ"כ אין מספיק מקומות חניה וזה יוצר מצוקת חניה לתובעת ואורחיה. התובעת תמכה תביעתה בחוות דעת שמאית של מר אלי סידאווי, לפיה המפגעים לעיל גרמו לירידת ערך דירתה בשיעור של כ-13% משוויה טרם הפגיעה ובסה"כ 20,800 $. כ"כ נטען בכלליות כי בשל העובדה שמדובר בבית ספר, נגרם לה מטרדים בהבזקי תאורה מעת לעת, נאומים ושירים בשעות היום והלילה המפריעים למנוחתה. הנתבעת טוענת כי בית הספר, המחזיק רק בחלק מהמגרש, פועל ברישיון. היעוד הוא ציבורי ואין חריגה מהיעוד וההיתר המקורי. חלק אחר מהמגרש מופעל כבית קולנוע הידוע בשם "קולנוע עממי". לטענתה, בעבר, נקבע בבית המשפט כי בית הספר פועל במקום כדין מפני שההיתר המקורי ניתן לבנין לא רק לצרכי קולנוע אלא לשימוש ציבורי ולכן השימוש כיום תואם את ההיתר המקורי. לאור פסק הדין אין צורך בבקשה לשימוש חורג הואיל ונקבע שייעוד הבנין ציבורי ומתאים גם לבית ספר. הקיר התומך נבנה בהתאם לחוו"ד מודד מוסמך עד 2 מ' מעל קרקע טבעית. הוא בוצע בהתאם לחוו"ד מהנדס, בהתאם לתכניות ואושר ע"י מהנדס קונסטרוקציה. (האישור של הקונסטרוקטור- נ/2), הנתבעת טוענת כי טענת התובעת לפיה הקיר התומך מסתיר לה גן ציבורי כלשהו שיכלה לחזות בו מחלונה, מופרכת. אין בסביבה גן ומדובר בהמצאה של התובעת. ביחס לשער הכניסה, הוא מצוי על שביל ציבורי ולא שטח פרטי של התובעת כך שממילא עוברים שם אנשים. בענין חניה- לא ברור מה הקשר בין בניית קיר תומך לבין תוספת מקומות חניה, והדבר מלמד כי טרוניותיה של התובעת מכוונות כל כולן לעצם קיומו של בית הספר ולא למטרד בשל הקיר התומך. לא זו אף זו, הטענה נטענת בעלמא ואין כל ראיה שיש מצוקת חניה ברחוב או כי הנתבעת דווקא מכבידה על המצוקה. אין שום הבזקים וצלצולי פעמונים באמצע הלילה וגם זה פרי דמיונה של התובעת. אין רעש ואין מטרד ועל כך מעידים השכנים. לתמיכה בהגנה הגישה הנתבעת חוות דעת מומחה של השמאי יהודה דיין שקבע שאין כל ירידת ערך לדירת התובעת בשל הקיר התומך, ו/או "פגיעה באיכות החיים" שנטענה באופן סתמי. דיון והכרעה הבסיס הנורמטיבי לתביעה הוא סעיף 44 א לפקודת הנזיקין [נוסח חדש] הקובע בזו הלשון: "מיטרד ליחיד הוא כשאדם מתנהג בעצמו או מנהל את עסקו או משתמש במקרקעין התפושים בידו באופן שיש בו הפרעה של ממש לשימוש סביר במקרקעין של אדם אחר או להנאה סבירה מהם בהתחשב עם מקומם וטיבם; אך לא ייפרע אדם פיצויים בעד מיטרד ליחיד אלא אם סבל ממנו נזק". אני מתרשמת כי המניע העיקרי להגשת התביעה אינו דווקא (או בעיקר), הקיר התומך או תוספות בניה אחרות, אלא עצם התנגדות לקיומו של בית ספר ליד ביתה של התובעת, ולכך מכוונות מירב הטענות (רעש, אור, מצוקת חניה, פגיעה בפרטיות) הנעוצות בשימוש זה, אלא שבענין זה אין לשמוע לטרוניות התובעת. אני מבהירה כי אין אני נדרשת במסגרת תיק זה לשאלה אם השימוש במבנה לבית ספר הוא כדין או לא, שכן לפי מיטב הבנתי ניתנה החלטה בענין זה ע"י בית משפט לעניינים מקומיים בחיפה (עמ"ק 131/04) ביום 15/12/05 הקובעת כי הואיל והמגרש מיועד בין השאר למבני ציבור הרי שהשימוש בו כבית ספר אינו נוגד את ההיתר המקורי. בית המשפט קבע שם במפורש כי כל שימוש ציבורי שנעשה או שייעשה בבנין אינו יכול להוות עבירה לפי חוק התכנון והבניה, ובלבד שהוא מהווה שימוש ציבורי ולא שימוש מגורים, הארחה, עסק ותעשיה, משק ואחרים. החלטה זו הפכה זה מכבר להיות חלוטה. אין אף חולק כי ועדת ערר לפי חוק הפיקוח על בתי ספר קיבלה את הערר שהגישה הנתבעת והוחלט להורות למשרד החינוך ליתן רשיון להפעלת בית הספר "ביחד" בחיפה. אי לכך יש להתמקד בהכרעת הדין, במטרדים הממוקדים כתוצאה מהבניה ללא היתר. הא ולו לא. לאור העובדה שעסקינן בשאלות עובדתיות האם קיים מטרד בפועל המערבות שאלות שמאיות, והואיל בתיק בית המשפט הונחו שתי חוות דעת נוגדות, מיניתי את השמאי מר דותן דרעי כדי שישמש מומחה מטעם בית המשפט. מר דרעי הגיש חוות דעת ברם לאחר הגשתה, טענה התובעת שהנתבעת ביצעה בנייה נוספת, ללא היתר, המתבטאת בפתיחת 3 חלונות נוספים במבנה באופן שיש בו להחמיר את המטרד והפגיעה בפרטיות. בשים לב לאמור ולפי הוראתי, יצא המומחה שוב לשטח והגיש חוות דעת מתוקנת/מעודכנת. התיק נקבע להוכחות ליום 13/4/11 ברם הצדדים הסכימו לקבל פסק דין על סמך החומר שבתיק וסיכומים, תוך ויתור על חקירות עדים. לפי חוות הדעת הראשונה של מר דרעי, מיום 27/5/08 - על המגרש שבבעלות הנתבעת 1,2 מצוי מבנה בעל אופי ציבורי הכולל 3 קומות מעל קומת קרקע במבט מכוון צפון. חלקו של המבנה (עורפי לרחוב הגליל ומול דירת התובעת) משמש בשנים האחרונות כבית ספר יסודי של הנתבעת הכולל 3 קומות (קומת קרקע +2 קומות). הגישה לבית הספר, כמו גם לדירת התובעת, היא מהשביל הציבורי. שטח הבניה המותר לניצול במגרש הוא בנין בן 3 קומות מעל קומת עמודים מפולשת השמאי קבע ביחס לטענה בדבר חסימת הנוף הפתוח שנשקף מהנכס כי לא קיימת ירידת ערך. גם לפני בנית הקיר התומך, הנוף מחלון התובעת היה מבנה ציבור ששימש רובו כקולנוע והיה ממילא בעל פוטנציאל לבניה לצרכי ציבור בהתאם להיתרים על רקע העובדה כי נותרו זכויות בניה בלתי מנוצלות בחלקת הנתבעים. בנית הקיר ללא היתר שהוא גבוה מרחוב מצפה ומהקירות התומכים לאורך הרחוב פוגע, מההיבט האדריכלי, בקו הרחוב. עם זאת מודגש כי הגובה משמעותי רק במבט מהרחוב ולא במבט מדירת התובעת. ע"פ קביעתו באשר לטענת מצוקת חניה ברחוב מצפה- לא קיימת ירידת ערך. הן במצב הקודם והן במצב שלאחר בניית הקיר התומך, עסקינן בייעוד למבנה ציבור המיועד להתכנסויות קהל. דווקא קולנוע יוצר יותר פקקי תנועה ברחוב ודורש לפי התקן יותר מקומות חניה מבית ספר. השמאי שביקר במקום בשעות פעילות בית הספר (שעות הבקר) לא הבחין בפקקים או מצוקת חניה בייחוד שרבים מהילדים בכלל מגיעים ברגל ועוד הוא מוסיף כי יש יתרון למצב החדש בו בשעות הערב והלילה אין לימודים כך שיש יותר מקומות חניה לדיירים ברחוב, בהם התובעת. פגיעה בפרטיות - לא קיימת ירידת ערך. הן במצב הקודם והן בחדש, פונה דירת התובעת לשביל ציבורי להולכי רגל ושעה שיש שם בית קולנוע ממילא אין ציפיה סבירה לפרטיות של מי שגובל בבית פרטי. יתכן שיש מרכיב מטרד פגיעה בפרטיות בשעות מסוימות בבוקר ברם זה מחיר קניית דירה גובלת בשטח לייעוד ציבורי שהיום הוא קולנוע ומחר לפי רצון בעליו (הלגיטימי), ישמש למטרה ציבורית אחרת. רעש- אין מקום לקבוע ירידת ערך בשל הרעש אבל אם בית משפט יסבור שקיים מטרד רעש ניתן לדבר על ירידת ערך של לא יותר מ-1%. ירידה ביכולת מכירת הדירה- לא קיימת ירידת ערך. לפי השמאי בשכונה דווקא קיימת רמת ביקושים גבוהה לדירות מגורים בעיקר לאוכלוסיה דתית, וקיומו של בית הספר לא פוגע אלא אולי עשוי אף לחזק את הביקושים בשכונה. מכל מקום ולאחר בדיקה שמאית והשוואת עסקאות עולה כי לא חלה ירידה בביקושים. פגיעה באיכות החיים- לא קיימת ירידת ערך. השמאי קובע כי ירידת הערך היחידה היא המפגע האסתטי בעקבות בנית קיר תומך ללא היתר ובהנחה שהקיר ישאר במצבו ללא חיפוי ובגובהו החריג. ירידת ערך זו מוערכת על ידו בהתאם לעסקאות השוואה בסך 25,000 ₪ בחוות הדעת החדשה של המומחה מיום 01/02/2010 הוא מתאר שינויים לפיהם השביל הציבורי הישן מאספלט רוצף באבנים משתלבות, השביל הורחב נבנו מעקות ותאורה. הקיר התומך שהיה מבטון גלוי מחופה כיום חלקו באבן וחלקו בטיח. על גג המבנה נבנתה תוספת בניה לשתי כיתות לימוד כל אחת בשטח של כ-45 מ"ר התוספת נבנתה מגבס וגג קל עשוי מלוחות מבודדים. לתוספת חלונות הפונים לכוון צפון. נפתח חלון והותקנו מזגנים בקיר שמול הדירה של התובעת הפונה לשביל הולכי הרגל. גג המבנה (שגודר) משמש גם לחצר משחקים. מסקנתו היא כי תוספת שטחי הבניה מאפשרת הגדלת מספר התלמידים דבר העלול לכאורה להגביר את הרעש אך מאידך, בפועל נעשה פיזור של הפעילות לשטח נרחב יותר ואף רחוק יותר משטח התובעת. השביל שהורחב אמנם משפר את נוחיות הגישה לדירה אך מאידך ליד שער בית הספר נוצר מטרד עקב הוספת המעקות הסמוכים לדירה באופן העלול לשמש מקום להתקהלות. השמאי עדכן את ירידת הערך והעמיד אותה בחוות הדעת החדשה על סך 37,000 ₪. סכום זה כשהוא נושא הפרשי הצמדה וריבית כחוק עומד נכון ליום מתן פסק הדין על 39,621 ₪. לסיכום, מכל המטרדים נותר אפוא הקיר התומך המהווה מפגע אסתטי בשל גובה (כזכור בחוות הדעת הראשונה דובר על מפגע גם בשל היותו מבטון גלוי אך בחוות הדעת המאוחרת נכתב כי הקיר נעשה חיפוי לקיר כך שלמעשה נותר רק המפגע של הגובה) ונוסף המפגע של המעקות מברזל סמוך לדירת התובעת. אין חולק כי בנית כל הללו, נעשתה ללא קבלת היתר כדין. על פי ההלכה הפסוקה, הגם שבית המשפט הוא הפוסק האחרון, רק במקרים חריגים לא יאמץ בית המשפט את הקביעות המקצועיות של המומחה שמונה מטעמו. חוות דעת המומחה מטעם בית המשפט מקיפה את כל המטרדים הנטענים. היא יסודית, מפורטת, מנומקת ומשכנעת. אשר לסכומי ירידת הערך שנקבעו מדובר בקביעה מקצועית ואין בפני כל ראיה המצדיקה לסטות מהקביעה. לפיכך אני מאמצת את חוות הדעת במלואה ביחס לפיצוי המגיע לתובעת. אוסיף כי יתכן שמבחינת אחוזי הבניה והדרישות ההנדסיות של הקיר התומך, יכול היה הקיר לקבל היתר, ויתכן שלא. יתכן גם שיכלה לקבל היתר למעקות ולא היה צורך בחוות הדעת השניה ויתכן שלא. לעולם לא נדע הואיל הנתבעת העדיפה לבנות תוספות אלו ללא היתר, בניגוד לדין. אפשר שלוּ היתה פועלת כחוק ובונה רק בהתאם להיתרים היתה ההחלטה כאן "סלחנית" יותר ביחס לסכומים שהושתו על הנתבעת אך בשים לב להתנהלות הנתבעת שפעלה בניגוד לחוק, אין לה להלין אלא על עצמה. אשר על כן אני מקבלת את התביעה ומחייבת את הנתבעת 3 לשלם לתובעת סך 39,621 ₪. הנתבעת 3 תשפה את התובעת באגרת משפט בה נשאה, בשכ"ט המומחה מטעמה ובחלק בו נשאה בשכ"ט המומחה מטעם בית המשפט- הכל לפי קבלות שתמציא לצד השני. אני מדגישה כי הואיל וכבר ניתן פסק דין נגד נתבעים 1,2 והואיל ומדובר בחיוב אחד הרי שככל שנגבה סכום כלשהו מנתבעים 1,2, יש לקזזו מהסכומים שפסקתי כאן.ירידת ערךבניה