"פגם חוקי" בהחלטת ועדה מקומית לתכנון ובניה

ענייננו בערר על החלטת הועדה המקומית שוהם (להלן: "הועדה המקומית") בה אישרה התקנת מעלית בבית משותף. הוועדה המקומית הגישה בקשה למחיקת הערר על הסף בהעדר זכות ערר. הבקשה הועברה לתגובת העוררים אשר טענו בעלמא כי נפל בהחלטה "פגם חוקי משמעותי" מבלי לפרט, וכן טענו כי "כמתנגדים, אנו זכאים להגיש ערר". ככלל נקבעת זכות הערר כקבוע בסעיף 152 לחוק התכנון והבניה התשכ"ה - 1965 (להלן: "החוק") כדלקמן: "(א) (1) הרואה עצמו נפגע מהחלטה של ועדה המקומית או של רשות רישוי מקומית לסרב לתת היתר לפי פרק זה או לדחות התנגדות לפי סעיף 149 (3) רשאי לערור בפני ועדת הערר תוך שלושים ימים מיום שהומצאה לו החלטה בדבר הסירוב או הדחייה." הבקשה נשוא ההחלטה אינה כוללת כל הקלה / שימוש חורג. על בקשות כגון דא כבר נפסק: "למשיבים אין מעמד בהליכי מתן היתר שלא נלוות אליו בקשה לשימוש חורג, הקלה או סטייה, זולת על פי הוראות תקנה 2 ב' ו - ג' לתקנות התכנון והבנייה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות) תש"ל-1970 ואם לא קוימו הוראות תקנות אלו... זכותם לפנות במישרין לבית משפט זה..." עת"מ 8/97 קרבסי נעמי ואח' נ. ועדת הערר לתכנון ובנייה מחוז ירושלים ואח' המבנה המשפטי החל במצב זה, נקבע בהלכת צומת אלופים ומהותו בתפישה לפיה בקשה החורגת מהמצב התכנוני הקבוע בתב"עות החלות במקום, הינה בקשה טעונה הקלה, וכמוה כבקשה הכוללת הקלה, ובלשון בית המשפט: "אינני חולק שזכות הערר ניתנת רק בנושאים שסעיף 149 דן בהם, דהיינו הקלה, שימוש חורג וחלוקה בסטייה מתכנית. כל מה שאני אומר הוא שסעיף 149(3) המדבר על החלטת הועדה בהתנגדות של בעל קרקע או בניין או מחזיק בהם כשהוא מאוזכר בסעיף 152 (א)(1), אינו יכול להתפרש פרשנות מילולית טכנית שאינה מתקבלת על הדעת, לפיה אם עמדה הועדה על המשמר וגילתה סטייה מתכנית ובהמשך מילאה חובתה ועשתה פרסום ובעקבות פרסום זה באה התנגדות ונדחתה, הרי רק אז תינתן לנפגע זכות ערר, ואילו אם הועדה טעתה או אולי הוטעתה לחשוב שאין סטייה כזו, או שהיא אמנם הייתה ערה לצורך בהקלה אך על אף זאת נמנעה מפרסום, או אז, "ייענש" הנפגע בכך שהוא יאלץ לפתוח בהליך בבית המשפט שהוא יקר, מסורבל, ממושך ופחות יעיל מאשר ההליך בפני ועדת ערר." ואולם, במצב דברים כזה, על פי הפסיקה, עשויה לצמוח זכות ערר מקום בו נטענת טענה כנגד חוקיות הבקשה, בהתחשב בהוראות התכנית החלות במקום, והוראות חוק התכנון והבניה / תקנותיו. לפיכך התבקשו העוררים לפרט את אי החוקיות אליה כיוונו, ובתגובה טענו העוררים כדלקמן: המידות המופיעות בהדגשה הן גבוליות, לא הוצגו סידורי בטיחות מיוחדים כמתחייב. רוב של 75% מבעלי הבניין אינו רוב מספק שכן נגרמת פגיעה לא מיידית ליתרת הדיירים שימוש המהנדסת בסמכותה להקטין את רוחב הדרגות אינו כדין שכן לשיטת העוררים ניתן להשתמש בסיכות רק במקרה בו מועיל לכל הדיירים ולא לחלקם. לפיכך הוזמנו הצדדים בפני וועדת הערר. במסגרת הדיון הבהירה הועדה המקומית כי במטרה לשפר את תנאי הדיור תוך התייעצות עם גורמי כיבוי האש לגבי התנאים הפיסיים הקיימים, הגיעה לפתרון האופטימלי שהינו בני מעלית ומדרגות ברוחב 80 ס"מ תוך התקנת סידורי בטיחות אש על פי דרישת כיבוי אש. ועדה זו כבר קבעה במספר הזדמנויות, כי בהתאם למצוות המחוקק היא רואה לנכון לאפשר התקנת מעליות בבניינים קיימים לצורך שיפור תנאי הדיור ובלבד שתשמרנה הוראות סימן ט לתקנות התכנון והבניה בקשה להיתר תנאיו אגרות התש"ל - 1970 (להלן: "התקנות והאגרות"), שעניינו התקנת מעלית ומעלון בבניין . לעניין זה, יפה ההסבר שניתן לא מכבר על ידי וועדת הערר תל אביב בעניין הר/07/ 5077 יצחק עטרי נ' ועדה מקומית הרצליה ואח' כדלקמן: "האינטרס הציבורי והתכנוני הינו לאפשר התקנת מעליות בבניינים קיימים, ככל שהדבר ניתן מבחינה טכנית. הדבר משפר את איכות החיים בבניינים אלה ומשדרג את ערך הדירות, בעיקר בקומות הגבוהות. לעיתים תכופות מתגוררת אוכלוסיה מזדקנת בקומות הגבוהות של בנינים ללא מעלית, ומבחינת אוכלוסיה זו אין מדובר רק בהעלאת ערך דירתם, אלא באיכות חיים יום יומית, ולעיתים אף בעצם יכולתה להמשיך להתגורר בדירותיהם. על מנת להגשים אינטרס זה תוקן חוק המקרקעין התשכ"ט- 1969 בשנת 1996 באופן שנקבע בסעיף 59 ו' לחוק, כי שני שלישים מבעלי הדירות בבית משותף קיים יכולים להחליט על התקנת מעלית, בתנאים המפורטים באותו הסעיף. אחד התנאים בסעיף הוא כי " ניתן להתקין את המעלית באופן שלא יהיה בו כדי לגרום פגיעה מהותית בדירות האחרות או בחלקן, ברכוש המשותף או בחזות הבית" , דהיינו, חוק המקרקעין צפה את האפשרות ואיפשר את המצב כי תהיה פגיעה שאינה "מהותית" בחלק מהדירות בנין, כתוצאה מהתקנת המעלית. על מנת לאפשר את מימוש האינטרס הציבורי ותכנוני להקים מעליות בבניינים קיימים, הוספו בשנת 2002 לתוספת השנייה לתקנות התכנון והבנייה (בקשה להיתר, תנאים ואגרות) תש"ל- 1970, הוראות מיוחדות בדבר התקנת מעליות בבנין קיים, אשר קבעו תנאים מקלים וגמישים על מנת לאפשר הקמת מעליות בבניינים קיימים. לפיכך, גם אם התקנת מעלית גורמת לאי נוחות מסוימת ושאינה מהותית לחלק מהדיירים בבנין, הרי שאין הדבר מצדיק מניעת התקנת מעלית בבנין קיים, כל עוד זה עומד בדרישות החוק, שכן כאמור, האינטרס הציבורי והתכנוני מחייב לאפשר התקנת מעליות בבניינים קיימים." בעניינו , אנו סבורים כי נוכח הנתונים הבסיסיים, ובהתחשב בעובדה ורשויות כיבוי אש אשרו התקנת המעלית תוך נקיטת אמצעי הבטיחות המיוחדים, החלטת הוועדה המקומית סבירה ביותר ואיננו רואים לנכון להתערב בה. אשר לטענות לפיהן רוב של 75% אינו מספק, הרי שזו עומדת בניגוד להוראות חוק המקרקעין הקובע בסעיף 59 ו' רוב הינו של 2/3 מבעלי הדירות בלבד. לא מצינו בענייננו פגיעה מהותית בדירת העוררים עקב התקנת המעלית. היפוכם של דברים. אנו סבורים כי ככלל, התקנתה תביא להשבחת הבניין בכללותו, אם כי ייתכן והשבחה זו מינורית יותר לגבי הקומה הראשונה בה מתגוררים העוררים. אשר לטענה בנוגע לאפשרות שימוש בסמכות מהנדסת הועדה להקטנת המדרגות כדי 80 ס"מ בלבד אך רק במידה במצב בו ההתקנה מועילה לכלל הדיירים, ראשית לא מצאנו כל מגבלה כזו בלשון הסעיף. ברי כי בקומה גבוהה יותר תרומת המעלית לשיפור הדיור ולערכה של הדירה משמעותית ביותר. מכל מקום, בראותנו כאמור כי שיפור הדיור בבית משותף באמצעות התקנת מעלית הינו לכל הדיירים/חליפיהם ואף אם העוררים סבורים אחרת, איננו רואים כל קשר בין סמכות מהנדסת הוועדה להקטין את רוחב המדרגות לבין התועלת למכלול הדיירים. לפיכך הערר נדחה בזאת. ועדה מקומית לתכנון ובניהתכנון ובניהבניה