תחולת חוק חובת המכרזים על חוזה חכירה

בית משפט קמא דחה, את העתירה, בקובעו כי יש לראות את חוזה החכירה כהמשכו הישיר של הסכם הפיתוח, ולפיכך חוק חובת המכרזים אינו חל על ההתקשרות. בית המשפט הוסיף וציין כי מהוראות שונות בהסכם הפיתוח עולה שהצדדים הביאו בחשבון אפשרות שהתחייבויות מפ"ח לא תקוימנה במלואן, ובכל זאת ייחתם חוזה חכירה. עוד ציין בית המשפט כי חוזה החכירה נחתם לגבי מטרות זהות לאלה שבהסכם הפיתוח, ונקבע בו כי כל שינוי במימוש זכויות יחייב את מפ"ח בתשלום נוסף. לבסוף קבע בית משפט קמא כי אפילו היה חוק חובת המכרזים חל על ההתקשרות, יש להניח שחוזה החכירה היה מופטר ממכרז, בין היתר בשל זכויות שהיו למפ"ח במקרקעין עוד קודם להתקשרות בהסכם הפיתוח. קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא תחולת חוק חובת המכרזים על חוזה חכירה: השופטת א' חיות: בפנינו ערעור על פסק דינו של בית המשפט לעניינים מינהליים בחיפה (כבוד השופטת ש' וסרקרוג), בו נדחתה עתירת המערערות נגד המשיבים תוך חיובן בהוצאות.  1. עיקרי העובדות הצריכות לעניין הן כדלקמן: בשנת 1974 נחתם הסכם בין מועצת פועלי חיפה (להלן: מפ"ח), שהמשיבה 2 (להלן: ההסתדרות) היא חליפתה, למשיב 1 (להלן: המינהל) בנוגע לפיתוח גוש 10909 חלקה 62 בחיפה (להלן: המקרקעין). על פי ההסכם התחייבה מפ"ח כי תבצע עד לשנת 1975 פעולות פיתוח במקרקעין, ביחד עם 'צרכן- אגודה צרכנית שיתופית בחיפה בע"מ'. פעולות הפיתוח שעליהן הוסכם כללו הקמת צרכנייה, מחסנים, מועדון, בית ספר ופנימייה. המינהל, מצדו, התחייב כי לאחר מילוי תנאי ההסכם ייכרת בין הצדדים חוזה לחכירת המקרקעין לטווח ארוך. הסכם הפיתוח הוארך מעת לעת עד לשנת 1987, אך חוזה החכירה לא נחתם. בפועל הוקמו על המקרקעין במהלך השנים אולם ספורט, כיתות לימוד, בסיס משמר אזרחי, צרכניה, מחסנים, מעון נעמ"ת ומגרש חנייה. לאורך כל השנים, ועל אף שלא נחתם חוזה החכירה, שילמה מפ"ח למינהל דמי חכירה עבור המקרקעין.   במהלך שנות התשעים ביקשו החוכרים לחתום על חוזה חכירה, ובשנת 2000 נחתם החוזה (להלן: חוזה החכירה), בלא שקדם לו מכרז. על פי החוזה, מטרת החכירה הינה צרכניה, מחסנים, מועדון, בית ספר ופנימייה, והוסכם כי במידה שבעתיד ירצו החוכרים לממש זכויות בנייה נוספות יחויבו בתשלום כמקובל. החוזה הינו רטרואקטיבי בחלקו, שכן תקופת החכירה הנקובה בו תחילתה בשנת 1972 וסופה בשנת 2021.   כנגד חוזה החכירה כוונה העתירה שהגישו המערערות.   2. המערערת 1 הינה עמותה העוסקת בקידום ענייני איכות חייהם של תושבי הכרמל, ואילו המערערת 2 הינה עמותה הפעילה בנושאי איכות הסביבה ברמה הארצית. בעתירה ביקשו המערערות כי בית המשפט יצהיר על בטלות חוזה החכירה. עיקר טענותיהן של המערערות התייחסו לכך שחוזה החכירה נחתם לאחר כניסתו לתוקף של חוק חובת המכרזים התשנ"ב-1992 (להלן: חוק חובת המכרזים), ולפיכך היה על המינהל, בטרם כריתת החוזה, לערוך מכרז, או למצער לקבל החלטה בדבר פטור מקיום מכרז, על פי החוק. עוד טענו המערערות כי המינהל כלל לא היה רשאי לחתום על חוזה החכירה עם מפ"ח משום שזו לא מילאה את התחייבויותיה על פי הסכם הפיתוח. התקשרות בחוזה החכירה בנסיבות אלה, כך הוסיפו המערערות וטענו, יש בה משום "מתן פרס" למפ"ח שהפרה את הסכם הפיתוח.   בית משפט קמא דחה, כאמור, את העתירה, בקובעו כי יש לראות את חוזה החכירה כהמשכו הישיר של הסכם הפיתוח, ולפיכך חוק חובת המכרזים אינו חל על ההתקשרות. בית המשפט הוסיף וציין כי מהוראות שונות בהסכם הפיתוח עולה שהצדדים הביאו בחשבון אפשרות שהתחייבויות מפ"ח לא תקוימנה במלואן, ובכל זאת ייחתם חוזה חכירה. עוד ציין בית המשפט כי חוזה החכירה נחתם לגבי מטרות זהות לאלה שבהסכם הפיתוח, ונקבע בו כי כל שינוי במימוש זכויות יחייב את מפ"ח בתשלום נוסף. לבסוף קבע בית משפט קמא כי אפילו היה חוק חובת המכרזים חל על ההתקשרות, יש להניח שחוזה החכירה היה מופטר ממכרז, בין היתר בשל זכויות שהיו למפ"ח במקרקעין עוד קודם להתקשרות בהסכם הפיתוח. מכל מקום, כך הוסיף בית משפט קמא והדגיש, אין לשמוע מפי העותרות טענות בעניין פגמים בחוזה החכירה, נוכח השיהוי שבהגשת העתירה, וכן נוכח העובדה כי עיקר עניינן של העותרות הינו תקיפת "תוכנית מתחם אורנים", שהומלצה לגבי המקרקעין על ידי הוועדה המקומית לתכנון ובנייה וטרם אושרה, ולא תקיפת חוזה החכירה ככזה.   3. פסק דינו של בית משפט קמא מבוסס ומנומק היטב, ולא ראינו מקום להתערב בו. מתוך מכלול הנימוקים שפורטו בפסק דינו של בית המשפט קמא ראינו להדגיש כי במקרה דנן יש אכן לראות את חוזה החכירה כהמשכו הישיר של הסכם הפיתוח, ובנסיבות אלה חלה הוראת המעבר הקבועה בסעיף 9 לחוק חובת המכרזים, לפיה על "התקשרות כתוצאה... ממתן התחייבות... אם נעשו לפני תחילתו של חוק זה...", לא יחול החוק. חוזה החכירה משקף את המטרות העומדות בבסיסו של הסכם הפיתוח; תקופת החכירה הנקובה בו מביאה בחשבון את כל אותן עשרות שנים מאז תחילת שנות השבעים, במהלכן הוארך מעת לעת תוקפו של הסכם הפיתוח; בין הצדדים התקיימו יחסים חוזיים נמשכים, מכוח הסכם הפיתוח שהוארך וכן מכוח התנהלותו של המינהל ששימר, עד לחתימת חוזה החכירה בשנת 2000, את הקשר החוזי בין הצדדים ואף גבה באופן סדיר דמי חכירה מידי ההסתדרות. בנסיבות אלה, בדין ראה בית משפט קמא את חוזה החכירה שנחתם כהמשכו של הסכם הפיתוח, ובדין קבע כי לא היה על המינהל לערוך מכרז בטרם כריתתו.   אשר לטענה כי ההחלטה לכרות את חוזה החכירה אינה סבירה משום שמפ"ח וההסתדרות טרם השלימו את מילוי חובותיהן בהסכם הפיתוח. הכלל הוא כי בית המשפט בשבתו כערכאת ביקורת על הרשות אינו שם עצמו בנעליה, וההתערבות בהחלטה מנהלית בעילה של חוסר סבירות תיעשה רק כאשר המדובר בחוסר סבירות מהותי או קיצוני (ראו לדוגמא: בג"צ 389/80 דפי זהב בע"מ נ' רשות השידור ואח' פ"ד לה(1) 421, 442). לא זהו המצב במקרה שלפנינו. המינהל החליט להאריך את הסכם הפיתוח מעת לעת, ולא נטען בפנינו כי החלטה זו אינה סבירה. נוכח תקופת ההחזקה המתמשכת, זכויות מפ"ח וההסתדרות במקרקעין עוד לפני הסכם הפיתוח, וכן נוכח העובדה שהמטרות שבסיס חוזה החכירה דומות לאלה שבבסיס הסכם הפיתוח, ההחלטה לחתום על חוזה החכירה מצויה במתחם הסבירות, ואין מקום כי נתערב בה.   מכל הטעמים שפורטו לעיל, העתירה נדחית.   המערערות תשלמנה הוצאות בערעור בסך 10,000 ₪ לכל אחד מן המשיבים, וכל אחת תשא במחצית הסכום הכולל.חובת המכרזיםמכרזחוזהחכירה