הריסת בניה לא חוקית כתנאי להיתר לשימוש חורג להפעלת גן ילדים בבית צמוד הקרקע

הריסת בניה לא חוקית כתנאי להיתר לשימוש חורג להפעלת גן ילדים בבית צמוד הקרקע ההיתר אושר לתקופה של 5 שנים בתנאים, כאשר אחד התנאים הינו ביצוע עבודות הריסה של בנייה בלתי חוקית הקיימת במקום. העוררים מתנגדים למתן ההיתר המבוקש משני נימוקים עיקריים: קיום מטרדי רעש הנגרמים לטענתם מהפעילות בגן הילדים ועומסי חנייה ותנועה הנגרמים לטענת העוררים כתוצאה מהבאת הילדים לגן ולקיחתם מהגן. הועדה המקומית לתכנון ובנייה טענה בפנינו כי גן הילדים הינו חיוני וחשוב במתן מענה לצרכי התושבים באזור, וכי אין די גני ילדים באזור אשר יש בהם כדי לספק את צרכי הזוגות הצעירים הרבים הגרים בסביבה. גן ילדים המשרת תושבים של מספר רשויות מקומיות הגן הנדון מצוי על הגבול המוניציפאלי שבין גבעתיים לרמת גן. העוררים טוענים בין היתר, כי בגן הילדים שוהים גם ילדים מרמת גן, וכי אין זה מתפקידה של הועדה המקומית גבעתיים לדאוג לפתרונות לילדי רמת גן. אין אנו מקבלים טענה זו במימד העקרוני. ברי הדבר כי כאשר ערים גובלות זו בזו, לא ניתן לקיים הפרדה סכמטית המחייבת את הורי העיר האחת לשלוח את ילדיהם לגנים פרטיים של העיר בה הם מתגוררים דווקא. באופן טבעי ירשמו ההורים את ילדיהם לגנים לפי נוחיותם ולפי האופי והתוכן של הגן, מבלי להתחשב בשאלה באיזה צד של "הגבול" הבין עירוני ממוקם הגן. בסופו של דבר מתקזזת ה"זליגה" ההדדית בין הערים הגובלות ולפיכך, כאשר אנו באים להתיר שימוש חורג לגן ילדים עלינו לבדוק את הצרכים של האזור, גם אם אזור זה משתרע אל מעבר לגבולות המוניציפאלים של העיר ושל מרחב התכנון של הועדה המקומית אשר בתחומו מצוי גן הילדים. היתר לשימוש חורג לגן הילדים כידוע, פסיקת בתי המשפט, וועדות הערר המחוזית, רואה בהפעלת גני ילדים באזורי מגורים צורך חיוני, הגם שפעילותו עלולה לגרום לאי נוחות ולמטרדים מסוימים לנכסים הגובלים. כך בענין עת"מ 14/98 - אוסקר ואח' נגד הוועדה המקומית לתו"ב ראשל"צ ואח', קובע כב' השופט הד"ר עודד מודריק. "תפעול פעוטונים הינו שירות קהילתי חשוב, החייב מטבע ברייתו להימצא בקרבה לסביבות מגורים, העותרים לא הראו מדוע המיקום הספציפי שנדחה מתאים פחות מאזורי מגורים אחרים...". עוד מביא כב' השופט מודריק מדבריו של כב' הנשיא וינוגרד בת"א 1965/94 (מלון גני שלמה המלך רע"מ נגד עיריית נתניה) דברים היפים אף לענייננו: "כולם מסכימים שיש צורך לציבור במתקני שעשועים או בתי ספר או בגני ילדים. גם המבקשים מסכימים לכך, אך למה שהם יהיו דווקא ליד בתיהם של המבקשים? בוודאי מוטב שיהיו ליד בתיהם של אחרים. כולם מסכימים שקשישים, חולי נפש, מפגרים - ראויים לדיור מוגן או למוסד שיטפל בהם. הרי לכל אחד יש במשפחתו קשיש ויכול ח"ו להיות חולה נפש או מפגר או נזקק אחר. אבל למה שבית זה יוקם דווקא במגרש שליד ביתו או מולו? מוטב שיקימו אותו ליד בתיהם של אחרים ושאני אוכל להביא את אבי הקשיש לבית אבות זה או למוסד זה כשהוא מרוחק מביתי. כמובן שגם לאחרים - שלמגרש הסמוך שלהם אנו שולחים את היזמים לבניית בית האבות וכו' - יש מה לומר. הם יעדיפו שבית האבות, המוסד הדיור המוגן יוקמו דווקא ליד הבית שלנו והרחק מהבית שלהם. וכן הדבר לגבי בתי ספר וגנים ומוסדות ממוסדות שונים". בעת"מ 1155/00 משולם צעירי נ' ועדת ערר ואח', קובע כב' השופט הד"ר עודד מודריק: "מנגד, בשכונת מגורים, במיוחד שכונה שחתך הגילים של יושביה צעיר, עשוי להתהוות צורך של ממש לקיים פעוטון באחד הבתים (לפעמים יותר מאחד). כל כך מפני שתחום הגילים הצריך לשירותי פעוטון אינו נתון לאחריות גורמי החינוך הממלכתיים או המוניציפליים. לכן, לא יימצאו מבנים יעודיים לפעוטונים ויש הכרח לשכנם - על דרך היתר לשימוש חורג - בבתים פרטיים. צורך הרבים הוא וצורך הפרט נדחה מפניו עד גבול מסויים. מדברים שאמרתי עד הנה יוצא ששיכונו של פעוטון בבניין מגורים פרטי הוא הכרח לא יגונה, אך ברור שבכל מקום שבו ימצא פעוטון כזה את משכנו, שם תהיה הפרעה סביבתית מסויימת. לכן, טענתו של צעירי היא מן הסוג המכונה בלעז NIMBY (IN MY BACK YARD NOT), ובשפת עבר אולי לבא"ש' (לא בחצר האחורית שלי). טענה כזאת, בדרך כלל לא תצלח (ראה למשל: בג"צ 458/98 עיריית ב"ש נ' ממשלת ישראל)". כאן המקום לציין כי בעניין צעירי הנזכר לעיל, אושר שימוש חורג לפעוטון בבית צמוד קרקע הכולל קיר משותף עם ביתו של העותר (דו-משפחתי), אשר התנגד לבקשה, כמו במקרה הנדון. לענין התרת הפעלת גן ילדים בשימוש חורג באזור מגורים יפים דבריה של ועדת ערר זו בראשותה של עו"ד ענת בירן בערר ת"א/5077/01 עו"ד תיאודור וינברג נ' הועדה המקומית לתכנון ובנייה תל אביב : " אין זו הפעם הראשונה בה נדרשת ועדת הערר להכריע בערר שעניינו שימוש חורג מבית מגורים לגן ילדים. מוסדות התכנון בכל רחבי הארץ מתמודדים לעתים קרובות עם עררים בנושא זה, וזאת משום שכמעט תמיד יהווה השימוש כגן ילדים שימוש חורג מתכנית או מהיתר. תכניות מתאר במקומות רבים בארץ אינן נותנות מענה תכנוני למיקומם של פעוטונים וגני ילדים לגילאים שמתחת לגיל חינוך חובה, וזאת למרות שמדובר בצורך אמיתי של האוכלוסיה, במיוחד באזורים המאוכלסים במשפחות צעירות. מטבע הדברים, מקומם הטבעי של גני ילדים הוא באזורי מגורים, ועל כן נהוג להפעילם בדירות או בבתי מגורים, שנבנו מלכתחילה למטרת מגורים. השיקול הציבורי הוא שיקול רלוונטי במסגרת שיקולי מוסדות התכנון הדנים בבקשה לאשר שימוש חורג בבית מגורים עבור גן ילדים. מוסדות התכנון נדרשים לערוך איזון נאות בין האינטרסים של הקבוצות השונות המושפעות מההחלטה: האינטרס הציבורי בקיומו של גן ילדים שישרת את תושבי הסביבה, האינטרס הכלכלי של בעלי הגן להתפרנס מעיסוקם, ואינטרס השכנים ליהנות מאיכות חיים נאותה המאפיינת סביבת מגורים. כמו כן, קיים אינטרס ציבורי כללי בשמירה על אופיה של הסביבה כסביבת מגורים ומניעת גלישה של עסקים מסחריים לאיזור, שהוגדר בתכנית המתאר כאזור מגורים. דחיית בקשות לגני ילדים באופן שלא יותרו כלל גני ילדים באזורי מגורים היא גזירה שאין הציבור יכול לעמוד בה - גני הילדים מהווים צורך אמיתי וחיוני, וראוי שימצאו בכל סביבת מגורים לשירות דיירי האזור. אומנם, קיומו של גן עלול לגרום להפרעה לשכנים הקרובים, אולם סגירתו במקום אחד, תגרום להעברתו למקום אחר, שימצא מטבע הדברים באזור מגורים, תוך גרימת ההפרעה לשכנים אחרים. במקומות בהם אין תכניות המתאר נותנות מענה לגני ילדים פרטיים, יהיו אלה תמיד במסגרת "שימושים חורגים" ואין מנוס מקבלתם כמציאות הכרחית באזורי מגורים, תוך הגבלת פעילותם בדרך שתמנע ככל האפשר הפרעה לסביבה. אנו סבורים כי הגישה הראויה היא לאשר גני ילדים בצורה מבוקרת, תוך הטלת מגבלות על מספר הילדים, שעות הפעילות, שעות הפעילות בחצר, ותוך בחינת התאמתו של המבנה והאזור לפעילות הגן. יש להעיר, כי ניתן למצוא יתרונות מסוימים למגורים בשכנות לגן - הגן אינו פועל החל משעות אחה"צ, בשבתות ובחגים, כך שבשעות ובימים בהם נמצאים רוב האנשים בביתם, הם נהנים משכנות שקטה ביותר." ומן הכלל אל הפרט: ועדת הערר יצאה לביקור במקום והתרשמה באופן בלתי אמצעי מהסביבה הקרובה בה ממוקם גן הילדים הנדון. הביקור נערך בשעות השיא של לחצי התנועה- בין השעה 7:30 לשעה 8:15, זמן אשר בו גם חלק ניכר מההורים מביאים את ילדיהם לגן. רחוב אחדות העבודה הינו רחוב חד סטרי בקטע שבין רחוב בורוכוב לבין רחוב תרע"ד. בקטע הרחוב המצוי מול גן הילדים והבית הגובל בו מדרום, קיימת הצרה של הרחוב לנוכח העובדה, כי המדרכה באזור זה בולטת אל תוך הכביש. במצב דברים זה, כאשר חונים רכבים לאורך המדרכה, יכול לעבור במקום רכב אחד בלבד, ולא ניתן לעצור במקום. מעט לפני גן הילדים מצוי שביל רגלי המוליך לבית ספר תלמה ילין. ביתם של העוררים מצוי מצפון לגן הילדים- מול אותו שביל. העוררים טוענים כי הפעלת גן הילדים (אשר כבר פועל במקום מספר שנים ללא היתר לשימוש חורג) גורם לעומסי תנועה קשים ביותר ברחוב אחדות העבודה, ובעיקר בשעות הבוקר. לטענתם, יש באזור הקרוב הצטברות של מבני ציבור, לרבות גן ילדים נוסף ברחוב תרע"ד ובית ספר תלמה ילין, אשר אחת הכניסות אליו הוא כאמור מרחוב אחדות העבודה, ולפיכך הפעלת גן הילדים הנדון מחמיר עוד יותר את עומסי התנועה אשר קיימים במקום כבר ממילא. כמו כן טוענים העוררים כי הורים אשר מורידים את ילדיהם במקום, חונים במקומות אסורים ובין היתר הם חוסמים לא פעם את הכניסה לחנייה של הבניין ברחוב אחדות העבודה מס' 1, בו מתגוררים העוררים. אנו התרשמנו בביקורנו במקום כי אין בסיס של ממש לטענות העוררים. מבנה רחוב אחדות העבודה בקטע הרלוונטי, בין רחוב תרע"ד לרחוב בורוכוב הינו כזה, המאפשר זרימה טובה של התנועה בשעות העומס, על אף העובדה כי עוצרים בקטע זה רכבים לשם הורדת ילדים לבית ספר תלמה ילין ולגן הילדים. מבנה הרחוב הינו כזה, שהוא אינו מאפשר כאמור עצירת רכבים בחזית הגן שכן, הדבר יעצור את התנועה לחלוטין. מסיבה זו אכן לא ראינו הורים שעצרו במקום לשם הורדת ילדיהם, וציר התנועה של הרחוב נשאר פתוח וזורם. עצירת ההורים מבוצעת בקטע הצפוני של הרחוב- בקטע הרחב יותר, ובעיקר בהתרחבות המצויה בפתח השביל המוביל לבית ספר תלמה ילין. ראינו גם הורים אשר עצרו את רכביהם וחנו "חנייה כפולה" בצידו המזרחי של הרחוב- לפני הקטע המוצר, לשם הורדת ילדיהם לגן הילדים, וגם חנייה זו לא הפריעה לזרימת התנועה ולא היה בה כל מפגע בטיחותי. יתרה מזו, ברחוב היו מספר מקומות חנייה פנויים. ניתן לאמר כי קיימת ברחוב דינמיקה של הורדת תלמידים לבית הספר וילדים לגן הילדים אשר משתלבת עם התנועה הזורמת ואינה מפריעה לה. לפיכך, לא מצאנו במקרה דנן כל נימוק למנוע את הפעלת גן הילדים המבוקש בשל בעיות תחבורתיות ו/או בעיות חנייה. אין לדעתנו סיבה ממשית כי הורים המורידים את ילדיהם לגן יחסמו את הכניסה לחנייה של הבניין המצוי ברחוב אחדות העבודה מס' 1 שכן כאמור, יש במקום די והותר אפשרויות חנייה חלופיות. לפיכך לא ראינו טעם למנוע מנימוק זה את מתן ההיתר לשימוש חורג. לעניין מטרדי הרעש: אין לנו ספק כי הפעלת גן ילדים גורם למטרדי רעש לסביבה הקרובה, במידה כזו או אחרת. עם זאת, כפי שהבאנו לעיל, הפעלת גני ילדים באזורי מגורים הינו רע הכרחי במציאות חיינו, גם אם הדבר גורם לאי נוחות מסוימת לסביבה. לפיכך, אין בנימוק זה כדי למנוע את הפעלת גן הילדים המבוקש, גם אם הדבר גורם לרעש בבית העוררים. עם זאת אנו מורים כי בין השעות 14:00 עד השעה 16:00 יהיה אסור לילדי הגן לשהות בחצר הגן או במרפסת הפתוחה המצויה בקומה השנייה. כמו כן, יהיו בשעות אלה החלונות הפונים לכיוון צפון ומזרח סגורים, ויותקן בהם זיגוג כפול. הארכת תקופת השימוש החורג לנוכח העובדה כי גן הילדים הנדון פועל במקום כבר מספר לא מבוטל של שנים, אנו מפנים את תשומת לב הועדה המקומית והמשיב להחלטתנו בתיק ערר (ת"א) 5528/06 ניצה זיו נ' הועדה המקומית לתכנון ובנייה תל אביב () שם נקבע בין היתר כי אין להאריך ללא גבול את תקופת השימוש החורג המאושר מתוכנית שבתוקף. לפיכך, אם המשיב יהיה מעונין להמשיך ולעשות שימוש בבית הנדון כגן ילדים אחרי תום חמשת השנים המבוקשות, מן הראוי כי הוא יפעל לאישור תוכנית נקודתית בסמכות הועדה המחוזית לשינוי היעוד או לתוספת יעוד לבית, שאם לא כן, יתכן כי השימוש החורג לא יוארך עוד בתום התקופה האמורה. לפיכך הערר נדחה בכפוף לקיום התנאים דלעיל. גן ילדים / פעוטון / משפחתוןשימוש חורגבניה לא חוקיתבניההריסת מבנהקטינים