חתימת המועצה המקומית כתנאי להיתר בניית בית מגורים

חתימת המועצה המקומית כתנאי להיתר בניית בית מגורים ערר זה הוגש על החלטת הועדה המקומית קסם לאשר בקשה להיתר לבית מגורים בין היתר בתנאי "חתימת המועצה המקומית". העורר טען כי מילא את כל התנאים לקבלת היתר הבניה ואף קיבל בעקבות כך חשבון סופי לתשלום אגרות הבניה, היטל השבחה ואגרה בגין תכנית חלוקה, אולם חרף האמור הורה יו"ר הועדה המקומית לגזברות שלא להמציא לו שובר תשלום נוכח העדר חתימת המועצה. העורר טען כי פנה למועצה בבקשה לחתום על הבקשה לטענתו משיקולים זרים, ביניהם דרישה לתשלום מראש של אגרות מים וביוב. לעורר השגות שונות כנגד המועצה המקומית בעניין זה. העורר טען כי מדובר בתנאי לא חוקי הפוגע בזכות הקניין של העורר ובזכותו לקבלת היתר בניה. העורר הפנה לע.א. 630/97 הועדה המקומית לתכנון ולבניה נהריה נ' שיר הצפון חברה לבניה בע"מ, לעת"מ (חי) 24/98 קו רקיע נ' ג'קי סבג ואח' לערר (מרכז) 263/02 ולערר חיפה 204,205/04 הועדה המקומית לא הגישה תשובה לערר. במהלך הדיון הבהירה הועדה המקומית כי העורר עמד במילוי יתר התנאים. עוד הבהירה הועדה המקומית כי נוכח מצב הפיקוח במגזר הערבי אין לה דרך לעקוב אחר פיתוח תשתית, מים וכבישים וע"י דרישת חתימת המועצה הועדה שהינה ועדה מרחבית יכולה לוודא קיומן של אותן תשתיות. כן טענה הועדה המקומית כי הערר הוגש באיחור. העורר טען כי לא תקף את ההחלטה אלא את סרובו של יו"ר הועדה המקומית להנפיק ההיתר בנסיבות. לגופו של עניין, טען העורר כי הבקשה מועברת דרך המועצה המקומית ואם יש התנגדות היא מועלת בוועדה המקומית. נושא הפיקוח "מצוץ מהאצבע" הואיל ומדובר במקרקעין המצויים בתוך ג'לג'וליה על הכביש הראשי בסמיכות לבתים נוספים. אין בעיית תשתיות בפועל אלא סכסוך כספי בגדר קביעת סכומים שלטענת העורר אינם מגיעים למועצה. בסיום הדיון התקבלה החלטת ביניים לפיה "על הועדה המקומית ליתן החלטתה לעניין זהות הממצאים הרלוונטיים בנושאי תשתית ופיתוח בחלקת העורר על מנת להוציא ההיתר. הועדה המקומית תקצוב את זמנה של הרשות המקומית לספק נתונים אלה כדי 7 ימים." ביום 22.8.07 נערכה ישיבת הועדה המקומית. במסגרת זו החליטה הועדה המקומית להמיר את התנאי של התניית המועצה המקומית בתנאים הבאים: אישור המועצה המקומית לפתרון ההתחברות למערכת הביוב המרכזית וחיבור לתשתיות ציבוריות בציון מפלס הכניסה הקובעת ביחס למפלס מערכת הביוב המרכזית. אישור לגבי התחברות למערכת המים העירונית. ביום 28.10.07 נתקבלה פנייתו של עו"ד רון בשם המועצה המקומית ג'לג'וליה להצטרף כמשיבה לערר, בטענה כי מתן היתר לבעל נכס אשר טרם המציא תכנית כהגדרתה בחוק. והעומד על פי הודאתו בסירובו לשאת בתשלום מכח חוקי העזר ג'לג'וליה, ביוב ואגרת ביוב עומד בניגוד לדין ולתקנות הציבור. ביום 5.11.07 נתקבלה תגובת העורר לבקשה ולהחלטה, לפיה למקרא ההחלטה המציא העורר תכנית להתחברות הבית למערכת הביוב ולמערכת המים והתשתיות הציבוריות למועצה המקומית ולוועדה המקומית (להלן: "תכנית הביוב"). עם המצאת התכנית שיגר מהנדס הועדה המקומית מכתב בו הודיע לעורר כי התכנית אינה מספקת וכי הוא דורש מהעורר המצאה של תכנית מדידה שבה המודד יציין את שוחות הביוב וקווי המים ומיקום ההתחברות וכי כל עוד לא ימולאו התנאים לא יוצא היתר בניה. לפיכך הזמין העורר מהנדס אזרחי מוסמך שהכין תכנית מעודכנת המראה באופן מפורט את נקודות ההתחברות של הבית למערכות הביוב והמים. בתגובה התקבלה בקשת המועצה המקומית ג'לג'וליה להצטרפות לתיק. העורר מתנגד בתוקף לצירוף הנ"ל כאשר הבקשה חסרת כל טעם ונימוק לצירוף המבוקש. לדבריו המדובר באמירות כלליות בדבר חובת המועצה המקומית לספק שירות ביוב ומים בשעה שהועדה המקומית מנסה שרירותית וכוחנית למנוע אותם שירותים מהעורר, וכאשר אין קשר ישיר בין חובת אספקת שירותים על חשבון המועצה לבין חובת הועדה המקומית להוציא היתר בניה תואם תכנית. העורר הפנה בהקשר זה לת.א. 3075/98 אילנה ... נ' הועדה המקומית חולון. דיון והכרעה התניית הוצאת היתר חניה באישור גורם חיצוני עומדת להבנתנו בניגוד לדין. כך, פסקה ועדה זו בעבר כי מקום בו מדובר בבקשה תואמת תב"ע לא יכולה הועדה המקומית לסרב למתן ההיתר אלא במקרים קיצוניים ומיוחדים. ועדת הערר פסקה בהקשר זה כי "ועדת הערר סבורה כי התנאי לקבלת חתימה של המועצה וועד המושב מעביר למעשה את שיקול הדעת מהוועדה המקומית לאותם גורמים בצורה "עיוורת" ומכניס את מבקש ההיתר למצב בו הוא תלוי בחתימת גורמים שאינם בשליטתו ואשר הדין לא הטיל עליהם את החובה לטפל בבקשתו להיתר בניה. על כן אנו סבורים כי דרישה כזו אינה ראויה להתבטל" (ר' ערר 399/05 סולץ נ' הועדה המקומית לתו"ב עמק חפר). יחד עם זאת, נושא קיומן של תשתיות מים וביוב הוכר בתקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר תנאיו ואגרות) התש"ל - 1970 (להלן: "תקנות ההיתרים"). וכן בפסיקה (עת"מ 1032/00 הועדה המקומית לתו"ב הדרים ונ' ועדת ערר מחוז מרכז ואח' - להלן פס"ד הדרים") כרלוונטי בהליך רישוי. תקנה 16 א' לתקנות ההיתרים קובעת כי "ועדה מקומית רשאית לתת היתר, לסרב להיתר, לתקנו, להיתלותו או לבטלו לפי סעיף 216... וכן להתנות בו תנאים בין השאר בעניינים אלה: "8. מערכת אוורור תאורת ביוב וניקוז, התקנת מעליות, אספקת מים, גז, חשמל, רשת טלפון, מתקנים לאצירת אשפה וסילוקה ומתקנים לבטיחות אש". בהתאם פסק ביהמ"ש בעניין הדרים הנ"ל - "הגענו אם כן למסקנה כי מבחינה עקרונית רשאיים מוסדות התכנון העוסקים במתן היתרי בניה להתחשב במצב התשתית הקיים והצפוי ולפיכך ניתן אף לסרב לבקשה במקרה המתאים" באותו מקרה נתגלעה מחלוקת בין הצדדים בדבר קיומן/העדר קיומן של עבודות פיתוח תשתיות ביוב ניקוז ומים בנכס ובסביבתו. הדיון הוחזר לוועדה המקומית על מנת להכריע בנושא עובדתית. אף בענייננו נהגנו כך, והשבנו הדיון לוועדה המקומית בהחלטת הביניים ומתוך הבנה לטענותיהם לפיהן הואיל והינה ועדה מרחבית אין בידה הנתונים הרלוונטים, הגם שדעתו לא נחה ממחדל זה, נתנו בידי הועדה המקומית השהות והכלים להיערך ולבדוק המצב כדבעי. דא עקא, שבהחלטתה "השיבה הועדה המקומית הכדור" לידי המועצה ולא ירדה לפרטי התשתיות הקיימים. ודוק: הועדה המקומית היא, היא המוסמכת על פי דין לבדוק את תכנית הביוב שהגיש העורר בהיבט של אישור ההיתר. אין באמור כדי למנוע קבלת חוות דעתה של המועצה לעניין זה ואולם ההחלטה בסופו של דבר נתונה בידי הועדה המקומית עצמה. לפיכך אנו קובעים כדלקמן: בתוך 14 יום מיום קבלת החלטה זו תעביר הועדה המקומית עמדתה בנוגע לנתונים שהוצגו בתכנית הביוב. ככל שהמועצה המקומית תבקש להביע עמדתה בנדון - תעביר התייחסות בתוך אותם 14 יום. העורר רשאי להשיב לעמדות שיועברו לועדת הערר בתוך 14 ימים נוספים. לאחר מכן, אם יהיה בכך צורך, תינתן החלטה סופית בתיק. היתר בניהמועצות מקומיותמסמכיםבניה