זכות שימוש בקיר החיצוני ובחצר - חוזה שכירות

זכות שימוש בקיר החיצוני - חוזה שכירות : "אדם השוכר נכס, או חלק הימנו, גם רוכש לעצמו ממילא בגבולות המקובל והסביר, זכות שימוש בקיר החיצוני של המושכר, אם חוזה השכירות אינו קובע אחרת... ייתכן, כפי שטוען בא כוח המערערת, שהתקנת האנטנה אינה כה חיונית לדייר כמו התקנת הגז שנדונה בבית משפט זה ב-ע"א 354/61 [3], הנ"ל. ייתכן שיותר קל לאדם "להסתדר" בלי טלוויזיה, מאשר בלי גז בישול. אך לאחר שהוקמה טלוויזיה בישראל, נהפך הדבר שירות פופולרי, שחלק נכבד מהציבור נהנה ממנו. הפגיעה בזכות המערערת היא אפסית, ולמעשה אין המשיב מסיג את גבולה אלא באופן טכני. מטעם זה הייתי דוחה את הערעור, ומחייב את המערערת לשלם למשיב סך 1,000 לירות כהוצאות הערעור (כולל)". (ע"א 782/70 רדומילסקי נ' פרידמן, פד"י כ"ה (2) 523). האם חוזה שכירות מוגנת חל על בני משפחה של דייר מוגן ? : בשאלה האם חוזה שכירות מוגנת חל על בני משפחה של דייר מוגן, בית המשפט בארץ קבע בפסיקתו כי לעניין השימוש במושכר וניהול העסק המתנהל בו, רשאי אב להיעזר בבנו, לא זו אף זו, הלכה היא שתנאי בחוזה שכירות מוגנת האוסר על הדייר להרשות שימוש בדירה, אינו חל על בני משפחת הדייר, המנויים בסעיף 20 לחוק הגנת הדייר ובית המשפט פסק לעניין זה כי ראוי לפרש סעיף בחוזה שכירות האוסר על מתן רשות שימוש בדירה לאחר בחיי הדייר כך שכל מי שמתגורר עם הדייר, ונמנה עם אלה העשויים לזכות, במות הדייר, להגנת החוק לפי סעיף 20, מגוריו עם הדייר בחייו אינם מהווים הפרת חוזה מצד הדייר, מכאן שאין למנוע כניסת בני משפחה לדירת מגורים כאשר חלה עליהם הוראת ההמשכיות שבסעיף 20 לחוק, במילים אחרות: כניסתם של אישה ובן למושכר אשר שימש כבית עסק לשוכר, איננה מהווה הפרה של חוזה השכירות, ואין היא מעמידה עילת פינוי נגד השוכר ובני משפחתו. חוזה שכירות - זכות שימוש בחצר : באופן דומה, נקבע, כי דיירת ששכרה קומת קרקע לצורכי אחסנה, זכאית להשתמש בחצר למעבר ולצורך פריקה וטעינה. וכך נקבע: "הגם שחצר הבניין אינה מהווה חלק מהמושכר, ברי לכל כי המושכר כולל את כל מה שדרוש לשימוש בו למטרת השכירות, ובכלל זה מעבר למושכר וממנו, לצורכי פריקה וטעינה. לעניין זה, מקובלת עלי עמדת מנהל הנתבעת מר גל כי לא ניתן לעשות שימוש רגיל ונוח במושכר בלעדי מעבר בשטח החצר ... אין זאת, כי בעצם השכרת קומת הקרקע לאחסנה, זכאית הנתבעת לעשות שימוש רגיל ונאות בכל מה שכלול בהסכם השכירות - למטרה שלשמה היא הושכרה". (ת.א. (ת"א) 12095/06 ריטרסקי נ' הדיה בע"מ). בסעיף 2 לחוק הגנת הדייר [נוסח משולב] תשל"ו-1972 נקבע, כי החוק חל על שכירות של בניין או של חלק מבניין ושל חצר או גינה המשמשות את מטרת השכירות. משמעות הדברים היא, כי חצר או גינה המשמשות את מטרת השכירות ייחשבו כחלק מהשכירות המוגנת, אם נזכרו בהסכם השכירות, ואף אם לא נזכרו במפורש בהסכם - בבחינת "טפל ההולך אחר העיקר" (ד. בר אופיר, סוגיות בדיני הגנת הדייר, מהדורה 2, עמ' 317). יתרה מכך, ההלכה הפסוקה מורה: "משהשכיר בעל הבית את הבית כולו לדיירים, הוא השכיר להם כל מה שמשמש את הבית ונלווה אליו, גם אם הדבר לא פורש בחוזה השכירות, הדיירים זכאים במשותף לעשות שימוש רגיל ונאות בכל מה שכלול בחוזה השכירות למטרה שלה נועד. לבעל הבית עצמו לא נותר מאומה מן החזקה ומזכות השימוש בהם. כדי לשמור לעצמו זכות כזאת עליו להתנות על כך במפורש בחוזה השכירות או להראות כי מתוך הוראות החוזה בכללותו ומתוך כל הנסיבות האחרות מתגלה כוונת הצדדים להשאיר בידי המשכיר זכות מסוימת מהזכויות הנ"ל בנכס או במה שהולך יחד אתו. בלעדי זאת לא נותר מאומה מזכויות אלה בידי בעל הבית". (ע"א 398/63 ליבוביץ ואח' נ' כץ, פד"י י"ח(1) 390). העברת זכויות חוזה שכירות : סעיף 21 לחוק השכירות והשאילה, תשל"א- 1971, קובע כדלקמן: "המשכיר רשאי להעביר לאחר את זכויותיו במושכר, עשה כן, יבוא רוכש הזכויות במקומו של המשכיר בכל הנוגע לחוזה השכירות, אולם כל עוד לא נתן המשכיר לשוכר הודעה על ההעברה או לא נודע לשוכר עליה ממקור אחר- מופטר השוכר בתשלום דמי השכירות וקיום שאר חיוביו למשכיר". בספרו של פרופסור י.ויסמן "דיני קניין, החזקה והשימוש" , 2005, עמ' 324-327 עמד פרופסור ויסמן על זכויות השוכר והמשכיר במקרה של עסקאות הנעשות על ידי המשכיר: "לאחר השכרת נכס, המשכיר ממשיך להיות חופשי לבצע בנכס עסקאות כגון להעביר בו את הבעלות, אולם עסקאות על ידי המשכיר, לאחר ההשכרה, יהיו בכפיפות לזכותו של השוכר. סעיף 21 לחוק השכירות והשאילה, תשל"א- 1971, המתייחס לעסקה של העברת בעלות על ידי המשכיר, קובע כי המשכיר רשאי להעביר את הבעלות בנכס שהושכר על ידו, והנעבר מקבל את הנכס בכפיפות לזכותו של השוכר ... סביר להניח כי את התכונה הקניינית של השכירות המביאה לכך שמעמדו של השוכר מוגן במקרה שהמשכיר מעביר את הבעלות במושכר, כמפורט לעיל, תביא לתוצאה שגם עסקאות אחרות בנכס שיבצע המשכיר לאחר ההשכרה, כגון משכון או השכרה נוספת, יהיו כפופות לזכותו הקודמת בזמן של השוכר ... העברת הבעלות במושכר במהלך תקופת השכירות כורכת עימה הן את זכויותיו של המשכיר על פי חוזה השכירות, הן את חבויותיו (בדומה להעברת השכירות על ידי השוכר, הכורכת עימה הן את זכויות השוכר, הן את חבויותיו כמפורט להלן) זו הייתה כוונת המחוקק כפי שעולה מן הקביעה שבסעיף 21 לחוק השכירות והשאילה, כי הנעבר יבוא ... במקומו של המשכיר בכל הנוגע לחוזה השכירות". חוזה שכירות - תיקונים במושכר : סעיף 9 לחוק השכירות והשאילה, התשל"א-1971 הנושא כותרת:"תרופות בשל אי תיקון", מבהיר מהם הסעדים העצמאיים העומדים לרשות שוכר כאשר המשכיר אינו מתקן את הפגם הנטען תוך זמן סביר כדלקמן: "(א) לא תיקן המשכיר את הפגם תוך זמן סביר לאחר שקיבל על כך דרישה מאת השוכר, רשאי השוכר (1) לתקן את הפגם ולדרוש מהמשכיר החזרת הוצאותיו הסבירות" ובסעיף קטן (ב) נקבע: "רצה השוכר לתקן את הפגם, עליו להודיע על כך בכתב למשכיר זמן סביר מראש" וסעיף קטן (ג) קובע: "פגם שתיקונו דחוף עד שאין לדרוש מן השוכר שימתין לתיקונו בידי המשכיר, רשאי השוכר לתקנו כאמור בסעיף קטן (א)(1) בלי דרישה לפי סעיף 7(א) או הודעה לפי סעיף קטן (ב). סעיף 7(א) לחוק, תחת הכותרת:" חובת תיקון המושכר" קובע מהם חובות המשכיר: "המשכיר חייב, תוך זמן סביר לאחר שקיבל דרישה לכך מאת השוכר, לתקן במושכר, או בנכס שברשותו המשמש את המושכר, כל דבר השולל או המגביל הגבלה של ממש את השימוש במושכר לפי ההסכם או לפי המוקבל בנסיבות (להלן-פגם), בין שהפגם היה בזמן מסירת המושכר לשוכר ובין שהתהווה לאחר מכן, זולת פגם שהשוכר אחראי לו לפי חוק השומרים, התשכ"ז- 1967 או שתיקונו לפי ההסכם או לפי המקובל בנסיבות אינו חל על המשכיר". סיום חוזה שכירות : בע"א 47/88 מנחם הרשטיק ואח' נ' יכין חק"ל בע"מ, פ"ד מז(2), 429 ,עמ' 433-434 נפסק כי ההנחה היא, איפוא, כי צדדים שלא קבעו בהסכם מועד לסיומו לא התכוונו כי הקשר ביניהם ימשך לעולמי עד, אלא כוונתם היא שלכל אחד מהם תהיה זכות לבטלו בהודעה לצד השני בזמן סביר מראש. עמד על כך השופט אור בע"א 442/85 (שם, 706): תקופה הסבירה של הודעה מראש באה לענות על הציפיות, שאם יבוטל החוזה - הוא יבוטל תוך מתן זמן סביר לקיומו, עד שייכנס הביטול לתוקף. כך יש להניח ראו זאת הצדדים בעת קשירת הקשר החוזי, כשלא התנו מראש על תקופת ההסכם'. כוונת הצדדים להסכם נבחנת כזו של אנשים סבירים בנסיבות העניין (השופט ברק בע"א 154/80 בורכרד ליינס נ' הידרובטון פ"ד לח(2) 213; השופט בך בע"א 552/85 אגסי נ' חילו, פ"ד מא(1) 241, 245. הנורמה הנ"ל גם נקבעה בסעיף 19 לחוק השכירות והשאילה, תשלא-1971, ואף בהצעת קובץ דיני ממונות ("הקודיפיקציה") מוצע להוסיף הוראת חוק המחילה באורח כללי נורמה זו על החוזים למיניהם (ג' שלו, דיני חוזים (תש"ן) 332)". וכן ראו רע"א 1784/98 עמידר נ' אליעזר מנדה ואח', פ"ד נג(4), 315, עמ' 336-337, שם קבע כב' הנשיא ברק כי: "בין הצדדים נכרת חוזה שכירות. תקופת השכירות נקבעה לשלושים וחמישה חודשים. בחלוף התקופה המשיכו הצדדים בקשר השכירות. במצב דברים זה, "רשאי כל צד לסיים את השכירות על ידי מתן הודעה לצד השני" (סעיף 19(א) לחוק השכירות והשאילה, התשל"א-1971). הוראה זו הינה בעלת אופי דיספוזיטיבי (ראו סעיף 2(ג) לחוק השכירות והשאילה). הצדדים יכולים לקבוע מועד אחר לסיום שכירות שהתארכה. זאת הם לא עשו. מכיוון שכך, עומד למשכיר הכוח להפסיק את חוזה השכירות על ידי מתן הודעה לשוכר תוך זמן סביר". שכירותקירותחצרחוזהחוזה שכירות