התנגדות השכנים לפינוי והריסת בית ישן תוך בניית בניין חדש (גבוה)

התנגדות השכנים לפינוי והריסת בית ישן תוך בניית בניין חדש (גבוה) לפנינו ערר על החלטת הועדה המקומית לתו"ב פ"ת (להלן:"הועדה המקומית") לאשר הקמת בניין חדש למגורים בן 6 קומות על עמודים + חדרים על הגג סה"כ 12 יח"ד חלף הריסת בניין ישן ברחוב אנה פרנק 13 בפתח תקווה במקרקעין הידועים כחלקה 228 בגוש 6381 (להלן:"המקרקעין"). הבקשה כוללת הקלה של 2 יח"ד / 1 קומה. העוררים, המתגוררים בשכנות למקרקעין ברחוב אנה פרנק 15 מתנגדים לבקשה מטעם שההקלה בקומה תגרום להסתרה של אור אוויר ושמש כי החריגה בקומה נוגדת את אופי הבניינים הסמוכים, כי טמונה בתכנית פגיעה בפרטיותם וכי מדובר ב"הקלה על הקלה" שכן התב"ע מאפשרת ממילא תוספת 2 יח"ד על ה - 8 המותרות בשל הפיתוח ולכן לא ניתן לבקש הקלה נוספת. הדירות קטנות מ - 80 מ"ר ולכן אינן עומדות בתנאי הקלה בצפיפות המותרת. כן טענו העוררים כי קיימת מצוקת חניה קשה ברחוב ולפי התכנית מדובר ב - 12 חניות בלבד ללא חניות אורחים. תשובת המשיבים בפתח הדברים טענו המשיבים להעדר זכות ערר בהעדר התנגדות העוררים בפני הועדה המקומית, אולם בפתח הדיון הובהר כי העוררים נשמעו בפני הועדה המקומית, וכן הובהר כי בכתב ההתנגדות שהוגש מטעם מספר בעלי בתים באזור נפלה טעות סופר שכן נרשם שם כי ההתנגדות הוגשה מטעם דיירי בתים מספר 13,11 באנה פרנק בעוד ברי כי מדובר בדיירי הבתים במספר 11,15 שכן דיירי אנה פרנק 13 הם מבקשי הבקשה. לגופם של דברים טענו המשיבים כי מדובר בדירות גדולות מ - 80 מ"ר הבניין בו מתגוררים העוררים אינו בנוי במפלס הרחוב אלא 2 מ' מעל מפלס המדרכה ולפיכך בניין זה גבוה גם מהבניין שאמור להיבנות. כן הבהירו המשיבים כי חלקת המשיבים צפונית לבניין העוררים כך שלא ברור איזה אור ושמש הוא עלול לחסום. הבניין הקיים אינו כולל כל מקומות חניה לא לדייריו ולא לאורחיהם ואף אין מדרכה בחזיתו עפ"י המוצע תהיה חניה לכל דירה ודבר זה יקל על מצוקת החניה ברחוב ככל שקיימת מצוקה כזו בהתאם לנדרש ע"פ התב"ע. עמדת הועדה המקומית במגרש ניתן עפ"י תב"ע לבנות 5 קומות על עמודים +חדרים על הגג בשטח עיקרי של 959 מ"ר. במגרש מצוי מבנה בן 2 קומות המכיל 4 דירות ובמקרה דנן ניתן לבנות בו 10 יח"ד בגין הריסה ופינוי. בהתאם לקבוע בהחלטתה הביעה הועדה המקומית את עמדתה לפיה תוספת יח"ד המבוקשות תוציא מהכוח אל הפועל בניית בניין חדש ברווחה לדירת המחסנים מחד ולטובת הציבור מאידך על חשבון שטחי ההפקעה והרחבת זכות הדיור ושיפורה. כן הבהירה הועדה המקומית כי בבניינים נוספים ברחוב אנה פרנק בניינים בני 6 , 7 ו - 8 קומות. דיון והכרעה מצאנו כי העובדה כי מדובר בפינוי והריסת בית ישן תוך בניית בניין חדש לרווחת דייריו, הינה מטרה ראויה לאישור הקלה בתנאים מתאימים, ובלבד שאינה מייצרת פגיעה של ממש בדיירים הסמוכים. בחינת טענותיהם של העוררים לעניין זה אינה מעלה ממש. הקומה החלקית המתוכננת מצויה מצפון לביתם של העוררים אשר גבוה טופוגרפית ממילא מהבניין המתוכנן ועל כן אינה מצלילה על דירותיהם בניגוד לנטען. לעניין זה יש לציין כי בין קביעת התב"ע לבין הזכות לממש הקלה אין כל סתירה. הקלות מטיבן וטבען משתרעות מגבולות המימוש המותר על פי התב"ע ועד לתחום הקבוע בתקנות התו"ב (סטייה ניכרת מתכנית) התשנ"ב - 2002, ועל כן עצם התמריץ האינהרנטי בתכנית אינו שולל התרתן. היפוכם של דברים דווקא תמריץ זה מלמד על אינטרס ראוי בתחום התכנון והבניה אשר עידודו עשוי להוות שיקול באישורן של הקלות. עוד יש לציין כי בתמריץ הכלול בתב"ע לפינויים אין די על מנת להוציא הפיתוח אל הפועל ומכל מכון הוא ניתן כנגד פינוין של עד 3 דירות בעוד בעניינו עסקינן בפינוי של 4 דירות. לפיכך אנו רואים לנכון להוסיף תמריץ נוסף. הלכה פסוקה היא כי "אף תושב אינו יכול לצפות כי השכונה הקטנה והשקטה בה בחר לבנות את ביתו תישאר תמיד כך. ישנה התפתחות מתמדת. קיימים התרחבות גידול ושינויים." ר' עת"מ 134/04 הרב שיק נ' הוועדה המקומית גליל מזרחי אלא שבמקרה זה איננו נזקקים אף להלכה כפי שהבהיר אחד המבקשים (משיבים בערר) מר גרוסקי כי הוא "נכנס לבית כשהיה בן ,15 בית בן 2 קומות משני הצדדים היו הבתים של העוררים ומה שאנחנו ציפינו שיהיה זה שני בתים פרטיים אבל בנו מהצדדים בתים של 5 קומות ואנו נשארנו בלי שמש ובלי אור ולא התערבנו בתכנון ולא הגשנו התנגדויות ובנו בתים גבוהים ואנו זכאים לנצל את הזכויות ולקבל דירה תמורת דירה אנו לא מבקשים להתעשר". הנה כי כן - גם התפתחותו של הרחוב הספציפי קא עסקינן ידע תמורות כאלה ואחרות שכן כפי שצוין קיימים בסביבת הבניינים בתים בגבהים שונים ואף גבוהים מהמבוקש כאן, כך שאין בקומה המבוקשת בנסיבות העניין כדי להוות מטרד מסוג זה שלא יאפשר לאשרה. אשר לנושא החניה אנו מקבלים את עמדת המשיבים לפיה ביחס למצב דהיום יש במוצע משום שיפור שכן הוא נתן פתרון ל - 12 הדיירים הכלולים בו ומגלם את הפקעת זכות הדרך והסדרת המדרכה. יחד עם זאת מצאנו לנכון להורות על הגדלת חלקו של השטח המגונן במגרש וזאת באמצעות: א. חזרה לתכנון החניות המקורי (טרם התיקון הידני) כך שיעמוד על 12 מקומות חניה והחזרת השטח המגונן עליו סומנו 3 החניות הנוספות. ב. הגדלת רוחב הרצועה המגוננת בגבול המגרש הצפוני ע"י צימצום המיסעה מ- 6.70 לכ- 6 מ' ג. גינונה של החניה ושילובם של עצים ירוקי עד גבוהי צמרת ופסי גינון ככל הניתן באותה חניה, על מנת לשמור על חזות ירוקה מקסימלית. ביצוע בפועל של הגינון יהווה תנאי לאיכלוס. בכפוף לאמור הערר נדחה.בנייןפינויבניההריסת מבנההריסת בית