תכנית החלפת ייעוד אזור למבני משק באזור תעשייה על ידי איחוד וחלוקה בהסכמה

תכנית בהחלפת ייעוד אזור למבני משק באזור תעשייה ולהפך על ידי איחוד וחלוקה בהסכמה, קביעת הוראות בינוי ותוספת שטחים עיקריים בסך 6% משטח המגרש. העורר ד"ר אבי כהן הגיש בשעתו התנגדות לתכנית. ההתנגדות לא נתמכה בתצהיר. יש לציין כי ביום 20.9.07 לאחר אישור התכנית, צירף העורר תצהיר בתמיכה להתנגדותו. ביום 12/8/07 החליטה הועדה המקומית חוף השרון (להלן: "הועדה המקומית") לתת תוקף לתכנית. בהתייחס להתנגדותו של ד"ר כהן נתקבלה המלצת מהנדס הועדה שהפנה להוראת סעיף 103 א' (א) לחוק התכנון והבניה הקובע: "התנגדות לתכנית לא תתקבל ולא תידון אלא אם הוגשו בכתב בפירוט הנמקות ובליווי תצהיר המאמת את העובדות שעליהן היא מסתמכת". "כתב ההתנגדות של אבי כהן העורר לא לווה בתצהיר ולכן הועדה לא יכולה לקבלו ולדון בו. לאור זאת יש לראות את התכנית ככזו שלא הוגשה לה התנגדות ולתת לה תוקף." העוררת 2 לא הגישה כלל התנגדות לתכנית ואף לא הגישה בקשה מנומקת להצטרפותה ולפיכך אין לה כל מעמד, בפנינו בערר זה על הקשר בין הערר והעוררת ראה החלטתנו בערר 485/06. הערר הופנה כנגד הועדה המקומית, והנושא שנתקף בו היה קבלת החלטתה בנסיבות המתוארות על יסוד אי שמיעת ההתנגדות נוכח העדר תצהיר תומך. ביום 28/11/07 נערך דיון בערר. במהלך הדיון התבקשו העוררים לטעון לגופם של דברים וטענו בקצירת האומר כדלקמן: תקנון התכנית כולל שימושים חורגים ולא ראוי/ניתן לאשר בשפיים תכנית כזו. אזור התעשייה בשפיים נמצא דה פקטו בשימוש מסחרי ולפיכך לא ראוי לאשר במסגרת התכנית שטח נוסף לאזור תעשייה אלא לשימושים אחרים. באשר למעמדו של מר כהן, הובהר כי הואיל וגר באזור ומשתמש באזור שקרוב לים זו התנגדות שראוי שתשמע. המשיבים (הוועדה המקומית חוף השרון וקיבוץ שפיים) עמדו על החלטת הועדה. מדובר לדבריהם בשטח תעשייה המצוי בחלקו המערבי של הקיבוץ והרעיון היה להעבירו מזרחה באופן ש"יוצרח" עם אזור למבני משק בו זכויות הבניה נופלות מאזור תעשיה, כך שלכאורה הגופים הירוקים אמורים לברך על הפעולה. השימוש החורג המוסדר בתכנית - עניינו בהותרת אורווה (לא מסחרית) ובה שני סוסים בחלק המיועד כיום למבני משק ועתיד להפוך לאזור המיועד לאיזור המיועד לתעשייה על פי התכנית. עוד הוסיפו המשיבים כי העוררים לטענתם עושים כל אשר לאל ידם על מנת לסכל כל פעילות תכנונית בתחום הועדה המקומית חוף השרון בכלל ובקיבוץ שפיים בפרט וזאת ללא כל אבחנה. לעניין דחיית ההתנגדות טענו המשיבים כי העורר הינו בעל ניסיון עשיר בהגשת התנגדויות, עררים וכיו"ב והעדר תמיכת התנגדותו זו בתצהיר אומרת "דרשני", וכי פעלו בהתאם להוראות החוק. לסיום טענו המשיבים כי אין לעורר מעמד אפילו הייתה מוגשת ההתנגדות כדין בהסתמך על החלטות ועדת הערר בעניין הקלות ושימושים חורגים (ר' ערר 170/02, 737/04, 967/04, 213/07). המשיבות טענו להתעמרות בהם בידי העוררות וכי בענייננו עסקינן בהתנגדות סרק. דיון איננו רואים לנכון ואיננו נזקקים לדון במכלול המחלוקות התלויות ועומדות בין הצדדים לערר זה, אשר חולקים וחלוקים בדבר רובם של ההליכים תכנוניים בתחום קיבוץ שפיים. כך, איננו רואים לנכון אף להכריע במסגרת ערר זה במעמדו של העורר שהינו חבר הועדה המקומית לתו"ב ומגיש ערר אישי על החלטותיה, בכל הנוגע להתנגדות לתכניות בניין עיר (לאבחנה בין התנגדויות להקלות לבין התנגדות לתכניות ר' החלטתנו בערר 485/06 הנ"ל) בפתח הדברים נציין כי לטעמנו דחיית התנגדות העורר מחמת העדר תצהיר לא נעשתה כדין. הנורמה הקבועה בסעיף 103 א לחוק הינה נורמה מחייבת, ואולם הפרקטיקה הנוהגת בדבר מתן אפשרות שימוע הגם שלא הוגש תצהיר, פרקטיקה הנוהגת ברוב מוסדות התכנון הינה פרקטיקה ראויה נוכח חשיבותו של מוסד ההתנגדות. בעניין עת"מ י - ם 816/05 יעקב טל נ' הועדה המחוזית לתו"ב י-ם, הובהר כפי שאין מוסד התכנון מנוע מלשמוע גורמים נוספים משהוא סבור כי הם רלוונטיים לתכנית, אין הוא מנוע מלתת דעתו להיבטים נוספים על אלה העולים מהתנגדויות כך ניתן היה לשמוע מתנגדים שהתנגדותם לא נתמכה בתצהיר. ביהמ"ש עמד שם על חשיבותו של מוסד ההתנגדות כפי שבאה לידי ביטוי בפסיקת בית המשפט העליון (בג"צ 440/80 טייג נ' הועדה המחוזית חיפה) וקבע כי "פוטנציאל הפגיעה של תכניות בפרטים הוא רב. לא פעם הגשמתן של מטרות כלל חברתיות רצויות על ידי השלטון עלול להסב פגיעה קשה לפרטים החיים במעגל ההשפעה של פעולות אלה. זכות ההתנגדות מאפשרת לאותם פרטים לנקוט פעולה אקטיבית כדי למנוע פגיעה בלתי נחוצה בהם או להקטינה. היא משפרת גם את תהליכי קבלת החלטות תכנוניות בדך של שיבוץ האזרחים הנפגעים מהן". גם בבג"צ 3870/90 גילה ביהמ"ש העליון דעתו כי תצהיר אינו בהכרח תנאי מחייב לשמיעת התנגדות. לשם השלמה נציין כי לדעתנו מקום בו נשמעת התנגדות שהוגשה ללא תצהיר ומוסד תכנון מוצא בה ממש, יש לאפשר למתנגד לצרף תצהיר כזה בתוך זמן קצוב. העדר דרישה כזו עלולה לשים את לשון המחוקק פלסתר. מצאנו אם כן כי ההתנגדות נדחתה שלא כדין. יחד עם זאת, לא מצאנו בה ממש. היפוכם של דברים. כמפורט בהתייחסות לשכת התכנון לתכנית (לקראת דיון בולקחש"פ בה אושרה) "מבחינה ראשונית של התכנית נראה כי חילופי השטחים המוצעים יכולים להוות שינוי שייטיב עם הסביבה, שכן ראוי יותר למקם מבני משק בתחום המוצע בקרבה יחסית לחוף הים (כ- 450 מ' מקו החוף) מאשר מתחם המיועד לתעשייה כפי שמאושר כיום. כן יודגש כי המתחם המיועד במצב המוצע לתעשייה, מצוי בתחומי השטח הבנוי של הקיבוץ, ולא ניכר כי מיקומו המוצע עלול לגרום להפרה לסביבתו." גם הולקחש"פ החליטה: "לאשר את התכנית כיוון שהשינוי מיטיב עם השטח בשני פרמטרים תכנוניים בשטח הפתוח הפונה לחוף הים בהשוואה לאזור התעשייה. הוספת שטח לתעשייה בצמידו דופן לאזור תעשייה קיים יעוד הקרקע של מבני משק פחות פוגע בשטח הפתוח הפונה לחוף היום בהשוואה לאזור תעשייה." לעניין "התרת השימושים החורגים" - כפי שהובהר על ידי המשיבות עסקינן בסעיף ג.4 לתכנית הקובע כדלקמן: - "שימושים חורגים - שימושים שאינם מצויים בתכליות המותרות לכל ייעוד קרקע בתחום התכנית אשר היו קיימים בהיתר במועד אישורה, יראו אותם כשימושים חורגים מאושרים לתקופה של 5 שנים ממועד פרסומה למתן תוקף בילקוט הפרסומים." עניינו של הסעיף הובהר על ידי המשיבים בהותרת אורוות סוסים המיועדת לשני סוסים באחד המגרשים המיועד במצב החדש לתעשיה, למשך 5 שנים מיום פרסום התכנית ילקוט הפרסומים. העוררים לא הציגו כל ראיה אחרת בעניין. לפיכך אנו קובעים כי סעיף זה יתוקן באופן בו יפורט המגרש בו מותר השימוש החורג ומהותו של השימוש החורג. בשולי הדברים נעיר כי נוכח פועלה של התכנית כמפורט לעיל אנו תמהים על תמיכת העוררת 2 בהתנגדות זו, כמו גם על עיקשותה בהשבת הדיון לוועדה המקומית. דומה כי עסקינן בשימוש לא תקין (שלא לומר לרעה) בהליכי התכנון. ועדת הערר לא נתנה ידה לאמור ודנה בערר לגופו מכח סמכותה הקבועה בסעיף 116 לחוק, הקובע כדלקמן: - 116. (א) מוסד תכנון המוסמך להכריע בערר, רשאי לקבלו, כולו או מקצתו, או לדחותו ולאשר את התכנית, עם או בלי שינויים, או לדחותה. (ב) מוסד התכנון רשאי להחזיר את התכנית לדיון למוסד התכנון שעל החלטתו הוגש הערר, עם הוראות או בלעדיהן. לפיכך הערר נתקבל בכל הנוגע לדחיית ההתנגדות מפאת טעם טכני ונדחה ברובו לגופו של עניין בכפוף להערתנו לעניין סעיף השימושים החורגים האמור לעיל, ולהוספת תנאי להיתר בניה לאזור מבני המשק הסמוך לשמורת הטבע לפיו יערך נספח בינוי הכולל טיפול נופי המציג נטיעות והנחיות לעיצוב המבנה להנחת דעת הוועדה המקומית. תעשיהאיחוד וחלוקה מחדשאזור תעשיהקרקעות